【正文】 補充說明： 我們必須看到，我們目標(biāo)客戶群體的購房行為不是以滿足基本居住的剛性需求，而是居住升級型需求為主。 化解思路： ? 強調(diào)項目周邊的文化公建、名校及高檔商務(wù)場所能帶來的人文價值； ? 強調(diào)省重點包鋼一中等教育配套； ? 強調(diào)社區(qū)完善、高規(guī)格的配套規(guī)劃； ? 強調(diào)大尺度高品質(zhì)園林的優(yōu)勢； ? 強調(diào)物業(yè)管理服務(wù)及純粹的高尚社區(qū)氛圍。 ㎡ 、 ㎡ 戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三房二廳二衛(wèi)二陽臺： ㎡ ，豪華型三房 亮點： ?客廳、兩臥室南向設(shè)計； ?功能分區(qū)合理舒適； ?轉(zhuǎn)角飄窗超大主臥設(shè)計； ?人性化儲物間設(shè)計； ?二梯二戶，舒適度高； ?南北對流、板樓設(shè)計； ?挑戰(zhàn)點： ?餐廳略小，對豪華的彰顯不足。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 PART7 剖析 項目解讀與 SWOT分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本案 區(qū)位 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本案 包頭稀土大廈 包頭市圖書館 包頭市少年宮 包頭創(chuàng)業(yè)園區(qū) 四至 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 周邊配套 類型 配套 類型 配套 學(xué)校 高新田苗藝術(shù)幼兒園 銀行 農(nóng)行 包鋼一中 中行 包鋼二中 商業(yè)銀行 包鋼六中 交通銀行 包鐵五中 娛樂休閑 包頭樂園 包鋼二十五小 包頭樂園商業(yè)區(qū) 富林小學(xué) 文化場所 友誼廣場 包鐵五小 少年宮 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 圖書館 包鋼技校 博物館 政府單位 高新管委會 酒店 稀土國際大酒店 國家安全局 市場 友誼蔬菜市場 供水公司 其他 高新技術(shù)人才市場 消防指揮中心 高新創(chuàng)業(yè)園 天然氣公司 聯(lián)通公司 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 總體規(guī)劃及指標(biāo) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目產(chǎn)品解讀 整體規(guī)劃 ? 正南正北的板樓排布，符合包頭消費偏好，但高層、高容積率是挑戰(zhàn) 。 遠洲 國際城的影響力要遠大與遠洲的企業(yè)影響力，但地塊位置的邊遠，是否能取得成功還須進一步觀察。 小結(jié)： ? 包頭在未來數(shù)年將處于供大于求的狀態(tài)，激烈的競爭將導(dǎo)致價格的上漲將受局限，自然的增長將是商品房價格增長的主要因素。 ? 江南文樞苑導(dǎo)入現(xiàn)代江南風(fēng)格：園林上承襲江南水鄉(xiāng)文化特色，細化到社區(qū)庭院疊水、涌泉、荷塘等水系，園林植物、景觀小品、曲徑花廊、青石小徑均以增強青綠色系視覺感 在售的第一期 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——江南文樞苑 序號 銷售樓盤 銷售套數(shù) 銷售面積 建筑類型 戶型面積 1 江南文樞苑 1 137 18層二梯三戶及二梯兩戶 2 江南文樞苑 2 142 18層二梯三戶及二梯兩戶 3 江南文樞苑 3 195 18層二梯三戶及二梯兩戶 4 江南文樞苑 4 81 10層二梯三戶 5 江南文樞苑 5 65 11層二梯三戶 6 江南文樞苑 6 103 11層二梯三戶 7 江南文樞苑 S1 5 臨街商業(yè) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——江南文樞苑 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——江南文樞苑 趨于實用型的戶型設(shè)計 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——江南文樞苑 一期銷售情況 數(shù)據(jù)項 一室一廳 二室二廳 三室二廳 合計 面積 4050 90100 115145 套數(shù) 0 15 99 114 均價 0 4309 4099 4126 套數(shù)比例 0 13% 87% 100% 該盤 2022年 5月開始銷售，成交 114套，均價達 4126元 /㎡ ，其中以三房銷售為主，三房成交均價為 4099元 /㎡ 。總建筑面積 20萬平方米。 文博苑 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 京奧港花園 開發(fā)商：北京京奧港集團 京奧港花園 第二個吃螃蟹但消化不良者 ——金茂豪庭 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第三個吃到螃蟹但被夾傷者 ——恒大華府 借鑒點： ? 城市化進程尚未到郊區(qū)化居住的階段，遠郊地塊對于豪宅的支撐力度極小，地段的心理價值已在很大程度上決定了項目的價格； ? 過于超前的規(guī)劃但沒有可感受的實物支持，不具有說服力； ? 有經(jīng)濟實力不代表心理價格的突破，突破總得需要個充分的理由。 新星一品 歐風(fēng)麗景 金茂豪庭 錦林花園 地稅小區(qū) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 未曾突破的心理價格關(guān)口是 “ 豪宅 ” 開發(fā)最大困境 ? 價格關(guān)口未打開 膠著狀的商品房市場層次導(dǎo)致價格的差異也不大，客戶的心理價格關(guān)口尚未真正打 開，尚未出現(xiàn)突破性價格拔高的項目； ? 成本與售價存在矛盾，品質(zhì)難突破 未能突破關(guān)口的價格限制，導(dǎo)致在成本投入上受到約束，進而影響豪宅開發(fā)方向項目的品質(zhì)難以突破，這也是包頭區(qū)域豪宅項目開發(fā)上的最大困境。 重型汽車： 重型汽車制造業(yè)，是上個世紀(jì)八九十年代在機械制造工業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。 包頭市支柱產(chǎn)業(yè)： 稀土： 稀土是包頭極具發(fā)展?jié)撘粋€優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 經(jīng)濟實力西北第二，內(nèi)蒙第一 作為 “ 呼包鄂 ” 經(jīng)濟圈的組成城市，包頭經(jīng)濟實力較強，經(jīng)濟總量在自治區(qū)內(nèi)排名第一，是內(nèi)蒙古的中心城市，人均可支配收入快速增長。 標(biāo)準(zhǔn)二：北優(yōu) ? 受包頭的氣候 （ 西北風(fēng)盛 ） 以及大型工業(yè)企業(yè)主要分布于城市西部及北部的影響 ， 市民更偏好空氣質(zhì)量更佳的北區(qū)居住 。 ? 高新區(qū)、萬水泉濱河新區(qū)、建設(shè)路兩側(cè)連接帶等城市新區(qū)將成為吸納人口的重點區(qū)域。 并進一步掀起萬水泉濱河新區(qū)及建設(shè)路兩側(cè)城市連接帶的建設(shè) ， 城市規(guī)模大幅擴張 。 ? 清乾隆 5年（公元 1741年），薩拉齊建筑，設(shè)協(xié)理通判，這是包頭地區(qū)最早出現(xiàn)的行政建制。 ? 1870年（同治 9年）前后，包頭修筑城墻，辟東、南、西、東北、西北 5座城門，形成了近代包頭的城市規(guī)模。 稀土工業(yè)是包頭未來最強有力的經(jīng)濟增長點 ， 稀土工業(yè)寄托了包頭城市經(jīng)濟發(fā)展的未來 ， 稀土高新區(qū)的發(fā)展寄托了城市進一步擴張的藍圖 。 ? 截止 2022年，包頭城市總?cè)丝谳^ 2022年增長了近 44萬人；增長 20%； ? 青昆兩區(qū)人口增長最快，共增長了近 28萬人； ? 其次是東河及九原，共增長約 14萬人； ? 其他區(qū)域的人口幾乎沒有變化。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 高新區(qū)域價值小結(jié)： 成熟度不足 ， 郊區(qū)印象尚存 ， 對中高端客戶的吸引力有限 目前高新區(qū)的成熟度不足 ， 短期內(nèi)尚未能體現(xiàn)出都市新區(qū)價值 ， 對于包頭市民而言：高新區(qū)猶 如郊區(qū) 。 2022年西北城市經(jīng)濟實力排名 西北城市排名 全國排名 城市 2022年 GDP 增長率 省內(nèi)排名 1 36 西安 2190億元 同比增 % 陜西 1 2 46 包頭 1760億元 同比增 % 內(nèi)蒙古 1 3 57 鄂爾多斯 1560億元 同比增 % 內(nèi)蒙古 2 4 59 太原 1468億元 同比增 % 山西 1 5 67 呼和浩特 1294億元 同比增 % 內(nèi)蒙古 3 6 85 烏魯木齊 1020億元 同比增 15% 新疆 1 7 88 榆林 1010億元 同比增 24% 陜西 2 20222022年 包頭居民人均可支配收入情況0500010000150002022025000元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)牧民人均純收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5436 5883 6980 9216 11508 13218 15211 17876 20861農(nóng)牧民人均純收入 2548 2558 2864 3435 4136 4667 5338 61482022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 20222022年 包頭市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額走勢1 1 . 3 1 0 . 41830 315 1 . 38 1 . 91 3 9 . 6 8 %73%67%3%65%60%71%0204060801001201401602022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年億元 1 0 . 0 %1 0 . 0 %3 0 . 0 %5 0 . 0 %7 0 . 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長宏觀經(jīng)濟指標(biāo) (包頭） 2022年 2022年 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元） 城鄉(xiāng) 50萬以上固定資產(chǎn)投資總額（億元） 1100 房地產(chǎn)固定投資占比 % % % 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 630 845 —— 房屋施工面積（萬 M2） —— 房屋竣工面積（萬 M2） —— 土地購置面積（萬 M2） —— 存量房成交面積（萬 M2） —— ? 0607年包頭房地產(chǎn)實現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，房地產(chǎn)投資 0708年保持高速增長態(tài)勢； ? 08年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，結(jié)合 09年 14季度新開工面積，說明 09年將有多個項目入市，市場競爭將趨向更加激烈。 鋼鐵： 包頭是我國重要的鋼鐵工業(yè)基地。 工程機械： 包頭機械制造工業(yè)實力雄厚。 為突破價格關(guān)口，實現(xiàn)理想的利潤，在 20222022年，以“豪宅”作為開發(fā)方向是當(dāng)?shù)鼐哂邢鄬σ?guī)模的項目主要選擇開發(fā)方向，但實現(xiàn)的效果及企業(yè)的收益卻有很大差異。 定位的錯誤注定了失敗 ? 在一個傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟適用房片區(qū)，絕對大的企業(yè)品牌、絕對大的地塊、絕對大膽的豪宅社區(qū)規(guī)劃、絕對高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)配套、絕對大的戶型、絕對高的裝標(biāo)、絕對高的房價、絕對強勢的推廣、得到了絕對失敗的業(yè)績。 帝景項目占地面積 288畝，規(guī)劃建筑面積 561056平方米。均為板式高層建筑，風(fēng)格為歐式新古典主義風(fēng)格，園林由杭州園林設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計，以“現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、原生”為四大主題的水景自然園林。 數(shù)據(jù)截至 2022年 6月 20日 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——江南文樞苑 廣告宣傳包裝 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心地段項目 ——東方紅 CBD 開發(fā)商：包鋼 +金茂 ? 位于包百商業(yè)中心位置，鋼鐵大街以南、白云路以東、松梅街以北、鞍山道以西； ? 總占地面積約 90畝，規(guī)劃建筑面積 30萬平方米。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 PART6 品牌 包頭房地產(chǎn)企業(yè)品牌狀況 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 品牌企業(yè)的構(gòu)成 品牌類型 企業(yè) 進入時間 已開發(fā)項目 全國性品牌 保利 2022年 保利花園、保利百合、保利香檳、南海保利高爾夫 恒大 2022年 恒大華府 萬達 2022年