論農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度-資料下載頁
2025-04-13 01:44本頁面
【正文】 。因此,中國物權(quán)法所設(shè)想的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān),應(yīng)當(dāng)同時(shí)解決登記的統(tǒng)一問題和與行政管理權(quán)脫鉤問題,建立一個(gè)統(tǒng)一的、與行政管理脫鉤的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。實(shí)現(xiàn)法律根據(jù)、法律效力、登記機(jī)關(guān)、登記程序、權(quán)屬文書的統(tǒng)一,并使登記機(jī)關(guān)沒有行政管理權(quán)。 [9]從實(shí)質(zhì)主義登記原則、公示要件主義原則出發(fā),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該是司法機(jī)關(guān), 而不是行政機(jī)關(guān)。 [10]我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)應(yīng)該與行政管理相脫鉤,統(tǒng)一到縣級(jí)人民法院。 [11]同時(shí),應(yīng)明確登記與否并不影響農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力,只是不能對(duì)抗善意的第三人?！ ?三) 建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償使用制度。我國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度實(shí)行的是無償使用制度。我國曾經(jīng)在1990 年試行過農(nóng)村宅基地的有償使用制度,但是為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān),在1993 年7 月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳“關(guān)于涉及農(nóng)民負(fù)擔(dān)項(xiàng)目審核處理意見的通知”中取消了農(nóng)村宅基地有償使用收費(fèi)和農(nóng)村基地超占費(fèi)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,無償使用的制度日益暴露出弊端。這是因?yàn)?無償使用宅基地是基于“一戶一宅”的規(guī)定,由于現(xiàn)階段“一戶多宅”的現(xiàn)象嚴(yán)重,如果再貫徹?zé)o償使用的原則勢(shì)必鼓勵(lì)農(nóng)村居民多占、超占宅基地,影響農(nóng)村宅基地資源的合理分配,造成宅基地資源的緊張,進(jìn)而占用耕地。所以,筆者認(rèn)為應(yīng)建立農(nóng)村宅基地有償使用的制度,而且有的地方已經(jīng)實(shí)踐了這種制度(山東省淄博市淄山區(qū)實(shí)施了拍賣宅基地使用權(quán)的措施有效制止了宅基地使用過程中的混亂現(xiàn)象,并且成效顯著 [12]) 。需注意的是“有償使用”專指對(duì)“一戶一宅”以外的宅基地的使用進(jìn)行收費(fèi),標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的宅基地的使用是無償?shù)?。換句話說就是只對(duì)多占、超占的宅基地的使用進(jìn)行收費(fèi)。這樣,既考慮了國家減輕農(nóng)村居民負(fù)擔(dān)的政策,又能夠約束居民多占、超占宅基地行為,進(jìn)而能夠節(jié)約土地資源,促進(jìn)宅基地的有效利用,避免占用耕地?！ ∮袃斒褂玫木唧w措施如下:對(duì)在標(biāo)準(zhǔn)面積范圍內(nèi)的宅基地不收取任何費(fèi)用。對(duì)超過標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地收取超占宅基地使用費(fèi)。不交超占宅基地使用費(fèi)的,集體經(jīng)濟(jì)組織可以給予合理的寬限期,在寬限期內(nèi)仍沒有正當(dāng)理由拒不交付的,集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回超占的宅基地。集體經(jīng)濟(jì)組織收取的超占宅基地使用費(fèi)應(yīng)用于集體公共設(shè)施建設(shè),不得挪作他用。集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的行為進(jìn)行監(jiān)督?！ ?四) 建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。目前,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是被嚴(yán)格禁止的,宅基地使用權(quán)不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要了。而且,由于這種禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定引發(fā)了許多問題,比如:宅基地非法交易市場(chǎng)的形成。宅基地使用權(quán)歸屬混亂。農(nóng)村居民貸款困難。進(jìn)城落戶的農(nóng)村居民出售宅基地使用權(quán)困難。想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無法得到宅基地使用權(quán)等等?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r迫切需要建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易市場(chǎng)。 要建立合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,必須作好以下幾個(gè)方面:1 、放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)人身份的限制,非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人可以通過轉(zhuǎn)讓、承租等非申請(qǐng)的方法獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。2 、對(duì)超占、多占的宅基地的使用要繳納使用費(fèi)。3 、通過立法,明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以單獨(dú)出租、出賣、抵押、贈(zèng)與及入股等,并同時(shí)規(guī)定,通過以上方法喪失農(nóng)村宅基地使用權(quán)的不得再申請(qǐng)宅基地。如果移轉(zhuǎn)的宅基地屬于原使用權(quán)人多占、超占的宅基地的,移轉(zhuǎn)后的宅基地使用權(quán)人仍需向集體經(jīng)濟(jì)組織繳納多占、超占宅基地使用費(fèi)。4 、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、變更及消滅,都必須到縣級(jí)人民法院進(jìn)行登記,不登記不能對(duì)抗善意的第三人。5 、建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),規(guī)范流轉(zhuǎn)行為,對(duì)采用非法手段進(jìn)行暗箱操作的要進(jìn)行嚴(yán)懲。6 、明確規(guī)定不論宅基地使用權(quán)輾轉(zhuǎn)于誰手,宅基地的所有權(quán)仍屬本集體經(jīng)濟(jì)組織所有,使用權(quán)人應(yīng)無條件接受集體組織的管理。 六、結(jié)語 我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是一個(gè)新生的制度,是中國特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段的必然產(chǎn)物,我們應(yīng)當(dāng)正確看待它,而不能刻意的進(jìn)行遏制,否則就違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度事關(guān)9 億農(nóng)民的切身利益,是解決“三農(nóng)”問題的重要措施,必須加以重視,但目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度還很不完善,存在許多制度上的欠缺,并且沒有一個(gè)良好的法制環(huán)境對(duì)其進(jìn)行保障,急待進(jìn)一步的探討和研究。文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法
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