2008年上海城市運(yùn)行與房地產(chǎn)宏觀運(yùn)行報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 了相關(guān)意見(jiàn)：（1）契稅稅率的調(diào)整；（2）印花稅的征免；（3）土地增值稅的征免；（4）住房貸款利率下限和首付比例的調(diào)整；（5）住房公積金貸款利率的調(diào)整；（6）二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征免；（7）住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的征免；（8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調(diào)整；（9）住房登記費(fèi)、住房交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┦掷m(xù)費(fèi)的征免；（10）本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整；（11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（12）住房保障體系的建立與完善；（13）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管問(wèn)題；（14）土地供應(yīng)。條例確立了對(duì)外承包工程資格制度，體現(xiàn)了適度從嚴(yán)的原則。政策要點(diǎn)：根據(jù)這份征求意見(jiàn)稿，2008年2012年上海規(guī)劃竣工住房面積約1億平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬(wàn)平方米；計(jì)劃新開(kāi)工住房建筑面積約9300萬(wàn)平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房2000萬(wàn)平方米（每年約400萬(wàn)平方米），配套商品房近2000萬(wàn)平方米；在此次規(guī)劃中，上海明確了經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在60平方米左右。政策影響：在此之前，不少省市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于住宅層高的限制，此次上海又將層高限制擴(kuò)大到了寫(xiě)字樓項(xiàng)目。政策影響：作為“二套房貸”新政的補(bǔ)充，《通知》明確了判定家庭人均住房面積的方式和流程。如果政策能夠大力度的執(zhí)行，對(duì)于打擊開(kāi)發(fā)商囤地是具有較大殺傷力的。其實(shí)，通知中的這些規(guī)定在之前先后出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)中都有所提及，但是囤地現(xiàn)象仍大量存在，主要原因在于執(zhí)行的力度不到位。政策要點(diǎn)：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。又因?yàn)槎惵蕪脑瓉?lái)的15%增加至20%，使得企業(yè)預(yù)繳所得稅的金額增加不多，所以此次公布的稅收新政并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成太大影響。政策要點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。 從2008年12月23日起。消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)自2008年5月以來(lái)逐月走低，反映出目前國(guó)民對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的悲觀情緒有進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。而在08年資本市場(chǎng)低迷、融資渠道不暢的情況下，沒(méi)有了銀行的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況很可能出現(xiàn)危機(jī)?！?土地閑置2年禁止發(fā)放貸款2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求。2008年，在市場(chǎng)發(fā)生急劇變化的情況下，出臺(tái)的政策涉及到金融、稅收、土地、行業(yè)規(guī)劃等各方面，政策傾向明顯開(kāi)始向有利于房企良性發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。 按照持續(xù)改善民生的重點(diǎn)，重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目平穩(wěn)推進(jìn)為滿足中低收入家庭改善住房條件的迫切需求，上海市首批160萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房在2008年第三季度全面動(dòng)工，其中25萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房就坐落在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)境內(nèi)。該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)鐵150萬(wàn)噸、寬厚板140萬(wàn)噸。216。216。216。圖4：上海軌道交通規(guī)劃概況圖片來(lái)源：上海城市規(guī)劃網(wǎng) （4）其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)216。（2）鐵路上海站北廣場(chǎng)綜合交通樞紐改造正式啟動(dòng)，至2010年，將成為火車(chē)、地鐵、輕軌、公交車(chē)、出租換乘便捷，地上和地下銜接貫通、四周道路寬敞通達(dá)的世博會(huì)陸上迎賓大廳和連接長(zhǎng)三角地區(qū)的重要陸路門(mén)戶。為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域交通的聯(lián)動(dòng)、進(jìn)一步提升上海城市功能創(chuàng)造了條件。（1）世博中心、中國(guó)館等結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)封頂，園區(qū)內(nèi)其他設(shè)施全面開(kāi)建世博園的建設(shè)是目前上海的最重大工程，隨著建設(shè)的開(kāi)展和2010年的逐漸臨近，園區(qū)內(nèi)和配套設(shè)施的建設(shè)火熱展開(kāi)。圖17：20012008年上海居民人均居住面積數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站三、2008年上海重大市政工程項(xiàng)目按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，經(jīng)過(guò)全市各方的共同努力，2008年市重大工程建設(shè)任務(wù)全面完成。而近年來(lái)，受到宏觀調(diào)控政策的影響，上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)放緩。圖14：20012008年上海人均消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站物價(jià)水平■ 上海市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升速度加快2001年至2008年，上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，近兩年上升速度明顯加快。圖12：20012008年上海戶籍人口增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消費(fèi)水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)■ 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)2001年至2008年上海居民人均可支配收入逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中，從2003年至今增長(zhǎng)速度一直保持在兩位數(shù)。圖10：20012008年上海個(gè)人住房按揭貸款情況數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站■ 長(zhǎng)期貸款利率大幅下降2001年至2008年上海五年以上長(zhǎng)期貸款利率有較大變化，特別是20072008年期間，在2007年為了抑制貨幣流通和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取了一系列的措施，其中先后六次加息，%。圖8：20012008年上海外商直接投資情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站金融信貸和利率■ 信貸總規(guī)模維持較高增長(zhǎng)，信貸差額持續(xù)增大2001年至2008年上海全社會(huì)存貸款余額一直保持高速增長(zhǎng)。圖6：20012008年上海固定資產(chǎn)投資情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站■ 房地產(chǎn)投資在投資結(jié)構(gòu)中所占比例逐漸下降2001年至2008年上海房地產(chǎn)投資額在社會(huì)固定資產(chǎn)投資額中的比例較為穩(wěn)定，在08年房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)投資所占比例明顯有所下降，首次出現(xiàn)了所占比例在30%以下。8年來(lái)，增長(zhǎng)125%。圖3：20012008年上海第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站■ 第三產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)增大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化：：，%，%；第二產(chǎn)業(yè)的比重略有下降，% 。2008年，%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)
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