【正文】 以二居、三居、四居產(chǎn)品為主，其中景泰翰林項目中戶型設計有部分躍層產(chǎn)品但均為頂越。該區(qū)域熱銷戶型1居為50㎡，2居8090㎡，3居在120㎡左右。高新區(qū)區(qū)域項目主力戶型在70—120平米之間。舊城區(qū)該區(qū)域目前處于城市發(fā)展邊緣地帶，目前獲建設項目較少，建筑風格不是很突出。2. 產(chǎn)品結(jié)構分析區(qū)域區(qū)域產(chǎn)品特點鳳凰城區(qū)域項目以小高層、高層板樓、洋房別墅類高利潤型產(chǎn)品為主，只有景泰翰林項目有部分多層產(chǎn)品；目前新城區(qū)的項目大多為現(xiàn)代風格和，市場上缺乏有特點、有新意的建筑風格；那么未來風格化產(chǎn)品將成為市場空白；高新區(qū)區(qū)域項目多為平改項目，以高層產(chǎn)品為主，建筑風格大都為現(xiàn)代風格，新項目較少，市場缺少高品質(zhì)產(chǎn)品。區(qū) 位：高新區(qū)建設北路唐山廣播電視報社西側(cè)客 群：二人世界、小太陽之家、城市新銳、城市精英產(chǎn) 品：戶型：最小50平米的，最大130平米。2008年年底開始入住。分 析：該項目產(chǎn)品主要面對周邊人群或外區(qū)人群置業(yè)，項目產(chǎn)品簡單結(jié)構有中檔樓盤配套，項目未配有底商，社區(qū)配套也較為簡單未建會所等娛樂休閑配套設施。于08年9月29日正式開盤銷售，之前蓄水兩年，一期1080戶已去化近三分之一。分 析：該項目產(chǎn)品主要面對周邊人群或外區(qū)人群置業(yè)，項目產(chǎn)品簡單結(jié)構有中檔樓盤配套，但該項目臨街面較小所以導致該項目地產(chǎn)部分產(chǎn)品后期銷售會出現(xiàn)一定得困難。產(chǎn)品以點塔和高板小戶型為主，目前處于前期蓄水階段，尚無明確價格。該項目戶型設計優(yōu)良，目前已顯露降價趨勢，且項目已進入準現(xiàn)房階段，若后期房源均以低價入市，對本案勢必造成影響。 中心區(qū)域案名物業(yè)類型交房標準戶型配比物業(yè)服務產(chǎn)品亮點瑞景國際公館高板住宅，聯(lián)排別墅毛坯8102㎡二居，106㎡三居，別墅360、420㎡自理美式建筑，聯(lián)排別墅翡翠城普通住宅毛坯60㎡一居，7691㎡二居，117138㎡三居自理陽臺一半全封一半半封軍創(chuàng)凱旋城普通住宅毛坯6077㎡一居，87100㎡二居，112135㎡三居，138㎡躍層未定無明顯亮點香檳藍灣普通住宅毛坯40130㎡，主力戶型6090㎡未定無明顯亮點高第花園普通住宅毛坯一居60㎡，二居91101㎡60%，三居110143㎡，洋房1150、190㎡12套自理無明顯亮點l 翡翠城地理位置建設北路100號開發(fā)商河北立和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商河北立和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設計物業(yè)管理未定承建商二十二冶工程信息占地面積30畝建筑面積㎡開發(fā)周期一期5萬㎡建筑密度22%容積率綠化率40%建筑結(jié)構剪力墻總棟數(shù)7得房率75%每棟層數(shù)11，18層高凈高每梯戶數(shù)1/2,2/4總戶數(shù)730車位數(shù)量地上284，地下96商業(yè)公建9000㎡入住率未入住車位比例2：1開工日期07年5月施工進度外立面交房日期2009年12月價格信息開盤時間06年底開始認購開盤起價4400開盤均價4850開盤最高價5000現(xiàn)起價二期未定現(xiàn)均價二期未定現(xiàn)最高價二期未定差價未定付款方式分期，一次性，按揭，公積金優(yōu)惠政策一期尾房特價60平米3850元，70、80平米4980元，97平米5050元銷售率一期90%月去化量物業(yè)費車位價格未定證照情況齊全產(chǎn)品信息面積區(qū)間60138暢銷戶型7591兩居滯銷戶型北向一居可售套數(shù)200戶型種類面積所占比例套數(shù)銷售比例主力戶型7691㎡二居一居6010%100%戶型特點陽臺一半全封，一半半封兩居769170%交房標準毛坯三居11713820%建筑風格歐洲外部裝修面磚按揭銀行按揭銀行配套信息電梯品牌未定供暖系統(tǒng)市政供暖，壁掛采暖電視系統(tǒng)市政有線供水系統(tǒng)市政自來水醫(yī)療唐山紳士醫(yī)院安防系統(tǒng)24小時巡更公交4314路集貿(mào)/超市遠洋城商圈，小區(qū)配套商業(yè)教育二十一中，十五中，鶴祥園小學營銷信息客戶來源片區(qū)，廠礦促銷策略一期尾房特價推廣主題好房子，為生活升級現(xiàn)場情況調(diào)查半小時2組項目位遠洋城商圈，位置優(yōu)越，交通便捷，配套齊全。銀行：周圍金融、通信服務機構眾多。49267㎡多樣戶型，客群針對面相對廣泛。分 析：該項目建筑設計簡單明快以大量縱向線條貫穿整個產(chǎn)品，使得產(chǎn)品視覺沖擊力較強，由于項目蓄水周期為2006年10月份，蓄水周期較長所以保證了目前項目的銷售率，目前受市場環(huán)境影響導致項目出現(xiàn)了一定的滯銷現(xiàn)象，開發(fā)商急于要求資金快速回籠，導致項目建設速度明顯放緩。區(qū) 位：該項目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠洋商圈較近,未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競爭力極強。從以上內(nèi)容結(jié)合梧桐大道價格組成數(shù)據(jù)分析，目前梧桐大道高層受價格影響進行策略性封盤，在售尾盤洋房主要是為了緩解目前資金壓力但只是杯水車薪，目前該項目也只有靠預售三期定金和尾盤洋房的銷售來解決現(xiàn)金流問題。預計未來該項目外延施工完畢后會有不錯的銷售業(yè)績，或者待其商業(yè)部分建成后將會以商業(yè)為抵押進行貸款盤活。設備設施：“戶式中央空調(diào)+新風+加濕”系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、地板采暖系統(tǒng)、預置24小時熱水系統(tǒng)智能化安防系統(tǒng)：梧桐大道全面升級安保設備，先進科技，業(yè)主出入無憂：窗磁；紅外報警系統(tǒng)；攝像監(jiān)控；可視對講與緊急求救系統(tǒng)；保安電子巡更系統(tǒng)；燃氣報警系統(tǒng)。區(qū) 位：該項目屬于鳳凰新城核心位置，且距離遠洋商圈較近,未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域競爭力極強。市場在售產(chǎn)品分析 類比項目的界定本項目占地面積近27萬平米，建筑面積達到83萬平米，項目所在區(qū)域為城市新區(qū)、地塊為區(qū)域中心地段，且項目規(guī)劃用地中包括住宅、商業(yè)、文化娛樂性質(zhì)用地，所以類比項目應當具有一下幾點：l 屬于所在區(qū)域的中心位置產(chǎn)品；l 產(chǎn)品主要以住宅、商業(yè)等產(chǎn)品組成，且商業(yè)主要以核心區(qū)域消費為主，產(chǎn)品內(nèi)容較為豐富；l 客群定位為小太陽之家、城市新銳、城市精英為主。人均去化面積唐山這個環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的新興城市，該指標明顯低于環(huán)渤海經(jīng)濟圈中主要城市的人均去化面積，如天津、青島、秦皇島等，但隨著河北省三年大變樣的城市規(guī)劃政策，未來市場新增建筑面積勢必大增，未來城市人均去化面積指數(shù)將會有所增加，其原因主要還是由于保障安置住房市場交易量的情況所影響。13. 總結(jié)結(jié)合中心城區(qū)2008—2012年住房建設總量年度指引、2008年計劃土地市場供應量、2008年計劃土地市場供應量、2008年計劃住宅市場供應量、唐山未來市場計劃供應量、2008年目前市場供應量、2008—2009年潛在市場供應量以及市場產(chǎn)品打擊力分布等情況可以得出以下結(jié)論：唐山城市新時代的踏步通過我司對唐山20082012年住房建設總量年度指標的分析可以看出:l ；l ；l 危舊改安置住房2009年低于20萬平方米；l 雙限房2009年高于2008年1萬平方米；l 經(jīng)濟適用房2009年高于2008年10萬平方米；l 。根據(jù)我司市場調(diào)研顯示，市民普遍接受均價為6000—3000元/平方米之間其中3000—5000元/平方米占受訪人群的56%、5000—6000元/平方米占受訪人群的42%，唐山房地產(chǎn)市場目前情況受價格影響較大。在售典型項目銷售情況表項目名稱蓄水時間開盤時間開盤銷售率目前銷售情況梧桐大道Ⅰ2007年2008年3月20%24%香木林2006年2008年3月60%64%景泰翰林2006年2008年9月30%40%尚品名都2006年2008年9月30%41%翡翠城Ⅰ2006年2007年6月90%93%該圖表反映出各項目開盤后的銷售情況均不理想銷售率不高，最高去化率11個百分點最小去化率3個百分點。但隨著唐山城市化進程速度的加快、城市結(jié)構隨之變化、土地市場的不斷完善，未來唐山土地市場將出現(xiàn)以招拍掛為主的拿地的形式，屆時唐山房地產(chǎn)市場價格將有所調(diào)整。結(jié)合我司成本估算以及目前該項目兩種產(chǎn)品均價我們可以得出以下結(jié)論：l 高層產(chǎn)品利潤已經(jīng)降至較低點l 洋房部分產(chǎn)品利潤較高l 我司市調(diào)人員對梧桐大道進行暗調(diào)顯示目前梧桐大道一期高層部分已經(jīng)基本售罄，只有花園洋房尾盤可售且三期已經(jīng)開始預售。下周開始首付10萬元優(yōu)惠150元鼎旺國際社區(qū)首付50%優(yōu)惠3%。翡翠城2007年1月開盤，均價4850元起，開盤后銷售狀況良好，卻無故停止銷售從新封盤，近期該項目推出了約10套左右的一期特價房均價3880元/平方米銷售異?；鸨?jīng)過我司分析該項目一期尚未銷售完畢，隨著二期工程進度的完畢該特價房活動是為了探底市場，并緩解目前資金壓力，隨著工程進度的加快后期該項目可能還會出現(xiàn)特價房進入市場或其他形式進入二手房市場銷售，該項目可能會采取現(xiàn)房銷售的模式迅速占領市場消化產(chǎn)品贏得較高得利潤。11. 市場供應項目銷售分析區(qū)域均價（元/㎡）鳳凰新城7333高新區(qū)域5844中心區(qū)域6845舊城區(qū)域4326通過我司對目前市場區(qū)域價格均價得計算可以得出如下結(jié)論：l 鳳凰城均價高達7333元/m2，位居四大區(qū)域之首，其主要原因是區(qū)域距離遠洋商圈較近，目前配套仍然以遠洋商圈為主，因為該地區(qū)為唐山重點發(fā)展區(qū)域之一發(fā)展?jié)摿薮?，該區(qū)域項目均為中高檔樓盤，所以均價較高。l 房地產(chǎn)收入角度測量根據(jù)我司市調(diào)問卷數(shù)據(jù)顯示，目前唐山家庭月收入3000—5000元的比重占受訪人群的35%，5000—8000元占21%，2000—3000元占22%，受訪市民家庭月收入約為：4013元該指標是根據(jù)過度的投機需求來設計的房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大據(jù)世界銀行的測算，根據(jù)世界銀行曾經(jīng)對各國50多個城市的調(diào)查結(jié)果所得，對于發(fā)展中國家一套房價相當于一個家庭月收入的36—72倍時是合適的一個地區(qū)的房價與收入比在3672倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質(zhì)量的前提下購買住房。10. 房地產(chǎn)市場泡沫測量中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)破裂，這個泡沫破裂之后其狀之慘烈大家已經(jīng)有目共睹了同時也帶給后人無限的深思，這一時期相關研究機構都開始針對泡沫進行相關研究，研究角度分別為房地產(chǎn)價格角度、房地產(chǎn)投資角度、收入角度分別對其進行研究判斷。商品房和二手房成交量萎縮，交易價格比上半年出現(xiàn)了一定幅度的回落，購房人對市場預期信心不足，持幣觀望氛圍較濃。5. 2008年目前市場供應量：根據(jù)我司市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計鳳凰城、高新區(qū)、中心區(qū)、舊城區(qū)的在售項目供應量以及在售項目后續(xù)供應量統(tǒng)計后制得下表。 2. 2008年計劃土地市場供應量供應商品住房用地258公頃，其中，普通商品房項目用地91公頃，城中村平改項目用地52公頃，危舊房改造項目用地107公頃，雙限房項目用地8公頃；供應保障性住房用地15公頃。綜合上所述，結(jié)合唐山經(jīng)濟情況分析，以及唐山目前房地產(chǎn)項目和唐山二手房交易市場的發(fā)展以及判斷；l 未來唐山房地產(chǎn)市場發(fā)展將在一段時間內(nèi)延續(xù)現(xiàn)在這種不規(guī)范狀況；l 價格方面受環(huán)渤海經(jīng)濟圈未來發(fā)展?jié)摿Φ挠绊懞凸┬杳苓€將繼續(xù)保持高位價格；l 從市場產(chǎn)品角度講產(chǎn)品更新速度較慢符合市場發(fā)展需求的產(chǎn)品較少，但隨著唐山城市化進程的加快，市場空白較多，唐山房地產(chǎn)市場今后具有一定的長遠發(fā)展?jié)摿ΑＭㄟ^以上分析可以看出目前唐山拆遷改造的部分居民均采用回遷安置的辦法進行補償，也就是說拆遷原址居民對地緣性考慮較多。2006年唐山房地產(chǎn)市場繁榮火爆大量房地產(chǎn)項目獲批，開發(fā)商開始向社會公開接受現(xiàn)金預定。故我司于08年12月份對唐山房地產(chǎn)市場進行了較為詳細的市場調(diào)研工作，調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論如下：唐山房地產(chǎn)行業(yè)趨勢分析唐山房地產(chǎn)市場崛起于2002年興盛于2006年，由于唐山距離北京較近相對地理位置優(yōu)越受北京影響較大。目前唐山正處于城市拆遷改造階段城市大范圍拆遷，同時受2007年市場真空現(xiàn)象的影響導致目前拆遷量增大商品房供應量略少且受房地產(chǎn)市場觀望情緒影響所以導致租金狂飆的因素。目前房地產(chǎn)的銷售價格和所對應的產(chǎn)品、服務等嚴重的不匹配，從產(chǎn)品和服務等的角度來看唐山市場還有很大的發(fā)展空間，現(xiàn)階段價格的波動是市場理性的回歸，而追求產(chǎn)品的精致和滿足客戶的多方面需求才是追求利潤和提升價格的根本，才能在日趨冷靜消費的市場環(huán)境中穩(wěn)步去化。可見唐山目前城市房地產(chǎn)開發(fā)狀況良好，其原因主要是由于城市目前城市處于整體拆遷改造階段，所以未來房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況將持續(xù)看好。 2010年至2012年，；，建筑面積140萬平方米，其中，建筑面積120萬平方米，建筑面積20萬平方米。梧桐大道、尚品名都、香木林、鷺港小戶型產(chǎn)品、景泰翰林、瑞景國際（洋房）、翡翠城二期等項目后續(xù)產(chǎn)品也將在2009年進行銷售，其中部分項目后期銷售面積將累計到更久之后，2007年，；今年13季度，%；，%；商品住房平均銷售價格4356元/平方米，二手住房平均成交價格4779元/平方米（價格以統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)為準、以上數(shù)據(jù)來源政府統(tǒng)計部門）。9. 城市目前人均供應面積根據(jù)我司市