【正文】 . 管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理服務(wù)費預算報表，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。（三）. 加強財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，配合“質(zhì)量、成本雙否決”的運作實施，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取，對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。2. 在費用收取方式上，我們?nèi)牖锲诓捎萌斯な召M，且以收取現(xiàn)金為主。三月內(nèi)將逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式，盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。3. 對子極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交。必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進行上門拜訪，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用1. 對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。2. 管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交長城地產(chǎn)集團或業(yè)主委員會審議通過后執(zhí)行。3. 管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報長城地產(chǎn)集團或業(yè)主委員會審批。4. 當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，按照“誰受益，誰承擔”的原則，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。5. 維修基金的收支帳目接受長城地產(chǎn)集團和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受長城地產(chǎn)集團、業(yè)主委員會或其委托的會計師事務(wù)所審計。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按本次物業(yè)管理招標投標中標所確定的管理服務(wù)費標準及深圳市住宅局、物價局等政府主管部門的定價標準執(zhí)行。政府部門沒有規(guī)定的其他服務(wù)項目收費標準，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。－、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容，確保盛世家園物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。二、測算依據(jù)及說明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。2. 開發(fā)商所提供的《物業(yè)管理招標書》中原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定。3. 根據(jù)我們實地調(diào)研，樓盤銷售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標預測如下：指標名稱第一年第二年第三年住 宅 銷 售 率70%90%100%商 場 出 租 率70%90%100%物業(yè)管理服務(wù)費收繳率100%100%100%停 車 場 使 用 率60%80%100%4. 物業(yè)管理服務(wù)費標準的測算是以保證小區(qū)入伙后第二年實現(xiàn)收支平衡為基準的有關(guān)數(shù)據(jù)進行測算的。5. 管理處員工每月工資待遇：管理處經(jīng)理1人，5000元／人；管理處經(jīng)理助理1人，4000元／人；主管3人，3000元／人；其他管理人員3人，2500員／人；作業(yè)服務(wù)員工15人，平均工資待遇1500元／人。對于分包項目的人員如園藝工、保潔員、護衛(wèi)員等分包人員工資待遇由分包商自行確定。6. %計算。7. 美家居物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。8. 盛世家園物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。三、物業(yè)管理服務(wù)費標準的測算為了便于測算，本標書僅測算住宅物業(yè)管理服務(wù)費的標準，暫未考慮商場的物業(yè)管理服務(wù)收支，相應的在人員配備時也沒有考慮商場的因素。如果將商場投入使用，則商場的物業(yè)管理服務(wù)收費標準根據(jù)深物價［1997］141號文件。（—）收入測算假設(shè)住宅物業(yè)管理服務(wù)費標準為PM，則：營業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費收入十地下停車場收入＋有償服務(wù)收入＝70585M290％PM12月＋349車位80%400元／()12月＋50000元／年＝762318PM十1390160（二）成本支出測算序號項 目 名 稱計 算 方 法支出費用（元/年）一、 人工行政費用1員工工資（5000元／1人＋4000元／1人＋3000元／3人＋2500元／3人＋1500元／15人）12月5760002工會經(jīng)費576000元2% 115203養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷保險576000元% 1699204員工勞保及誤餐補貼80元／23人12月220805聘用人員辦證費20人400元／（）80006辦公費辦公消耗品、通訊、交通、設(shè)備保養(yǎng)等按50000元/年綜合測算500007員工培訓費23人250元／（）5750二、 共用設(shè)施維護費8室外道路、場地維護3000 M25元／（）150009排污排雨管道疏通5000元／次2次／年1000010化糞池清理維護2座2500元／（）2次／年1000011排污排雨檢查井疏通30座100元／（）300012外墻清洗60000 M21次／年2元／M212000013智能系統(tǒng)維護5000元／月12月6000014消防系統(tǒng)維護5000元／月12月6000015共用水電設(shè)施維護2000元／月12月2400016維修工具設(shè)備折舊按20000元/年綜合測算20000三、 共用水電費17樓內(nèi)共用照明500盞24小時365天／年／度9526518照明路燈30盞12小時365天／年／度457319停車場照明90盞24小時365天／年／度2743620電梯用電（，）9臺15Kw247。24小時365天／年／度 34295421水泵用電（，）75Kw247。24小時360天／年／度 30067222辦公管理用水電費2000元／月12月2400023員工宿舍水電費25元／（）47人12月14100四、 項目分包費用24保潔外包費用 M2／（）12月40010225園藝外包費用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費用9臺1800元／（）12月19440027護衛(wèi)外包費用24人1500元／（）12月432000五、 開辦費攤銷費用229600元247。5年45920六、 停車場保險費349位200元／（）69800合 計3130457七、 以收入確定的有關(guān)費用28社區(qū)文化活動費營業(yè)收入2％29不可預見費營業(yè)收入3％30物業(yè)管理公司服務(wù)傭金營業(yè)收入10％31營業(yè)稅營業(yè)收入％成本支出合計3130457＋營業(yè)收入％ （三）物業(yè)管理服務(wù)費標準測算若大廈物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡，則：營業(yè)收入—成本支出＝0即：營業(yè)收入—（3130457＋營業(yè)收入％）＝0推算出：營業(yè)收入＝3922878元即按照營業(yè)收入的測算應為：營業(yè)收入＝住宅管理服務(wù)費收入十地下停車場收入＋有償服務(wù)收入＝762318PM十1390160＝3922878元推算出：PM＝／（）為了方便物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)算，／（）。四、物業(yè)管理服務(wù)費的盈虧分析／（）測算，管理處年收支盈虧情況如下表所示：單位：元經(jīng)濟指標第一年第二年第三年至第五年第六年以后總收入3011738390580945203664520366總支出3732386391298940371293991209收入盈余7206487180483157529157按照上表的盈虧結(jié)果分析如下：1. 收支盈虧及原因測算結(jié)果表明，大廈入住后第一年內(nèi)受入住率較低的影響，出現(xiàn)了一定程度的虧損，；第二年由于入住率的提高，管理處收支基本平衡，出現(xiàn)少量虧損，；第三至第五年由于入住率及停車場的出租率基本達到100%，開始呈現(xiàn)盈余的情況，／年；第六年以后，由于開辦費已攤銷完，／年的盈余額水平。 ｜2. 收支虧損的彌補辦法針對大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營項目，以及場地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。3. 收支盈余資金的使用從入住后第三年起管理處收支將有一定的盈余，我們根據(jù)美家居物業(yè)管理的實際需要，用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下年度使用，也可用于建設(shè)和完善大廈社區(qū)文化活動設(shè)施、增加大廈設(shè)施維護的投入，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善大廈的功能，促進物業(yè)的保值增值。五、增收節(jié)支的措施1. 根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用大廈業(yè)主的消費需求開展多種經(jīng)營活動，以增加營業(yè)外收入。2. 推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制，將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。3. 嚴格控制辦公用品消耗，堅持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費用開支。4. 加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。5. 加強設(shè)備管理和養(yǎng)護，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費用。6. 強化公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴格的管理制度，強化管理處的各項財物消耗過程的管理。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。美家居在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：大廈配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性，規(guī)模大，業(yè)主多，對社區(qū)服務(wù)的潛在需求較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特約服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活的舒適、便利。一、我們的服務(wù)思路1. 提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。3. 與社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。二、服務(wù)項目 無償服務(wù)24頂：類 剔 編號 項一圉 內(nèi) 谷家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請家教 05 居室裝修咨詢商務(wù)目跟務(wù) 06 代租汽車 07 代／t＊B＆m手續(xù) 08 代訂車、船、飛機票 09 代奢代領(lǐng)郵件 10 代訂報刊、雜志 11 臨時代為保管小件物品禮儀服務(wù) 12 代聯(lián)系舉辦薹事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代陶、代送鮮花、禮品文化娛樂呂殷務(wù) 1δ 提供圖書閱覽 1（3 組織圖書、音像制品交流 17 組織各種展銷話動 18 雨天提供兩傘外借服務(wù) 19 汗設(shè)棋類話動場所 20 開展氣功、太極拳培訓 21 邀請有關(guān)展覽和小型演出隊來社區(qū)服務(wù) 22 建立老年活動組織，開辦老年課堂安全服務(wù) 23 義務(wù)檢查獨立式燃氣熱水器的安全使用情況 24 義務(wù)重傳家庭安全用電常識。宣傳消防帛識2，茍償眼務(wù)74項類 別 編 號 服務(wù)內(nèi)容 參者價格（不含材料費）家電安裝維修 01 窗式空調(diào)竇裝 100尹舌／欄古 02 分體式空調(diào)安裝 丨200元／臺 03 空調(diào)力□雪種 120尹舌／茌盒 04 安裝抱池姻機 50元／臺 05 安裝熱水器 50元／臺 06 安裝排風扇 30元／臺 07 安裝吊扇 30元／臺 08 安裝燈昊 20元／套 09 安裝用電明線 O。5元／米 10 換電表 30元／個 11 換鎮(zhèn)流器 20元／個 12 拆換燈管 5元／次 13 拆換業(yè)主入戶電源線（50米） 50元／次 14 拆換業(yè)主插座線 20元／貝 15 拆換業(yè)主照明線（30米內(nèi)） 30元／次 1（3 拆換業(yè)主電源開關(guān) 10元／個 17 調(diào)試多制式彩電 30元／臺 18 調(diào)試組合音晌 30元臺 19 調(diào)試收錄機、vCD社fL 15元／臺 20 修理彩電遙控器 5－15歹虧／個 21 修理彩電 50－500尹舌／筐盒 22 修理組合音晌 50－500歹虧／芒士 23 修理收錄機、vCD社fb 30－100歹己／筐盒 24 修理微波爐 30－200歹己／｛士 25 修理電吹風、電熨斗 5←20元／個 26 修理冰稆、洗衣機 30－200歹舌／｛拿類 剔 編 號 8R務(wù)內(nèi)容 參者價格（不含材料費）裝修維修 27 貼瓷片 40歹虧／m2 28 輔普通地磚 40厲舌／m2 29 貼墻紙 1元／m2 30 墻面吊」新 2元／m2 31 安裝坐廁 150厲