【正文】 、科學(xué)基金、風(fēng)險(xiǎn)投資。216。 民間投資——企業(yè)、個(gè)人——私人銀行、保險(xiǎn)公司——機(jī)構(gòu)投資者、基金216。 外國投資——外國政府投資——外國企業(yè)投資216。 國際組織資金援助——?dú)W共體地區(qū)開發(fā)基金——聯(lián)合國開發(fā)組織基金——國際慈善基金——國際專項(xiàng)基金216。 投資回收政府投資直接回收，主要通過稅收回收。政府所追求的是社會(huì)效益、繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人才不外流、社會(huì)安定；二是稅收、旅游收入。其他機(jī)構(gòu)回收通過土地、房地產(chǎn)、經(jīng)營和其他服務(wù)回收。企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制為了保證基地企業(yè)項(xiàng)目的高效益，對(duì)進(jìn)入基地的項(xiàng)目和投資者實(shí)行企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、技術(shù)水平等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，經(jīng)過有關(guān)方面批準(zhǔn)后方可進(jìn)入。要素流動(dòng)機(jī)制要素包括勞動(dòng)力、技術(shù)、信息、資金、商品等要素流動(dòng)機(jī)制，目的是通過建立一種機(jī)制，讓各種要素有序化地高速流動(dòng)，從而使企業(yè)和政府效益在要素流動(dòng)中不斷增值。風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)投資在發(fā)達(dá)國家比較成熟，在網(wǎng)絡(luò)神話破滅后，風(fēng)險(xiǎn)投資有所謹(jǐn)慎，目前中國的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制尚沒有從根本上建立，受金融體制的影響，風(fēng)險(xiǎn)投資還需一段時(shí)間才能完善。目前，可以試行建立創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資擔(dān)?；?。管理高效運(yùn)作機(jī)制——高效管理架構(gòu)設(shè)計(jì)——高效運(yùn)行流程設(shè)計(jì)——簡(jiǎn)約高效管理規(guī)范——靈活高效指揮系統(tǒng)四、建立績(jī)效體制提升人員素質(zhì)建立績(jī)效營管體制基地內(nèi)部管理，遵循績(jī)效理念建立一整套，績(jī)效管理運(yùn)行體制。包括：216。 崗位績(jī)效體系——崗位設(shè)計(jì)——崗位績(jī)效考評(píng)——崗位績(jī)效激勵(lì)216。 管理績(jī)效體系——行政管理績(jī)效——開發(fā)管理績(jī)效——營運(yùn)管理績(jī)效——質(zhì)量管理績(jī)效——科技管理績(jī)效——文化管理績(jī)效216。 經(jīng)營績(jī)效體系——項(xiàng)目招商績(jī)效——投資發(fā)展績(jī)效——基地營銷績(jī)效——建設(shè)開發(fā)績(jī)效——城市運(yùn)營績(jī)效提升人員素質(zhì)人員素質(zhì)高低對(duì)企業(yè)發(fā)展基地建設(shè)具有重大影響，提升人員素質(zhì)刻不容緩，提升人員素質(zhì)關(guān)鍵在于人員招聘和培訓(xùn)。目前，首先抓好項(xiàng)目策劃和目標(biāo)招商隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)；其次，抓好項(xiàng)目建筑管理服務(wù)人員素質(zhì)提升；然后，抓好各級(jí)行政服務(wù)人員素質(zhì)提升。第九章 基地建設(shè)投入產(chǎn)出分析一、投入產(chǎn)出分析指標(biāo)依據(jù)園區(qū)規(guī)劃指標(biāo)控制（1）用地控制（2）人口密度（3）容積率（4）建筑密度園區(qū)投入產(chǎn)出概念匡算指標(biāo)（1）總投入概念匡算經(jīng)驗(yàn)匡算總投資可根據(jù)國內(nèi)外開發(fā)區(qū)開發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，初步確定園區(qū)建設(shè)開發(fā)總投入，一般以平方公里投資強(qiáng)度為依據(jù)。A類開發(fā)區(qū)——對(duì)投資環(huán)境要求高的園區(qū)，如高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科學(xué)園、軟件園等，這類園區(qū)一般投資規(guī)模每公里為45億元。B類開發(fā)區(qū)——對(duì)環(huán)保生態(tài)有一定要求的新型工業(yè)園區(qū)，這類園區(qū)一般規(guī)模每平方公里為23億元。（2）總產(chǎn)出匡算經(jīng)驗(yàn)A類園區(qū)——要求有較高的投資回報(bào)，一般在3040%，投資回報(bào)在35年之間。B類園區(qū)——要求有良好的投資回報(bào)，一般在2530%，投資回報(bào)在57年之間。C類園區(qū)——要求有基本的投資回報(bào)，一般在15%左右，不能低于12%，投資回報(bào)在710年之間。（3）綜合效益匡算依據(jù)經(jīng)濟(jì)效益 ——生產(chǎn)總值 ——產(chǎn)品高度生產(chǎn)力水平（生產(chǎn)率） ——國、企利益 ——實(shí)力強(qiáng)度 ——人民實(shí)惠 ——回報(bào)速度社會(huì)效益 ——體制模式（創(chuàng)新度） ——效率水平貢獻(xiàn)力水平（貢獻(xiàn)率） ——社會(huì)文明（文明度） ——文明水平 ——社會(huì)穩(wěn)定（穩(wěn)定度） ——富裕水平環(huán)境效益 ——生態(tài)環(huán)境（環(huán)境美） ——生態(tài)要好持續(xù)力水平（持續(xù)率） ——政策環(huán)境（創(chuàng)業(yè)優(yōu)） ——體制要優(yōu) ——發(fā)展環(huán)境（市場(chǎng)大） ——空間要好二、基礎(chǔ)建設(shè)投入分析三、城市配套投入分析城市配套投入包括：市政配套投入、社區(qū)配套投入、文教體育設(shè)施配套投入。四、產(chǎn)出效益預(yù)測(cè)園區(qū)產(chǎn)出效益主要體現(xiàn)在土地出讓回收效益和園區(qū)產(chǎn)業(yè)稅收效益兩個(gè)方面：土地出讓回收效益預(yù)測(cè)（基礎(chǔ)建設(shè)投入效益）土地投資效益來源主要靠部分土地出讓收益。土地經(jīng)“七通一平”開發(fā)后，投資環(huán)境硬件設(shè)施完備，土地升值。大部分工業(yè)用地及商居用地將出讓給項(xiàng)目企業(yè)和房地產(chǎn)投資企業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)。按3050%土地出讓，可回收總投入62%。（1）土地轉(zhuǎn)讓比例價(jià)格確定園區(qū)土地開發(fā)綜合成本為200萬元/公頃（），土地在七通一平后的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可考慮為：工業(yè)用地15萬元/畝；居住用地18元/畝；商業(yè)服務(wù)用地20元/畝。（2）出讓土地分年收益預(yù)測(cè)園區(qū)綜合發(fā)展投入產(chǎn)出效益預(yù)測(cè)五、資金籌措第十章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避影響現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等三個(gè)方面。一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與規(guī)避盡管國家已出臺(tái)了相關(guān)政策啟動(dòng)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，但目前開發(fā)區(qū)、工業(yè)園的市場(chǎng)秩序依然比較混亂。因此現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地的成功關(guān)鍵是要建立良好市場(chǎng)機(jī)制，建立健全市場(chǎng)服務(wù)體系。最近幾年，國內(nèi)已有多個(gè)城市將開發(fā)區(qū)、工業(yè)園作為重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，如天津、北京、廣州、上海都已將開發(fā)區(qū)或工業(yè)園的建設(shè)列入城市序列：現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)集成基地，總體規(guī)劃要有前瞻性和擴(kuò)展性，尤其是要加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，培養(yǎng)快速的市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)跟蹤世界都市產(chǎn)業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最新發(fā)展動(dòng)向，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。二、投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與規(guī)避國內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)及影響國內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)育較晚，經(jīng)過二十年改革開放，在金融體制上采取了一些改革措施，取得了一些突破性的進(jìn)展。但與國際資本市場(chǎng)相比差距還很大。國內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持，特別是對(duì)都市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資十分有限。目前，國內(nèi)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來源渠道，仍是依靠財(cái)政撥款、銀行貸款、企業(yè)自籌、證券市場(chǎng)直接融資四種方式，由于新產(chǎn)業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)特性，銀行貸款十分有限。證券市場(chǎng)是少數(shù)企業(yè)的領(lǐng)地，而政府財(cái)政撥款，依稅收多少、按科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)（新產(chǎn)品試制費(fèi)、中間試驗(yàn)費(fèi)和重大科技項(xiàng)目補(bǔ)助費(fèi)）提取比例撥款其數(shù)量甚微。因此，高新創(chuàng)業(yè)資金主要來源是靠企業(yè)自籌。企業(yè)自籌依賴于企業(yè)效益。作為高科技創(chuàng)業(yè)，在沒有效益之前就只剩下民間集資這條路，北京、廣州、上海都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要依靠政府投資和企業(yè)效益。隨著國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，高新產(chǎn)業(yè)投資力度增強(qiáng)，靠政府投資和企業(yè)自籌難度加大，唯一出路是擴(kuò)展民間、社會(huì)投資本市場(chǎng)。國內(nèi)、民間有數(shù)萬億的儲(chǔ)蓄資本，由于國內(nèi)金融體制仍未放開，民間社會(huì)資本市場(chǎng)未能形成，巨大的資本潛能未能發(fā)揮作用?，F(xiàn)行的金融政策和體制制約了我國都市高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際市場(chǎng)開拓。國際資本市場(chǎng)勢(shì)態(tài)及影響國外發(fā)達(dá)國家資本市場(chǎng)經(jīng)過200年的發(fā)展，形成了成熟的資本市場(chǎng)體系和運(yùn)作模式。在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，美國的風(fēng)險(xiǎn)投資體系，培養(yǎng)了美國頂尖高新的世界地位。高新產(chǎn)業(yè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，刺激國際資本向高新產(chǎn)業(yè)集中。由于新潮投資者對(duì)高新產(chǎn)業(yè)內(nèi)在規(guī)律認(rèn)識(shí)不足和傳媒缺乏嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，不負(fù)責(zé)任的鼓動(dòng)，致使新潮投資者盲目投資跟進(jìn)，造成世紀(jì)之初的高科技投資的回潮。發(fā)達(dá)國家對(duì)高科技產(chǎn)業(yè)投資開始采取審慎的態(tài)度和理性行為。國際資本市場(chǎng)逐步投向虛擬科技與實(shí)體科技結(jié)合，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合，研發(fā)、推廣、制造、營銷、服務(wù)一體化的務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的新興產(chǎn)業(yè)。國際資本普遍看好以中國為核心的環(huán)太平洋大市場(chǎng)。資本流向，朝亞太市場(chǎng)飄移。預(yù)計(jì)在十年到三十年內(nèi)，國際資本主導(dǎo)市場(chǎng)在亞太地區(qū)。其中相當(dāng)大的部分在中國。嚴(yán)格準(zhǔn)入審慎投資創(chuàng)業(yè)投資是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，是要以一定的資金博取潛在的高回報(bào)，具有高速增長(zhǎng)潛力的技術(shù)、產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)和市場(chǎng)分額。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)施創(chuàng)業(yè)投資時(shí)，對(duì)接受投資企業(yè)要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，考察企業(yè)技術(shù)水平和人員素質(zhì)。做到嚴(yán)格準(zhǔn)入審慎投資。216。 時(shí)序組合投資創(chuàng)業(yè)投資遵循風(fēng)險(xiǎn)與收益概率分布規(guī)律，將投資資金按不同時(shí)段組合，以分散風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)國際風(fēng)險(xiǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資家同時(shí)在高科技創(chuàng)業(yè)周期不同時(shí)段進(jìn)行投資的比例是：初創(chuàng)業(yè)期投資10%，在成長(zhǎng)期投資20%，在擴(kuò)張期投資30%，在成熟期投資20%，在無風(fēng)險(xiǎn)的國債市場(chǎng)投20%。對(duì)于投資數(shù)少，回報(bào)較大，風(fēng)險(xiǎn)較高的軟件產(chǎn)業(yè)，可適當(dāng)提高創(chuàng)業(yè)初期的投資比例。216。 控制風(fēng)險(xiǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)創(chuàng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制和化解，是風(fēng)險(xiǎn)投資公司的任務(wù)。創(chuàng)業(yè)投資雖然投資風(fēng)險(xiǎn)較大，但從嚴(yán)格意義上講，這并不是毫無抵押市場(chǎng)的資本運(yùn)作，而是針對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行的資本運(yùn)作。從投資風(fēng)險(xiǎn)階段看，創(chuàng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)隨企業(yè)成長(zhǎng)而減少，但投資的風(fēng)險(xiǎn)面，有可能隨新投項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大而加大。因此，在任何一個(gè)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制十分重要，國外，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資調(diào)控分三個(gè)階段：——高風(fēng)險(xiǎn)階段，一般在創(chuàng)業(yè)期和開發(fā)期：重點(diǎn)投資在開發(fā)期，這個(gè)時(shí)期一般是在階段性成果上進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化中淺開發(fā)。這時(shí)，最需要風(fēng)險(xiǎn)投資介入?！泔L(fēng)險(xiǎn)階段，產(chǎn)品已進(jìn)入市場(chǎng)，并占有一定分額。這是風(fēng)險(xiǎn)資金，大舉進(jìn)入時(shí)期?！找骐A段，已取得經(jīng)濟(jì)效益，獲利水平呈上升勢(shì)態(tài)。這時(shí)風(fēng)險(xiǎn)基金可考慮退出 。216。 適時(shí)退出退出方式有股票上市，資產(chǎn)重組，債務(wù)重組，由投資銀行和投資顧問公司協(xié)助風(fēng)險(xiǎn)基金退出，此階段是風(fēng)險(xiǎn)投資獲利最佳時(shí)機(jī)。三、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理等方面，一個(gè)好的策劃可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出預(yù)警、規(guī)避。開發(fā)區(qū)的成功與否，首先在于優(yōu)秀的策劃。第二，在開發(fā)過程中經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在對(duì)開發(fā)過程的有效監(jiān)控，工期速度、工程質(zhì)量是開發(fā)過程中的監(jiān)控重點(diǎn)。第三，經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)成本的控制和財(cái)務(wù)的監(jiān)控。第四，管理的核心是人的管理，一個(gè)項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵是人才。因此，需要建立一個(gè)優(yōu)秀的管理營運(yùn)的團(tuán)隊(duì)和卓越的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)人。結(jié)語