【正文】 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 1 頁(yè) 共 125 頁(yè)無(wú)錫 XX 城項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告目錄市場(chǎng)環(huán)境分析　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境　無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　無(wú)錫 07 年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)　無(wú)錫住宅商品房需求因素分析　無(wú)錫新城市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃　無(wú)錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革　南長(zhǎng)區(qū)在無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位　區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程　區(qū)域客戶(hù)特征項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)研判　無(wú)錫整體市場(chǎng)供給情況　項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析　項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)案例分析　市場(chǎng)熱點(diǎn)典型案例分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 2 頁(yè) 共 125 頁(yè)項(xiàng)目解析　項(xiàng)目地塊分析　地塊區(qū)域配套　產(chǎn)品解析　項(xiàng)目可利用資源分析項(xiàng)目 SWOT 分析　項(xiàng)目 SWOT 分析　項(xiàng)目 SWOT 分析對(duì)策建議項(xiàng)目客群定位　區(qū)域在售樓盤(pán)客群屬性分析　XX 城項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目特征比較　XX 城目標(biāo)客戶(hù)屬性定位　XX 城目標(biāo)客戶(hù)行為特征分析　XX 城目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理分析形象定位建議和市場(chǎng)切入點(diǎn)　XX 城形象定位分析和建議　市場(chǎng)切入點(diǎn)分析中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 3 頁(yè) 共 125 頁(yè)項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)8． 1 市場(chǎng)影響因素分析8． 2 項(xiàng)目自身因素分析8． 3 推售時(shí)機(jī)建議項(xiàng)目總體推廣策略9． 1 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)階段性戰(zhàn)略9． 2 項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象包裝10 . 1 案名包裝 項(xiàng)目主題口號(hào)建議 項(xiàng)目形象特征1項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 盤(pán)源分析 定價(jià)方法建議 價(jià)格定位 價(jià)格策略建議1項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃安排中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 4 頁(yè) 共 125 頁(yè) 銷(xiāo)售計(jì)劃安排表 認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程1項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排 客戶(hù)積累期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 清盤(pán)期 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境2022 年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位上揚(yáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大?？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下熱度有增無(wú)減。宏觀調(diào)控政策之下，05 和 06 年的房地產(chǎn)投資增速有所下降，但07 年以來(lái)又呈回升趨勢(shì)。07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò) 06 年全年的增速 ％，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速 ％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07 年 5 月全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來(lái)的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 5 頁(yè) 共 125 頁(yè)漲幅比上月提高 個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出6 個(gè)月來(lái)的新高達(dá)到 ％。其中深圳、北京的新房?jī)r(jià)格漲幅仍超過(guò) 10％。分地區(qū)來(lái)看，廣州、深圳、北京新建商品住房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅仍居前，上海的新房銷(xiāo)售價(jià)格和二手房銷(xiāo)售價(jià)格也趨加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。從上半年的行業(yè)運(yùn)行情況看，總體上有升溫的趨勢(shì)，似乎與調(diào)控的主基調(diào)不符，也沒(méi)有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。因此預(yù)計(jì)接下來(lái)的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷(xiāo)售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類(lèi)型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。在全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)快速回升的大背景下，客觀的說(shuō)，宏觀調(diào)控政策還需要進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，調(diào)控效果并不明顯。而在經(jīng)過(guò)05 和 06 兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購(gòu)房需求由于看不到房?jī)r(jià)增幅下跌趨勢(shì)，在 07 年開(kāi)始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開(kāi)始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 6 頁(yè) 共 125 頁(yè)同時(shí)，在一線城市領(lǐng)軍中國(guó)房市增長(zhǎng)的同時(shí)，二、三線城市發(fā)展如火如荼。國(guó)內(nèi)外大型品牌開(kāi)發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。而且，那些較早進(jìn)入二三線城市的開(kāi)發(fā)商所獲得的巨額回報(bào)，也吸引了越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與食搶市場(chǎng)蛋糕。作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強(qiáng)的無(wú)錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。05 和 06 年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤(pán)整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和房?jī)r(jià)升幅趨于平緩，但在 07 年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下，也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。 無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析　無(wú)錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況■　GDP 總量與增長(zhǎng)率中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 7 頁(yè) 共 125 頁(yè)無(wú)錫市是長(zhǎng)江三角洲沿海開(kāi)放城市，2022 年中國(guó)社科院全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中（包含了港澳臺(tái)地區(qū)的 10 個(gè)城市），位列第6。近 10 年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢(shì)，GDP 總量從 2022年的 1360 億元增長(zhǎng)至 2022 年的 3320 億元。從 GDP 排名來(lái)看，2022 年無(wú)錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9 位。圖 1：20222022 年無(wú)錫 GDP 總量情況 單位：億元13601602190123502805332005001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20222022從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間?！觥∪司?GDP2022 年無(wú)錫人均 GDP 達(dá)到 50958 元人民幣，相當(dāng)于 6370 美元。2022 年無(wú)錫人均 GDP 超過(guò)了 7000 美元，已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 8 頁(yè) 共 125 頁(yè)■　財(cái)政收入情況近年來(lái)無(wú)錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率都在 20%左右，2022 年全年完成財(cái)政收入 億元，財(cái)政收入逐年增加，表明無(wú)錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。19982022 年無(wú)錫財(cái)政收入情況 單位：億元　　 76 020040060098年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 數(shù)據(jù)來(lái)源：19992022 無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒，20222022 年無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)　人均可支配收入及消費(fèi)水平無(wú)錫是中國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最早的地區(qū)之一。近幾年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個(gè)人資本快速增長(zhǎng)，無(wú)錫的人均收入位居全省乃至全國(guó)前列。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005 元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。圖：20222022 年無(wú)錫人均可支配收入及消費(fèi)支出 單位：元中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 9 頁(yè) 共 125 頁(yè)9454 998811647135881600510774941875677405 83230202240006000800010000120221400016000180002022年 2022年 2022年 2022年 2022年人 均 可 支 配 收 入人 均 消 費(fèi) 性 支 出數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒　無(wú)錫 2022 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)2022 年 1－4 月，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出一下特點(diǎn)：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走高，財(cái)政收入增速加快，金融信貸平穩(wěn)運(yùn)行。表 1：2022 年 1－4 月無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 完成額 同比增幅地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％累計(jì)工業(yè)增加值 億元 ％外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 ％中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 10 頁(yè) 共 125 頁(yè)工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 億元 ％商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡ ％商品房銷(xiāo)售額 億元 ％人均可支配收入 7562