【正文】 把關(guān)，用一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊進(jìn)行投資目標(biāo)的跟蹤、檢查、監(jiān)控管理。利用金融創(chuàng)新來解決投資目標(biāo)的資本運作，從而真正做到投入資金的安全性、穩(wěn)健收益性及流通性。 房地產(chǎn)基金在中國（三） 3．7國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托介紹國內(nèi)尚無真正意義上的地產(chǎn)基金操盤實例，但一種類似于基金的房地產(chǎn)資金信托卻做得有聲有色。房地產(chǎn)信托是指信托投資機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、運營和處理委托人托管的相關(guān)資產(chǎn)的一種行為。房地產(chǎn)信托主要包括房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)財產(chǎn)信托、房地產(chǎn)代理和保管等內(nèi)容。目前國內(nèi)信托公司所開展房地產(chǎn)信托基本上屬于房地產(chǎn)資金信托即具有私募性質(zhì)的房地產(chǎn)資金信托。信托業(yè)具有兩大制度優(yōu)勢。首先，信托公司具有聯(lián)結(jié)資本市場、貸幣市場和產(chǎn)業(yè)市場三大領(lǐng)域的功能，只有信托公司可以為委托人提供貸款、資金拆放、投資等全面理財服務(wù)，滿足客戶多樣化的金融需求；其次，信托具有獨特的風(fēng)險隔離功能和權(quán)利重構(gòu)功能。房地產(chǎn)資金信托是信托公司通過制訂信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資或房地產(chǎn)抵押貸款形式的投資，并由專業(yè)的信托基金經(jīng)理團(tuán)隊實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計具有充分的靈活性，依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同，資金的投向的不同，房地產(chǎn)資金信托可分為很多類型，如可分為股權(quán)型、債權(quán)型、交易型。1） 股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托的特點是利用股權(quán)信托方式，充實項目公司資本，實現(xiàn)項目公司的資本金規(guī)模的擴(kuò)大，增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行債權(quán)融資的能力，其收入主要來源于房地產(chǎn)項目出租、出售等經(jīng)營收入。案例：信遠(yuǎn)大廈項目資金信托計劃計劃概要；● 受托人：百瑞信托投資有限公司● 規(guī)模：不超過2億元● 期限：3年● 加入方式：以簽署信托合同的方式加入，單筆加入金額下限為人民幣5萬元，超過部分按1萬元的整數(shù)增加?！?預(yù)期收益：年投資收益率為5%信托計劃概況：該信托計劃由百瑞信托投資有限責(zé)任公司通過發(fā)行信托計劃將資金聚集起來，以股權(quán)投資的形式統(tǒng)一投資于北京信遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收益分配：計劃期限屆滿后一次性分配，時間為本計劃期限屆滿后第15個工作日，由受托人劃至信托合同規(guī)定的信托收益劃益帳戶。風(fēng)險防范：信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保。案例評析：該信托計劃利用信托投資具有充分靈活性的特點，以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，該信托計劃特點：對于投資者方面，一是投資風(fēng)險較大，以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)必然要承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)失敗的風(fēng)險，該信托計劃為彌補(bǔ)風(fēng)險大的缺陷，設(shè)計了信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保，以降低風(fēng)險。二是收益率較高，預(yù)計年收益率不低于5%，遠(yuǎn)高于同期銀行存款利息收益和國債投資收益。對于開發(fā)商，由于信托資金以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司，因此，增強(qiáng)了項目公司的股東權(quán)益，增強(qiáng)了公司通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資的能力。目前大連華信的兩個項目，基本上類似于以上操作。2） 債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托債權(quán)型房地產(chǎn)投資的特點是利用信托貸款的方式，彌補(bǔ)項目公司的資金缺口，運作的主要方式是：信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款及信用貸款等，并收取貸款利息?！“咐罕本┸嚬f危改小區(qū)貸款項目集合資金信托計劃信托計劃概況：該信托計劃由中煤信托將多個委托人的信托資金集合起來，以貸款方式發(fā)放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于北京車公莊危改小區(qū)的開發(fā)建設(shè)。● 受托方：中煤信托● 信托計劃規(guī)模：人民幣1億元● 信托計劃期限：2年● 信托參與方式：繳付信托資金，簽訂信托合同，每份信托計劃資金不低于25萬元，并按1萬元的整數(shù)倍增加?！?預(yù)期收益：貸款年利率為同期銀行貸款年利率上浮20%收益分配：信托凈收益以貨幣形式發(fā)放，每年支付一次，第一次信托凈收益發(fā)放時間為本信托成立滿一年后的第10至20個工作日，第二次信托凈收益的發(fā)放將隨信托終止后信托財產(chǎn)的返還一并進(jìn)行。還款資金來源：主要還款來源為北京車公莊危改小區(qū)項目的房屋銷售收入。貸款擔(dān)保：中國煤炭工業(yè)進(jìn)出口集團(tuán)公司為借款人償還借款本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。案例評析：信托計劃貸款是房地產(chǎn)信托最常見的形式之一，通過貸款的方式參與房地產(chǎn)行業(yè)，讓投資者分享該行業(yè)的高收益。3） 交易型房地產(chǎn)投資信托交易型房地產(chǎn)投資信托的特點在于企業(yè)通過存量資產(chǎn)變現(xiàn)，經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)的出讓等形式，獲得資金的再循環(huán)，擴(kuò)大企業(yè)調(diào)動資金規(guī)模和運用范圍。案例：人?？萍籍?dāng)代學(xué)生公寓優(yōu)先受益權(quán)信托計劃信托計劃概況：該信托計劃由伊斯蘭國際信托投資有限公司將多個委托人的信托資金集合起來，受讓湖北南湖當(dāng)代學(xué)生公寓物業(yè)有限公司所持有的當(dāng)代學(xué)生公寓的優(yōu)先受益權(quán)?！?信托計劃規(guī)模：1億元● 信托計劃期限：3年● 信托參與方式：繳付信托資金，簽訂信托合同，每個信托合同最低金額為人民幣50萬元，并可按5萬元的整數(shù)倍增加。● 預(yù)期收益：%收益分配：信托凈收益以貸幣形式發(fā)放，按年支付。還款資金來源：信托計劃3年期滿后，由湖北南湖當(dāng)代學(xué)生公寓物業(yè)有限公司行使不可撤銷贖回責(zé)任歸還投資者本金。貸款擔(dān)保：上市公司人?？萍脊煞萦邢薰緸橥顿Y者收益及本金的收回提供不可撤銷的擔(dān)保。案例評析：該信托計劃充分利用信托產(chǎn)品靈活性的特點，將一個當(dāng)前具有穩(wěn)定收益的物業(yè)作為信托計劃的項目來源，并設(shè)計出了一個合理的收益權(quán)信托方案，該計劃即滿足了資金需求方的資金需求，又滿足了廣大投資者尋求能帶來穩(wěn)定收益，且收益較高，風(fēng)險較小的產(chǎn)品需求，該信托計劃特點：●信托產(chǎn)品由以下不動產(chǎn)信托和資金信托計劃兩個信托合約組成：第一個信托合約：不動產(chǎn)信托合約。湖北南湖當(dāng)代學(xué)生公寓物業(yè)有限公司將帳面價值15157萬元的當(dāng)代學(xué)生公寓不動產(chǎn)整體委托給伊斯蘭信托進(jìn)行管理，并委托伊斯蘭信托將該不動產(chǎn)的優(yōu)先受益權(quán)發(fā)起設(shè)立資金信托計劃。第二個信托合約：資金信托計劃。伊斯蘭國際信托向投資者發(fā)行期限3年，規(guī)模為人民幣1億元的資金信托計劃，受讓不動產(chǎn)信托中委托伊斯蘭信托轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先受益權(quán)，%的租金收入優(yōu)先分配權(quán)和到期不可撤銷贖回保證。投資者投資本信托計劃，可獲得當(dāng)代學(xué)生公寓每年租金收入中450萬元的優(yōu)先收益權(quán)。● 風(fēng)險小，設(shè)置多重風(fēng)險隔離措施：首先是超額抵押，信托計劃為1億元。其次是上市公司擔(dān)保。第三是收益穩(wěn)定，設(shè)置優(yōu)先收益權(quán)。3．7中小型企業(yè)的對策我們認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在積極尋求國際資本和管理經(jīng)驗的同時，海外的地產(chǎn)基金也將以審慎的態(tài)度面對中國的市場，并有選擇性的尋找合作伙伴，而最可能的合作伙伴則可能是一些在規(guī)模和管理上都比較規(guī)范的企業(yè)，國內(nèi)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到基金的審核要求，因而很難獲得基金形式資本的支持。目前國內(nèi)的基金熱，在北京、上?？赡苄纬捎绊懥?，在實際運作中，則可能是房地產(chǎn)商和理論界人士的一種虛熱，在全國大部分地區(qū)形不成規(guī)模。如風(fēng)險投資在國內(nèi)已經(jīng)討論了七八年，直至今年深圳中小企業(yè)板塊才正式成立。鑒于國內(nèi)法律的不配套，國內(nèi)地產(chǎn)基金目前只能以“類基金”的投資公司形式存在，國際上通常采用的有限合伙制近期內(nèi)很難實行。銀行目前的惜貸行為，完全是一種政府行為在主導(dǎo)，持續(xù)時間很難超過兩年。如果海外基金判斷中國房地產(chǎn)市場有利可圖，為什么政府要嚴(yán)格控制銀行信貸呢？從博弈的角度來說，政府政策也很難控制如此多的商業(yè)銀行的信貸政策。目前國內(nèi)屬意房地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)商，基金未必是其最佳選擇，成熟的海外基金的嚴(yán)格操作要求，國內(nèi)企業(yè)恐怕很難適應(yīng)。與其這樣，我們提倡國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)有一種開放和合作的態(tài)度和意識，積極規(guī)范企業(yè)的運作，謀求國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)投資者之間的合作和共贏，積極尋求國內(nèi)的資金。在當(dāng)前，國內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要融資平臺仍應(yīng)以銀行為主，信托公司、國內(nèi)的投資公司（如私募形式的資金）和企業(yè)間拆借為輔。 大連今朝置業(yè)顧問有限公司 14 / 14