【導(dǎo)讀】拾壹、企劃包裝。海安縣政府強(qiáng)力改造的區(qū)域。海安縣老商業(yè)區(qū)域內(nèi)。人民路、寧海北路、鳳山北路。于海安繁華商圈的核心地段，名品牌店集中地。雖然前期拆遷力度較大，但目前內(nèi)部仍有不少居民尚未搬遷，后。期存在不確定因素。C地塊內(nèi)有部分池塘水系，規(guī)劃時(shí)可考慮保留部分水系以做景觀之。地塊目前為毛地，部分居民仍生活在該地塊內(nèi)，未具備開(kāi)發(fā)條件。物業(yè)本身的獨(dú)特性，將在海安市場(chǎng)容易打下深刻烙印，這為整個(gè)項(xiàng)目奠定高端定位提。海安縣目前已知多塊別墅用地未上市，后期對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。海安位于江蘇省中部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放地區(qū)。全縣總面積1108平方公里，總?cè)丝?。海安地理位置?yōu)越，交通十分發(fā)達(dá)，是東部沿海地區(qū)重要的交通。蘇通大橋建成通車后，海安至上海的行程僅為。海安地處蘇中平原與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與。20xx年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)，同比增長(zhǎng)%，增幅位。20xx年，全縣實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值90億元，完

　　

【正文】 隨意分割 經(jīng)營(yíng)形式 一、二層捆綁銷售 臨街帶租約銷售，二、三層返租銷售， A區(qū)部分以租賃為主 一、二層捆綁，三、四層租賃 以銷售為主，部分要求一、二層捆綁銷售 曙光路沿街的要求一、二層捆綁銷售，步行街部分先招商再銷售 分層、帶前三年返租銷售 全部租賃 去化率 90% 整體 80%左右、臨街門面剩余一套 60%左右 外鋪 70%、內(nèi)街銷售情況較差，目前陷入停滯狀況 沿曙光路門面剩余一套 約銷售 1萬(wàn)㎡，占可售面積的 30% / 銷售單價(jià) 一層 沿中壩路一層 一、二層均價(jià) 2萬(wàn)，沿曙光路一層價(jià)格為 一層沿街 3萬(wàn)，內(nèi)鋪一層 萬(wàn) — 萬(wàn)、二層 萬(wàn) — 萬(wàn)，三四層 萬(wàn) / 總價(jià) 100萬(wàn) 300萬(wàn) 500萬(wàn) 600萬(wàn)（臨街） 230萬(wàn)起 200多萬(wàn)起 160萬(wàn)左右 臨街 150萬(wàn)左右 / 付款方式 一次性或按揭均可，按揭首付比例為 50%，利率下浮 30% 租金（㎡ /天 ) / 沿街 元，內(nèi)街租金不足 1元 / 沿街 5元、內(nèi)街一層 4元、二層 元 / 34元 物管費(fèi)（㎡ /月 ) 商業(yè)部分未定 2元 / / 2元 停車 地面停車、 無(wú)費(fèi)用 地面停車、 無(wú)費(fèi)用 地面停車、 無(wú)費(fèi)用 地面停車、 無(wú)費(fèi)用 地面停車、 無(wú)費(fèi)用 地下、費(fèi)用未定 地面停車、無(wú)費(fèi)用 樓盤名稱 天竹星花 苑 明珠城 麗晶廣場(chǎng) 中大街 安達(dá)步行 街 恒天新世 界 中洋現(xiàn)代 城 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要在售項(xiàng)目一覽 樓盤名稱 天竹星花苑 明珠城 麗晶廣場(chǎng) 中大街 安達(dá)步行街 恒天新世界 中洋現(xiàn)代城 商業(yè)定位 無(wú)明確規(guī)劃和限制 A區(qū)電子商城 B區(qū)辦公寫字樓 C區(qū)商業(yè)中心 暫無(wú)明確規(guī)劃和限制 暫無(wú)明確規(guī)劃和限制 服裝精品、運(yùn)動(dòng)主題為主，曙光街商鋪目前開(kāi)店率接近100% 一層為時(shí)尚精品店、二層淑女兒童天地、三層風(fēng)尚休閑影音天地，目前已引入華潤(rùn)蘇果、國(guó)美電器、大型影院等幾大主力店 美食餐飲 優(yōu)勢(shì) 地理位置緊鄰新縣政府；商鋪分割面積較小，易于銷售；對(duì)經(jīng)營(yíng)戶限制較少，客群相對(duì)廣泛 已形成成熟的商圈；帶租約銷售，對(duì)投資客群吸引力較大 新汽車站的南邊，人流較大 地處人民路商圈的核心位置，周邊配套完善、商業(yè)氛圍成熟 地處人民路商圈，目前沿曙光路一線的商業(yè)開(kāi)店率很高 地處人民路成熟商圈，引入幾大主力店，帶前三年租約銷售 業(yè)態(tài)定位填補(bǔ)市場(chǎng)空白，項(xiàng)目自身有較大體量的住宅，將來(lái)會(huì)給商業(yè)部分提供人流 劣勢(shì) 期房、停車位較少 A區(qū)電子商城的定位存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 周邊人員較為混雜，雖然商業(yè)氛圍成熟，但檔次、品質(zhì)較低，難以形成定位中高端的商業(yè)氛圍 雖然緊鄰人民路，但是內(nèi)街步行街的形式，較難引入外部人流，部分三四層的商業(yè)開(kāi)店率極低 內(nèi)街步行街的形勢(shì)較難引入外部人流，其內(nèi)街的二、三層開(kāi)店率極低 雖然以帶租約、分割的形式解決了銷售的問(wèn)題，但未來(lái)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較大 位置相對(duì)較偏，脫離了幾個(gè)主要商圈的輻射，周邊人流有限 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要在售項(xiàng)目一覽 ? 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 占地面積： 。 ? 建筑面積： 。 ? 商業(yè)面積： 5萬(wàn)萬(wàn)平方米。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ? 安達(dá)步行街西起中壩中路、東至寧海路、南臨曙光中路。項(xiàng)目總用地面積52827平方米，建設(shè)用地面積 52827方米，擬建地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 方米。本項(xiàng)目地塊為 L形，北區(qū)為 15幢高低錯(cuò)落的住宅區(qū)， 南區(qū)為二層商業(yè)步行街，分為地上二層局部三層，其中商業(yè)部分一層層高 ， 2層層高為 ，局部三層層高 ，住宅層高 ?？偨ㄖ叨?。 ? 商業(yè)步行街，沿曙光路部分于20xx年 11月開(kāi)盤 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 安達(dá)步行街 ? 產(chǎn)品形態(tài) ：北邊為商業(yè)步行街的內(nèi)街形式，地上 2層局部 3層；南邊為沿曙光路的沿街商鋪，部分 2層。 ? 主力面積 ： 50㎡ 200㎡ 。 ? 銷售方式 ：沿曙光路為 12層捆綁銷售，步行街以招商為主。 ? 銷售價(jià)格 ： 12層 /㎡ 。 ? 租金水平 ：外街為 5元 /㎡ ,內(nèi)街一層為 4元 /㎡ 、二層為 3元 /㎡ 。 ? 租售情況 ：沿曙光路一帶的外鋪已基本售罄，尚剩余曙光路與寧海路交匯處的鋪面一間，總面積 226平方米，對(duì)外報(bào)價(jià)為 ，且開(kāi)店率幾乎達(dá)到 100%，業(yè)態(tài)以品牌服飾店為主；內(nèi)街目前以租賃為主，一層開(kāi)店率尚可，二、三層開(kāi)店率極低。 ? 項(xiàng)目借鑒 ? 沿街鋪位無(wú)論是銷售還是運(yùn)營(yíng)都很成功，但步行街形式的內(nèi)街在銷售以及招商方面都出現(xiàn)了較大的困難，特別是二、三層的鋪位，目前開(kāi)店情況不樂(lè)觀。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 安達(dá)步行街 ? 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 占地面積： 。 ? 建筑面積： 。 ? 商業(yè)面積： 。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ? 商業(yè)整體四層，局部五層，業(yè)態(tài)分布合理，內(nèi)部設(shè)有 2條風(fēng)格不同的南北商業(yè)街，南街代表了流行與速度，是現(xiàn)代國(guó)際精品一條街！北街代表了人文與風(fēng)情，是于餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合驛站。同時(shí)引進(jìn)了知名的大型華潤(rùn)蘇果購(gòu)物中心，未來(lái)這里將是海安首個(gè)廣場(chǎng)式商業(yè)步行街區(qū)。 住宅主力由兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、小戶型公寓組成，面積范圍從 30多平米的單身公寓到 300多平米的高檔豪宅。 商業(yè)部分 20xx年 9月開(kāi)盤 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 恒天新世界 ? 產(chǎn)品形態(tài) ：整體四層、局部五層的大型集中式商業(yè)，內(nèi)部分南北兩條步行街。 ? 銷售方式 ：引入華潤(rùn)蘇果、國(guó)美電器和大型影院等主力店，其余為分返租銷售，買入后即退還前三年租金共計(jì) %。 ? 銷售價(jià)格 ：沿寧海路一層價(jià)格為 3萬(wàn) /㎡ ，內(nèi)鋪一層 — 、二層 — ，三四層 。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 一樓為國(guó)際快餐連鎖、時(shí)尚精品名店、港韓流行服飾，二樓為都市新貴、摩登新潮、流行動(dòng)感、仕女淑媛、流行童裝、家飾家紡，三樓為品味紳士、個(gè)性休閑、運(yùn)動(dòng)時(shí)尚、知性影音，四樓為空中主題花園餐廳、室內(nèi)動(dòng)感娛樂(lè)城、 SPA休閑俱樂(lè)部，五樓為國(guó)際連鎖 KTV、大型宴客廳。 ? 銷售情況 ：銷售約 1萬(wàn)平方米，占可售面積 30%左右。 ? 項(xiàng)目借鑒 ? 引入主力店，增強(qiáng)投資群體的信心；面積分割較小，低總價(jià)帶來(lái)低門檻，促進(jìn)了銷售。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 恒天新世界 ? 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 占地面積： 。 ? 建筑面積： 25萬(wàn)平方米。 ? 商業(yè)面積： 8萬(wàn)平方米。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ? 潤(rùn)洋置業(yè)斥資 4億在絕版珍稀地段傾力打造海安城市中心第一條 500米商業(yè)步行街，一艘 25萬(wàn) m2集居住、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的商業(yè)航母。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 中大街 ? 產(chǎn)品形態(tài)：南邊沿人民路為 ㎡的大型集中式商業(yè)，北邊為東西長(zhǎng)約 500米的商業(yè)步行內(nèi)街形式。 ? 主力面積： 40㎡ 60㎡ 。 ? 銷售方式：步行街以銷售為主，部分要求一、二層捆綁銷售。 ? 銷售價(jià)格：步行街 1層價(jià)格為 /㎡ 左右。 ? 租金水平：步行街一層為 /㎡ 左右。 ? 租售情況：時(shí)代超市、 KFC已入駐沿人民路 ㎡的集中式商業(yè)；商業(yè)步行街目前已有部分服裝品牌店、金飾店、藥店等開(kāi)業(yè)，一層開(kāi)店率尚可，二、三層開(kāi)店率較差。 ? 項(xiàng)目借鑒 ? 步行街二、三層開(kāi)店率很低，后期運(yùn)營(yíng)情況不容樂(lè)觀。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 中大街 ? 作為一個(gè)四線城市，海安的消費(fèi)市場(chǎng)未來(lái)將獲得一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展，必將受到越來(lái)越多的商家的關(guān)注。 ? 通過(guò)近幾年的發(fā)展，海安市區(qū)已經(jīng)初步形成三大商圈，即人民路商圈、以明珠城為代表的新世紀(jì)廣場(chǎng)商圈和以華潤(rùn)蘇果為代表的貴都廣場(chǎng)商圈，整個(gè)城市的商圈有逐漸向南發(fā)展的趨勢(shì)。盡管如此，本項(xiàng)目所在的人民路商圈依然是海安最繁華、商家最集中、商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富、最被投資者認(rèn)可的傳統(tǒng)核心商圈，就商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格和租金水平而言，人民路商圈依然要高于其它兩大商圈。 ? 通過(guò)對(duì)人民路商圈三大核心項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)步行內(nèi)街這種形式由于較難吸引人流進(jìn)入，因此無(wú)論是前期銷售還是后期運(yùn)營(yíng)都遇到較大困難，特別是二、三層以上的鋪面問(wèn)題尤為突出。 ? 沿人民路商圈幾條主要干道（含人民路、寧海路、曙光路等）的首層門面售價(jià)基本在 3萬(wàn) /平方米左右，租金水平在 4元 5元 /平方米左右，且銷售情況良好、門面出租率較高。 ? 就業(yè)態(tài)方面而言，人民路商圈以大型零售業(yè)態(tài)（包括超市、百貨店、電器連鎖店等）和中小型品牌專賣店為主，餐飲、休閑等業(yè)態(tài)較為匱乏。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 結(jié)論 叁、客群需求。 海安別墅需求調(diào)研。 海安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研。 ? 為了海安東大街老城改造項(xiàng)目有一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品方向，本公司對(duì)海安市場(chǎng)以問(wèn)卷調(diào)查的方式進(jìn)行了客戶需求研究。 ? 問(wèn)卷數(shù)量 ：本次問(wèn)卷調(diào)查的住宅部分問(wèn)卷總 70份，其中有效問(wèn)卷 43份。 ? 調(diào)查方式 : 電話拜訪、面談 ? 調(diào)查范圍 ：主要是海安高檔群體，有海安貴都平層大戶客戶、蘇中建設(shè)集團(tuán)管理層、政府官員、海安私營(yíng)業(yè)主。 海安別墅需求調(diào)研 ? 在 70份問(wèn)卷中，其中有 27個(gè)客戶明確表示不會(huì)購(gòu)買，問(wèn)卷調(diào)查終止。不會(huì)購(gòu)買別墅占據(jù) %的比例，比例較小，說(shuō)明高端客群對(duì)別墅有需求的群體較多。 ? 在有購(gòu)買意向的客群中，選擇單體獨(dú)立別墅的占據(jù) 43個(gè)有效問(wèn)卷的 79%，說(shuō)明目前高端客群，更偏好獨(dú)立別墅。 ? 雙拼需求占 13%；排屋占 4%；疊加占 4%。從這一組數(shù)據(jù)中可以看出，目前高端客群對(duì)非獨(dú)立別墅有一定抗性。心理還是追求獨(dú)立別墅。聯(lián)排別墅選擇比例很小，也受目前市場(chǎng)聯(lián)排別墅物業(yè)建造水平較低有關(guān)。 ? 上面的圖標(biāo)主要是針對(duì)高端客群對(duì)購(gòu)買別墅的類型做出的調(diào)查。通過(guò)調(diào)查，反映出： 您傾向于購(gòu)買的別墅類型79%13%4%4%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 海安別墅需求調(diào)研 ? 通過(guò)以上表格數(shù)據(jù)： ? 一方面說(shuō)明了目前高端客群對(duì)別墅物業(yè)有很大的需求。 ? 另一方面，在具體的別墅物業(yè)中更多的傾向獨(dú)立別墅物業(yè)，這對(duì)本項(xiàng)目后期規(guī)劃有一定的參考作用。同時(shí)，目前市場(chǎng)別墅主要是聯(lián)排別墅，幾乎沒(méi)有獨(dú)立別墅物業(yè)。聯(lián)排別墅物業(yè)是市場(chǎng)主流，但是目前市場(chǎng)聯(lián)排別墅的建造水平較低，市場(chǎng)缺乏真正優(yōu)質(zhì)的聯(lián)排別墅物業(yè)。 ? 本項(xiàng)目地塊位置決定了項(xiàng)目不可能走純獨(dú)立別墅路線（容積率過(guò)低），根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)的初步要求，結(jié)合市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)走以聯(lián)排別墅為主（提升項(xiàng)目容積率） +少量獨(dú)立別墅（提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)、滿足消費(fèi)市場(chǎng)需求）的路線。 海安別墅需求調(diào)研 ? 上面的圖表主要是針對(duì)高端客群對(duì)購(gòu)買別墅的面積需求做出的調(diào)查。通過(guò)調(diào)查，反映出： 您希望購(gòu)買的別墅總建筑面積為01568497 80 00246810150以下150 180180 200200 220220 250250 280280 300300 350350 400400 500500以上 海安別墅需求調(diào)研 ? 從整個(gè)海安住宅市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)者的面積需求一般大于市場(chǎng)平均水平，如公寓房的三房普遍在 135㎡ 以上。公寓市場(chǎng)中 140～ 200㎡ 之間的面積供需兩旺，這一點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一二線城市需求。 ? 在戶型面積的選擇上，需要符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)，聯(lián)排別墅面積在 300～ 350㎡ （含地下室）。 ? 這對(duì)本項(xiàng)目在后期規(guī)劃中有借鑒意義。 ? 在面積需求上，占比最大的面積段是 280～ 300㎡ ，同時(shí)220～ 250㎡ 、 350～ 400㎡ 、 300～ 350㎡ 區(qū)間的選擇面也較多；從整個(gè)面積需求來(lái)看，面積需求集中在 250～ 400㎡ 的跨度之間。 ? 結(jié)合目前市場(chǎng)上聯(lián)排別墅的面積一般在 350～ 400㎡ 之間（含90㎡ 左右地下室）?？梢钥闯?，本次調(diào)查的客群面積需求也在這一區(qū)間內(nèi)。 海安別墅需求調(diào)研 您希望購(gòu)買別墅的花