【正文】 安全；2）設(shè)備完好率100%續(xù)上表序號項(xiàng)目維修類別劃分日 常 維 修計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果6共用防盜監(jiān)控1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2）線路的檢修；3）防盜門的維修養(yǎng)護(hù)1）每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；2）每年對防盜門鎖漆一次；3）每年對防盜門進(jìn)行一次堅(jiān)固維護(hù)1）由公司維修組負(fù)責(zé)實(shí)施；2）每20年更換一次防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀、整潔7公用照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具1）由公司維修組按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；2）照明器具每15年更換一次公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1）線路無老化；2）燈具正常使用，照明完好8公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護(hù)及檢修1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2）每半年進(jìn)行 一次煙感試驗(yàn)；3）每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；4）每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)1）由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；2）消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程設(shè)施完好率100%9公共通道門廳、樓梯間1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓梯墻面、扶手、踏步的維護(hù)1）每半年對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2）每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)1）由維修組按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；2）每20年鏟除抹灰翻新一次1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程美觀完好，整潔，清爽10共用給排水管道1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫1）每年刷一次管道油漆；2）每年檢修一次，并緊固管道固定碼；3）每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分由維修組按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施1）排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)1）美觀完好；2）上、下水通暢；3）無滲漏 管理處人員配備 人員配備的原則l 精干、高效、敬業(yè)的原則l 文化素質(zhì)與實(shí)體管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則l 公司內(nèi)部調(diào)配為主和面向社會招聘為輔的原則l 德才兼?zhèn)涞脑瓌t 管理處人員配備表部門崗位人數(shù)主要工作概述管理處1人主任1全面負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)管理客戶服務(wù)中心5人管理員4負(fù)責(zé)客戶協(xié)調(diào)、文件起草、檔案管理、物品采購財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理費(fèi)收支資金報(bào)銷及內(nèi)務(wù)等工作工程組14人領(lǐng)班、網(wǎng)絡(luò)管理2負(fù)責(zé)工程組的和網(wǎng)絡(luò)管理工作日常維修9配電間值班、日常維修運(yùn)行值班維修324小時值班，接受業(yè)主委托維修保安部19人隊(duì)長1協(xié)助主任負(fù)責(zé)保安部工作消控424小時值班，四班三運(yùn)轉(zhuǎn)門崗8四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，每班兩人巡邏6包括機(jī)動人員保潔部14人領(lǐng)班1負(fù)責(zé)保潔部工作保潔工12大廈保潔工作綠化工1大廈綠化工作總計(jì)53說明：地下車庫為獨(dú)立核算，因此車管員的配備不計(jì)入以上人員配備內(nèi)。 人員的素質(zhì)要求管理處主任：有較強(qiáng)獨(dú)立指揮能力，對本職專業(yè)有一定理論和實(shí)際管理能力，具備三年以上相同規(guī)模物業(yè)大廈管理經(jīng)驗(yàn)，大專以上或中級職稱?？蛻舴?wù)中心管理員：2545歲，熟悉辦公室管理和檔案管理，具一定的公關(guān)能力和兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)?？蛻舴?wù)中心財(cái)務(wù)：2245歲，熟悉財(cái)務(wù)管理和國家法律法規(guī)，有一定的英語基礎(chǔ)，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。工程組領(lǐng)班和網(wǎng)絡(luò)管理：持有中級以上技術(shù)職稱或相等技術(shù)水平，熟悉物業(yè)智能化設(shè)備，從事弱電設(shè)備維護(hù)及通網(wǎng)絡(luò)通信三年以上，有一定的組織能力。維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達(dá)到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨(dú)立進(jìn)行工作。保安組隊(duì)長：熟悉治安保衛(wèi)工作程序，有兩年以上保安工作經(jīng)歷；有獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達(dá)得體，能書寫一般工作報(bào)告。保安隊(duì)員：35歲左右，品貌端正，身高一米七十以上，高中文化程度，遵紀(jì)守法，吃苦耐勞，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)后上崗。保潔部領(lǐng)班：從事物業(yè)清潔管理工作兩年以上，熟練掌握保潔工作的業(yè)務(wù)知識。保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；了解本工種工作規(guī)范，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨(dú)立完成工作，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后上崗。 人員培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)目標(biāo)及內(nèi)容○ 培訓(xùn)目標(biāo)確保全體員工年度培訓(xùn)90課時以上，確保員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；管理人員持證上崗率100%；特殊工種人員持證上崗率100%?！? 培訓(xùn)內(nèi)容新員工入職培訓(xùn)：包括企業(yè)規(guī)章制度、質(zhì)量管理意識和操作程序、物業(yè)管理專業(yè)知識、企業(yè)文化等。崗位專業(yè)技能培訓(xùn)：包括相應(yīng)崗位專業(yè)知識、質(zhì)量執(zhí)行和考核標(biāo)準(zhǔn)和新技術(shù)培訓(xùn)；素質(zhì)提高培訓(xùn)：鼓勵員工利用業(yè)余時間進(jìn)行學(xué)歷教育和參加電腦、外語等知識培訓(xùn)。行業(yè)新政策、新理論培訓(xùn)：包括物業(yè)管理理論動態(tài)、物業(yè)有關(guān)法律法規(guī)、競爭對手新動向等?！? 培訓(xùn)方式職前培訓(xùn)：每位員工上崗前，由辦公室根據(jù)職前培訓(xùn)教材實(shí)施培訓(xùn)，引導(dǎo)員工盡快融入管理組織體系，熟悉公司的規(guī)章制度、行為模式、企業(yè)傳統(tǒng)、人事關(guān)系、薪酬制度、醫(yī)療福利、節(jié)假日安排、職業(yè)道德、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等；在職進(jìn)修：即在工作中學(xué)會工作，培養(yǎng)員工團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。利用管理處團(tuán)隊(duì)的力量，以班組為單位，進(jìn)行實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場參觀切磋、常規(guī)集中授課等。課題研討：通過組織管理人員和專業(yè)技術(shù)人員每年撰寫四篇論文，組織相關(guān)人員學(xué)習(xí)和討論，增加公司整體實(shí)力和培養(yǎng)員工對不同崗位認(rèn)同感，創(chuàng)造公司的無形資產(chǎn)。社會培訓(xùn)：對有需要持證上崗或繼續(xù)教育的員工分別有計(jì)劃地利用社會辦學(xué)力量外送培訓(xùn)，主要有物業(yè)管理崗位證書培訓(xùn)、特殊工種技能培訓(xùn)、質(zhì)量管理和環(huán)境管理內(nèi)審員培訓(xùn)、財(cái)會培訓(xùn)以及電大、函大、夜大學(xué)歷等； 培訓(xùn)計(jì)劃第一階段：入職崗前培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)項(xiàng)目培訓(xùn)對象授課人員課時1公司概況和經(jīng)營方針、企業(yè)精神和理論全體新員工公司總經(jīng)理1天2規(guī)章、服務(wù)意識、職業(yè)道德、員工手冊全體新員工公司辦公室1天3禮儀培訓(xùn)全體新員工外聘1天4崗位職責(zé)、管理處各項(xiàng)管理制度全體新員工部門主管和管理處主任1天5質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)指導(dǎo)書等全體新員工部門業(yè)務(wù)主管2天6各工種專業(yè)培訓(xùn)全體新員工管理處專業(yè)人員3天7實(shí)地崗位見習(xí)培訓(xùn)全體新員工管理處專業(yè)人員3天第二階段：接管前期培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)項(xiàng)目培訓(xùn)對象授課人員課時1物業(yè)管理方案及標(biāo)書相關(guān)內(nèi)容講解管理處管理人員物業(yè)管理部1天2大廈實(shí)地考察，熟悉物業(yè)設(shè)施和環(huán)境全體員工管理處主任1天3物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員外培單位不定4設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程和工作流程全體員工工程組專業(yè)人員2天5物業(yè)入駐管理程序及操作方法管理處管理人員物業(yè)管理部1天6裝修管理程序及相關(guān)規(guī)定管理處管理人員物業(yè)管理部1天7安保管理程序及相關(guān)規(guī)定、消防安全及應(yīng)急常識培訓(xùn)管理處全體安保人員物業(yè)管理部1天8物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及財(cái)務(wù)知識培訓(xùn)管理處管理人員物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部2天9信息系統(tǒng)理論及操作培訓(xùn)管理處管理人員外聘2天第三階段：日常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)項(xiàng)目培訓(xùn)對象授課人員課時1物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢管理處管理人員外聘1天2智能化管理與服務(wù)、電腦網(wǎng)絡(luò)管理處管理人員及相關(guān)人員外聘8天3組織協(xié)調(diào)、公共關(guān)系及公眾形象管理處管理人員及相關(guān)人員外聘1天4消防演習(xí)全體員工安保中心1天5參觀先進(jìn)物業(yè)管理區(qū)管理處管理人員物業(yè)管理部1天6管理技巧管理處管理人員外聘1天7服務(wù)意識和能力的提高全體人員物業(yè)管理部1天8凝聚力建設(shè)管理處管理人員外聘1天9其他培訓(xùn)：各專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)歷培訓(xùn)、崗位證書培訓(xùn)等全體員工外培不定 人員管理公司的人員管理的宗旨是以人為本、善待員工、規(guī)范管理、人盡其才。在日常管理中，我們創(chuàng)立了旨在對人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理和對人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人才資源管理體系，啟動“四優(yōu)工程”，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。我們將運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間。最終激勵員工為企業(yè)盡心竭力，追求人力資源增值。我們的人員管理體系由五部分組成： 確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘我們在工作實(shí)踐中比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持高學(xué)歷選擇錄用管理人員。管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。在鉆石大廈的管理中，將遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)：知識層次：為了配合大廈高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求100%大專以上學(xué)歷以外，部分崗位引進(jìn)更高學(xué)歷的專業(yè)技術(shù)人才。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位盡可能要求是退伍軍人、黨員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗位要求全部持證上崗。錄用與考核：按公司制定的人員編制/用人條件/經(jīng)辦公室及公司領(lǐng)導(dǎo)層考核/面試后錄用，并進(jìn)行相應(yīng)的人員培訓(xùn)和考核管理，試用期36個月，按《勞動法》規(guī)定，以勞動合同確定勞資關(guān)系。每年按ISO9000的要求制訂管理方案和考核指標(biāo)，每年對員工進(jìn)行崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施評價與獎懲。考核率100%，而人員流動率控制在合理比例。人員配置比率：加大管理人員的配置比例，以符合高科技、智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。 量才適用、合理配置引入競爭機(jī)制，鼓勵員工奮發(fā)進(jìn)步，同時不斷調(diào)整人員結(jié)構(gòu)，使得最適合的人員安排在最合適的崗位上。優(yōu)勝劣汰，對員工每年進(jìn)行考核和民主評議/意見調(diào)查，全面測定和驗(yàn)證員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其它專長的，實(shí)行調(diào)崗安排使用。員工淘汰率控制在4%左右。 量化考核，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作根據(jù)質(zhì)量方針，公司每年確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主、客戶滿意率，設(shè)施設(shè)備完好率、客戶投訴處理及時率等指標(biāo)提出量化要求；實(shí)行質(zhì)量目標(biāo)分解細(xì)化和量化，對管理處人員作出具體要求；管理處每年制定員工培訓(xùn)計(jì)劃和相關(guān)培訓(xùn)指標(biāo)，達(dá)到制定的培訓(xùn)時間和培訓(xùn)效果；在考核機(jī)制中引入財(cái)務(wù)管理指標(biāo)，把管理處的經(jīng)營管理與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，采取管理處獨(dú)立核算方法，有計(jì)劃地控制成本。 激勵驅(qū)動，留住人才樹立員工也是顧客的管理理念：我們不僅給員工提供工作場所，更給員工營造精神家園，多角度、多層次地滿足員工的需求。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實(shí)現(xiàn)，使員工和企業(yè)同成長。給人才創(chuàng)造機(jī)會，讓機(jī)會造就人才：我們的人員管理中始終堅(jiān)持善待我們的內(nèi)部顧客——員工這一原則，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家里手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工有機(jī)會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。最終實(shí)現(xiàn)員工能上能下、職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才：我們在用人問題上堅(jiān)持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大的作有。為此，我們堅(jiān)持員工建議制度，設(shè)置合理化建議獎，在廣大員工中，定期開展調(diào)查活動，認(rèn)真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。物質(zhì)獎勵和精神獎勵雙管齊下，形成人才歸屬感：尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)尚。為此，我們除了給人才委以重任外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵，采取高薪、重獎等形式讓他們充分意識到自身的價值和自已在企業(yè)中舉足輕重的位置，使企業(yè)的人才形成主人翁意識，培養(yǎng)情感關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)以管理處為家的歸屬意識。鉆石大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測算 鉆石大廈年度支出匯總表序號項(xiàng)目金額（元/年）測算依據(jù)1人員成本1322940見附表一2辦公費(fèi)用325200見附表二3公共設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)費(fèi)759640見附表三4保潔綠化費(fèi)230640見附表四5保安費(fèi)39600見附表五6公共能耗費(fèi)1406016見附表六7員工制服費(fèi)35964見附表七8節(jié)假日布置120009前期開辦費(fèi)分?jǐn)?15863注一10稅金284216注二11不可預(yù)見費(fèi)50000全年合計(jì)成本支出(元/年)4297863附表一、人員工資、福利費(fèi)用測算崗位名稱人員編制月平均收入小計(jì)各項(xiàng)福利費(fèi)合計(jì)(元/月)管理處經(jīng)理150005000總工資的55%112065客戶中心主管120002000管理員312003600財(cái)務(wù)125002500出納115001500倉管員1800800工程主管130003000工程領(lǐng)班415006000空調(diào)工218003600給