【正文】 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 1 頁(yè) 共 125 頁(yè)無錫 XX 城項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告目錄市場(chǎng)環(huán)境分析　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境　無錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　無錫 07 年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)　無錫住宅商品房需求因素分析　無錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃　無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革　南長(zhǎng)區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位　區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程　區(qū)域客戶特征項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判　無錫整體市場(chǎng)供給情況　項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析　項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)案例分析　市場(chǎng)熱點(diǎn)典型案例分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 2 頁(yè) 共 125 頁(yè)項(xiàng)目解析　項(xiàng)目地塊分析　地塊區(qū)域配套　產(chǎn)品解析　項(xiàng)目可利用資源分析項(xiàng)目 SWOT 分析　項(xiàng)目 SWOT 分析　項(xiàng)目 SWOT 分析對(duì)策建議項(xiàng)目客群定位　區(qū)域在售樓盤客群屬性分析　XX 城項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目特征比較　XX 城目標(biāo)客戶屬性定位　XX 城目標(biāo)客戶行為特征分析　XX 城目標(biāo)客戶購(gòu)買心理分析形象定位建議和市場(chǎng)切入點(diǎn)　XX 城形象定位分析和建議　市場(chǎng)切入點(diǎn)分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 3 頁(yè) 共 125 頁(yè)項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)8． 1 市場(chǎng)影響因素分析8． 2 項(xiàng)目自身因素分析8． 3 推售時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目總體推廣策略9． 1 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段性戰(zhàn)略9． 2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象包裝10 . 1 案名包裝 項(xiàng)目主題口號(hào)建議 項(xiàng)目形象特征1項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 盤源分析 定價(jià)方法建議 價(jià)格定位 價(jià)格策略建議1項(xiàng)目銷售計(jì)劃安排中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 4 頁(yè) 共 125 頁(yè) 銷售計(jì)劃安排表 認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程1項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排 客戶積累期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 清盤期 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2022 年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大。總體來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下熱度有增無減。宏觀調(diào)控政策之下，05 和 06 年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07 年以來又呈回升趨勢(shì)。07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過 06 年全年的增速 ％，也超過同期固定資產(chǎn)投資增速 ％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07 年 5 月全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 5 頁(yè) 共 125 頁(yè)漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出6 個(gè)月來的新高達(dá)到 ％。其中深圳、北京的新房?jī)r(jià)格漲幅仍超過 10％。分地區(qū)來看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅仍居前，上海的新房銷售價(jià)格和二手房銷售價(jià)格也趨加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì)。也就是說，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。從上半年的行業(yè)運(yùn)行情況看，總體上有升溫的趨勢(shì)，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。因此預(yù)計(jì)接下來的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。不過我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回升的大背景下，客觀的說，宏觀調(diào)控政策還需要進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過05 和 06 兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購(gòu)房需求由于看不到房?jī)r(jià)增幅下跌趨勢(shì)，在 07 年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 6 頁(yè) 共 125 頁(yè)同時(shí)，在一線城市領(lǐng)軍中國(guó)房市增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國(guó)內(nèi)外大型品牌開發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商所獲得的巨額回報(bào)，也吸引了越來越多的開發(fā)商參與食搶市場(chǎng)蛋糕。作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強(qiáng)的無錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05 和 06 年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房?jī)r(jià)升幅趨于平緩，但在 07 年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。 無錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　無錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況■　GDP 總量與增長(zhǎng)率中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 7 頁(yè) 共 125 頁(yè)無錫市是長(zhǎng)江三角洲沿海開放城市，2022 年中國(guó)社科院全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中（包含了港澳臺(tái)地區(qū)的 10 個(gè)城市），位列第6。近 10 年來無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢(shì)，GDP 總量從 2022年的 1360 億元增長(zhǎng)至 2022 年的 3320 億元。從 GDP 排名來看，2022 年無錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9 位。圖 1：20222022 年無錫 GDP 總量情況 單位：億元13601602190123502805332005001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20222022從上表可以看出，無錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間?！觥∪司?GDP2022 年無錫人均 GDP 達(dá)到 50958 元人民幣，相當(dāng)于 6370 美元。2022 年無錫人均 GDP 超過了 7000 美元，已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 8 頁(yè) 共 125 頁(yè)■　財(cái)政收入情況近年來無錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率都在 20%左右，2022 年全年完成財(cái)政收入 億元，財(cái)政收入逐年增加，表明無錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。19982022 年無錫財(cái)政收入情況 單位：億元　　 76 020040060098年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 數(shù)據(jù)來源：19992022 無錫統(tǒng)計(jì)年鑒，20222022 年無錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)　人均可支配收入及消費(fèi)水平無錫是中國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最早的地區(qū)之一。近幾年來，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，無錫的人均收入位居全省乃至全國(guó)前列。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005 元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說明市民的生活水平不斷提高。圖：20222022 年無錫人均可支配收入及消費(fèi)支出 單位：元中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 9 頁(yè) 共 125 頁(yè)9454 998811647135881600510774941875677405 83230202240006000800010000120221400016000180002022年 2022年 2022年 2022年 2022年人 均 可 支 配 收 入人 均 消 費(fèi) 性 支 出數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒　無錫 2022 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)2022 年 1－4 月，無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出一下特點(diǎn)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走高，財(cái)政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運(yùn)行。表 1：2022 年 1－4 月無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 完成額 同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％累計(jì)工業(yè)增加值 億元 ％外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 ％中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 10 頁(yè) 共 125 頁(yè)工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ％商品房銷售面積 萬㎡ ％商品房銷售額 億元 ％人均可支配收入 7562