【正文】 左右。戶型主要區(qū)間為90100，120130。戶型結(jié)構(gòu)主要以兩居室為主，全明設(shè)計(jì)，大開間、小進(jìn)深，室內(nèi)空間區(qū)分合理，衛(wèi)生間采光好。（四）消費(fèi)結(jié)構(gòu) 該地段消費(fèi)人群主要為區(qū)內(nèi)消費(fèi)。開發(fā)區(qū)企業(yè)中層管理人員，或外企員工。有較為穩(wěn)定和較高的收入，處于準(zhǔn)備結(jié)婚和剛剛結(jié)婚時(shí)期，主要需求對(duì)象為100平米左右兩室兩廳住宅。開發(fā)區(qū)較高層次消費(fèi)群體，主要需求對(duì)象為120140平米左右兩室兩廳住宅。區(qū)外消費(fèi)者，市區(qū)消費(fèi)群體，主要作為投資性購(gòu)買。這一版塊有別于一線、二線海景板塊，年齡集中區(qū)域?yàn)?835歲之間。小結(jié)：該區(qū)域的地理位置決定了整體的樓盤品質(zhì)，這里成為開發(fā)區(qū)普通住宅最為集中的區(qū)域。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，該區(qū)域的消費(fèi)人群多為開發(fā)區(qū)本地，對(duì)于外來(lái)消費(fèi)人群的吸引力不大。第五部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研一、購(gòu)買群體目前煙臺(tái)購(gòu)房能力最強(qiáng)的消費(fèi)者主要是政府公務(wù)員、銀行、開發(fā)區(qū)企業(yè)之類工作人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費(fèi)者等，一般市民購(gòu)買能力有限。二、購(gòu)房原因大部分購(gòu)房者購(gòu)房是為了改善居住條件，他們對(duì)當(dāng)前的居住條件普遍不滿，有些住在城中村里，同時(shí)也有小部分為了小孩教育希望住的離學(xué)校近點(diǎn)。這說明受訪者對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)和教育資源十分重視。外地客戶在煙臺(tái)置業(yè)主要是為了度假和投資。三、購(gòu)房心理 約有70%表示對(duì)開發(fā)商的信任度不夠，希望眼見為實(shí)，看到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景才肯放心去購(gòu)買。與此同時(shí)，大部分購(gòu)房者對(duì)品牌開發(fā)商認(rèn)同度較大，對(duì)品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤認(rèn)同度大，認(rèn)為質(zhì)量有保證。四、戶型及面積偏好大部分購(gòu)房者家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，因此普遍對(duì)住房需求以二房或三房為主，面積在90—120平方米之間。首次置業(yè)的年輕消費(fèi)群體由于積蓄有限，有近70%的年輕消費(fèi)者表示，首選70—90平方米的兩房。二次置業(yè)的中端客戶為了改善環(huán)境、提升生活質(zhì)量而換房，他們不但追求大面積戶型，更講究居住舒適度，對(duì)小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境極為關(guān)注。約有75%的消費(fèi)者要求住房面積約為120平方米，投資者比較關(guān)注70—90平方米的兩房。五、建筑形態(tài)接受度大部分購(gòu)房者比較青睞多層住宅，但同時(shí)表示已能接受高層建筑，但對(duì)高層公寓尚有一定心理抗性。同時(shí)，90%以上購(gòu)房者均認(rèn)為南北朝向?yàn)槭走x，認(rèn)為通風(fēng)、采光效果好。六、對(duì)建筑空間的要求大部分購(gòu)房者希望客廳、主臥與衛(wèi)生間面積較大，同時(shí)部分女性群體比較注重廚房與餐廳的面積與布置。有超過50%受訪者希望有開放式的陽(yáng)臺(tái)，便于晾曬衣服或養(yǎng)花。七、價(jià)格接受程度70%的受訪者認(rèn)為價(jià)格在3000元/平方米接受度較高，超過3500元/平方米將存在一定障礙，但也有約20%受訪者認(rèn)為如果小區(qū)居住品質(zhì)高、景觀好，價(jià)格貴點(diǎn)可以接受。八、周邊配套需求受訪者對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境好、配套成熟的項(xiàng)目接受度比較高，對(duì)購(gòu)物、出行、休閑不方便、配套不成熟的區(qū)域和樓盤尚有一段心理抗性。他們認(rèn)為日常購(gòu)物的有效半徑一般在一公里以內(nèi)，如果超過一公里比較難接受。 九、小區(qū)配套需求大部分受訪者認(rèn)為小區(qū)要有解決基本生活的社區(qū)配套，而休閑、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所較多的項(xiàng)目比較受歡迎。十、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)大部分受訪者認(rèn)為只要有時(shí)間就選擇自己裝修，尤其是首次置業(yè)者，他們一般注重個(gè)人喜好和裝修風(fēng)格，不喜歡雷同。只有小部分年輕群體、外地消費(fèi)者（包括下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)、市外、華僑和外國(guó)客戶）希望交樓標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。十一、對(duì)向往居住地選擇大部分受訪者認(rèn)為，以前認(rèn)為住在海邊較潮濕，住在山上太荒涼，但目前靠山、觀海已成為大部分消費(fèi)者居住的向往。同時(shí)，大部分受訪者認(rèn)為現(xiàn)在住在“東郊”——萊山區(qū)是為了改善居住環(huán)境與小區(qū)品質(zhì)，尤其是靠近海邊和市政府旁邊更是身份的象征。十二、消費(fèi)習(xí)慣及心理90%受訪者表示已形成到芝罘商業(yè)中心購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣，平時(shí)主要去振華購(gòu)物，但對(duì)即將開業(yè)的沃爾瑪有較大的期望值。大部分消費(fèi)者平時(shí)購(gòu)物選擇就近的便利店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，主要是為了滿足日常生活需要。萊山區(qū)消費(fèi)者由于離芝罘區(qū)商業(yè)中心較近且交通方便，一到周末或空余時(shí)間充足便前往集中采購(gòu)，95%的消費(fèi)者普遍希望附近能有上規(guī)模、滿足多層次消費(fèi)的購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。開發(fā)區(qū)有獨(dú)立的商業(yè)區(qū)。十三、投資者心理受訪者中的投資者表示更注重地段、升值潛力的區(qū)域與樓盤，這也是他們衡量是否有投資價(jià)值的依據(jù)。大部分投資者認(rèn)為，萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)發(fā)展前景看好，房?jī)r(jià)仍由一定幅度上漲，具有很好的投資潛力。第六部分： 土地市場(chǎng)基本狀況第一節(jié)：基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè) 住宅 工業(yè) 元/平方米 萬(wàn)元/畝 元/平方米 萬(wàn)元/畝 元/平方米 萬(wàn)元/畝 一級(jí) 4740 316 1800 120 1050 70 二級(jí) 2510 167 1060 71 420 28 三級(jí) 1660 111 460 31 300 20 四級(jí) 1080 72 330 22 230 15 五級(jí) 630 42 290 19 180 12 六級(jí) 390 26 基準(zhǔn)日：2004年1月1日； 平均容積率：商業(yè)：1，工業(yè)：，住宅，1（平均容積率）； 土地開發(fā)程度：五通一平； 各類用地的土地使用年限為法定最高出讓年限。第二節(jié)：煙臺(tái)市歷年大型土地招牌掛回顧自從對(duì)國(guó)有土地實(shí)行公開掛牌轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，煙臺(tái)市土地價(jià)格便一路飆升，樓面地價(jià)從2003年2月28日康復(fù)中心的2152元／平方米，到同年10月28日統(tǒng)戰(zhàn)部培訓(xùn)中心地塊的3819元／平方米，再到2004年7月18日濱海景區(qū)27號(hào)地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到5080元／平方米，煙臺(tái)土地價(jià)格在短短一年多的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了“三級(jí)跳”，而且被提升到了前所未有的高度。2004年7月18日，其中，濱海景區(qū)商務(wù)區(qū)4號(hào)樓土地競(jìng)買價(jià)高達(dá)5080元/平方米，創(chuàng)下了煙臺(tái)市土地出讓史上單位面積地價(jià)的新紀(jì)錄。2006年3月15日，在經(jīng)歷了兩次延期之后，煙臺(tái)歷史上規(guī)模最大的土地掛牌在煙臺(tái)國(guó)土資源局西大廳完成。此次土地掛的總面積為176平米，總建筑面積達(dá)294萬(wàn)平米，是近幾年來(lái)土地面積拍賣的總和。盡管拍賣前各方猜疑不斷，但整個(gè)過程卻異常簡(jiǎn)單，八個(gè)地塊均只有一個(gè)競(jìng)買人參與，除[20067]芝罘區(qū)法院地塊因競(jìng)買人未達(dá)到保留底價(jià)而未能成交外，其余七項(xiàng)地塊均順利拍出。出讓序號(hào)項(xiàng)目名稱出讓面積建筑面積用地性質(zhì)位置成交摘牌單位[2006]1號(hào)勝利小區(qū)項(xiàng)目214467820000住宅、商業(yè)、辦公東至勝利路，西至西南河路，南至建昌南街,北至南大街4億元深圳卓越日櫻花園[2006]2號(hào)體育場(chǎng)區(qū)域改造99043185000住宅、商業(yè)、辦公南通路以東，環(huán)山路以北，體育場(chǎng)以西，建昌南街以南煙臺(tái)中澳廣場(chǎng)置業(yè)[2006]3號(hào)三灘小區(qū)舊村改造450604694071住宅、商服濱海路以西,劉家灘、于家灘、孫家灘區(qū)域內(nèi)三岳置業(yè)[2006]4號(hào)濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)東側(cè)宗地56984121839商業(yè)、服務(wù)業(yè)東至規(guī)劃路,南至孔家灘用地,西至劉家灘用地,北至軍事管制區(qū)、劉家灘用地[2006]5號(hào)遠(yuǎn)陵夼310428384300住宅、商服山海路以東，遠(yuǎn)陵夼村界內(nèi)山?；▓@置業(yè)[2006]6號(hào)臥龍初家、夏家舊村改造宗地598800552700住宅、商服北至臥龍初家、夏家用地，南至規(guī)劃路，西至二職專，東至水庫(kù)范圍天安置業(yè)[2006]7號(hào)原芝罘區(qū)法院498012500住宅、商業(yè)、辦公市府街以南、向善街以東、平安街以西、南至用地邊界流拍[2006]8號(hào)海港路D區(qū)宗地26425169767住宅、商業(yè)、辦公光國(guó)巷以西，西萊巷以東，北馬路以南，北大西街以北陽(yáng)光1002006年8月25日上午在煙臺(tái)市國(guó)土資源局一樓大廳，又一次大批次土地使用權(quán)公開出讓活動(dòng)順利結(jié)束。本次土地掛牌、拍賣活動(dòng)共成交土地21宗，土地純收益近10億元，出讓宗地總面積達(dá)131萬(wàn)平方米，規(guī)劃可建面積近300萬(wàn)平方米。此次掛牌、拍賣活動(dòng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)煙臺(tái)市國(guó)有土地使用權(quán)出讓歷史最高紀(jì)錄。以下就個(gè)別針對(duì)性項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。宗地編號(hào)宗地名稱宗地位置用地性質(zhì)土地出讓面積規(guī)劃總建筑面積土地獲取單位成交價(jià)格(萬(wàn))成交單價(jià)（萬(wàn)/畝）[2006]60職業(yè)學(xué)院東校區(qū)區(qū)片南至紅旗路,東至南迎祥路,北至寧海路,西至用地邊界住宅,可兼容商業(yè)、辦公5774683000煙臺(tái)樺林置業(yè)有限公司17710[2006]61規(guī)劃展示館區(qū)片C地塊東至規(guī)劃路，西至規(guī)劃展示館用地，北至迎賓路，南至用地邊界商業(yè)、辦公，住宅764820600煙臺(tái)市規(guī)劃信息中心4200[2006]65開發(fā)區(qū)B40小區(qū)東至海濱路，西至206國(guó)道，南至白銀河，北至古現(xiàn)1路住宅煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)京方家置業(yè)有限公司41371[2006]66宏達(dá)居委會(huì)改造宗地東至幸福東路,南西北位于宏達(dá)小區(qū)內(nèi)住宅煙臺(tái)市芝罘區(qū)幸福街道宏達(dá)居民委員會(huì)862[2006]67濱海景區(qū)B宗地南至二馬路，北至大馬路，西至解放路，東至規(guī)劃路商服、酒店、辦公及高級(jí)商務(wù)公寓239100上海世茂集團(tuán)旗下BEST EMPIRE INVESTMENT LIMITED37200[2006]70原熱電廠區(qū)域改造宗地規(guī)劃路以東,萬(wàn)華路以北,燕?；S以西,浦灣街以南住宅，商服4401071458(含地下建筑面積5000)煙臺(tái)慧力置業(yè)有限公司3966[2006]72原天府起重機(jī)廠改造東至規(guī)劃路,南至鹽場(chǎng)街,西至福海路,北至月光怡景小區(qū)商服，住宅3544457568(含社區(qū)用房800)煙臺(tái)北方房地產(chǎn)開發(fā)公司2550[2006]74福山區(qū)格中北側(cè)宗地福海路西側(cè)，織布廠南側(cè)，格中北側(cè)，規(guī)劃路東側(cè)商服，住宅143116385793（含地下、幼兒園、社區(qū)用房）煙臺(tái)市隆城投資有限公司16500第七部分：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及開發(fā)區(qū)項(xiàng)目基本情況第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研重要結(jié)論一、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需兩旺，交易活躍，這與煙臺(tái)整體經(jīng)濟(jì)水平大幅度提高有較大關(guān)系；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)升溫，但幅度會(huì)相應(yīng)平穩(wěn)；商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)逐漸接近飽和；由于煙臺(tái)市居住環(huán)境好，吸引很多外地人前往置業(yè)或投資。市外客戶已成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量，其中投資比重較高；萊山區(qū)正向?yàn)樾姓⒕幼?、文化、教育中心邁進(jìn)，隨著市政府的搬遷，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，居住氛圍逐漸形成；開發(fā)區(qū)也受到購(gòu)房者極大的關(guān)注。消費(fèi)者對(duì)新區(qū)域、新物業(yè)形態(tài)有一定適應(yīng)過程，隨著城市規(guī)劃與發(fā)展，市民普遍看好萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)發(fā)展；市民普遍對(duì)多層住宅比較青睞，但對(duì)高層住宅接受度已較高，部分群體對(duì)高層公寓的接受還有抗性；當(dāng)?shù)鼐哂幸欢n次的樓盤從營(yíng)銷水平、項(xiàng)目包裝都達(dá)到比較高的水準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷具有一定挑戰(zhàn)性。廣告宣傳主要選擇報(bào)紙廣告、工地圍墻、路牌等，對(duì)其他媒體運(yùn)用較少，推廣途徑有限，從而制約項(xiàng)目銷售；二、煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，宏觀環(huán)境良好，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展；商品房?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，局部地區(qū)漲幅較大，制約部分購(gòu)房者的消費(fèi)力；煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價(jià)值普遍被消費(fèi)者看好；商業(yè)形態(tài)多樣化，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張并逐步朝專業(yè)化的方向發(fā)展；萊山區(qū)勢(shì)必將成為煙臺(tái)新居住中心，開發(fā)區(qū)大有發(fā)展?jié)摿?。萊山區(qū)成為城市中高檔住宅區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)形成。如黃海城市花園、鹿鳴小區(qū)、海洋花園等項(xiàng)目的建成包括正開發(fā)的南山世紀(jì)城、綠色家園等項(xiàng)目，以及即將開發(fā)的天合城、鳳凰新城、四季花城等眾多樓盤；隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，海景房的稀缺性將使開發(fā)區(qū)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提升。樓盤開發(fā)水平、營(yíng)銷手法進(jìn)一步提升； 新政對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，一定程度制約市場(chǎng)銷售；隨著市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者越來(lái)越理性，既考慮工作、生活的便利又注重物業(yè)的實(shí)用性與性價(jià)比，以對(duì)應(yīng)自己的經(jīng)濟(jì)能力；同時(shí)注重區(qū)域發(fā)展、物業(yè)的升值。第二節(jié)：長(zhǎng)江路項(xiàng)目基本情況長(zhǎng)江路項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路與嵩山路交界處西南，東為天地廣場(chǎng)，北緊靠長(zhǎng)江路，西為華山路，南為正大公寓及金城小區(qū)住宅，項(xiàng)目呈東西長(zhǎng)，南北短的長(zhǎng)方形，總占地面積為120畝左右。53房策網(wǎng) 《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話：075583513598 ：69031789