【正文】 業(yè)地產(chǎn)市場研究1) 收集、分析商業(yè)地產(chǎn)政策、市場信息，把握政策、市場動態(tài)，并編寫商業(yè)信息月報。2) 根據(jù)公司需要開展專題研究，并提交專題研究報告。3) 對城市各區(qū)域進行調查，并通過現(xiàn)場勘察為項目獲取做前期準備。4) 收集商業(yè)地產(chǎn)方面的市場信息，開展商業(yè)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃等研究。5) 組織對商業(yè)地產(chǎn)市場上成功產(chǎn)品策劃、營銷策劃案例和先進、有效的營銷方法手段的收集分析與研究。3. 商業(yè)項目前期論證參與1) 配合項目論證，就商業(yè)項目的前期定位及可行性給出建議，并就特定項目給出專業(yè)數(shù)據(jù)及可行性分析。2) 可研階段提出商業(yè)初步定位，并根據(jù)商業(yè)定位和招商目標的商業(yè)需求，提供基本的商業(yè)建筑要求(例如層高、柱距、荷載、用電量、燃氣、上下水等)。3) 參加設計成果商業(yè)部分的評審，配合公司相關部門對新項目的確定給出商業(yè)方面的意見。4. 商業(yè)策劃1) 負責組織商業(yè)項目的定位策劃，組織編制商業(yè)地產(chǎn)項目的定位報告，并提交報審。2) 根據(jù)商業(yè)定位，進行商業(yè)業(yè)態(tài)組合論證，提出商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。3) 負責提出商業(yè)物業(yè)持有方式建議。4) 設計招商渠道,提出招商策略，并結合市場價格水平提出明確的租金價格和建議銷售價格。5) 收集各種招商信息，指導、支持各項目公司的商業(yè)招商推廣。5. 招商管理1) 負責項目整體招商策略方案，包括招商計劃及時間進度計劃，對整個招商籌備工作過程進行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時、按質完成。2) 負責主力店（次主力店）和連鎖品牌商戶招商，負責建設過程中的溝通協(xié)調工作。3) 負責項目前期整體招商推廣活動。4) 負責項目招商計劃制定和目標租金控制。5) 負責項目公司開業(yè)后的二次招商審核。6) 負責對各項目公司招商人員進行專業(yè)培訓。7) 組織和推動集團與招商相關的合同、協(xié)議的標準化工作。6. 運營管理1) 負責各在建商業(yè)項目商管團隊建設。2) 負責商業(yè)管理品牌的建設和維護。3) 負責商業(yè)形象管理，建立集團商業(yè)項目的統(tǒng)一形象標準。4) 負責商業(yè)管理標準體系的制定。5) 負責各項目公司年度經(jīng)營計劃審核和執(zhí)行跟蹤。6) 審核各項目公司年度績效計劃與年度績效計劃的完成情況。7) 負責商業(yè)項目前期運營推廣。8) 審核各項目公司運營推廣策略和重大實施方案。9) 定期分析商戶的經(jīng)營狀況，提出運營改善建議。7. 酒店管理1) 收集、分析酒店政策、市場信息，把握政策、市場動態(tài)，進行酒店市場研究。2) 就公司酒店項目的前期定位及可行性給出建議。3) 負責推薦、選擇酒店管理公司，審查酒店管理公司的資質，并負責合同的洽談。4) 與專業(yè)酒店管理公司建立良好戰(zhàn)略聯(lián)盟關系；對酒店外包商的供應狀況進行動態(tài)評估、選擇、分級及檔案管理。5) 與酒店管理公司進行溝通聯(lián)絡，協(xié)調解決日常運營相關問題。8. 寫字樓管理1) 收集、分析寫字樓市場信息，把握政策、市場動態(tài)，進行寫字樓市場研究。2) 就公司寫字樓項目的前期定位及可行性給出建議。3) 負責推薦、選擇寫字樓代理公司，審查寫字樓代理公司的資質，并負責合同的洽談。4) 與專業(yè)寫字樓代理公司建立良好戰(zhàn)略聯(lián)盟關系；對寫字樓外包商的供應狀況進行動態(tài)評估、選擇、分級及檔案管理。5) 與寫字樓代理公司進行溝通聯(lián)絡，協(xié)調解決日常運營相關問題。9. 物業(yè)管理1) 參與項目定位策劃，負責項目前期商業(yè)物業(yè)管理策劃。2) 審核商業(yè)項目物業(yè)管理方案。3) 負責與物業(yè)公司銜接管理。4) 負責項目物業(yè)管理標準審查。5) 負責各商業(yè)項目的物業(yè)品質管理。6) 建立商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理標準。7) 協(xié)調物業(yè)公司與公司內各部門間重要工作關系。10. 客服管理1) 商業(yè)物業(yè)客戶服務標準的建立。2) 公司層面客戶服務活動的策劃。3) 對經(jīng)營中心下轄客戶服務和物業(yè)管理工作執(zhí)行情況的監(jiān)督。4) 重大危機投訴事件處理。5) 制定客戶滿意度（包括租戶）調查標準，并組織實施。6) 根據(jù)相關合同服務內容條款，監(jiān)管各項目公司對主力店的服務質量。11. 營銷供方管理1) 負責公司營銷供方資源的收集和開發(fā)，建立營銷供方評價標準并組織評估，建立營銷合格供方名錄。2) 負責組織編制營銷招標文件。3) 組織營銷供方資質審查、招標組織與合同簽訂工作，發(fā)揮集團議價優(yōu)勢。12. 營銷策劃1) 負責項目的整體營銷策劃工作，擬定項目的營銷策劃方案。2) 組織營銷方案的評估、評審。3) 組織制定商業(yè)項目可售物業(yè)的銷售策略、銷售價格及銷售費用預算。4) 編制開發(fā)項目營銷的主要節(jié)點進度計劃，并監(jiān)督實施。5) 負責制定公司大型促銷活動計劃，并組織實施。1) 負責集中交付三個月以后至保修期間的已交付物業(yè)的工程保修管理工作。2) 管理工程維修質量保證金，提出工程維修質量保證金的支付申請。3) 對客戶提出的工程維護問題進行技術判定，跟蹤項目部、設計中心研究、制定維修方案。4) 聯(lián)系施工單位、第三方維護隊伍及物業(yè)公司，高效解決客戶維護問題。5) 對維保出現(xiàn)的工程質量問題和質量通病及時反饋相關部門。6) 負責營運項目的現(xiàn)場巡檢、品質管理、形象維護工作。 第五部分 項目公司(項目部)的組織架構與職能一、 通用職能1. 規(guī)范化體系建設1) 在集團的專業(yè)管理體系下，根據(jù)本項目實際情況，修訂并完善與本項目主責的專業(yè)模塊的管理制度、管理流程、成果標準和工作模板等。2) 負責建立本項目與集團各部門對應部門的業(yè)務銜接和工作協(xié)調機制。3) 配合人力資源部門完成本崗位編制和崗位說明書的起草、修訂和完善工作。2. 計劃管理1) 根據(jù)項目公司年度計劃，編制本項目年度和月度工作計劃，并負責審批后計劃的執(zhí)行及控制。2) 根據(jù)業(yè)務開展的實際情況，對本項目工作計劃目標進行有效分解，并監(jiān)督、輔導本部門相關人員落實。3) 按照集團計劃管理和績效管理相關規(guī)定，參與配合項目公司計劃與績效評價工作。3. 知識管理1) 配合集團的知識管理工作，充實、完善本公司的專業(yè)信息庫、案例庫及知識庫，并與其他部門分享經(jīng)驗。2) 有計劃地組織本項目員工在專業(yè)知識方面進行深化學習，適時組織或參與專業(yè)培訓。4. 日常事務管理1) 按照集團信息管理相關規(guī)定，統(tǒng)計本項目責權范圍內的業(yè)務信息和數(shù)據(jù)，匯總、編制本專業(yè)工作月報，按時提交供集團相關人員參考。2) 日常收發(fā)文管理和重要文件的存檔工作。3) 編制本項目的業(yè)務經(jīng)費預算，并在執(zhí)行中有效控制。4) 負責本項目使用的辦公設備設施的維護。5. 協(xié)作配合1) 根據(jù)管理制度和業(yè)務流程，配合主導部門完成各項工作。2) 對本項目主導的工作，主動協(xié)調相關部門配合，按時完成工作。3) 完成領導交辦的其它任務。二、項目部部門使命以集團工程中心為主派駐項目公司現(xiàn)場的開發(fā)管理團隊，接受集團工程中心的垂直管理，它通過貫徹公司工程技術的標準與規(guī)范，負責公司項目報建報批管理和工程管理，統(tǒng)籌項目施工階段的進度、工期、質量和安全文明施工，配合造價控制，協(xié)助實施材料和設備的采購和現(xiàn)場管理，保質保量、按期完成項目建設。 部門組織架構設置項 目 部項 目 經(jīng) 理A區(qū)塊經(jīng)理B區(qū)塊經(jīng)理C區(qū)塊經(jīng)理土建工程師水電工程師景觀工程師幕墻工程師裝飾工程師工程助理資料員備注：專業(yè)工程師設置為每20萬平米商業(yè)項目土建工程師2名、水暖工程師2名、電氣工程師1名、裝飾工程師1名，幕墻工程師、景觀工程師多個項目共用，大于20萬平米的商業(yè)項目須加大水電暖通工程師、裝飾工程師配置。部門職能 1. 前期準備1) 負責市政條件調查，提供市政咨詢方案。2) 配合房屋拆遷工作，負責三通一平和臨建工作。3) 負責施工前各項準備工作的實施和督促。4) 組織對施工組織設計、施工方案、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則的評審。5) 負責對項目參建單位人員進行集團工程管理制度的培訓。2. 設計配合1) 參加方案設計、初步設計和施工圖設計任務書及成果的評審。2) 組織設計中心、設計單位和施工、監(jiān)理單位進行施工圖交底。3. 監(jiān)理與施工單位管理1) 參與監(jiān)理單位與施工單位的考察與評估，參與工程與材料設備合同的交底。2) 負責施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調與管理。3) 負責與施工單位與監(jiān)理單位協(xié)調與管理。4) 負責工程類合同的履約管理。5) 參與工程承包商、材料設備供應商的合同履約評價。4. 項目計劃管理1) 參與項目一二級計劃制訂，負責提出工程類節(jié)點時間。2) 根據(jù)集團下達的項目一二級計劃，組織各專業(yè)口編制、評審項目三級專項計劃，并報集團工程中心備案。3) 制訂工程進度專項計劃。4) 跟蹤項目三級專業(yè)計劃的實施情況，必要時組織專業(yè)計劃協(xié)調會，確保三級專項計劃的完成。5. 工程進度管理1) 制定甲供材料設備進場計劃，審核施工單位提交的施工進度計劃及材料設備進場計劃。2) 負責項目工程進度計劃的實施，并根據(jù)公司的銷售進度要求及時進行調整。3) 負責主體工程竣工和分項工程等各項驗收，并取得相關驗收證明。4) 負責辦理工程竣工備案，并取得相關證明。5) 負責組織物業(yè)驗收，并根據(jù)驗收意見組織工程承包商進行整改，并負責組織物業(yè)資料的移交。6) 參加交付驗收，并根據(jù)驗收意見組織工程承包商進行整改。7) 負責組織房屋面積測繪工作，取得面積預測和實測報告。6. 工程成本管理1) 負責設計變更、工程變更的執(zhí)行和落實。2) 負責現(xiàn)場簽證的審核與落實。3) 審核工程承包商提供的月度現(xiàn)場簽證匯總表。4) 審核上報工程承包商申報的工程進度報表。7. 工程質量管理1) 負責處理施工單位現(xiàn)場提出的技術問題，重大技術問題、施工方案及時反饋工程中心。2) 負責組織專案例會，溝通、協(xié)調施工過程中現(xiàn)場技術問題。3) 負責對設計變更的現(xiàn)場管理、跟蹤落實及回饋工作。4) 審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，監(jiān)督其計劃執(zhí)行情況，并對監(jiān)理工作進行考核。5) 審核關鍵工序、關鍵部位的施工方案，組織施工各階段的工程驗收。6) 配合工程中心的工程質量檢查。7) 對工程質量情況進行定期的分析，形成質量分析報告，對于典型問題，應形成案例。8. 安全文明管理1) 按安全文明管理的要求對施工現(xiàn)場進行管理。2) 監(jiān)督施工單位建立符合集團品牌形象的工地環(huán)境。9. 材料設備采購驗收1) 組織材料設備的驗收工作。2) 審核上報材料供應商提交的材料付款申請。10. 項目檔案管理1) 收集、歸檔項目前期資料、項目圖紙、配套設施等項目檔案資料。2) 項目竣工時分類、整理項目檔案移交至集團工程中心。1) 負責項目所在地土地信息的收集。2) 負責辦理項目立項報批手續(xù)。3) 負責辦理項目續(xù)建投資規(guī)劃、《投資許可證》等手續(xù)。4) 負責辦理項目《建設用地規(guī)劃許可證》。5) 負責項目規(guī)劃階段、方案階段、擴初和施工圖設計階段的報批。6) 負責辦理項目《建設工程規(guī)劃許可證》。7) 負責辦理項目人防、環(huán)保、交通、消防等相關政府主管部門的審查、審批手續(xù)。8) 負責辦理項目《施工許可證》及與之相關的部門簽批、費用交納等手續(xù)。9) 負責辦理項目商品房《預售許可證》。10) 負責辦理大產(chǎn)權證。