【正文】 亮點(diǎn)的分析后我們可以得出以下結(jié)論：l 產(chǎn)品亮點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)品整體開發(fā)節(jié)奏；l 產(chǎn)品亮點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)品成本控制；l 產(chǎn)品亮點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)品目標(biāo)人群消費(fèi)趨向；l 產(chǎn)品亮點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)品邏輯（盡量掩蓋產(chǎn)品缺點(diǎn)）；l 產(chǎn)品亮點(diǎn)應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)品精神。 物業(yè)管理在物業(yè)服務(wù)方面，大部分項(xiàng)目采用發(fā)展商自理的方式。隨著人們對(duì)商品房的了解以及居住品質(zhì)要求的日益提高，好的物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目營銷過程中必不可缺的訴求點(diǎn)。目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，55%仍處于自行管理的物業(yè)形態(tài)，18%的項(xiàng)目采用了品牌物業(yè)作為產(chǎn)品的一項(xiàng)內(nèi)容，27%項(xiàng)目仍處于不確定狀況有可能會(huì)根據(jù)產(chǎn)品內(nèi)容進(jìn)行調(diào)配，從該圖標(biāo)中可以看出18%產(chǎn)品已經(jīng)具備了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其中鳳凰新城的品牌物業(yè)指數(shù)最高，在未來競(jìng)爭(zhēng)中鳳凰新城的物業(yè)服務(wù)將成為其手中的一張王牌，本項(xiàng)目所在區(qū)域品牌物業(yè)管理指數(shù)為零，本區(qū)域品牌物業(yè)將成為一大空白隨之哪個(gè)項(xiàng)目擁有了品牌物業(yè)哪個(gè)項(xiàng)目就用了該區(qū)域的一定優(yōu)勢(shì)。 小結(jié)通過我司對(duì)市場(chǎng)在售產(chǎn)品的研究分析后得出以下結(jié)論：l 產(chǎn)品類型：鳳凰新城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以高檔住宅為主，立面設(shè)計(jì)以現(xiàn)代和簡(jiǎn) 歐式為主，中心城區(qū)產(chǎn)品主要以高檔住宅和普通住宅相結(jié)合立面設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)歐式風(fēng)格為主，舊城區(qū)和高新區(qū)均為普通住宅，且立面主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主。l 產(chǎn)品配套：目前市場(chǎng)上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均為簡(jiǎn)單，仍以住宅為產(chǎn)品中只有梧桐大道 考慮了會(huì)所的設(shè)計(jì)，其他項(xiàng)目均沒有對(duì)其進(jìn)行考慮，可見唐山目前市場(chǎng)在售樓盤中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)尚未完善，我司相關(guān)數(shù)據(jù)顯示目前唐山市民對(duì)配套產(chǎn)品有較強(qiáng)需求。l 產(chǎn)品戶型：目前唐山市場(chǎng)產(chǎn)品戶型均以二居為主，其部分原因主要受90/70政策影響所致，從戶型角度分析未來唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將向大戶型過度發(fā)展，但受價(jià)格方面因素的制約成交戶型仍以二居為主。l 產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)：根據(jù)目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有情況分析，品牌物業(yè)主要集中于鳳凰城區(qū)域，其他區(qū)域仍主要以自管物業(yè)為主，未來物業(yè)服務(wù)將成為唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必要條件之一。l 自身亮點(diǎn)：通過我司對(duì)目前市場(chǎng)產(chǎn)品亮點(diǎn)的研究后發(fā)現(xiàn)，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)具有產(chǎn)品亮點(diǎn)的項(xiàng)目較少，且凡是產(chǎn)品中融入了特殊亮點(diǎn)后的項(xiàng)目均價(jià)基本都維持在較高位置，那么也就是說增加了產(chǎn)品賣點(diǎn)就等于為產(chǎn)品價(jià)格做了增值服務(wù)隨著市場(chǎng)不斷的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈那么制勝的法寶必須是過人的亮點(diǎn)，產(chǎn)品亮點(diǎn)的研發(fā)將會(huì)為項(xiàng)目的銷售保駕護(hù)航。綜上所述，目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)就產(chǎn)品角度分析已經(jīng)具有一定規(guī)模，但仍處于模仿學(xué)習(xí)階段，本項(xiàng)目所在區(qū)域缺少高檔住宅類產(chǎn)品，從配套角度分析整個(gè)唐山市場(chǎng)均出現(xiàn)了物業(yè)配套不完善的現(xiàn)象，產(chǎn)品戶型主要以低總價(jià)戶型為主市場(chǎng)在售產(chǎn)品缺少品牌制度化管理，項(xiàng)目自身亮點(diǎn)研發(fā)能力較弱的現(xiàn)象，在研究市場(chǎng)的同時(shí)也就是在尋找項(xiàng)目自身亮點(diǎn)，這將有助于項(xiàng)目開發(fā)以及后續(xù)產(chǎn)品的快速銷售。4. 住宅類客戶需求分析 區(qū)域趨向通過該數(shù)字顯示有意向居住于中心區(qū)的市民占47%、有意向居住于路北區(qū)的市民占38%由此可見中西區(qū)在市民心目中的位置還是較高的，其主要原因是中心區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全出行生活購物方便，也就是說市民選擇居住區(qū)域同時(shí)也對(duì)周邊生活配套予以一定的考慮。 物業(yè)類型趨向由上圖可以看出，唐山居民的置業(yè)需求主要為普通住宅，一定程度地反映出剛性需求的持續(xù)增長(zhǎng)。另有少部分個(gè)體商戶及投資客對(duì)于商住一體的物業(yè)有所關(guān)注，高端需求比例偏低。 戶型結(jié)構(gòu)趨向我司調(diào)研數(shù)據(jù)顯示85%市民選擇平層產(chǎn)品，也就是說目前市民接受新鮮事物的能力較低，錯(cuò)層占9%、躍層占5%從以上數(shù)據(jù)中可以得知有人可以接受并且有引導(dǎo)消費(fèi)的欲望。 戶型面積需求根據(jù)我司市調(diào)數(shù)據(jù)顯示44%的市民愿意選擇80—100平方米的住宅，40%選擇60—80平方米得住宅，根據(jù)建筑學(xué)分析一居、二居、經(jīng)濟(jì)型三居將是市民所需求的產(chǎn)品，通過之前我們所作的分析中可以得出目前市場(chǎng)受價(jià)格影響較大導(dǎo)致低總價(jià)產(chǎn)品快速消化，但隨著城市化進(jìn)程的加快戶型區(qū)間將向大面積進(jìn)行過度，未來90—130平方米左右的舒適型二居、經(jīng)濟(jì)型三居、舒適型三居將成為市場(chǎng)后期主力戶型。 戶型功能需求根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研顯示89%市民要求封閉陽臺(tái)，對(duì)儲(chǔ)藏間、兒童房的需求較高，通過對(duì)兒童房的需求數(shù)據(jù)提取我們可以分析出，未來市場(chǎng)主要置業(yè)人群為小太陽之家以上人群，其購買二居室以上戶型為主。 社區(qū)配套需求醫(yī)療保健、中餐廳、閱覽室、大型超市、老年活動(dòng)中心、兒童娛樂、健身中心、電影廳等均為需求配套之一，其中大型超市、老年活動(dòng)中心、中餐廳、醫(yī)療保健、兒童娛樂成為不可或缺的配套部分。 園林意識(shí)該圖標(biāo)顯示步行小徑、兒童娛樂、中央園林、宅間綠地、水景、室內(nèi)景觀均成為市民所需要得社區(qū)生活配套所不可缺少的一部分?？梢晫?duì)講、寬帶入戶、門磁、電子巡更、紅外報(bào)警已經(jīng)成為消費(fèi)者所考慮社區(qū)的重要部分之一，隨著城市不斷快速發(fā)展以上幾點(diǎn)在本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮。 物業(yè)管理費(fèi)意向通過我司市場(chǎng)調(diào)研問卷數(shù)據(jù)顯示54%市民可以接受1—，43%—?？偨Y(jié)：經(jīng)過我司市調(diào)問卷數(shù)據(jù)再結(jié)合建筑學(xué)分析未來市場(chǎng)需求戶型主要以90—130平方米二居三居為主要消化產(chǎn)品，且市場(chǎng)需求產(chǎn)品功能性設(shè)計(jì)格局，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)，保證產(chǎn)品快速消化。目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)初步形成了對(duì)產(chǎn)品細(xì)化功能的需求，產(chǎn)品形式上仍以平層產(chǎn)品為主且南北通透板樓將成為未來市場(chǎng)主力產(chǎn)品，我司認(rèn)為未來市場(chǎng)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)注重戶型功能設(shè)計(jì)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)保證本項(xiàng)目產(chǎn)品能夠快速消化。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快物業(yè)服務(wù)將成為未來唐山市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)考量角度，那么也就是說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及品牌化將在未來市場(chǎng)中占有一席之地。商業(yè)產(chǎn)品分析隨著住宅市場(chǎng)的走低，商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心會(huì)受到越來越多的關(guān)注。本土開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。商業(yè)地產(chǎn)成了開發(fā)商手中非常重要的一張底牌。目前唐山市場(chǎng)所出現(xiàn)的大型商業(yè)項(xiàng)目較少，配套底商項(xiàng)目由于受到住宅市場(chǎng)的影響目前投放市場(chǎng)項(xiàng)目也隨之較少，由于商業(yè)項(xiàng)目對(duì)周邊要求較高，且主要以定制產(chǎn)品為主所以我司在該部分只對(duì)其市場(chǎng)進(jìn)行羅列分析，深度研究將在后續(xù)產(chǎn)品部分進(jìn)行詳細(xì)說明。目前市場(chǎng)在售物業(yè)產(chǎn)品類型OfficeSOHO酒店酒店式公寓底商數(shù)量10013各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新增項(xiàng)目鳳凰城該區(qū)域主要以遠(yuǎn)洋商圈為主，區(qū)域內(nèi)無在售商業(yè)項(xiàng)目。高新區(qū)區(qū)域內(nèi)無在售商業(yè)項(xiàng)目，金色錦城項(xiàng)目目前無明確商業(yè)定位中心區(qū)該區(qū)域內(nèi)有底商項(xiàng)目三個(gè)分別為：金陽旺座、東方銀座、麗景新城，無其余商業(yè)類產(chǎn)品舊城區(qū)該區(qū)域內(nèi)高第花園為底商項(xiàng)目，但目前尚未確定其詳細(xì)內(nèi)容目前市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱物業(yè)類別物業(yè)面積（㎡）產(chǎn)品面積（㎡）價(jià)格（元）金陽旺座底商40007512016000—17000麗景新城底商36007012013000東方銀座底商50001002300024000、1600017000 1. 典型個(gè)案分析 金陽旺座地理位置路北區(qū)西山道43號(hào)南海加油站西200米 中國人壽旁邊開發(fā)商金洋恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類型底商建筑面積4000㎡產(chǎn)品面積75120㎡價(jià)格構(gòu)成16000—17000元/㎡金洋旺座國際公寓，坐落于西山道北側(cè)，與市政府各級(jí)機(jī)關(guān)共享一條繁華街道。國際化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)之一就是完善的安全保障體系。特享4000平米配套商業(yè)，超市，餐飲美發(fā)等生活所需，足不出戶，完全滿足?，F(xiàn)在未售,登記階段. 區(qū) 位：路北區(qū)西山道43號(hào)南海加油站西200米 中國人壽旁邊產(chǎn) 品：75120㎡銷售情況：登記階段周邊配套：地處繁華商業(yè)街，超市、餐飲、美容美發(fā)等商業(yè)配套全。分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要面對(duì)周邊小型專業(yè)主力店需求者，以美容美發(fā)、快餐等小型專業(yè)主力店為主。操盤策略：由于唐山目前商業(yè)均價(jià)較高所以開發(fā)商目前仍在觀望中，有借此機(jī)會(huì)謀求暴利的可能或者為下階段項(xiàng)目做鋪墊。地理位置路北區(qū)建華西道原五州小吃城對(duì)面開發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理自理建筑類型底商建筑面積3600㎡產(chǎn)品面積70120㎡價(jià)格構(gòu)成13000元/㎡項(xiàng)目總占地面積約13萬平方米，共分三期開發(fā)，第一期已基本售完，將在兩個(gè)月后開以第二期項(xiàng)目?，F(xiàn)在工程已經(jīng)封頂。進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。位居城市中心地帶。近鄰“家世界”擁有完備生活所需?！绑w育場(chǎng)”健身設(shè)施齊全，全面構(gòu)筑健康生活。方正戶型，全明設(shè)計(jì)，采光通透。樓盤共分三期，現(xiàn)在在售為第一期 區(qū) 位：路北區(qū)建華西道原五州小吃城對(duì)面產(chǎn) 品：70120㎡銷售情況：尾盤周邊配套：中小學(xué):開一初中部，開灤一中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，幼兒園:市第一幼兒園綜合商場(chǎng):家樂超市，百貨大樓銀行:商業(yè)銀行醫(yī)院:天一醫(yī)院，市第二醫(yī)院，煤炭醫(yī)院其他:鳳凰山公園，體育場(chǎng)分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要以小型專業(yè)主力店為主產(chǎn)品開盤較早未受市場(chǎng)影響操盤策略：開盤較早目前進(jìn)行尾盤銷售。地理位置路北區(qū)人大北街開發(fā)商唐山興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理唐山華瑞物業(yè)建筑類型底商建筑面積5000㎡產(chǎn)品面積100㎡價(jià)格構(gòu)成2300024000、1600017000元/㎡項(xiàng)目位于華巖路與人大北路交匯處，項(xiàng)目占地面積:36700平方米總建筑面積:。現(xiàn)在項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，外部裝修還沒有開始商業(yè)部分只接受意向簽約。 區(qū) 位：華巖路與人大北路交匯處產(chǎn) 品：100㎡銷售情況：接受意向簽約周邊配套：中小學(xué):曙光樓小學(xué)、十二中學(xué)、唐山八中、開灤一中、新世紀(jì)外語學(xué)校。綜合商場(chǎng):百貨大樓、華聯(lián)商廈、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、曙光樓市場(chǎng)。幼稚園:文化路幼兒園、唐山市第四幼兒園。銀行:建行、商行等。醫(yī)院:眼科醫(yī)院、鳳凰女子醫(yī)院。分 析：該項(xiàng)目產(chǎn)品主要以小型專業(yè)主力店為主服務(wù)社區(qū)以及周邊操盤策略：項(xiàng)目地上部分目前不接受預(yù)定其主要原因是受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，由于項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)越所以項(xiàng)目有兩套均價(jià)臨華巖路底商均價(jià)2300024000之間臨人大北街底商均價(jià)1500016000根據(jù)項(xiàng)目情況分由于項(xiàng)目華巖路一側(cè)臨街面較小所以價(jià)格較高，通過炒作手段拉動(dòng)人人大北街底商價(jià)格從而獲得總體的利潤。2. 商業(yè)市場(chǎng)分析經(jīng)過2007年大規(guī)模的拆遷，使得唐山底商異常火爆，價(jià)格持續(xù)上漲。而寫字樓方面一直處于沉寂狀態(tài)，目前仍沒有寫字樓以及大型商業(yè)投放市場(chǎng)，隨著唐山這個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈新興城市的建設(shè)，以及高新區(qū)等開發(fā)區(qū)的相繼設(shè)立我司預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)唐山寫字樓、商業(yè)市場(chǎng)趨好。住宅走低會(huì)成就商業(yè)地產(chǎn)。在目前住宅市場(chǎng)走低的環(huán)境下，做好商業(yè)和住宅的規(guī)劃是地產(chǎn)項(xiàng)目成功的前提。以北京為例，“目前北京人均GDP已經(jīng)達(dá)到了8000美元以上，這正是人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求呈爆發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)候。”如果能在確立項(xiàng)目之前就將產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的定位做好，那它的利潤就可以得到保障。即使目前很多品牌開店計(jì)劃延緩，外國500強(qiáng)企業(yè)在北京選址的腳步也有所停頓，但堅(jiān)信未來的商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)?！吧虡I(yè)地產(chǎn)將迎來春天”的論調(diào)獲得了不少開發(fā)商的認(rèn)同。但也有業(yè)內(nèi)專家提醒，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售和招商是如今開發(fā)商必備的技能?！芭c住宅物業(yè)可以直接出售獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值建立在有效的策劃和發(fā)展以及優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)之上。而持有商鋪也將成為開發(fā)商真正的利潤點(diǎn)所在。”持有型物業(yè)有三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是大型商業(yè)項(xiàng)目更容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于此前的開發(fā)商主要是從房地產(chǎn)開發(fā)的角度進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，幾乎很少從商業(yè)的角度進(jìn)行統(tǒng)籌，所以很多出售型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于經(jīng)營、管理不善而帶來一定的負(fù)面影響。但目前開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到只有持有經(jīng)營才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正的出路。由持有者經(jīng)營可以在經(jīng)營定位、商鋪管理、品牌維護(hù)等多個(gè)方面達(dá)到統(tǒng)一、合理、專業(yè)。只要不急于回籠資金，做持有型物業(yè)，獲得一份穩(wěn)定投資回報(bào)顯然更為劃算。大多開發(fā)商做商業(yè)都是半路出家，對(duì)商業(yè)運(yùn)營管理都是“門外漢”，若想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最好還是通過招徠有金融和管理經(jīng)驗(yàn)的基金和運(yùn)營者這條渠道，縮短學(xué)習(xí)過程，增強(qiáng)自身實(shí)力。合理的金融管理、運(yùn)營能力將成為商業(yè)地產(chǎn)以及未來中國地產(chǎn)的真正走向。市場(chǎng)空白點(diǎn) 同過以上幾部分得分析我們可以很清晰的看到目前市場(chǎng)的價(jià)格、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)等多項(xiàng)指標(biāo)，根據(jù)整合營銷法則、市場(chǎng)供求關(guān)系法則我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)目前市場(chǎng)所掌握資料尋找市場(chǎng)真正切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。l 價(jià)格空白：根據(jù)我司市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研分析后發(fā)現(xiàn)5000元左右價(jià)格的項(xiàng)目較少。l 產(chǎn)品類型空白點(diǎn)：由于高新區(qū)內(nèi)產(chǎn)品投放量較少所以市場(chǎng)空間較大，其區(qū)域內(nèi)主要缺少高檔住宅產(chǎn)品、商業(yè)外街、集中式百貨、商業(yè)內(nèi)街、寫字樓等。l 產(chǎn)品配套空白點(diǎn)：目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)主要缺少社區(qū)配套會(huì)所、兒童娛樂區(qū)、 活動(dòng)中心、社區(qū)配套商業(yè)、大型超市等l 物業(yè)服務(wù)空白點(diǎn)：根據(jù)以上數(shù)據(jù)以及分析后得出目前唐山社區(qū)內(nèi)缺少制度化管理、品牌制度化管理，未來唐山房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)還是應(yīng)當(dāng)較為激烈的所以項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)品牌化的問題。l 智能化空白點(diǎn)：目前唐山社區(qū)內(nèi)智能化較高的樓盤只有梧桐大道，但其只有 安裝了窗磁這一智能化服務(wù)，結(jié)合目前市場(chǎng)客戶需求未來可視對(duì)講、寬帶入戶、門磁、電子巡更、紅外報(bào)警等智能化服務(wù)將成為項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)l 園林景觀空白點(diǎn)：根據(jù)目前市場(chǎng)在售樓盤分析，目前在售樓盤中主要以簡(jiǎn)單 硬地園林為主，缺少規(guī)模系統(tǒng)園林景觀，所以在本項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)充分考慮到規(guī)模系統(tǒng)園林景觀。l 社區(qū)動(dòng)線空白：根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)目前唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目中均缺少對(duì)人車分流的考慮，所