【正文】 園商業(yè)區(qū) 富林小學 文化場所 友誼廣場 包鐵五小 少年宮 內(nèi)蒙古科技大學 圖書館 包鋼技校 博物館 政府單位 高新管委會 酒店 稀土國際大酒店 國家安全局 市場 友誼蔬菜市場 供水公司 其他 高新技術(shù)人才市場 消防指揮中心 高新創(chuàng)業(yè)園 天然氣公司 聯(lián)通公司 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 總體規(guī)劃及指標 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目產(chǎn)品解讀 整體規(guī)劃 ? 正南正北的板樓排布，符合包頭消費偏好，但高層、高容積率是挑戰(zhàn) 。 ? 園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造了寬樓距的優(yōu)勢產(chǎn)品及大尺度園林景觀，在高層社區(qū)中具有相對優(yōu)勢 。 ? 小區(qū)外圍局部存在小樓距劣勢產(chǎn)品，存在一定的銷售抗性。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目產(chǎn)品解讀 建筑外觀 ? 現(xiàn)代簡約的建筑外觀，與近年包頭的較多采用新古典主義歐風外觀有鮮明的反差，相對大面積的淺色調(diào)也與包頭常用的深色調(diào)形成鮮明的反差，但包頭的風沙氣候下淺色調(diào)在后期的持久耐臟方面將是挑戰(zhàn)； ? 在風格上不存在優(yōu)劣，實際呈現(xiàn)的建筑品質(zhì)感、美感將是后期的關(guān)鍵。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目產(chǎn)品解讀 社區(qū)配套 ? 3400平俱樂部； ? 標準室內(nèi)恒溫泳池； ? 17000平區(qū)域型購物中心； ? 3000平商業(yè)街配套； ? 1050平幼兒園（未確定）； ? 1： ；1： 2的地下車庫自行車車位配比； ? 中空入戶大堂及無障礙通道設(shè)計； 全面、高標準社區(qū)配套不僅符合高尚人居的標準，也有助于改變客戶對區(qū)域配套不完善的觀念。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型設(shè)計 二房二廳一衛(wèi)一陽臺： ㎡ ，舒適型兩房， 亮點： ?二梯二戶，舒適度高； ?南北對流、板樓設(shè)計； ?功能分區(qū)合理； ?客廳、主臥、廚房舒適度高， 挑戰(zhàn)點： ?面積略大，總價略高； ?外部公攤略大； ?室內(nèi)通道多，面積略有浪費； ?餐廳及次臥略??； 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三房二廳二衛(wèi)一陽臺： 、 ㎡ ，實用型三房 亮點： ?大面積采光景觀客廳餐廳設(shè)計； ?兩臥室南向設(shè)計； ?各功能區(qū)域面積尺度舒適合理； ?二梯二戶，舒適度高； ?南北對流、板樓設(shè)計； ?面積、總價適中。 ?挑戰(zhàn)點： ?外部公攤略大；實用率相對低； ?非南向客廳設(shè)計； ?一黑衛(wèi)設(shè)計（當?shù)貙γ餍l(wèi)沒有強烈的要求，影響不大）。 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三房二廳二衛(wèi)二陽臺： 、 、 ㎡ ，舒適型三房 亮點： ?客廳、兩臥室南向設(shè)計； ?功能分區(qū)合理； ?轉(zhuǎn)角飄窗主臥設(shè)計； ?二梯二戶，舒適度高； ?南北對流、板樓設(shè)計； ?挑戰(zhàn)點： ? ㎡ 三房的餐廳略小； ? ㎡ 客廳的視覺大氣感略感不強。 ㎡ 、 ㎡ 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三房二廳二衛(wèi)二陽臺： ㎡ ，豪華型三房 亮點： ?客廳、兩臥室南向設(shè)計； ?功能分區(qū)合理舒適； ?轉(zhuǎn)角飄窗超大主臥設(shè)計； ?人性化儲物間設(shè)計； ?二梯二戶，舒適度高； ?南北對流、板樓設(shè)計； ?挑戰(zhàn)點： ?餐廳略小，對豪華的彰顯不足。 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 四房二廳二衛(wèi)二陽臺： ㎡ ，豪華型四房 亮點： ?客廳、兩臥室南向設(shè)計； ?功能分區(qū)合理舒適； ?超大主臥設(shè)計（邊戶帶轉(zhuǎn)角飄窗）； ?二梯二戶，南北對流、舒適度高； ?挑戰(zhàn)點： ?餐廳略小，對豪華的彰顯不足； ?北向兩臥室尺度略小。 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 二梯三戶高層三房 +二房組合 亮點： ?戶型設(shè)計合理； ?功能分區(qū)合理； ?人性化玄關(guān)、儲物間等細節(jié)設(shè)計； ?邊戶帶轉(zhuǎn)角飄窗主臥設(shè)計； ?雙陽臺設(shè)計； ?挑戰(zhàn)點： ?外部公攤大；實用率相對低； ?兩房通透性的挑戰(zhàn)； ?兩房一臥室采光及通風的挑戰(zhàn)。 區(qū)域主力供應(yīng)的戶型組合，存在同質(zhì)化情況，應(yīng)在產(chǎn)品細節(jié)及社區(qū)整體優(yōu)勢方面體現(xiàn)華發(fā)的優(yōu)勢。 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一期戶型比例 戶型 建筑面積 套數(shù) 面積 套數(shù)比例 面積比例 二房二廳一衛(wèi) 122 % % 三房二廳二衛(wèi) 17 390 % % % % 63 % % 68 % % 72 % % 85 % % 17 % % 68 % % 四房二廳三衛(wèi) 119 % % 頂層復(fù)式 30 % % 合計 661 % % 項目以三房為主，占 59%，四房及頂層復(fù)式大單位總占 %，兩房占%，是一個以舒適型戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 目標計劃 銷售中心 2022年春節(jié)前交付使用， 計劃 2022年 8月份取得預(yù)售證正式發(fā)售。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 S 優(yōu)勢： ? 項目位于目前高新區(qū)的核心地段，與區(qū)域周邊其他項目相比具有地段的相對優(yōu)勢； ? 教育配套的相對優(yōu)勢（包鋼一中、包鋼六中等眾多品牌學校）； ? 周邊大型文化場館、名校及高級商務(wù)區(qū)環(huán)繞，人文氛圍濃郁； ? 高標準的社區(qū)配套優(yōu)勢（購物中心、會所俱樂部、室內(nèi)恒溫泳池、幼兒園、高標準車位配比、大尺度園林） ? 精裝修款可按揭的優(yōu)勢； ? 華發(fā)在園林塑造方面的功力； ? 華發(fā)的服務(wù)意識優(yōu)勢及國家一級物業(yè)管理的優(yōu)勢； ? 華發(fā)品牌及眾多成功項目的相對優(yōu)勢。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 W 劣勢： ? 與傳統(tǒng)核心區(qū)域的項目項目存在地段的相對劣勢； ? 目前片區(qū)認知度不足，心里價位偏低； ? 周邊生活配套的相對不成熟； ? 高層、高容積率，樓距與日照方面潛意識的擔心； ? 相對較大大比例的高總價產(chǎn)品。 化解思路： ? 強調(diào)項目周邊的文化公建、名校及高檔商務(wù)場所能帶來的人文價值； ? 強調(diào)省重點包鋼一中等教育配套； ? 強調(diào)社區(qū)完善、高規(guī)格的配套規(guī)劃； ? 強調(diào)大尺度高品質(zhì)園林的優(yōu)勢； ? 強調(diào)物業(yè)管理服務(wù)及純粹的高尚社區(qū)氛圍。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 O 機會： ? 包頭經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，居民生活水平持續(xù)快速提升； ? 稀土高新區(qū)的全國唯一性、良好的發(fā)展前景，以及對高科技人才的吸納能力； ? 包頭對于擴大城市及人口規(guī)模的規(guī)劃目標下，高新區(qū)等都市新區(qū)對于人口的吸納能力及前景； ? 包頭真正意義上的豪宅社區(qū)的缺失； ? 包頭整體營銷及物業(yè)管理服務(wù)意識的相對落后與可發(fā)揮空間； ? 引領(lǐng)性高標準精裝修服務(wù)的市場機會點。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 T 挑戰(zhàn)： ? 未來住宅市場供應(yīng)量大，供大于求的市場局面形成的銷售壓力及價格提升空間受約制的挑戰(zhàn)； ? 區(qū)域內(nèi)大體量低價商品房供應(yīng)的沖擊與價格平臺的突破挑戰(zhàn)； ? 與傳統(tǒng)核心地段高品質(zhì)住宅項目的競爭挑戰(zhàn)； ? 北區(qū)較南區(qū)好的固有心理意識的挑戰(zhàn)； ? 包頭的氣候?qū)θA發(fā)高品質(zhì)園林打造能力的挑戰(zhàn)； ? 華發(fā)標準本土化的挑戰(zhàn)（包頭本地服務(wù)人員服務(wù)意識提升的挑戰(zhàn)） ? 在本土實現(xiàn)大規(guī)模精裝修施工質(zhì)量管控及后續(xù)質(zhì)量保障方面的挑戰(zhàn)； ? 精裝修房在中高端客戶群體接受度的挑戰(zhàn)； 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 化解挑戰(zhàn)思路： ? 華發(fā)品牌盡早導(dǎo)入，以高調(diào)的品牌宣傳及成功案例的宣傳、體驗，快速進入包頭高端住宅第一陣營。 ? 通過對項目規(guī)劃、配套、產(chǎn)品等強化宣傳，配合高品質(zhì)活動營銷，以提高客戶對于項目的心理預(yù)期。 ? 強化服務(wù)意識管理，利用高水平的營銷服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)和展示體驗徹底拉開與競爭對手的差距，建立新的房地產(chǎn)服務(wù)標桿，樹立客戶和市場的信心，提高項目的附加值； ? 因地制宜選擇園林打造手法，強化整體效果及細節(jié)品質(zhì)的管控； ? 強化對精裝修的名師設(shè)計效應(yīng)及對品質(zhì)追求的宣傳，加大精裝修標準的趨勢及優(yōu)勢宣傳，增加精裝修的附加值； ? 加快工程進度，以高品質(zhì)的產(chǎn)品說話，以獲取持續(xù)的價值提升空間； ? 合理定價，保證適當?shù)男詢r比。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 SWOT分析 小結(jié)： ? 項目具有大方向上的優(yōu)勢及機會，但地區(qū)的特性、傳統(tǒng)意識以及區(qū)域心理價位的突破是最大的挑戰(zhàn)； ? 項目的優(yōu)勢、劣勢具有一定的相對性，呈膠著狀，針對性塑造項目亮點及采取針對性的營銷推廣策略，進而實現(xiàn)各方面的突破是項目取得成功的關(guān)鍵所在。 2022年 2022年項目核心優(yōu)勢： 高水平的精裝修服務(wù)、園林、物業(yè)管理 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 PART8 占位 項目定位方向 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目客群 占位 高端為主，中高端客戶為強力補充，兼納頂端客戶 頂 級：礦主、各行行業(yè)企業(yè)主 中高端：政、企、事中層管理人 高知高技術(shù)骨干、 少量的金領(lǐng) 中 端：政、企、事基層， 少量私企白領(lǐng)、職員 低 端：工業(yè)企業(yè)、礦場工人、 社會基層老百姓、農(nóng)民 高 端：政、企、事高官高管、 生意人 總價 50100萬元， 其中 70100萬元為主力的首期產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 高端 70100萬總價 頂端 100萬以上總價 中高端 70萬以下總價 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目客群 占位 高端客戶消費心理： ? 面子重于實用性，體面、尊貴感很關(guān)鍵； ? 居住升級，渴望發(fā)達城市的高尚人居標準； ? 眼界開闊，須眼見為實； ? 有攀比及從眾購買心理。 中高端客戶消費心理： ? 居住升級為主，渴望發(fā)達城市的高尚人居標準；關(guān)注住所的實用性，對戶型、配套、社區(qū)、性價比等有較高要求； ? 講究身份與品質(zhì)、希望得到社會的尊重與認同； 頂端客戶消費心理： ? 貴不是問題，但一定要選擇公認是最好的產(chǎn)品，別人有的我也要有，不服輸； ? 體面、感覺與喜歡很重要； ? 在包頭真正可供選擇的社區(qū)不多，一旦有某個體選擇，則會帶動同階層群體的跟風購買。 補充說明： 我們必須看到，我們目標客戶群體的購房行為不是以滿足基本居住的剛性需求，而是居住升級型需求為主。雖然他們有能力支撐我們的價格，但是在目前的淡市中他們的 “ 慢熱 ” 也是特征明顯，易觀望、更相信 “ 眼見為實 ” 。 希望達成的客戶消費心理目標：高端客戶首選社區(qū)，中高端客戶希望擁有的社區(qū)。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目 市場占位 市場占位詮析： ? 包頭 真正意義上按發(fā)達城市園林標準打造的 豪宅 社區(qū)；