【正文】 . 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算報(bào)表，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。（三）. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢(qián)顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等入手，配合“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作實(shí)施，減少各種不必要的開(kāi)支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專(zhuān)職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取，對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。2. 在費(fèi)用收取方式上，我們?nèi)牖锲诓捎萌斯な召M(fèi)，且以收取現(xiàn)金為主。三月內(nèi)將逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。3. 對(duì)子極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶(hù)，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交。必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門(mén)拜訪，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶(hù)，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用1. 對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)帳管理，并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。2. 管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。3. 管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)審批。4. 當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意后，按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?. 維修基金的收支帳目接受長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)或其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按本次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所確定的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及深圳市住宅局、物價(jià)局等政府主管部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。－、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容，確保盛世家園物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。二、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2. 開(kāi)發(fā)商所提供的《物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)》中原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定。3. 根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研，樓盤(pán)銷(xiāo)售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：指標(biāo)名稱(chēng)第一年第二年第三年住 宅 銷(xiāo) 售 率70%90%100%商 場(chǎng) 出 租 率70%90%100%物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率100%100%100%停 車(chē) 場(chǎng) 使 用 率60%80%100%4. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是以保證小區(qū)入伙后第二年實(shí)現(xiàn)收支平衡為基準(zhǔn)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算的。5. 管理處員工每月工資待遇：管理處經(jīng)理1人，5000元／人；管理處經(jīng)理助理1人，4000元／人；主管3人，3000元／人；其他管理人員3人，2500員／人；作業(yè)服務(wù)員工15人，平均工資待遇1500元／人。對(duì)于分包項(xiàng)目的人員如園藝工、保潔員、護(hù)衛(wèi)員等分包人員工資待遇由分包商自行確定。6. %計(jì)算。7. 美家居物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。8. 盛世家園物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算為了便于測(cè)算，本標(biāo)書(shū)僅測(cè)算住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，暫未考慮商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)收支，相應(yīng)的在人員配備時(shí)也沒(méi)有考慮商場(chǎng)的因素。如果將商場(chǎng)投入使用，則商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)深物價(jià)［1997］141號(hào)文件。（—）收入測(cè)算假設(shè)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為PM，則：營(yíng)業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車(chē)場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入＝70585M290％PM12月＋349車(chē)位80%400元／()12月＋50000元／年＝762318PM十1390160（二）成本支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)計(jì) 算 方 法支出費(fèi)用（元/年）一、 人工行政費(fèi)用1員工工資（5000元／1人＋4000元／1人＋3000元／3人＋2500元／3人＋1500元／15人）12月5760002工會(huì)經(jīng)費(fèi)576000元2% 115203養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)576000元% 1699204員工勞保及誤餐補(bǔ)貼80元／23人12月220805聘用人員辦證費(fèi)20人400元／（）80006辦公費(fèi)辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測(cè)算500007員工培訓(xùn)費(fèi)23人250元／（）5750二、 共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)8室外道路、場(chǎng)地維護(hù)3000 M25元／（）150009排污排雨管道疏通5000元／次2次／年1000010化糞池清理維護(hù)2座2500元／（）2次／年1000011排污排雨檢查井疏通30座100元／（）300012外墻清洗60000 M21次／年2元／M212000013智能系統(tǒng)維護(hù)5000元／月12月6000014消防系統(tǒng)維護(hù)5000元／月12月6000015共用水電設(shè)施維護(hù)2000元／月12月2400016維修工具設(shè)備折舊按20000元/年綜合測(cè)算20000三、 共用水電費(fèi)17樓內(nèi)共用照明500盞24小時(shí)365天／年／度9526518照明路燈30盞12小時(shí)365天／年／度457319停車(chē)場(chǎng)照明90盞24小時(shí)365天／年／度2743620電梯用電（，）9臺(tái)15Kw247。24小時(shí)365天／年／度 34295421水泵用電（，）75Kw247。24小時(shí)360天／年／度 30067222辦公管理用水電費(fèi)2000元／月12月2400023員工宿舍水電費(fèi)25元／（）47人12月14100四、 項(xiàng)目分包費(fèi)用24保潔外包費(fèi)用 M2／（）12月40010225園藝外包費(fèi)用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費(fèi)用9臺(tái)1800元／（）12月19440027護(hù)衛(wèi)外包費(fèi)用24人1500元／（）12月432000五、 開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)費(fèi)用229600元247。5年45920六、 停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)349位200元／（）69800合 計(jì)3130457七、 以收入確定的有關(guān)費(fèi)用28社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入2％29不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)營(yíng)業(yè)收入3％30物業(yè)管理公司服務(wù)傭金營(yíng)業(yè)收入10％31營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入％成本支出合計(jì)3130457＋營(yíng)業(yè)收入％ （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算若大廈物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡，則：營(yíng)業(yè)收入—成本支出＝0即：營(yíng)業(yè)收入—（3130457＋營(yíng)業(yè)收入％）＝0推算出：營(yíng)業(yè)收入＝3922878元即按照營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算應(yīng)為：營(yíng)業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車(chē)場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入＝762318PM十1390160＝3922878元推算出：PM＝／（）為了方便物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)算，／（）。四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析／（）測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下表所示：?jiǎn)挝唬涸?jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年至第五年第六年以后總收入3011738390580945203664520366總支出3732386391298940371293991209收入盈余7206487180483157529157按照上表的盈虧結(jié)果分析如下：1. 收支盈虧及原因測(cè)算結(jié)果表明，大廈入住后第一年內(nèi)受入住率較低的影響，出現(xiàn)了一定程度的虧損，；第二年由于入住率的提高，管理處收支基本平衡，出現(xiàn)少量虧損，；第三至第五年由于入住率及停車(chē)場(chǎng)的出租率基本達(dá)到100%，開(kāi)始呈現(xiàn)盈余的情況，／年；第六年以后，由于開(kāi)辦費(fèi)已攤銷(xiāo)完，／年的盈余額水平。 ｜2. 收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開(kāi)展提供一些滿(mǎn)足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以及場(chǎng)地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。3. 收支盈余資金的使用從入住后第三年起管理處收支將有一定的盈余，我們根據(jù)美家居物業(yè)管理的實(shí)際需要，用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下年度使用，也可用于建設(shè)和完善大廈社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施、增加大廈設(shè)施維護(hù)的投入，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善大廈的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。五、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用大廈業(yè)主的消費(fèi)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以增加營(yíng)業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。3. 嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。5. 加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用。6. 強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程的管理。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。美家居在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：大廈配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性，規(guī)模大，業(yè)主多，對(duì)社區(qū)服務(wù)的潛在需求較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特約服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。一、我們的服務(wù)思路1. 提供種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。3. 與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。二、服務(wù)項(xiàng)目 無(wú)償服務(wù)24頂：類(lèi) 剔 編號(hào) 項(xiàng)一圉 內(nèi) 谷家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢(xún)商務(wù)目跟務(wù) 06 代租汽車(chē) 07 代／t＊B＆m手續(xù) 08 代訂車(chē)、船、飛機(jī)票 09 代奢代領(lǐng)郵件 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù) 12 代聯(lián)系舉辦薹事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代陶、代送鮮花、禮品文化娛樂(lè)呂殷務(wù) 1δ 提供圖書(shū)閱覽 1（3 組織圖書(shū)、音像制品交流 17 組織各種展銷(xiāo)話動(dòng) 18 雨天提供兩傘外借服務(wù) 19 汗設(shè)棋類(lèi)話動(dòng)場(chǎng)所 20 開(kāi)展氣功、太極拳培訓(xùn) 21 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來(lái)社區(qū)服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂安全服務(wù) 23 義務(wù)檢查獨(dú)立式燃?xì)鉄崴鞯陌踩褂们闆r 24 義務(wù)重傳家庭安全用電常識(shí)。宣傳消防帛識(shí)2，茍償眼務(wù)74項(xiàng)類(lèi) 別 編 號(hào) 服務(wù)內(nèi)容 參者價(jià)格（不含材料費(fèi)）家電安裝維修 01 窗式空調(diào)竇裝 100尹舌／欄古 02 分體式空調(diào)安裝 丨200元／臺(tái) 03 空調(diào)力□雪種 120尹舌／茌盒 04 安裝抱池姻機(jī) 50元／臺(tái) 05 安裝熱水器 50元／臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30元／臺(tái) 07 安裝吊扇 30元／臺(tái) 08 安裝燈昊 20元／套 09 安裝用電明線 O。5元／米 10 換電表 30元／個(gè) 11 換鎮(zhèn)流器 20元／個(gè) 12 拆換燈管 5元／次 13 拆換業(yè)主入戶(hù)電源線（50米） 50元／次 14 拆換業(yè)主插座線 20元／貝 15 拆換業(yè)主照明線（30米內(nèi)） 30元／次 1（3 拆換業(yè)主電源開(kāi)關(guān) 10元／個(gè) 17 調(diào)試多制式彩電 30元／臺(tái) 18 調(diào)試組合音晌 30元臺(tái) 19 調(diào)試收錄機(jī)、vCD社fL 15元／臺(tái) 20 修理彩電遙控器 5－15歹虧／個(gè) 21 修理彩電 50－500尹舌／筐盒 22 修理組合音晌 50－500歹虧／芒士 23 修理收錄機(jī)、vCD社fb 30－100歹己／筐盒 24 修理微波爐 30－200歹己／｛士 25 修理電吹風(fēng)、電熨斗 5←20元／個(gè) 26 修理冰稆、洗衣機(jī) 30－200歹舌／｛拿類(lèi) 剔 編 號(hào) 8R務(wù)內(nèi)容 參者價(jià)格（不含材料費(fèi)）裝修維修 27 貼瓷片 40歹虧／m2 28 輔普通地磚 40厲舌／m2 29 貼墻紙 1元／m2 30 墻面吊」新 2元／m2 31 安裝坐廁 150厲