【正文】 的，或者積蓄不太多的，又沒(méi)有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場(chǎng)反映異?；鸨?，從表面上看，好像小戶型已成為市場(chǎng)熱點(diǎn)和市場(chǎng)主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂(lè)觀，更忌盲目跟風(fēng)。一、超小戶型存在的缺點(diǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（1）總價(jià)低，單價(jià)高。例如，solo單價(jià)基本在7000元/平方米以上，這一價(jià)格水平對(duì)于購(gòu)房者而言實(shí)屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項(xiàng)。（2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場(chǎng)上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)大量修改后的產(chǎn)品，個(gè)別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動(dòng)了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過(guò)修修補(bǔ)補(bǔ)打造出來(lái)的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。同時(shí)很多小戶型設(shè)計(jì)不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實(shí)用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺(jué)的地方，沒(méi)有正規(guī)的廚房。（4）物業(yè)管理難。對(duì)于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會(huì)比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問(wèn)題凸現(xiàn)。二、小戶型的市場(chǎng)前景。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無(wú)疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí)應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過(guò)渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購(gòu)買力有限又急于擁有住房的購(gòu)買者的需要。過(guò)分熱捧超小戶型概念，會(huì)給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過(guò)渡性及總體購(gòu)買力的有限性。同時(shí)，中國(guó)的商家向來(lái)喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷，但市場(chǎng)總是有一個(gè)飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。雖然北京市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開(kāi)發(fā)有一定的局限性。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā)展力。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。小戶型一定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不能簡(jiǎn)單的將小戶型簡(jiǎn)單地定義為“蝸居”。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說(shuō)明購(gòu)房者更傾向于緊湊型的二三居。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購(gòu)房者的基本生活需要。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價(jià)小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進(jìn)一出的利潤(rùn)使得一個(gè)樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個(gè)合理的界定，否則將會(huì)造成成本的不必要浪費(fèi)，使消費(fèi)者承受額外的費(fèi)用，加大購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。因此，一個(gè)樓盤的小戶型控制在25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的?！靶湔洹弊≌a(chǎn)品市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會(huì)再次顯示，小戶型樓最好賣。而其中22套面積為18．69平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤便被搶光。由于北京的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點(diǎn)。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍等項(xiàng)目都賣得非常快。但以往市場(chǎng)上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價(jià)多在30萬(wàn)元至50萬(wàn)元之間。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了20建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。在如今住宅產(chǎn)品供過(guò)于求的市場(chǎng)情況下，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大賣點(diǎn)是抓住30萬(wàn)50萬(wàn)元房?jī)r(jià)需求的缺口，以小戶型迎合市場(chǎng)的需求，巨大的市場(chǎng)需求也在期盼著低總價(jià)房的涌現(xiàn)。然而，“袖珍”小戶型的市場(chǎng)有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見(jiàn)仁見(jiàn)智。中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司認(rèn)為，北京市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計(jì)上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過(guò)渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，沒(méi)有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶熱實(shí)為北京高房?jī)r(jià)擠壓下的一種無(wú)奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來(lái)看是有違住宅人性化設(shè)計(jì)的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開(kāi)發(fā)。六、 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國(guó)貿(mào)中心對(duì)面、國(guó)貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街4號(hào)，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬(wàn)平方米。其中公寓37萬(wàn)平方米，寫字樓9萬(wàn)平方米，商鋪8萬(wàn)平方米（在售的一二期、）。整個(gè)建外SOHO商鋪臨街而建，為開(kāi)放式步行街區(qū)。產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對(duì)外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨(dú)內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動(dòng)滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用產(chǎn)品特點(diǎn) ；所有商鋪均為大開(kāi)面落地窗，增加了其通透性。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個(gè)小區(qū)規(guī)劃人口在3萬(wàn)人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂(lè)部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個(gè)建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場(chǎng)，在四層有屋頂花園。裝修說(shuō)明樓層高度：各店鋪單位室內(nèi)：地面為水泥地面，墻面為膩?zhàn)庸纹秸w設(shè)備：設(shè)有樓宇監(jiān)控系統(tǒng)和中央集中空調(diào)，寬帶、衛(wèi)星及有線電視線纜停留在豎井內(nèi)價(jià)格、付款方式（1）一層、二層復(fù)式單價(jià)：28303元/平方米（一次性付價(jià)） 30149元/平方米（按揭價(jià)）三層單價(jià)： 18147元/平方米（按揭）（2）按揭為六成十年按揭，簽合同時(shí)首付10%，簽合同一個(gè)月內(nèi)付20%，簽合同兩個(gè)月付10%。備注：租金情況，預(yù)計(jì)為35美元/平方米/月（二）國(guó)英1號(hào)（商住公寓） 概況國(guó)英1號(hào)位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。是本次考察的項(xiàng)目最具有對(duì)比意義的樓盤。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。 定位國(guó)英1號(hào)的物業(yè)形態(tài)為商住公寓，它的消費(fèi)者定位于創(chuàng)業(yè)型的公司和個(gè)人，其廣告口號(hào)為“成長(zhǎng)型公司企業(yè)之原始資本牧場(chǎng)”“后WTO時(shí)代商務(wù)牛仔﹠創(chuàng)業(yè)英雄商務(wù)擂臺(tái)”。 配套高級(jí)會(huì)議中心，視頻會(huì)議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂(lè)設(shè)施；分體式空調(diào)；地下車位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。 價(jià)格及付款方式（1） 商住公寓均價(jià)9380元/平方米、起價(jià)9050元/平方米，底樓商鋪價(jià)格25000元/平方米（據(jù)說(shuō)已經(jīng)被整買出去）。（2） 預(yù)計(jì)租金：（3） 物管費(fèi)：（4） 車位：售價(jià)13萬(wàn)元——15萬(wàn)元/個(gè) （外加150元/月管理費(fèi)） 租金500——600元/月/個(gè)（5） 首付20%，其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型單價(jià)（均價(jià)）(元/平方米）位置備注長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積12萬(wàn)平方米，商業(yè)面積16806平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，9元/噸，物管195元/月/平方米。底商部分每層2000多平方米且整層出售。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米豪邁時(shí)代商住兩用公寓初裝修：7500西直門橋北200米以交通為訴求點(diǎn)：公交、地鐵、輕軌。威凱星期8小戶型7900積水潭地鐵以北小西天牌樓向西300米戶型從50到130平方米SOLO小戶型8800崇文門地鐵南總建筑面積5萬(wàn)平方米榮豐2008之非常男女小戶型起價(jià)：7300均價(jià)：7600宣武區(qū)廣外大街305號(hào)八區(qū)精裝修時(shí)代之光住宅均價(jià)：8500西直門北大街塔樓盛華園住宅均價(jià)：7300西直門內(nèi)趙登禹路西側(cè)華潤(rùn)置地德勝世嘉住宅75007800德勝門橋北200米銀都中心寫字樓公 寓1200019000西直門北大街塔樓觀河錦苑住宅起價(jià)：6688均價(jià)：8000新街口大街3032號(hào)板樓官園公寓公寓起價(jià)：13900均價(jià)：14500官園翠華街1號(hào)院板樓金暉嘉園住宅均價(jià)：8300西直門橋畔東北角15萬(wàn)平方米寫字樓均價(jià)：1800010萬(wàn)平方米商業(yè)未知，屬于第四期開(kāi)發(fā)的范圍5萬(wàn)平方米（四）綜述本項(xiàng)目附近的類似項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)范圍如下：商業(yè)： 三層 10000——18000元/平方米 二層 15000——20000元/平方米 一層 25000元/平方米左右寫字樓：均價(jià) 8500——19000元/平方米住宅： 均價(jià) 7300——8500元/平方米公寓： 均價(jià) 7500——14500元/平方米小戶型：均價(jià) 7900元/平方米左右，其中SOLO和榮豐2008之非常男女不屬于本區(qū)域范圍。七、 成本問(wèn)題成本項(xiàng)目寫 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建3000元/平方米1500元/平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費(fèi)8元/平方米8元/平方米小計(jì)208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費(fèi)造價(jià)的1%（30元/平方米）造價(jià)的1%（15元/平方米）小計(jì)90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財(cái)務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營(yíng)銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見(jiàn)成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計(jì)10890元/平方米7863元/平方米備注： 綠化達(dá)標(biāo)費(fèi)為5500元/平方米。 預(yù)設(shè)本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，中高檔外墻材料（鋁塑板），室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，室外配備小型廣場(chǎng)、內(nèi)廊和少量集中綠化點(diǎn)。 商業(yè)房預(yù)計(jì)售價(jià)：20000元/平米；商住樓預(yù)計(jì)售價(jià)：12000元/平米 本項(xiàng)目其他不能公攤的配套設(shè)施（如車庫(kù)）暫不納入本次成本分析，屆時(shí)可以按照成本銷售應(yīng)該不成問(wèn)題。八、競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)西環(huán)廣場(chǎng)不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達(dá)10萬(wàn)平方米），還是交通（西直門交通樞紐范圍），以及開(kāi)發(fā)商（北京金融街建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）上都很有優(yōu)勢(shì)，而且離本項(xiàng)目位置很近。金暉嘉園的四期的5萬(wàn)平方米集商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)為一體的配套區(qū)，也是本項(xiàng)目的直接分流對(duì)手，它也是離本項(xiàng)目很近，就和本項(xiàng)目地塊隔一條二環(huán)路。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)項(xiàng)目如大鐘寺—雙榆樹(shù)等以及象建外SOHO等住宅或?qū)懽謽堑咨弦矔?huì)對(duì)本項(xiàng)目造成間接分流。八、 關(guān)于本項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議 調(diào)整現(xiàn)有方案，去掉酒店等固定資產(chǎn)形態(tài)，降低商業(yè)房產(chǎn)的總量，修建一定的住宅形態(tài)。 控制地價(jià)，建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開(kāi)計(jì)價(jià)。 本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、娛樂(lè)、公寓（或?qū)懽謽牵?、小戶型住宅，其配比?yīng)通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)確定。 商業(yè)部分建議只作到三層，可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)式結(jié)構(gòu)，三層單獨(dú)成一個(gè)整體，獨(dú)立設(shè)計(jì)入口和出口。 商業(yè)部分的策劃必須做到綜合性，同時(shí)還要圍繞一兩個(gè)特色業(yè)態(tài)。 整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計(jì)、以及營(yíng)銷管理。 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位都需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和論證。2003年5月1日