普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析-資料下載頁
2025-04-08 23:50本頁面
【正文】 八、維持各類資產(chǎn)的比例均衡如何能夠有效控制低谷中資產(chǎn)置入通道被堵塞時的現(xiàn)金流風(fēng)險？核心原則就是控制基金模式下處于不同開發(fā)和運營階段的物業(yè)比例，或者說維持各部門資產(chǎn)的均衡比例。隨著基金模式的成熟，普洛斯物業(yè)管理部門的資產(chǎn)占比從90%下降到67%的水平（其中17%為待置入基金部門的資產(chǎn)），而基金管理部門的資產(chǎn)（持有的基 金份額）占總資產(chǎn)的比例達到10%，開發(fā)部門作為基金部門的“供應(yīng)商”，其資產(chǎn)規(guī)模上升到總資產(chǎn)的23%，加上待置入基金的資產(chǎn)，圍繞基金模式的資產(chǎn)約占 到總資產(chǎn)的50%。如果普洛斯進一步將旗下自持的成熟物業(yè)全部置入基金，使物業(yè)管理部門僅充當為基金培育成熟物業(yè)的職能，則該部門的資產(chǎn)占比會從當前的 67%進一步下降到34%，物業(yè)開發(fā)部門的資產(chǎn)占比會從當前的23%上升至46%，基金管理部門在維持當前2030%平均份額不變的情況下資產(chǎn)占比為 20%（表1）。普洛斯若能一直保持這一比例，那么，金融危機中的資金缺口就不會很大。但不幸的是，寬松的流動性使歐美地產(chǎn)企業(yè)在危機到來前普遍陷入了激進擴張的漩渦中。2007年時，普洛斯大舉擴張，開發(fā)部門在建資產(chǎn)額已達到基金部門投資資產(chǎn)規(guī)模的30%，加上后續(xù)投入的近40億美元，開發(fā)部門實際的資產(chǎn)規(guī)模將達到基金投資規(guī)模的50%。此外，物業(yè)管理部門的待成熟物業(yè)規(guī)模也達到基金部門投資資產(chǎn)規(guī)模的20%左右，結(jié)果，處于置入通道中的物業(yè)規(guī)模累積達到基金投資規(guī) 模的70%，這不僅要求物業(yè)管理部門加速招租培育進程，基金管理部門也需要加快新基金的募集進程。但2008年金融海嘯來襲，基金通道突然受阻，每年的可置入資產(chǎn)規(guī)模僅相當于基金規(guī)模的10%不到，此時資金缺口的出現(xiàn)就是必然的結(jié)果。由此可見，比例均衡對于核心型基金模式的構(gòu)建至關(guān)重要（圖1）。如果開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)模過小，旗下基金可能陷入“無糧可吃”的風(fēng)險；反之，如果開發(fā)環(huán)節(jié)過度膨脹，或物業(yè)管理部門由于培育中物業(yè)遲遲不能達到置入標準而積壓大量資產(chǎn)，都會降低整體周轉(zhuǎn)速度，并導(dǎo)致行業(yè)低谷中現(xiàn)金流危機。九、保持勻速增長、控制周轉(zhuǎn)率上限資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的比例均衡不僅是延續(xù)低谷中資金鏈的需要，也是日常經(jīng)營中提高資金周轉(zhuǎn)速度和資本使用效率的需要。由于物業(yè)的開發(fā)、培育和基金的募集、置入都有特定的時間周期和資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度（比如物業(yè)管理部門的新落成物業(yè)，即使在繁榮期也需要12個月的時間才能達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)），因此，片面放大一個環(huán)節(jié)的擴張速度，不僅不能加速整體的資金周轉(zhuǎn)，還會導(dǎo)致資產(chǎn)在置入通道中的積壓和整體周轉(zhuǎn)速度的減慢。實際中，普洛斯物業(yè)管理部門的周轉(zhuǎn)率一直穩(wěn)定在 ；基金管理部門受業(yè)績提成和基金份額收益影響，有一定波動性，；開發(fā)部門受項目進度和經(jīng)濟周期影響，收入和存量資產(chǎn)的波動較大，，（圖2）。以此計算，在基金模式推行前，；推行基金模式后，；而如果普洛斯進一步將旗下自持的成熟物業(yè)全部置入基金，在完全的基金模式下，與傳統(tǒng)模式相比，這已是物流地產(chǎn)企業(yè)所能達到的最快周轉(zhuǎn)速度了（表2）。要保持這一高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢，任何一個環(huán)節(jié)的急功近利都會導(dǎo)致整體周轉(zhuǎn)速度的下降，甚至是現(xiàn)金流的危機。十、發(fā)起的基金不是孤立的決策而是各部門的平衡普洛斯的成長與危機顯示，地產(chǎn)基金的發(fā)起，尤其是核心型基金，不是孤立的決策，它要求企業(yè)在總部層面制定基于公司整體的發(fā)展戰(zhàn)略，并為各部門（包括開發(fā) 部門、物業(yè)管理部門和基金管理部門）劃定協(xié)調(diào)的成長路徑和擴張速度的比例約束，此外，當一個部門的擴張遭遇瓶頸時也需要同時調(diào)整其他部門的成長戰(zhàn)略。具體的資產(chǎn)配置比例取決于現(xiàn)實中地產(chǎn)企業(yè)各部門的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，并無一成不變的標準，尤其是在城市綜合體的開發(fā)中，物業(yè)的類型眾多，住宅開發(fā)與出租型物 業(yè)之間的比例均衡，各類出租型物業(yè)之間的比例均衡，以及出租物業(yè)的開發(fā)管理部門與基金部門之間的比例均衡都很重要。但無論模式多么復(fù)雜，謹慎維持各部門資 產(chǎn)的比例均衡是核心，特別是開發(fā)部門的資產(chǎn)擴張速度必須與基金部門的擴張能力相配合，否則，一旦招租不利或基金置入通道被堵塞，企業(yè)將面臨大量開發(fā)項目資 產(chǎn)積壓的困境。
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