【導(dǎo)讀】項目建設(shè)用地面積100萬㎡，約合1500畝。萬㎡，配套住宅及宿舍樓萬㎡。項目估算總投資億。設(shè)計年生產(chǎn)能力11萬套，含：家具8萬套，沙發(fā)3萬套。產(chǎn)品占60%，高端產(chǎn)品占40%。成較完善的軟硬件配套服務(wù)環(huán)境，成為促進區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的助推器。樞紐中心，并引導(dǎo)形成建材、汽配等物流中心園區(qū)。配套區(qū)的建設(shè)，預(yù)計三年后建成，家具賣場等可投入使用。億元，其中工程費用投資億元，其他費用11855萬元。需求以及對高檔家具、品牌家具的需求更加迫切。但仍有很大的發(fā)展空間和市場潛力。中國家具市場現(xiàn)主要分布在廣東XX鎮(zhèn)和河北香河。市也有，但沒有形成以批發(fā)為主，主要是零售。而廣東佛山XX已形。按我國人口計算，目前我國城鎮(zhèn)化比例為農(nóng)村70％，城鎮(zhèn)30％?，F(xiàn)狀轉(zhuǎn)變?yōu)?，城?zhèn)70％，農(nóng)村30％。億，接近翻兩番。機的影響，促使其在外銷受到重創(chuàng)的同時，考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)市場。未來最大的消費市場在中國。由于家具具有的特性，使其受區(qū)域和地。劃分，并最終形成區(qū)域壟斷。

　　

【正文】 ㎡ 200 道路、廣場、停車場等硬地面 ㎡ 150 綠化景觀 ㎡ 45 工程費用小計 二 工程建設(shè)其他費用 項 1 8% 三 土地費用 項 1 另計 四 預(yù)備費用 項 1 6% 五 資金成本 項 1 6% 六 總投資費用 項 1 本項目總建筑面積 萬㎡，總投資費用 約 18 億元，單位投資指標約 2198 元 /㎡。 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 35 第八章 經(jīng)濟分析 與評價 經(jīng)濟分析主要分析項目運行期的收支及平衡情況。 、 收入分析 根據(jù)項目計劃，本項目部分出租，部分出售，家具賣場、倉儲物流均為出租；生產(chǎn)廠房出售；住宅配套區(qū)考慮 20％出租， 80％出售。部分露天停車場地也考慮出租。 ①租金收入 按功能面積測算： 年租金租金收入＝建筑面積可出租比率出租率租金水平 12 個月 年度出租收入測算情況詳下表： 出租類型 建筑面積 可出租比率 可出租面積 出租率 租金水平 租金 ㎡ ㎡ 元 /月㎡ 萬元 /年 家具賣場 202100 85% 170000 85% 35 倉儲物流 208100 95% 197695 85% 15 住宅及配套 125650 20% 25130 85% 20 室外停車場 80000 30% 24000 85% 30 合計年收入 營業(yè)稅及附加 本測算的租金水平為暫估，需根據(jù)當?shù)厍闆r調(diào)整。 租金收入需繳納營業(yè)稅 5％，再按營業(yè)稅額繳 納 11％的城建、教育附加，綜合取 ％。 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 36 ②房屋銷售收入： 銷售類型 建筑面積 可銷售比率 可出售面積 銷售率 銷售價格 售價 ㎡ ㎡ 元 /㎡ 萬元 生產(chǎn)區(qū) 258300 100% 258300 85% 2500 住宅及配套 125650 80% 100520 85% 2800 合計收入 考慮到房屋均為普通房屋，且可攤銷建設(shè)費用等成本，暫不考慮土地增值稅。 、 出租區(qū)成本分析 本項目的運行成本主要 分為幾類 ①人工成本：運行期按 30 人考慮。主要提供收款、綜合管理等工作，物業(yè)管理的費用由承租方另行承擔。 ②折舊及攤銷。建筑物及依附于建筑上的主要設(shè)備按殘值率10％，折舊期 25 年考慮。暫未考慮土地攤銷費用。 ③維修費用按折舊費用 10％暫估。 ④財務(wù)費用按建設(shè)比例分攤，按 6 年內(nèi)平均攤銷，暫按 1200 萬元暫估。 ⑤土地使用稅按 2 元 /年㎡。 ⑥房產(chǎn)稅及印花稅按 ％計。 ⑦銷售費用按銷售收入的 2％考慮。 ⑧考慮其他零星綜合成本，按銷售收入 2％計。 測算出租部分年度的成本為 項目 單位 數(shù)量 單價 合價 備 注 人工成本 人 30 36000 銷售費用 2% 折舊 年 25 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 37 攤銷 年 10 維修費用 10% 財務(wù)費用 土地使用稅 元 /m2 132200 2 房產(chǎn)稅及印花稅 % 其他管理費用 2% 總成本 根據(jù) 測算，年成本約為 7714 萬元。若不考慮折舊，則年經(jīng)營費用約 3313 萬元。 、經(jīng)濟評價分析 ①年營運收入 按分年的出租和銷售進度測算每年的營運收入如下表： 序號 項目 建設(shè)期 正常年 年度 1 2 3 4 5 6 1 出租比例 0% 20% 40% 70% 100% 100% 出租收入 0 1921 3843 6724 9606 9606 2 銷售比例 0% 10% 60% 20% 10% 0% 銷售收入 0 7881 47288 15763 7881 0 3 年度收入 0 9803 51130 22487 17488 9606 4 營業(yè)稅及附加 0 107 213 373 533 533 ②年營運成本 將出售房屋的部分建設(shè)費用分 4 年攤?cè)霠I運成本，這部分費用約占總工程費用的 32％。出租部分的投資費用則按折舊年度分攤進入年度成本。 序號 項目 建設(shè)期 正常年 年度 1 2 3 4 5 6 1 售房建設(shè)費用分攤比例 30% 40% 20% 10% 0% 0% 售房建設(shè)費用分攤 17263 23018 11509 5754 0 0 2 銷售費用 0 276 1655 552 276 0 3 出租年成本 0 1543 3086 5400 7715 7715 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 38 4 年總成本 17263 24836 16250 11706 7991 7715 ③年度利潤測算 按項目分攤的年度營運收入和年度營運成本測算的年度利潤如下表： 序號 項目 建設(shè)期 正常年 年度 1 2 3 4 5 6 1 年收入 0 9803 51130 22487 17488 9606 2 年總成本 17263 24836 16250 11706 7991 7715 3 營業(yè)稅及附加 0 107 213 373 533 533 4 利潤總額 17263 15141 34667 10407 8964 1358 5 所得稅 4316 3785 8667 2602 2241 340 6 稅后利潤 12947 11355 26000 7805 6723 1019 ④資金平衡分析 年度利潤體現(xiàn)的是費用分年結(jié)轉(zhuǎn)后的資金流，現(xiàn)按資金發(fā)生當期費用進行資金平衡，出租部分的建設(shè)費用也一并計入開支 ，扣除除折舊費用。 序號 項目 建設(shè)期 正常年 年度 1 2 3 4 5 6 1 建設(shè)投入資金 40% 40% 20% 0% 0% 0% 71930 71930 35965 0 0 0 2 售房收入 0 7881 47288 15763 7881 0 3 出租收入 0 1921 3843 6724 9606 9606 4 銷售費用 276 1655 552 276 0 0 5 出租日常費用（不含折舊） 0 679 1358 2376 3394 3394 6 現(xiàn)金流 72206 64462 13255 19835 14093 6212 根據(jù)以上分析，項目前期存在資金缺口約 億元，這部分需通過業(yè)主自籌和銀行借款等方式給予平衡，若建設(shè)資金 18 億元 20％貸款時，即貸款 億元，自有資金需再籌集 10 億元左右。 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 39 第九章 結(jié)論及 其他 、初步結(jié)論 ① 在 XX 市郊 區(qū) XX 縣 建設(shè) 家具 物流 生產(chǎn)與銷售園區(qū) ，有助于促進 XX 市家具業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈的形成，可以加快 XX 農(nóng)村城市化的進程，是 XX 加快經(jīng)濟 建設(shè)的 重要組成部分 ，其建設(shè)是必要的。 ② 本項目規(guī)劃用地，在 XX 市及 XX 縣的總體規(guī)劃中，其定位性質(zhì)為商住和 物流 用地，本項目符合總體規(guī)劃要求。 ③ 上海 XX 投資有限 公司有著 較豐富的投資經(jīng)驗和較強的融資能力，能保證項目順利實施 。 ④ 本項目建設(shè)規(guī)模為： 建設(shè) 用 地面積 100 萬㎡。總建筑面積 萬㎡，其中：家具賣場 萬㎡，倉儲、物流 萬㎡，生產(chǎn)廠房 萬㎡，配套住宅及宿舍樓 萬㎡。設(shè)計年生產(chǎn)能力 11 萬套，其中：家具 8 萬套，沙發(fā) 3 萬套。周轉(zhuǎn)銷售 20 萬套，主要生產(chǎn)、銷售普及與 高端中式家具產(chǎn)品 ，其中普及產(chǎn)品占 60%，高端產(chǎn) 品占 40%， ⑤ 經(jīng)測算， 本項目需開發(fā)資金約 億元 （暫未計入土地費用） ，通過 廠房 和住宅出售，可獲銷售收入 億元； 倉儲、賣場、生活配套設(shè)施出租 等 每年 可獲得約 9606 萬元 收入 （暫未計入物流服務(wù)、配套服務(wù)產(chǎn)生的其他收入） ， 本項目總體資金運作上可以達到平衡，開發(fā)資金 在 相應(yīng)政策 的支持下具有可操作性 。 ⑥ 項目建成 并形成最終規(guī)模后 ， XX（ XX）家具 物流 園區(qū) 預(yù)計 XX 北方國際家具物流園區(qū)開發(fā)項目 40 在三年內(nèi) 形成 30～ 50 億元 年產(chǎn)值 。 經(jīng)濟效益良好 ，對當?shù)亟?jīng)濟起到良好的帶動作用 。 、其他問題 ① 商業(yè)及 物流 用地的出讓地價 尚未確定，在本初步測算 中未計入，地價高低，將對項目經(jīng)濟效益有較大影響。 ② 賣場、廠房、生活用房 出 租 和出售 價格均受市場情況的影響變動較大，本 初步可行性研究 僅做粗略估算。 ③ 由于該項目地處 XX 縣，地理位置上沒有太大優(yōu)勢，將 XX的家具產(chǎn)業(yè)全部搬遷至此，在實施中面臨 較多 不確定因素，光靠企業(yè)行為存在較大風(fēng)險，應(yīng)納入當?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)劃中 統(tǒng) 一部署，并爭取當?shù)卣嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)政策較大力度的支持。 建議利用當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整契機實施更為有利。