【正文】 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 1 頁 共 125 頁無錫 XX 城項目市場及營銷報告目錄市場環(huán)境分析　中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境　無錫經(jīng)濟環(huán)境分析　無錫 07 年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢　無錫住宅商品房需求因素分析　無錫新城市中心區(qū)重點規(guī)劃　無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革　南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位　區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程　區(qū)域客戶特征項目競爭研判　無錫整體市場供給情況　項目板塊競爭分析　項目競爭案例分析　市場熱點典型案例分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 2 頁 共 125 頁項目解析　項目地塊分析　地塊區(qū)域配套　產(chǎn)品解析　項目可利用資源分析項目 SWOT 分析　項目 SWOT 分析　項目 SWOT 分析對策建議項目客群定位　區(qū)域在售樓盤客群屬性分析　XX 城項目與周邊項目特征比較　XX 城目標客戶屬性定位　XX 城目標客戶行為特征分析　XX 城目標客戶購買心理分析形象定位建議和市場切入點　XX 城形象定位分析和建議　市場切入點分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 3 頁 共 125 頁項目推售時機8． 1 市場影響因素分析8． 2 項目自身因素分析8． 3 推售時機建議項目總體推廣策略9． 1 項目總體營銷階段性戰(zhàn)略9． 2 項目定位項目形象包裝10 . 1 案名包裝 項目主題口號建議 項目形象特征1項目價格策略建議 盤源分析 定價方法建議 價格定位 價格策略建議1項目銷售計劃安排中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 4 頁 共 125 頁 銷售計劃安排表 認籌執(zhí)行方案及流程1項目階段性推廣計劃安排 客戶積累期 開盤強銷期 持續(xù)銷售期 清盤期 項目推廣費用預算市場環(huán)境分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2022 年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場供需矛盾加劇、熱點城市房價上漲較快、外資進入中國房地產(chǎn)市場力度加大?？傮w來講，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下熱度有增無減。宏觀調(diào)控政策之下，05 和 06 年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07 年以來又呈回升趨勢。07 年前 4 個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 ％，增幅同比加快了 個百分點，超過 06 年全年的增速 ％，也超過同期固定資產(chǎn)投資增速 ％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，07 年 5 月全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個月來的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 5 頁 共 125 頁漲幅比上月提高 個百分點；新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出6 個月來的新高達到 ％。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過 10％。分地區(qū)來看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價格和二手房銷售價格也趨加快上揚之態(tài)勢。也就是說，全國房價總體上平穩(wěn)上漲，但熱點城市和地區(qū)熱度不減，房價仍然偏高且上漲較快。從上半年的行業(yè)運行情況看，總體上有升溫的趨勢，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒有朝著調(diào)控預期的目標發(fā)展。因此預計接下來的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過統(tǒng)計數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應該會提高市場供應量，供需矛盾相應也將有所緩解，再加上供應結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房價漲幅或會保持平穩(wěn)，不排除個別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房價回落的現(xiàn)象。不過我們認為房屋銷售價格是由市場供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實存在的大量的投資需求，還有土地供應趨緊也將繼續(xù)推高地價進而影響房價，這些都支撐著高房價，同類型商品房價格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回升的大背景下，客觀的說，宏觀調(diào)控政策還需要進一步細化和落實，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過05 和 06 兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購房需求由于看不到房價增幅下跌趨勢，在 07 年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點打壓的區(qū)域，樓市重新開始升溫，從而帶動整個長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣態(tài)勢。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 6 頁 共 125 頁同時，在一線城市領(lǐng)軍中國房市增長的同時，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國內(nèi)外大型品牌開發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國幾大主要二三線城市開發(fā)項目的平均利潤率能夠達到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越來越嚴峻的調(diào)控形勢和競爭環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進入二三線城市的開發(fā)商所獲得的巨額回報，也吸引了越來越多的開發(fā)商參與食搶市場蛋糕。作為受上海經(jīng)濟輻射和影響比較強的無錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05 和 06 年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房價升幅趨于平緩，但在 07 年全國房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動的跡象。 無錫經(jīng)濟環(huán)境分析　無錫近年經(jīng)濟發(fā)展情況■　GDP 總量與增長率中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 7 頁 共 125 頁無錫市是長江三角洲沿海開放城市，2022 年中國社科院全國城市綜合競爭力排名中（包含了港澳臺地區(qū)的 10 個城市），位列第6。近 10 年來無錫經(jīng)濟發(fā)展呈逐年上升趨勢，GDP 總量從 2022年的 1360 億元增長至 2022 年的 3320 億元。從 GDP 排名來看，2022 年無錫在長三角 15 個城市中仍保持第 4 位，在全國仍保持第 9 位。圖 1：20222022 年無錫 GDP 總量情況 單位：億元13601602190123502805332005001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒 20222022從上表可以看出，無錫的經(jīng)濟總量和增長速度都是較強的，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟整體利好的形勢，相信可以實現(xiàn)無錫經(jīng)濟高速、穩(wěn)定增長，這為無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場需求奠定了堅實基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間?！觥∪司?GDP2022 年無錫人均 GDP 達到 50958 元人民幣，相當于 6370 美元。2022 年無錫人均 GDP 超過了 7000 美元，已經(jīng)達到世界中等發(fā)達國家生活水平。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 8 頁 共 125 頁■　財政收入情況近年來無錫市財政收入大幅增加，年均增長率都在 20%左右，2022 年全年完成財政收入 億元，財政收入逐年增加，表明無錫市政府經(jīng)濟實力不斷增強，為無錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。19982022 年無錫財政收入情況 單位：億元　　 76 020040060098年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 數(shù)據(jù)來源：19992022 無錫統(tǒng)計年鑒，20222022 年無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報　人均可支配收入及消費水平無錫是中國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營經(jīng)濟最早的地區(qū)之一。近幾年來，民營經(jīng)濟迅猛發(fā)展，個人資本快速增長，無錫的人均收入位居全省乃至全國前列。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005 元，同比超出 %，增幅居長三角 15 個城市之首。無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長的同時，人均消費支出也在不斷增加，說明市民的生活水平不斷提高。圖：20222022 年無錫人均可支配收入及消費支出 單位：元中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 9 頁 共 125 頁9454 998811647135881600510774941875677405 83230202240006000800010000120221400016000180002022年 2022年 2022年 2022年 2022年人 均 可 支 配 收 入人 均 消 費 性 支 出數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計年鑒　無錫 2022 年經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢2022 年 1－4 月，無錫經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出一下特點：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費需求不斷擴大，外向型經(jīng)濟穩(wěn)步推進，居民收入穩(wěn)步增長，市場物價持續(xù)走高，財政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運行。表 1：2022 年 1－4 月無錫經(jīng)濟運行各項指標經(jīng)濟指標 完成額 同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％累計工業(yè)增加值 億元 ％外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％全社會固定資產(chǎn)投資 億元 ％中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場及營銷報告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 10 頁 共 125 頁工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ％商品房銷售面積 萬㎡ ％商品房銷售額 億元 ％人均可支配收入 7562