【正文】 的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映異?；鸨?，從表面上看，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時也提醒，市場絕對不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。一、超小戶型存在的缺點。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點：（1）總價低，單價高。例如，solo單價基本在7000元/平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)模畛杀疽哺?，各性能比自然是其最明顯的弱項。（2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計基礎(chǔ)上經(jīng)過大量修改后的產(chǎn)品，個別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。同時很多小戶型設(shè)計不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房。（4）物業(yè)管理難。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問題凸現(xiàn)。二、小戶型的市場前景。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當(dāng)成功的，但同時應(yīng)該清楚地認(rèn)識到這畢竟是短期性、過渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購買力有限又急于擁有住房的購買者的需要。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。同時，中國的商家向來喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時熱銷，但市場總是有一個飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發(fā)有一定的局限性。建委對居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā)展力。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。小戶型一定要做精、做細(xì)，強調(diào)符合消費者的需求，而不要一味強調(diào)小，不能簡單的將小戶型簡單地定義為“蝸居”。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。因為這樣的戶型更能夠滿足購房者的基本生活需要。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進(jìn)一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風(fēng)險。因此，一個樓盤的小戶型控制在25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的?！靶湔洹弊≌a(chǎn)品市場狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。而其中22套面積為18．69平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會頭天一開盤便被搶光。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍等項目都賣得非?？?。但以往市場上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價多在30萬元至50萬元之間。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場上出現(xiàn)了20建筑平方米以下的低總價房，這一市場現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到，如今的房地產(chǎn)市場的最大賣點是抓住30萬50萬元房價需求的缺口，以小戶型迎合市場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現(xiàn)。然而，“袖珍”小戶型的市場有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見仁見智。中原房地產(chǎn)顧問公司認(rèn)為，北京市場對低總價住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長空間，沒有任何設(shè)計技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶熱實為北京高房價擠壓下的一種無奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來看是有違住宅人性化設(shè)計的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開發(fā)。六、 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國貿(mào)中心對面、國貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽區(qū)建國門外大街4號，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬平方米。其中公寓37萬平方米，寫字樓9萬平方米，商鋪8萬平方米（在售的一二期、）。整個建外SOHO商鋪臨街而建，為開放式步行街區(qū)。產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用產(chǎn)品特點 ；所有商鋪均為大開面落地窗，增加了其通透性。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3萬人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場，在四層有屋頂花園。裝修說明樓層高度：各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩子刮平整體設(shè)備：設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng)和中央集中空調(diào)，寬帶、衛(wèi)星及有線電視線纜停留在豎井內(nèi)價格、付款方式（1）一層、二層復(fù)式單價：28303元/平方米（一次性付價） 30149元/平方米（按揭價）三層單價： 18147元/平方米（按揭）（2）按揭為六成十年按揭，簽合同時首付10%，簽合同一個月內(nèi)付20%，簽合同兩個月付10%。備注：租金情況，預(yù)計為35美元/平方米/月（二）國英1號（商住公寓） 概況國英1號位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。是本次考察的項目最具有對比意義的樓盤。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。 定位國英1號的物業(yè)形態(tài)為商住公寓，它的消費者定位于創(chuàng)業(yè)型的公司和個人，其廣告口號為“成長型公司企業(yè)之原始資本牧場”“后WTO時代商務(wù)牛仔﹠創(chuàng)業(yè)英雄商務(wù)擂臺”。 配套高級會議中心，視頻會議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂設(shè)施；分體式空調(diào)；地下車位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。 價格及付款方式（1） 商住公寓均價9380元/平方米、起價9050元/平方米，底樓商鋪價格25000元/平方米（據(jù)說已經(jīng)被整買出去）。（2） 預(yù)計租金：（3） 物管費：（4） 車位：售價13萬元——15萬元/個 （外加150元/月管理費） 租金500——600元/月/個（5） 首付20%，其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項目名稱物業(yè)類型單價（均價）(元/平方米）位置備注長遠(yuǎn)天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積12萬平方米，商業(yè)面積16806平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，9元/噸，物管195元/月/平方米。底商部分每層2000多平方米且整層出售。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米豪邁時代商住兩用公寓初裝修：7500西直門橋北200米以交通為訴求點：公交、地鐵、輕軌。威凱星期8小戶型7900積水潭地鐵以北小西天牌樓向西300米戶型從50到130平方米SOLO小戶型8800崇文門地鐵南總建筑面積5萬平方米榮豐2008之非常男女小戶型起價：7300均價：7600宣武區(qū)廣外大街305號八區(qū)精裝修時代之光住宅均價：8500西直門北大街塔樓盛華園住宅均價：7300西直門內(nèi)趙登禹路西側(cè)華潤置地德勝世嘉住宅75007800德勝門橋北200米銀都中心寫字樓公 寓1200019000西直門北大街塔樓觀河錦苑住宅起價：6688均價：8000新街口大街3032號板樓官園公寓公寓起價：13900均價：14500官園翠華街1號院板樓金暉嘉園住宅均價：8300西直門橋畔東北角15萬平方米寫字樓均價：1800010萬平方米商業(yè)未知，屬于第四期開發(fā)的范圍5萬平方米（四）綜述本項目附近的類似項目的價格變動范圍如下：商業(yè)： 三層 10000——18000元/平方米 二層 15000——20000元/平方米 一層 25000元/平方米左右寫字樓：均價 8500——19000元/平方米住宅： 均價 7300——8500元/平方米公寓： 均價 7500——14500元/平方米小戶型：均價 7900元/平方米左右，其中SOLO和榮豐2008之非常男女不屬于本區(qū)域范圍。七、 成本問題成本項目寫 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建3000元/平方米1500元/平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費8元/平方米8元/平方米小計208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計費造價的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費造價的1%（30元/平方米）造價的1%（15元/平方米）小計90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計10890元/平方米7863元/平方米備注： 綠化達(dá)標(biāo)費為5500元/平方米。 預(yù)設(shè)本項目為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù)合地產(chǎn)項目。 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，中高檔外墻材料（鋁塑板），室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，室外配備小型廣場、內(nèi)廊和少量集中綠化點。 商業(yè)房預(yù)計售價：20000元/平米；商住樓預(yù)計售價：12000元/平米 本項目其他不能公攤的配套設(shè)施（如車庫）暫不納入本次成本分析，屆時可以按照成本銷售應(yīng)該不成問題。八、競爭的風(fēng)險西環(huán)廣場不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達(dá)10萬平方米），還是交通（西直門交通樞紐范圍），以及開發(fā)商（北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司）上都很有優(yōu)勢，而且離本項目位置很近。金暉嘉園的四期的5萬平方米集商業(yè)、娛樂、服務(wù)為一體的配套區(qū)，也是本項目的直接分流對手，它也是離本項目很近，就和本項目地塊隔一條二環(huán)路。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)項目如大鐘寺—雙榆樹等以及象建外SOHO等住宅或?qū)懽謽堑咨弦矔Ρ卷椖吭斐砷g接分流。八、 關(guān)于本項目的幾點建議 調(diào)整現(xiàn)有方案，去掉酒店等固定資產(chǎn)形態(tài)，降低商業(yè)房產(chǎn)的總量，修建一定的住宅形態(tài)。 控制地價，建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開計價。 本項目的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、娛樂、公寓（或?qū)懽謽牵?、小戶型住宅，其配比?yīng)通過全面的市場調(diào)研來確定。 商業(yè)部分建議只作到三層，可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)式結(jié)構(gòu)，三層單獨成一個整體，獨立設(shè)計入口和出口。 商業(yè)部分的策劃必須做到綜合性，同時還要圍繞一兩個特色業(yè)態(tài)。 整個項目運作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗和實力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計、以及營銷管理。 市場定位、產(chǎn)品定位、消費者定位、價格定位都需要進(jìn)一步的市場調(diào)研和論證。2003年5月1日