【正文】 資料對外使用后，不得隨意更改相關(guān)內(nèi)容。如確需要調(diào)整規(guī)劃、園林、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容的，相關(guān)單位須書面通知營銷部停止使用現(xiàn)有資料，并由營銷 部按照上述程序制作新銷售資料對外使用。〇〇〇〇〇〇 如遇資料更新，舊資料由營銷部負(fù)責(zé)收回和銷毀工作，不得對外派發(fā)。〇〇〇〇〇〇〇 各類對外宣傳的銷售資料風(fēng)險提示內(nèi)容匯總?cè)缦拢ㄒ喳湹仙瓘V場為例）：預(yù)售證號：武房開預(yù)售【2022】418 號標(biāo)準(zhǔn)地名: 麥迪森廣場本資料（或廣告）相關(guān)內(nèi)容、圖片是對項目所做的示意表現(xiàn)，僅供參考。最終以政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的文件、圖則為準(zhǔn)。經(jīng)政府批準(zhǔn)的44 / 82詳細(xì)規(guī)劃已在銷售現(xiàn)場公示，敬請查看。本資料（或廣告）對項目的周圍道路規(guī)劃、環(huán)境、交通、公共設(shè)施、各種產(chǎn) 品及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對此作出了任何承諾。 本資料（或廣告）為要約邀請，買賣雙方的權(quán)利及義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。本資料 X 年 X 月 X 日啟用，相關(guān)內(nèi)容如有更新，請以最新資料內(nèi)容為準(zhǔn)。 （以上 6 條為報廣平面，樓書、 單張 、模型等資料通用的風(fēng)險提示，報紙 平面廣告可不上啟用日期） 以上建筑面積為預(yù)算面積，準(zhǔn)確建筑面積以簽署《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。 （在戶型單張示意圖面積底下備注）發(fā)展商有權(quán)以同標(biāo)準(zhǔn)之建筑材料及設(shè)備代替上述所列各項。業(yè)主一律不得更改剪力墻及廚、廁的間墻。 （在裝修標(biāo)準(zhǔn)底下備注）購房者簽署認(rèn)購書后，即視為購房者對本物業(yè)各項資料已作了充分的了解并完全認(rèn)可。 （在認(rèn)購須知底下備注）本須知僅供參考，實際按揭年限、按揭利率、按揭成數(shù)以銀行最終審批為準(zhǔn)，詳細(xì)咨詢請與按揭銀行聯(lián)系。 （在按揭須知底下備注）1本價目表從 x 年 x 月 x 日起執(zhí)行，準(zhǔn)確面積以簽署《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。 （在價目表底下備注） 第六節(jié) 銷售現(xiàn)場有關(guān)文件公示〇〇〇〇〇〇〇 各項目銷售現(xiàn)場須公示項目的《商品房預(yù)售許可證》、 《開發(fā) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、 《開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》、 《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、 《建筑用地批準(zhǔn)書》《經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖》等，45 / 82并可按以下形式公示： 〇〇〇〇〇〇〇 各項目銷售現(xiàn)場須公示項目的測繪面積、抵押情況、總體 規(guī)劃藍(lán)圖，并按以下形式公示：〇〇〇〇〇〇〇 各 項目銷售現(xiàn)場 須公示項目的 《認(rèn)購流程》、 《認(rèn)購須知》、《價目表》《商品房買賣合同》范本、 《銀 行按揭須知》、 《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理條例》、 《業(yè)主臨時公約》、 《住宅質(zhì)量保證書》、 《住宅使用 說明書》，并按以下形式公示：〇〇〇〇〇〇〇 在項目認(rèn)籌期間，銷售現(xiàn)場必須按銷售文件內(nèi)容，對項目均價區(qū) 間價格進(jìn)行公示。46 / 82〇〇〇〇〇〇〇 樣板房入口處公示的《戶型牌》及樣板房內(nèi)擺放的《敬請勿坐》《請勿使用》《請勿拍照》等可按以下形式公示：〇〇〇〇〇〇〇 若 開放使用中的樣板 房因裝修標(biāo)準(zhǔn)或部分材料調(diào)整，但短期內(nèi)無法施工整改的，應(yīng)在樣板房及售樓部材料展示區(qū)，將新的裝修標(biāo)準(zhǔn)以 X 展架文字形式 進(jìn)行溫馨提示。 第七節(jié) 售樓部固定資產(chǎn)配置管理 〇〇〇〇〇〇〇 銷售現(xiàn)場的銷售熱線電話的申報，應(yīng)由營銷部向規(guī)劃設(shè)計部索要圖紙，確定前臺電話的擺放位置，并提出一號多線的電話線和端口要求，由開發(fā)部或行政人事部找當(dāng)?shù)氐碾娦呕蚵?lián)通公司協(xié)調(diào)電話號碼事宜，營銷部須跟蹤落實，確保在廣告投放和單張派發(fā)前開通銷售熱線。 〇〇〇〇〇〇〇 銷售現(xiàn)場的電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)等申購，應(yīng)由營銷部核定購買數(shù)量并寫呈批報告報總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，原件交采購職能部門負(fù)責(zé)采購，營銷部留復(fù)印件備案。〇〇〇〇〇〇 前臺、洽談桌椅、辦公桌椅、掛畫、沙發(fā)等軟裝布置應(yīng)由營銷部與總工室共同討論確定，總工室安排調(diào)配或重新購買，營銷部負(fù)責(zé)跟蹤落實。47 / 82〇〇〇〇〇〇〇 接送客戶看樓的電瓶車配置應(yīng)由營銷部核定購買數(shù)量，并寫呈批報告報總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，原件交總經(jīng)辦負(fù)責(zé)采購，營銷部留復(fù)印件備案，并負(fù)責(zé)跟蹤落實到位后，移交物業(yè)公司統(tǒng)一管理。〇〇〇〇〇〇〇售樓部水牌、安全帽、雨 傘、鞋套機(jī)、水杯、紙巾、飲水機(jī)等用品的配置應(yīng)核定購買數(shù)量寫呈批報告報董事長簽字確認(rèn)，部門復(fù)印件留底、原件交總經(jīng)辦。營銷部負(fù)責(zé)跟蹤落實。〇〇〇〇〇〇〇營銷部負(fù)責(zé)管理的各類資產(chǎn)（包括售樓部、樣板房的辦公設(shè)備、 電腦、打印機(jī)、 傳真機(jī)、針式打印機(jī)、來電監(jiān)控器、文件柜、辦公臺、家私家具、低 值易耗品、促 銷類物品）由資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)管理。銷售現(xiàn)場的各類資產(chǎn)由項目現(xiàn)場工作人員負(fù)責(zé)日常管理，營銷部檔案專員兼任資產(chǎn)管理員，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)營銷部及各項目銷售現(xiàn)場各類資產(chǎn)的管理工作，并嚴(yán)格按照公司的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。〇〇〇〇〇〇〇資產(chǎn)管理員須建立部門資產(chǎn)管理臺帳，每月、每季度按公司要求定期做好資產(chǎn)的盤點，并報行政人事部資產(chǎn)管理備案。粘貼資產(chǎn)實物卡和條形識別碼，并根據(jù)實際使用情況及時進(jìn)行更新。〇〇〇〇〇〇〇各項目資產(chǎn)的購置、驗收、 調(diào)撥、閑置、減損、報廢、出租、外借等均由資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)。每周五資產(chǎn)管理員須及時核對各項目閑置情況，并及時上報營銷部經(jīng)理，以便在各樓盤中調(diào)撥使用，對于損壞的資產(chǎn)應(yīng)及時跟進(jìn)相關(guān)部門負(fù)責(zé)維修或報廢。〇〇〇〇〇〇〇對于委托相關(guān)部門負(fù)責(zé)日常管理的（如樣板房資產(chǎn)），每天須做到資產(chǎn)盤點登記，并安排銷售監(jiān)督專員負(fù)責(zé)檢查核實，具體要求見樣板房管理規(guī)定。48 / 82第十章 定價流程及管理第一節(jié) 認(rèn)籌均價區(qū)間的確定〇〇〇〇〇〇〇各分公司應(yīng)在項目開盤前 60 天成立以總經(jīng)理為組長的調(diào)研工作小組，于開盤前 30 天完成編寫“ 定價調(diào)研報告” ，并給出各類物業(yè)開盤均價區(qū)間建議，連同該項目的成本分析報告一起上報營銷管理中心審核。〇〇〇〇〇〇〇項目各類物業(yè)開盤均價區(qū)間建議電子文件經(jīng)營銷管理中心審核后，各分公司營銷部應(yīng)在一天內(nèi)，完成項目認(rèn)籌均價區(qū)間銷售文件及發(fā)文稿紙，并由營銷部負(fù)責(zé)人及分公司 總經(jīng)理簽字后， 報營銷管理中心審核后報置業(yè)公司總經(jīng)理審批。〇〇〇〇〇〇〇認(rèn)籌均價區(qū)間銷售文件通過總經(jīng)理審批后，銷售文件由營銷管理中心審批，并連同置業(yè)公司總經(jīng)理簽批的發(fā)文稿紙一起下發(fā)各分公司，各分公司必在收到相關(guān)審批文件 24 小時內(nèi)發(fā)正式的銷售文件。〇〇〇〇〇〇 認(rèn)籌均價區(qū)間銷售文件正式發(fā)文當(dāng)天，營銷部應(yīng)組織銷售人員（銷售代理公司）進(jìn)行銷售知識及技巧培訓(xùn)，并在銷售中心明顯位置對各類物業(yè)的均價區(qū)間進(jìn)行公示。第二節(jié) 銷售價格的確定〇〇〇〇〇〇〇 各分公司必須在項目開盤前 30 天成立以分公司總經(jīng)理為組長的定價工作小組，組員由各分公司營銷部、財務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部組成（代理銷售的項目，銷售代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也要參加）。49 / 82〇〇〇〇〇〇〇 各分公司必須在項目正式發(fā)售前 15 天完成項目定價方案上報營銷管理中心審核，并在通過營銷管理中心審核后一天內(nèi)，完成項目開盤價格銷售文件及發(fā)文稿紙，并由營銷部、財務(wù)部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部及總經(jīng)理簽字后上報營銷管理中心審核后報置業(yè)公司總經(jīng)理審批。 〇〇〇〇〇〇〇 項目定價方案和有關(guān)需要上報資料包括：開盤價格銷售文件及發(fā)文稿紙。項目各類物業(yè)價格表及價格匯總表。本項目規(guī)劃總平面圖（總平面圖需標(biāo)注：每棟樓的樓號、層數(shù)；該次定價的樓宇范圍；項目內(nèi)外對房屋單位價格有影響的因素的位置，如：園林、高壓線、 變電 站、垃圾回收站、地下車庫出入口、加油站、 鐵路等）。定價范圍內(nèi)的所有樓棟均價分布圖。定價范圍內(nèi)的所有戶型均價分布圖。本次定價范圍內(nèi)的所有戶型圖（戶型圖應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的形式表達(dá)，平面圖需有每戶的建筑面積、套內(nèi)面積、房號、戶型、指北針和該棟樓宇在項目總平圖上的位置）；本次定價的定價原則，包括：樓層差、朝向差、景觀差、物業(yè)類別差、戶型差、噪音差、附加值等。 （可直接在 銷售價目表電子文件中放映出來，無需單獨成文）〇〇〇〇〇〇〇 各項目定價小組全體成員及總部營銷管理中心 審核小組人員須到項目現(xiàn)場進(jìn)行定價工作，必須做到實地每個單元、重點樓層的查看，最后形成項目定價方案。〇〇〇〇〇〇〇 項目統(tǒng)一按建筑面積計算單價和總價（當(dāng)?shù)卣?0 / 82府特殊規(guī)定除外）。所有單位的具體面積（包括建筑面積、套內(nèi)面積、花園面積、項目總規(guī)圖、戶型圖等）需得到成本管理部、開發(fā)部和規(guī)劃設(shè)計部簽名確認(rèn)后方可對外使用。 （若上報方案階段相關(guān)面積末最終確定，應(yīng)在價格文件審批后再修改）〇〇〇〇〇〇〇 在項目銷售過程中的價格調(diào)整或新推貨量需要定價的，營銷 部須提前 10 天擬定相應(yīng)的銷售文件，由分公司 總經(jīng)理及營銷部、 財務(wù)部簽字，營銷管理中心審核后，報置業(yè)公司總經(jīng)理審批后下發(fā)執(zhí)行。第三節(jié) 銷售價格文件歸檔管理〇〇〇〇〇〇〇 總部批示的銷售價格文件必須由分公司 檔案室、營銷 部、 財務(wù) 部專人負(fù)責(zé)存檔管理，營銷部需建立銷售價格文件的電子臺帳，進(jìn)行電子文檔備案，清晰地記錄發(fā)文執(zhí)行日期、折扣、折后均價，文件所涉及的樓棟等信息。 〇〇〇〇〇〇〇 分公司根據(jù)置業(yè)公司總經(jīng)理批示的銷售文件，當(dāng)日內(nèi)下發(fā)分公司紅頭文件，在下發(fā)文件的兩個工作日內(nèi)，以特快專遞的方式將銷售發(fā)文原件郵遞到總部營銷管理中心備案。51 / 82第十一章 開盤銷售流程第一節(jié) 開盤銷售前準(zhǔn)備工作〇〇〇〇〇〇〇 認(rèn)籌書必須按總部統(tǒng)一的模板制定，并報總部營銷管理中心審批蓋章后方可使用（各分公司檔案室會以總部蓋章的認(rèn)籌書模板作為是否蓋章的依據(jù)）。〇〇〇〇〇〇 認(rèn)籌階段收取客戶的認(rèn)籌金必須與開盤解籌當(dāng)天收取的大定金一致（開盤當(dāng)天不再收取定金）。〇〇〇〇〇〇〇 開盤硬件配置按以下要求準(zhǔn)備：開盤前必須保證網(wǎng)絡(luò)的開通，并要求相關(guān)施工單位測試穩(wěn)定方可交付使用。測試期間檢查網(wǎng)絡(luò)是否穩(wěn)定，速度是否滿足開盤要求。（打開系統(tǒng)頁面 1－2 秒為順暢，3－4 秒為稍微堵塞，5－8 秒為嚴(yán)重堵塞）若開盤當(dāng)天有其它工作必須使用網(wǎng)絡(luò)的，建議申請兩條線或使用 ADSL 上網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)管理員需定期監(jiān)控網(wǎng) 絡(luò)使用情況，保 證所有帶寬用于銷售相關(guān)系統(tǒng)（含財務(wù)系統(tǒng)）。鑒于項目開盤前現(xiàn)場供電網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)定、硬件準(zhǔn)備不足的情況經(jīng)常存在，分公司工程部要全力做好斷電應(yīng)急方案及臨時發(fā)電機(jī)的配備。開盤前一天晚上 7 點前須做好開盤現(xiàn)場的網(wǎng)絡(luò)布線、銷控板（樣板房需提前進(jìn)行銷控）、指示牌到位、打印認(rèn)購書的電腦軟件安裝及調(diào)試等工作。分公司網(wǎng)絡(luò)管理員在開盤前后要全力協(xié)助現(xiàn)場的網(wǎng)絡(luò)工作，保證電腦及打印機(jī)的正常使用，同時也要全力保證當(dāng)天銷售現(xiàn)場使用52 / 82系統(tǒng)的網(wǎng)速問題和硬件維護(hù)。第二節(jié) 開盤解籌流程〇〇〇〇〇〇〇 現(xiàn)場銷售人員需在開盤前的一天以電話、短信、EMAIL 等有效通訊形式通知已認(rèn)籌客戶開盤當(dāng)天攜 帶如下資料：本人證件、認(rèn) 籌單及財務(wù)收據(jù)，以及相關(guān)婚姻、財產(chǎn)證明材料等。并向客戶介紹開盤銷售的價格區(qū)間，引導(dǎo)客戶鎖定意向單元，分流客戶群體。〇〇〇〇〇〇〇 原則上要求各項目必須將開盤當(dāng)天的銷售流程及注意事項以書面的形式快遞給客戶，并提前三天將銷售流程及注意事項在解籌當(dāng)天在客戶簽到處公示。〇〇〇〇〇〇〇 開盤解籌標(biāo)準(zhǔn)銷售流程如下：客戶到場簽到檢查到達(dá)客戶資料是否帶齊，發(fā)放搖號卡（也就是選房卡二卡合一）以搖號形式?jīng)Q定客戶選房順序客戶按搖號卡上的順序號排隊進(jìn)入選房區(qū)（入口檢查順序）客戶在選房區(qū)確定房號，工作人員在選房卡寫上（貼上）房號（銷控人員在銷控板上做手工貼紅銷控）選房區(qū)負(fù)責(zé)人分配跟單員引領(lǐng)客戶進(jìn)入認(rèn)購書打印等候區(qū) 打印等候區(qū)負(fù)責(zé)人控制客戶進(jìn)入打印區(qū)的人數(shù)（一組客最多兩人）系統(tǒng)操作員根據(jù)選房卡標(biāo)示已選房號打印認(rèn)購書（客戶不簽字） 跟單員引領(lǐng)客戶到財務(wù)審核區(qū)審核審核完畢后，客戶須在認(rèn)購書上簽字后方可離開。流程圖如下圖所示：53 / 82銷售人員帶領(lǐng)并協(xié)助客戶在銷控處查詢房源跟單人員帶領(lǐng)客戶到打印區(qū)等候區(qū)打印區(qū)工作人員為選定房源客戶打印認(rèn)購書銷售經(jīng)理（或主管）在認(rèn)購書上簽名確認(rèn)財務(wù)人員審核認(rèn)購書后客戶簽名確認(rèn)財務(wù)人員在