【正文】 第二，在開發(fā)過程中經(jīng)營風(fēng)險表現(xiàn)在對開發(fā)過程的有效監(jiān)控，工期速度、工程質(zhì)量是開發(fā)過程中的監(jiān)控重點?！泔L(fēng)險階段，產(chǎn)品已進入市場，并占有一定分額。依據(jù)國際風(fēng)險投資經(jīng)驗，風(fēng)險投資家同時在高科技創(chuàng)業(yè)周期不同時段進行投資的比例是：初創(chuàng)業(yè)期投資10%，在成長期投資20%，在擴張期投資30%，在成熟期投資20%，在無風(fēng)險的國債市場投20%。資本流向，朝亞太市場飄移。現(xiàn)行的金融政策和體制制約了我國都市高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國際市場開拓。國內(nèi)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展金融支持，特別是對都市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資十分有限。按3050%土地出讓，可回收總投入62%。B類開發(fā)區(qū)——對環(huán)保生態(tài)有一定要求的新型工業(yè)園區(qū)，這類園區(qū)一般規(guī)模每平方公里為23億元。管理高效運作機制——高效管理架構(gòu)設(shè)計——高效運行流程設(shè)計——簡約高效管理規(guī)范——靈活高效指揮系統(tǒng)四、建立績效體制提升人員素質(zhì)建立績效營管體制基地內(nèi)部管理，遵循績效理念建立一整套，績效管理運行體制。 國際組織資金援助——歐共體地區(qū)開發(fā)基金——聯(lián)合國開發(fā)組織基金——國際慈善基金——國際專項基金216。 社會服務(wù)支撐作用——提供社會企業(yè)文化精神產(chǎn)品及服務(wù)——提供社會企業(yè)金融投資產(chǎn)品及服務(wù)——提供社會人才培養(yǎng)教育產(chǎn)品及服務(wù)——提供社會經(jīng)濟商業(yè)貿(mào)易流通及服務(wù)——提供社會生活保障產(chǎn)品及服務(wù)政府、企業(yè)、社會合作協(xié)力關(guān)系——互相支持——互相促進——互相監(jiān)督——互相服務(wù)建設(shè)資金籌集機制資金是開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展重要因素。實體企業(yè)依據(jù)公司法組建，公司由國有資產(chǎn)管理公司、投資機構(gòu)和相關(guān)聯(lián)企業(yè)共同組成。虛位政府政府對園區(qū)的管理功能，將由虛位政府代替。環(huán)境也是競爭力。以增強客戶進駐臥龍為目的，通過客戶聯(lián)誼會、招商會、行業(yè)研討會等形式對目標行業(yè)的重點招商客戶進行聯(lián)絡(luò)，做到重點客戶重點培養(yǎng)，為產(chǎn)業(yè)城的招商引資奠定基礎(chǔ)。媒體廣告配合其他推廣路徑，在大眾媒體上進行品牌形象的整體推廣，在專業(yè)媒體上進行具體招商政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境及各方面優(yōu)勢的具體介紹，保證信息傳達的完整性，提高信息覆蓋面。以理服人，感性動人感性的訴求能打動人，而理性的訴求卻能說服人。細分導(dǎo)向焦點化根據(jù)基地不同產(chǎn)業(yè)組團的特征，圍繞投資商的需求或存在的疑慮制訂針對性的推廣傳播方案，按照不同的組團特點進行宣傳，有針對性的實施傳播，力求在目標行業(yè)內(nèi)形成焦點關(guān)注。 多元化集成開發(fā)土地節(jié)約利用土地增值經(jīng)營二、基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)三、項目建設(shè)開發(fā)四、生態(tài)建設(shè)開發(fā)五、建設(shè)開發(fā)模式基地建設(shè)開發(fā)模式有三種模式：土地開發(fā)經(jīng)營創(chuàng)新模式降低土地開發(fā)成本，雙保險吸引農(nóng)民土地入股的多元化土地開發(fā)模式，是園區(qū)土地開發(fā)經(jīng)營主要模式。 目標招商——選定項目——選準客戶——聯(lián)絡(luò)客戶——邀請客戶——接待考察——招商洽談——談判簽約——跟進服務(wù)216。招商服務(wù)全程策劃這是一般廣告公司、策劃公司難以做到的。 網(wǎng)絡(luò)化的客戶跟進體系（客戶電子管理系統(tǒng)）216。這種策略需要大量的廣告費用投入，應(yīng)量力而行。對于，招商策略可以借鑒五個方面：目標定向招商策略目標招商是招商引資活動中最有效的方式，是基地招商引資的主導(dǎo)策略之一。城市規(guī)劃、工程建設(shè)、招商引資、項目管理、人民生活等各項城市運營工作有序有效運作。 通世路建設(shè)工程216。 “四節(jié)”房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目配套發(fā)展都市休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)具有優(yōu)勢的生態(tài)環(huán)境和生態(tài)農(nóng)業(yè)優(yōu)勢，利用生態(tài)優(yōu)勢資源發(fā)展都市型休閑觀光產(chǎn)業(yè)，具有良好市場前景。 精密機械產(chǎn)業(yè)項目216。 生態(tài)果汁產(chǎn)業(yè)項目216。 海洋生物產(chǎn)業(yè)項目216。 光電器件產(chǎn)業(yè)項目216。 公關(guān)活動創(chuàng)意策劃216。 系統(tǒng)集成中心積極發(fā)展新興創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是二十一世紀都市新興產(chǎn)業(yè)，是高知識、高文化、高智慧的創(chuàng)造、創(chuàng)作、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。 煙臺南城倉儲中心大力發(fā)展集成創(chuàng)新服務(wù)業(yè)集群集成創(chuàng)新服務(wù)業(yè)是基地的核心產(chǎn)業(yè)，目前基礎(chǔ)、條件不足，需要一定的時間培育發(fā)展，但這個產(chǎn)業(yè)有很大市場潛力，因此需要大力培育、孵化發(fā)展。五、六大產(chǎn)業(yè)集群引擎城市新經(jīng)濟以生態(tài)化、節(jié)約化、集群化、多元化為發(fā)展原則，臥龍新興產(chǎn)業(yè)集成基地重點發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建都市新興產(chǎn)業(yè)體系，引擎膠東城市新經(jīng)濟。在產(chǎn)業(yè)集成過程中，最核心最具價值和最具效應(yīng)的是集成商務(wù)。目前，國際上中心特大城市如：美國、紐約、日本東京、英國倫敦、新加坡、香港，都是以新興集成產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化大都市。（2）新興集成產(chǎn)業(yè)具有高知識性集成產(chǎn)業(yè)是知識和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其創(chuàng)造、創(chuàng)作和服務(wù)具有高知識、高智慧、高技術(shù)特征，是促進高素質(zhì)人才集聚，提供高智力、高效能、高效率的知識技術(shù)服務(wù)。所謂新興集成產(chǎn)業(yè)是指介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，又高于第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的高新知識產(chǎn)業(yè)。未來的世界，將是知識經(jīng)濟的時代。產(chǎn)業(yè)集群是市場經(jīng)濟自然發(fā)展的產(chǎn)物，為了增強市場競爭力，采取產(chǎn)業(yè)集成的方法和手段在短期內(nèi)形成核心競爭力，創(chuàng)建區(qū)域比較優(yōu)勢。加快都市生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，對美化都市、豐富人民生活、創(chuàng)建田園都市具有重要意義。其中集成產(chǎn)業(yè)是核心和靈魂。如：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)、設(shè)計產(chǎn)業(yè)等。過去由于工業(yè)對都市環(huán)境污染和對城市居民生活干擾，迫使工業(yè)遠遷市郊。五規(guī)劃及未來十五年內(nèi)（2020年前）國內(nèi)環(huán)境及市場將呈現(xiàn)三大趨勢：第一：以沿海三大都市圈為龍頭，以東部、中部、西部三大發(fā)展帶為梯度。二十一世紀，世界中心市場由歐美向亞太轉(zhuǎn)移，中國市場將成為國際市場最活躍的市場之一。 全球經(jīng)濟一體化趨勢中國加入世貿(mào)，歐盟經(jīng)濟一體化。未來爭奪資源、能源的競爭更加激烈。國際敵對勢力在國內(nèi)能源、資源上制約中國，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。推動和諧、富裕小康社會建設(shè)。都市型工業(yè)單位達5201家。都市知識文化產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的核心主導(dǎo)作用不斷加強，知識文化產(chǎn)業(yè)是從事高知識、高文化、高智慧型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，是知識文化產(chǎn)品生產(chǎn)、傳播、服務(wù)的現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)。它依附都市經(jīng)濟和社會發(fā)展，服務(wù)于都市人民。21世紀初，產(chǎn)業(yè)集群概念導(dǎo)入中國經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)界，成為近年政府和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)學(xué)術(shù)界的時髦經(jīng)濟詞匯。產(chǎn)業(yè)集成不但是一個理念、方法、手段，同時又是一個新興的創(chuàng)造性的知識產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前途。從產(chǎn)業(yè)細分裂變角度看，第三產(chǎn)業(yè)范圍太廣，隨著信息技術(shù)發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中有很多介于第一產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)之間、第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，將形成新的產(chǎn)業(yè)集群和新興市場。第三類，是社會精神文化產(chǎn)品研究、創(chuàng)作、教育培訓(xùn)等知識文化產(chǎn)業(yè)。（7）新興集成產(chǎn)業(yè)具有信用性新興集成產(chǎn)業(yè)是從事產(chǎn)業(yè)集群的整合、組織和創(chuàng)新，信用是這個產(chǎn)業(yè)能否被服務(wù)對象接受的基本保證。產(chǎn)業(yè)集成是一種促進產(chǎn)業(yè)集群高效聚合的發(fā)展模式以產(chǎn)業(yè)集成作為基地核心競爭力的突破口，是一種高端定位的創(chuàng)舉和創(chuàng)新。（2）市場價值鏈以市場價值為核心，有目標整合與產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的利益團體，形成集群共享價格體系和服務(wù)平臺。 遠東國際商務(wù)中心216。 商務(wù)集成中心216。 服裝、服飾創(chuàng)意設(shè)計216。在現(xiàn)有工業(yè)項目基礎(chǔ)上提升發(fā)展，形成具有特色的光電科技產(chǎn)業(yè)、海洋科技產(chǎn)業(yè)、特色食品產(chǎn)業(yè)、生物制造產(chǎn)業(yè)集群。 光電醫(yī)療設(shè)備產(chǎn)業(yè)項目216。 海洋環(huán)保產(chǎn)業(yè)項目216。 納米材料產(chǎn)業(yè)項目216。 “四節(jié)”工程產(chǎn)業(yè)項目216。 上車門生態(tài)農(nóng)莊216。 南城交通中樞216。臥龍新興產(chǎn)業(yè)集成基地招商思路是：以項目選擇策劃，帶動目標招商；以定向客戶公關(guān)，促進目標招商；以用心真誠服務(wù)，催化目標招商；以客戶滿意準則，實現(xiàn)目標招商。多維聯(lián)動招商策略定位超前，要充分的與有實力、有招商經(jīng)驗的國內(nèi)外投資咨詢公司、律師事務(wù)所、產(chǎn)業(yè)策劃公司、協(xié)會商會等機構(gòu)建立招商網(wǎng)絡(luò)，通過可觀的激勵措施，聯(lián)動多方力量提高招商效率。實施網(wǎng)絡(luò)化招商服務(wù)手段建設(shè)目標之一，是建立數(shù)字化園區(qū)，首先在招商引資服務(wù)上實現(xiàn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化。招商目標跟進策劃新興產(chǎn)業(yè)集成基地以目標招商為主導(dǎo)，重大項目、核心技術(shù)項目，都必須進行招商目標跟進策劃，以保證項目快速有效的引入和建設(shè)。五、招商服務(wù)實操指南產(chǎn)業(yè)項目招商引資216。第六章 基地建設(shè)與開發(fā)模式一、土地利用開發(fā)土地集成開發(fā)216。特許權(quán)經(jīng)營拍賣、競爭盈利模式對盈利性好、盈利性快、盈利高的特種建設(shè)、服務(wù)、生產(chǎn)項目進行特許經(jīng)營拍賣、拍賣風(fēng)險保證金作為擔(dān)?；鸨O(jiān)管，拍賣承諾投資列為政府監(jiān)控審計資金，這種模式在國外運用比較成熟，可以借鑒，結(jié)合我們自己的國情制定可行性方案后實施。以虛托實，定位演繹從高起點定位與塑造，要實現(xiàn)“虛”和“實”的有機結(jié)合，既要有實實在在能令人感受到的完善功能，又要有令人眼前一亮的概念包裝。五、推廣路徑政府推廣通過政府及有關(guān)部門高層領(lǐng)導(dǎo)的出面與努力，利用政府的權(quán)威性和公信力，來切實提高招商對象目標傳達的有效性；通過各行業(yè)協(xié)會在業(yè)內(nèi)的影響力和號召力，進行業(yè)內(nèi)組織和信息傳達，保證宣傳的到達力度和廣度。擴散階段時間約半年。區(qū)位價值牌臥龍都市產(chǎn)業(yè)新城地處煙臺市城市發(fā)展南拓戰(zhàn)略要地，是煙臺主城五區(qū)連接中心，是煙臺市區(qū)的南出口，是通往大連、青島、濟南等大中城市的必經(jīng)之路。這種有名無實的準政府型管理模式，作用有限。實體企業(yè)將建設(shè)開發(fā)公司轉(zhuǎn)制按多元化組合理念重組。216。216。要素流動機制要素包括勞動力、技術(shù)、信息、資金、商品等要素流動機制，目的是通過建立一種機制，讓各種要素有序化地高速流動，從而使企業(yè)和政府效益在要素流動中不斷增值。目前，首先抓好項目策劃和目標招商隊伍素質(zhì)建設(shè)；其次，抓好項目建筑管理服務(wù)人員素質(zhì)提升；然后，抓好各級行政服務(wù)人員素質(zhì)提升。四、產(chǎn)出效益預(yù)測園區(qū)產(chǎn)出效益主要體現(xiàn)在土地出讓回收