【正文】 50% 頂躍 / 68 15% 46% 文峰大世界 兩房兩廳一衛(wèi) 112 14 6% 100% 三房兩廳一衛(wèi) 109112 115 45% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 127132 115 45% 100% 頂躍 169209 10 4% 100% 瑞海家園 三房兩廳一衛(wèi) 98 50 20% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 122 63 25% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 139145 125 50% 98% 頂躍 / 12 5% 100% 七星國際城 兩房兩廳兩衛(wèi) 118 4 % 60% 三房兩廳一衛(wèi) 140 76 % 三房兩廳兩衛(wèi) 238 8 9% 土地面積 容積率 建筑密度 綠地率 建筑限高 其他 ≤ ≤35% ≥30% 多層及高層 見規(guī)劃設(shè)計要點 （中心島） ≤ ≤15% ≥70% 低層及多層 見規(guī)劃設(shè)計要點 備注：地塊四出讓指標 該地塊總占地 ，其中別墅地塊面積為 ，容積率為 二 該地塊位于明道小學西北角處 市場傳聞將于 20xx年上市，該地塊目前尚未拆遷，地塊總建面預計 10萬平方米左右，其中有部分別墅產(chǎn)品。于 09年 12月 23日推出 6棟聯(lián)排別墅，共 51套，供應(yīng)戶型 311㎡ 。 普通住宅后期供應(yīng)量 普通住宅后期供應(yīng)量 在售項目 現(xiàn)代城 20 16 16 / 文峰大世界 14 10 3 3 0 7 7 瑞海家園 9 8 3 3 0 5 5 七星國際城 40 37 30 29 1 7 8 中洋 典型個案 蘇中植物園 ?目前從案場來看 ， 銷售狀況良好 ， 但本項目產(chǎn)權(quán)為 40年 ， 客戶主要來至海安本地人在外的私企老板 。 【 項目整體戶型配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 聯(lián)排 311 51 61% 88% 雙拼 330499 18 21% 56% 獨棟 530750 15 18% 73% 合計 / 84 100% 77% 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目于 09年 12月 23日推出 6棟聯(lián)排別墅 ， 共 51套 ， 供應(yīng)戶型 311㎡ 。 ?作為海安首席純別墅居住區(qū) ， 蘇中植物園二期御景園僅 33套獨具匠心的別墅 ， 開發(fā)商秉著 “ 打造綠色品牌 ” 為理念 ， 將在 “ 歷史文化長廊 ” 中 ， 以藝術(shù)碑廊和展廳建筑的形式展開 。 典型個案 蘇中植物園 典型個案 蘭亭苑 這在一定程度上制約該項目的價格上漲幅度 。 典型個案 蘭亭苑 因為價格沒有公布 ， 所以大多咨詢客戶都采取了意向登記 。 從登記人數(shù)來看 ， 目前有較多客戶登記 ， 有一定的市場關(guān)注度；根據(jù)銷售人員介紹 ， 兩房的咨詢客群較多 。 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 兩房兩廳一衛(wèi) 92102 114 % / 三房兩廳一衛(wèi) / / 無 / 三房兩廳兩衛(wèi) 142151 126 % / 頂躍 180以上 64 21% / 合計 / 304 100% / 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目預計在 20xx年 5月推向市場 ， 目前項目剛開始動工 ， 臨時售樓處 ，價格還沒有向社會公開 。 典型個案 蘭亭苑 典型個案 七星國際城 典型個案 七星國際城 ?目前在售一期第三批 ， 第三批為 4幢小高層 ， 面積區(qū)間為 118238㎡ ，均價為 3800元 / ㎡ ， 目前剩余部分房源 。 典型個案 七星國際城 項目沿景觀商業(yè)街分為東 、 西兩個區(qū)域 ， 有多層 、花園洋房 、 TOWNHOUSE聯(lián)排 、 小高層以及中高層多種建筑形態(tài) 。 典型個案 七星國際城 典型個案 城市花園二期（西楹水岸） ?首批房源已經(jīng)于 20xx年春節(jié)期間開始接受 VIP客戶預定 ， 定房的客戶需繳納 2萬元定金 ， 目前首批房源基本預定完畢 。 【 項目二期戶型配比 】 預計銷售均價在 40004200元 /㎡ . 項目預計在五一前后開盤 。 典型個案 城市花園二期（西楹水岸） ?85畝水晶寫意社區(qū) ， 小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局 ， 純多層社區(qū) ，超低容積率 ， 構(gòu)造者人們的生活價值 。 典型個案 城市花園二期（西楹水岸） 典型個案 瑞海家園 ?二期地塊目前尚未拆遷 ， 預計明年上市 。 【 推盤節(jié)奏 】 ?項目分兩期開發(fā) ， 一期共計 15棟多層和小高層 ， 總計 250多套房源 ，建筑面積 3萬多平方 。 ?園林式布局 ， 綠地率達30%以上 ， 部分樓層設(shè)置架空層 。 典型個案 瑞海家園 典型個案 文峰大世界 首批房源均價為 元 平方米 ， 住宅訂金為 萬元 ， 一周內(nèi)繳清房款可享受總價 的優(yōu)惠 ， 兩周內(nèi)繳清享受總價 的優(yōu)惠 ， 目前首批房源已全部預定完畢 。 【 項目首批戶型配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 兩房兩廳一衛(wèi) 112 14 6% 100% 三房兩廳一衛(wèi) 109112 115 45% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 127132 115 45% 100% 頂躍 169209 10 4% 100% 合計 / 254 100% 100% 【 推盤節(jié)奏 】項目于 年 月推出 號樓和 號樓 ， 接受預定 。 ?4號樓為 15層 、 7號樓為 19層 ， 2梯 2戶設(shè)計 ， 面積在 109208平方米 ， 三房為主力房源 ， 其次為兩房 。 典型個案 文峰大世界 ?項目共有 5棟高層住宅 ，首期推出 4號樓和 7號樓 。 【 規(guī)劃設(shè)計 】 ?項目集百貨 、 家電 、 超市 、 酒店等為一身 。 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 海安大地置業(yè)有限公司 /文峰集團 地理位置 : 江海中路和寧海南路交匯處 總占地面積 : 近 4萬平米 總建筑面積 : 14萬平米 容積率 : 物業(yè)形態(tài) : 百貨、家電、超市、酒店、高層住宅 典型個案 中洋 【 項目多層戶型配比 】 ?目前剩余少量房源為戶型設(shè)計較差的 110120㎡ 的兩房和一些總價較高的大面積戶型 ， 項目整體銷售率為 97%左右 。 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 兩房 94120 276 20% 93% 三房 108140 924 67% 100% 四房 150180 138 10% 97% 五房 230280 40 3% 50% 合計 / 1378 100% 97% 【 推盤節(jié)奏 】 項目一期于 20xx． 2初開盤 ， 當時價格約為 2400元 /㎡ ， 二期開盤時間 20xx年 4月 ， 當時價格將近 2600元 /㎡ ， 三期開盤時間為 20xx年 6月 ， 開盤均價為 27002800元 /㎡ 之間 ， 目前剩余的少量房源標價在45004900元 /㎡ 。 典型個案 中洋 現(xiàn)代城以高層、小高層建筑設(shè)施為主，最高層為一幢 30層，其余分別為 12— 19層，項目區(qū)內(nèi)以 19層高層建筑為主，共計 21幢，商戶 200多家?，F(xiàn)代城 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 江蘇中洲置業(yè)有限公司 地理位置 : 海安市江海西路 總占地面積 : 總建筑面積 : 20萬平米 容積率 : 物業(yè)形態(tài) : 小高層、高層 典型個案 中洋 高爾夫公寓 【 項目高層戶型配比 】 高爾夫公寓 鉑金五星級大酒店按照綠色旅游飯店的標準設(shè)計 ， 40層的主樓總高將近 200米 ， 5層的裙樓將圍繞人民廣場西側(cè) ， 建造酒店配套 ， 包括高標準的體育健身中心 ， 如游泳館 、 網(wǎng)球館 、 健身館 、 羽毛球館 、乒乓球館 、 臺球館 、 室內(nèi)高爾夫等；高端的娛樂休閑中心 ， 如酒吧 、咖啡 、 洗浴 、 歌廳 、 美容 、 養(yǎng)身等；精品購物中心 ， 會務(wù)接待中心 ，中西餐飲中心等 高爾夫公寓 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 江蘇中洲置業(yè)有限公司 地理位置 : 中壩南路和黃海大道西南角 總占地面積 : 米 總建筑面積 : 30萬平米 容積率 : 物業(yè)形態(tài) : 高層、酒店 【 項目小高層、高層戶型配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 兩房兩廳一衛(wèi) 110 76 10% / 三房兩廳一衛(wèi) 109137 342 45% / 三房兩廳兩衛(wèi) 136163 342 45% / 合計 / 760 100% / ?項目小高層共 4棟約 330戶 ， 高層共 4棟約 460戶 ， 小高層在 3月份開始接受預定 ， 定房需要交納 4萬元定金 ， 小高層均價在 4400元 /㎡ ， 目前預定近一半； 4月份高層也開始接受預定 ， 但目前小高層和高層并未正式開盤 ， 小高層和高層將于 20xx年 6月份左右交付； ?小高層面積范圍 110163平米 ， 高層 137158㎡ ； 【 項目多層戶型配比 】 單價最低4000元 /㎡ ， 最高 4800元 /㎡ ， 均價 4400元 /㎡ 。 典型個案 海州新城 【 規(guī)劃設(shè)計 】 ?本項目規(guī)劃約 1200多戶 ， 是一個綜合性大型生活社區(qū) ， 背依長江路 ，坐北朝南 ， 錯落有致 ， 社區(qū)水系與紅光河水景互相呼應(yīng) ， 相得益彰；項目西臨海陵中學 ， 東望海安新城核心區(qū) ， 與資豐市場為鄰 ， 教育 、 購物、 交通方便快捷；小區(qū)多層率先采用全框架結(jié)構(gòu)建造 ， 立面融合歐陸風情元素 ， 配以主題園林設(shè)計 。 【 項目簡介 】 開發(fā)單位 : 南通錦達房地產(chǎn)有限公司 地理位置 : 海安長江西路 19號 總占地面積 : 總建筑面積 : 20萬平米 容積率 : 物業(yè)形態(tài) : 多層、小高層、高層、商業(yè) 【 項目首批房源戶型配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 兩房兩廳一衛(wèi) 9297 120 23% 100% 三房兩廳一衛(wèi) 133 25 5% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 131154 267 52% 100% 四房 168187 100 20% 98% 合計 / 512 100% 99% ?第二批房源正在接受 VIP客戶預定 ， 意向客戶需繳納 3萬元誠意金 ， 并參加選房 ， 待開盤之后簽訂合同 ， 目前繳納誠意金已經(jīng)達到 200多戶； 銷售均價在 4300元 /㎡ .目前該批房源只剩下 2套 187㎡ 大面積戶型 ， 上市房源銷售率為 99%； ?項目計劃于 4月 25月份推出 2棟 （ 東 1＃ 、 東 2＃ ） 新房源 ， 共 317套 ， 戶型面積基本上與第一批相同； 【 項目整體戶型配比 】 典型個案 華新一品 ?項目采用太陽能系統(tǒng) 、 智能化設(shè)施功能配置 、 雨水收集 、 污水集中處理系統(tǒng)和新型節(jié)能墻體等多項住宅創(chuàng)新技術(shù) 。 典型個案 華新一品 房地產(chǎn)市場格局分析 住宅市場重點區(qū)域劃分 ? 南部片區(qū)定位為新城政治經(jīng)濟中心，近幾年隨著 “ 貴都廣場 ” 、 “ 金海國際花園 ” 、 “ 七星國際城 ” 、貴都瑞城等樓盤的陸續(xù)上市，區(qū)域樓市得到很大程度的提升， 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)也將逐漸發(fā)生變化，具有蓬勃的發(fā)展前景。 ? 南屏路兩側(cè)主要是以機械、電子、軸承、化工為主的招商引資工業(yè)新區(qū)。 ? 主要特征 : ? 區(qū)域內(nèi)長江中路南側(cè)以建材、裝潢、衛(wèi)生潔具、服裝、日用百貨、農(nóng)貿(mào)等專業(yè)批發(fā)市場為主。 ? 高品味的地區(qū)標志性建筑群 明珠城、貴都廣場。 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套較為齊全，有汽車站、文峰超市、海霸皇大酒店等。 ? 海案中檔住宅的聚集區(qū)。 ? 江海路以南、長江路以北，縱向中壩南路、寧海中路、永安路南段區(qū)域。 ? 人民路、江海路區(qū)域 ? 海安名品街首家引進小高層住宅項目。 ? 主要特征 : ? 區(qū)域為海安縣舊城中心，配套完善。 ? 區(qū)域開發(fā)項目少，除了交付的煒賦 .錦繡花園、 中大街之外，海洲花園為本區(qū)域正在售的項目。 ? 中高端商業(yè)配套缺乏。 河濱路、人民路區(qū)域 江海路、長江路區(qū)域 人民路、江海路區(qū)域 長江路以南區(qū)域 ? 橫向河濱路以南、人民路以北，縱向中壩北路、草壩路區(qū)域。 ? 20xx年至今完成土地出讓 10宗，顯著低于 20xx年的 24宗和 20xx年的 28宗，但 20xx年第一季度土地出讓放量走高，顯示在 09年房地產(chǎn)市場空前景氣的大背景下，受此刺激土地市場也大幅度回暖。 20xx年新上市量 —— 224畝 ； 20xx年新上市量 —— 766畝 合計供應(yīng)量 —— 990畝 未來預估新增商品房總面積 —— 146萬平方米 預計上市時間： 20xx年 20xx年 未來總體供大于求，競爭趨于激烈 ? 在 20xx年末國際金融危機深化的影響下，海安經(jīng)濟增長也出現(xiàn)了顯著的減速。 未來上市量預估