【正文】 房地產(chǎn)項目后評估是項目發(fā)展管理的重要環(huán)節(jié)，它與“項目可行性研究報告” 、“項目發(fā)展綱要”，構(gòu)成公司項目發(fā)展管理制度的核心內(nèi)容。. 本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目。2. 房地產(chǎn)項目后評估工作的原則和依據(jù). 后評估報告的編制原則n 客觀真實性房地產(chǎn)項目后評估是在房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項目運作情況的綜合評價。應依據(jù)已發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，對項目操作過程中的實際情況進行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗、教訓，并提出對未來項目運作切實可行的建議。n 公正性后評估主要由公司自評。后評估的工作人員應站在科學、合理的角度對項目進行客觀分析，得出公正的評估結(jié)論。n 全面性項目后評估是對項目發(fā)展全過程的綜合評價，涉及到項目執(zhí)行過程的各個階段，如前期項目決策、營銷策劃、規(guī)劃設計、發(fā)展進度、成本控制、項目銷售、財務收益、品牌建設等，并據(jù)此得出綜合、全面的評估結(jié)論。n 反饋性為了吸取后評估項目的經(jīng)驗教訓并應用到將來的項目上，應及時地將評估的有關結(jié)論反饋給股份公司發(fā)展管理部及公司相關部門及人員，供其在后評估項目的后期運作和今后類似項目的開發(fā)中參考和借鑒。. 房地產(chǎn)項目后評估的主要依據(jù)n 項目建議書n 可行性研究報告 n 項目市場定位報告n 項目發(fā)展綱要報告n 項目營銷策劃報告n 項目營銷進度和價格專題報告n 項目營銷總結(jié)報告n 項目規(guī)劃設計總結(jié)報告n 項目進度控制對比分析報告n 項目發(fā)展成本結(jié)算分析報告n 項目竣工驗收報告3. 房地產(chǎn)項目后評估報告的編制程序. 編制時間和后評估時點后評估報告一般應在房地產(chǎn)項目已經(jīng)入伙、銷售工作基本結(jié)束、竣工決算完成后開始編制，特殊情況（如銷售不順利等）在項目竣工入伙后6個月內(nèi)開始編制；對于分期開發(fā)的規(guī)模較大項目，每期可獨立編制后評估報告。項目后評估工作從接到股份公司發(fā)展管理部要求公司編制項目后評估報告的通知計起，3個月內(nèi)完成。項目后評估報告編制開始日期為后評估時點。. 編制項目后評估報告的通知當項目的開發(fā)和銷售情況達到后評估要求的條件，發(fā)展管理部應及時搜集準備后評估所需的各種資料，在接到股份公司發(fā)展管理部的書面通知后開始項目的后評估工作。. 后評估報告的評審和備案公司完成后評估報告后，應連同《房地產(chǎn)項目后評估報告評審表》及時上報股份公司發(fā)展管理部。股份公司發(fā)展管理部組織相關部門對后評估報告進行綜合評審，提出評審意見；同時進一步總結(jié)該項目開發(fā)中應吸取的經(jīng)驗教訓和對未來項目運作的建議，并反饋給公司及相關部門。后評估報告及評審意見上報股份公司發(fā)展管理委員會，并在股份公司發(fā)展管理部及公司發(fā)展管理部備案。4. 房地產(chǎn)項目后評估原理和內(nèi)容. 后評估原理房地產(chǎn)項目后評估的基本原理是比較法，即通過對項目實施全過程的回顧、分析，全面總結(jié)項目開發(fā)管理經(jīng)驗，并將項目竣工入伙后各項指標的完成情況和實際效果與決策時的目標相比較，從中找出差距、分析原因、提出改進措施和建議。. 宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的演變情況是后評估工作的出發(fā)點項目發(fā)展期間宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況是后評估項目所依托的市場環(huán)境，是項目后評估工作的出發(fā)點，在后評估報告中應簡明扼要地對項目發(fā)展期間當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產(chǎn)市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀市場變化對項目的影響程度。. 對比分析項目總體發(fā)展進度項目的實際進展情況取決于對項目開發(fā)各階段進度的控制情況，通過項目實際進展情況與原計劃所作的對比，分析影響項目進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措施。. 總結(jié)規(guī)劃設計經(jīng)驗在后評估工作中，應將最初的設計理念與實際效果進行對比分析，從建筑作品和市場的角度總結(jié)經(jīng)驗，從而指導今后的設計工作。. 對比分析項目的銷售情況在項目的后評估中，應將營銷工作的實際完成情況與原計劃目標（如：目標客戶、銷售速度、戶型比例、售價、銷售費用等）進行全面的對比分析，總結(jié)工作中的經(jīng)驗和教訓。. 對比分析項目的成本控制情況在項目后評估中，應對項目開發(fā)中實際發(fā)生的各種成本與預期情況進行對比，分析變動的主要原因，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗和不足，并在今后的項目開發(fā)中盡可能地降低成本，增加收益。. 對比分析項目各種財務指標的完成情況由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本和銷售價格的變動，原來測算的各種財務指標也會發(fā)生相應的變化，通過對比分析各種財務指標的完成情況，明確項目在財務收益上是否達到預期目的。. 品牌建設在品牌建設上，通過對最初預期與實際市場反映的對比分析，總結(jié)項目開發(fā)為公司品牌建設所發(fā)揮的作用及對公司無形資產(chǎn)的影響。. 分析總結(jié)項目的意外情況通過分析不可預見事件的實際發(fā)生情況和采用的應變措施，總結(jié)風險控制的經(jīng)驗，為今后項目開發(fā)的風險控制工作提供參考。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 后評估報告格式五、日常工作內(nèi)容及流程1. 項目發(fā)展月報、季報（TO股份公司）. 項目發(fā)展月報每月25號開始做，27號完成；季報每季度最后一月的25號完成，30號完成。. 每月24號，發(fā)展助理需提醒項目部負責填報的人員進行網(wǎng)上月報信息的填報。. 發(fā)展助理負責項目基本信息、發(fā)展計劃，發(fā)展計劃執(zhí)行情況的填報以及項目施工計劃等其他欄目的審核。. 填寫完畢后，提請部門經(jīng)理審核。. 審核完畢后，及時告知股份公司發(fā)展管理部。2. 項目發(fā)展月報（公司內(nèi)部）. 項目發(fā)展月報每月1號開始做，5號完成。. 每月29號，發(fā)展助理需提醒公司相關部門月報工作負責人員進行本部門月度工作總結(jié)和下月工作計劃的撰寫。. 每月3號，發(fā)展助理將各部門月報收集完畢后開始整合。. 每月5號完成月報交部門經(jīng)理審核。. 審核完畢后，月報存檔。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 各部門發(fā)展月報填寫格式u 公司發(fā)展月報模板3. 項目發(fā)展周例會. 為保證公司項目順利發(fā)展，增強部門間工作的溝通和協(xié)調(diào)，加強工作計劃的執(zhí)行力度，制定蘇州公司項目發(fā)展周例會制度。. 項目發(fā)展周例會時間一般定于在周一下午4點，具體時間需在每周五向公司總經(jīng)理確認。參加人員包括公司領導、各部門經(jīng)理及與項目發(fā)展密切相關的相關人員。. 會上首先由發(fā)展管理部檢討各部門上周工作完成情況，然后由項目管理部及公司相關部門匯報本部門工作完成情況及下周工作計劃，最后由公司領導進行工作安排和指示。. 每周五上午由發(fā)展管理部通過電子郵件及電話等方式通知公司各部門上報周工作計劃（含完成情況，下同）。如開會時間確定在周一，則每周五下班前（若開會時間為周六，則需在周五下午2：30前），由各部門正式書面報周工作計劃給發(fā)展管理部，該計劃需由部門經(jīng)理簽發(fā)。然后由發(fā)展管理部對照上周工作計劃檢查各部門完成情況，并形成書面資料后上報公司領導。. 各部門工作計劃需分別按照各個項目單列，各部門經(jīng)理是制定和執(zhí)行計劃的第一責任人，提交的計劃應簡明扼要，工作內(nèi)容基本與周六項目發(fā)展周例會匯報內(nèi)容一致。. 每周一由發(fā)展管理部負責結(jié)合各部門提交的周工作計劃及上周六項目發(fā)展周例會內(nèi)容完成項目發(fā)展周例會會議紀要，將以電子郵件的形式抄報公司領導并抄送公司各部門。. 會議紀要及時歸檔。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 周例會會議紀要模板4. ERP相關工作ERP相關工作主要有：合同管理、收付款申請單、收付款匯總單、無合同報銷單、部門資金計劃。. 合同管理程序（其他類合同簽訂后或需要出款時）：進入公司內(nèi)網(wǎng)，進入中海ERP，進入財務管理系統(tǒng)，進入項目管理，進入合同管理菜單，點擊合同輸入，完成合同輸入，然后點擊合同拆分，按要求進行合同拆分。. 收付款申請（若為首次出款需要先進行合同管理流程）：進入公司內(nèi)網(wǎng)，進入中海ERP，進入財務管理系統(tǒng)，進入日常業(yè)務菜單，雙擊收付款申請單，完成收入款申請單，保存、提交并審批后退出。然后進入申請單收付款匯總單進行匯總，后保存提交，打印，按照匯總單上要求到各部門簽字，然后交至財務。. 無合同報銷單（未簽合同，而需要付款時啟動）：進入公司內(nèi)網(wǎng)，進入中海ERP，進入財務管理系統(tǒng)，進入日常業(yè)務菜單，雙擊無合同報銷單，完成無合同報銷單，保存、提交后退出。然后通知財務部打印出報銷單，按照報銷單上要求到各部門簽字，然后交至財務。. 部門資金計劃（每月月底完成下月計劃）：部門經(jīng)理完成部門資金計劃表交發(fā)展助理，發(fā)展助理進入公司內(nèi)網(wǎng)，進入中海ERP，進入財務管理系統(tǒng)，進入資金計劃菜單，完成資金計劃，資金計劃表打印稿交財務部。. 其他相關工作。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 月度資金計劃表u 年度資金計劃表5. 圖紙管理. 部門員工獲取的圖紙需及時交發(fā)展助理歸檔。. 發(fā)展助理收到圖紙后，給圖紙編號（分項目、分期，按順序編號），登記（記入圖紙目錄），歸檔（按順序放入圖紙檔案柜）。. 部門員工需取用圖紙時，需向發(fā)展助理提出申請，發(fā)展助理進行登記后將圖紙借出，并在約定時間及時催要。. 圖紙歸還時，發(fā)展助理需登記，消除借出記錄，將圖紙歸檔。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 圖紙借閱記錄單u 圖紙目錄u 圖紙存檔單6. 收文管理. 外部發(fā)文由發(fā)展助理負責簽字接收。. 發(fā)展助理填寫部門內(nèi)部傳閱單，然后交部門經(jīng)理簽閱批示。. 發(fā)展助理按部門經(jīng)理批示在部門內(nèi)流轉(zhuǎn)。. 流轉(zhuǎn)結(jié)束后，發(fā)展助理將收文分類歸檔。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 收文內(nèi)部傳閱單7. 發(fā)文管理. 部門員工選擇發(fā)文文本格式（主要有工作聯(lián)系單、部門發(fā)文兩種），編寫發(fā)文內(nèi)容。. 部門員工將發(fā)文交部門經(jīng)理審核簽發(fā)。. 部門員工將部門經(jīng)理簽發(fā)后的發(fā)文交發(fā)展助理發(fā)出，由其負責辦理接收方簽收手續(xù)，部門發(fā)文還應在公司內(nèi)網(wǎng)公布。. 需抄報公司領導的發(fā)文，由發(fā)展助理及時交公司領導審閱，并將公司領導審閱意見及時反饋給部門經(jīng)理。. 發(fā)展助理負責書面發(fā)文的存檔，并督促部門員工將發(fā)文的電子文本保存在部門共享文件夾中。. 對于上報上級公司相關部門的傳真或發(fā)文，需由發(fā)展助理交公司總經(jīng)理審核，并加蓋公司公章。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 發(fā)文簽收本u 工作聯(lián)系單u 通知u 領導傳閱單8. 資料管理. 資料分類：. 資料編碼體系：n 工作聯(lián)系單編碼方式：中海蘇發(fā)聯(lián)字（年度）順序號，如中海蘇發(fā)聯(lián)字（2006）002；n 工作聯(lián)系函編碼方式：中海蘇發(fā)函字（年度）順序號，如中海蘇發(fā)函字（2006）002；n 發(fā)文編碼：中海蘇發(fā)發(fā)字（年度）第號，如中海蘇發(fā)發(fā)字（2006）第003號；n 傳真：中海蘇發(fā)傳字（年度）順序號，如中海蘇發(fā)傳字（2006）011；n 圖書雜志：中海蘇發(fā)圖../，前為購買或入庫時間，后為順序號。n 管理流程編號：COBSDP，COB Suzhou Development Process：n 標準文本編號：COBSDD，COB Suzhou Development Document；. 電子文件歸檔在部門專用信息平臺，書面文件歸檔在相應文件夾中，在文件夾的顯著位置，需標明文件夾內(nèi)容目錄。. 資料的借用與歸還。建立資料借閱檔案，及時登記，及時歸檔。. 保密要求。除圖書雜志等社會易獲取資源，其他文本均有保密要求，未經(jīng)部門經(jīng)理同意，不得外借和傳播。在本管理程序中，主要涉及的標準文本有：u 資料借閱單第五章 標準文本1. 房地產(chǎn)項目后評估報告的基本格式. 項目概況n 項目發(fā)展概況n 項目經(jīng)濟技術指標的變化情況n 項目開發(fā)周期n 項目發(fā)展成本n 項目銷售情況n 項目財務情況. 當?shù)睾暧^經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展的回顧與分析n 當?shù)睾暧^經(jīng)濟發(fā)展回顧n 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展回顧n 后評估項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧n 項目發(fā)展期內(nèi)當?shù)亟?jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況對本項目影響的評估. 規(guī)劃設計的分析與總結(jié)n 設計理念n 實際效果. 項目發(fā)展進度的分析與總結(jié)n 項目前期工作進度的變動分析n 項目施工進度的變動分析n 項目銷售進度的變動分析n 項目發(fā)展進度情況的綜合評估. 項目銷售情況的分析與總結(jié)n 樓盤推出時機說明n 原定位的戶型、面積比例與實際建成戶型、面積比例的對比分析n 實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因n 項目計劃銷售期和速度與實際情況的對比分析n 計劃銷售費用與實際發(fā)生費用對比分析n 預期銷售價格與實際價格的對比分析n 項目銷售情況的綜合評估. 項目發(fā)展成本的分析與總結(jié)n 實際總項目構(gòu)成及各部分所占比例n 政府土地出讓金、拆遷補償費、轉(zhuǎn)讓費、中介費、物業(yè)分成或分利費用、市政配套設施費等土地費用的變動分析n 三通一平、勘察設計費、開辦費等在內(nèi)的前期費用的變動分析n 主體建筑安裝費及相關費用的變動分析n 小區(qū)道路、環(huán)境、小品和室外水、電、氣的安裝及增容等基礎設施費的變動分析 n 項目管理費和財務費用等間接成本的變動分析n 其它不可預見費的發(fā)生情況及原因n 項目發(fā)展費用總體變化情況及綜合評價. 財務評價n 項目現(xiàn)金流量和資金來源的變動分析n 資金回收變動分析n 項目成本利潤率的變動分析n 項目內(nèi)部收益率、稅后利潤、動態(tài)項目回收期、資金需求最高點等的變化情況n 財務情況綜合評估. 項目發(fā)展模式分析n 項目的發(fā)展模式n 發(fā)展模式的優(yōu)劣勢總結(jié). 品牌建設n 品牌建設的預期n 品牌建設的實際效果. 意外情況的規(guī)避總結(jié)n 項目不確定因素的發(fā)生情況及采取的對策n 盈虧平衡點的變動分析. 綜合評估n 綜合評估結(jié)論n 本項目值得借鑒和推廣的經(jīng)驗n 本項目及開發(fā)過程中有待改進的方面n 對未來房地產(chǎn)項目和開發(fā)的建議. 房地產(chǎn)項目后評估報告相關記錄表格PMD091：項目發(fā)展期間宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場狀況統(tǒng)計對比表PMD092：房地產(chǎn)項目可研預期成本及利潤與實際情況對比表PMD