【正文】 ， 計(jì)算機(jī)計(jì)算得到表表10。優(yōu)化結(jié)果說(shuō)明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價(jià)格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過(guò)建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。 (3)優(yōu)化計(jì)算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計(jì)算結(jié)果科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，工作量巨大，全過(guò)程均由計(jì)算機(jī)完成。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計(jì)算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計(jì)26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過(guò)建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過(guò)微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫(kù)面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個(gè)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計(jì)的，規(guī)劃見(jiàn)圖圖圖3。規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表11，方案比較見(jiàn)表12。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫(kù)面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2自有資金萬(wàn)元3長(zhǎng)期借款萬(wàn)元4經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元5總成本費(fèi)用萬(wàn)元其中：土地費(fèi)用萬(wàn)元6經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元7土地增值稅萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元9所得稅萬(wàn)元10稅后利潤(rùn)萬(wàn)元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。故為推薦方案。第四章 投資估算投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。投資包括：建筑安裝工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個(gè)起算價(jià)，本項(xiàng)目起算價(jià)14600萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià)。建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用。當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括裝修費(fèi)用。根據(jù)每平方米造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料估算。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用，根據(jù)已竣工項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。用軟件分析，此項(xiàng)費(fèi)用由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）的2～5%估算，估算600萬(wàn)元。全過(guò)程由軟件計(jì)算，初步計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表13。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。投資估算表表13序號(hào)項(xiàng)目單位金額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用獨(dú)立別墅萬(wàn)元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬(wàn)元單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬(wàn)元單位建筑面積元/M21200汽車車位萬(wàn)元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬(wàn)元40單位建筑面積元/M28002土地費(fèi)用萬(wàn)元14600每平方米地價(jià)元/M23前期費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%4基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元單位建筑面積元2325公共配套設(shè)施萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元占收入比例%17其它工程費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%8間接開(kāi)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元0占建安費(fèi)用比例%09管理費(fèi)用萬(wàn)元180輸入數(shù)據(jù)萬(wàn)元18010銷售費(fèi)用萬(wàn)元占收入比例%11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元600輸入數(shù)據(jù)萬(wàn)元60012財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元0利率%合計(jì)萬(wàn)元第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過(guò)折舊形式計(jì)入成本。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營(yíng)成本。 投資分類遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應(yīng)該直接歸類，如單項(xiàng)工程投資，本項(xiàng)目按照單項(xiàng)工程中不同產(chǎn)品的面積分?jǐn)?；需要分?jǐn)偟耐顿Y，按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分?jǐn)?，如土地費(fèi)用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項(xiàng)工程投資分?jǐn)?，等等? 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本。全部由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成，報(bào)表略。第二節(jié) 投資使用計(jì)劃投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。為更準(zhǔn)確地安排投資計(jì)劃，每項(xiàng)投資費(fèi)用分別進(jìn)行。根據(jù)合理的原則分配到每一期。本項(xiàng)目遵循下述原則： 單項(xiàng)工程投資的使用，從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。 前期費(fèi)用從第1期開(kāi)始至最后一個(gè)單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收,每期平均用款。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)，從項(xiàng)目開(kāi)工至竣工驗(yàn)收，每期平均投入.。 管理費(fèi)用,從第1期開(kāi)始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。 銷售費(fèi)用,從項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),按建筑安裝工程費(fèi)用比例安排計(jì)劃或按全部投資分配。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 投資、數(shù)量、售價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目三個(gè)最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價(jià)的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計(jì)算是多么重要。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)：銷售計(jì)劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。可以認(rèn)為，銷售計(jì)劃是繼投資、數(shù)量、售價(jià)之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開(kāi)盤開(kāi)始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。一般都是呈遞減規(guī)律，本項(xiàng)目在確定開(kāi)盤時(shí)間和銷售期數(shù)后，由計(jì)算機(jī)按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開(kāi)盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開(kāi)發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見(jiàn)表6。收款計(jì)劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期