房地產(chǎn)投資基金-之一-資料下載頁
2025-02-13 16:06本頁面
【正文】 不斷攀高的土地成本、金融市場(chǎng)產(chǎn)品不斷完善來看，地產(chǎn)市場(chǎng)將向 “ 美國模式 ” 轉(zhuǎn)變 ,各個(gè)環(huán)節(jié)都由高度專業(yè)化的公司來負(fù)責(zé)，融資渠道也將越發(fā)多樣。 ? 簡(jiǎn)而言之，專業(yè)分工明確，以金融運(yùn)作為核心，收益大眾化 房地產(chǎn)行業(yè)是最適合私募基金投資的行業(yè) 六、案例分析 ? 金地上海房地產(chǎn)投資基金（有限合伙） ? 北國投與北京金典集團(tuán) “ 蘋果社區(qū) ” （信托） ? 建銀精瑞公共租賃房建設(shè)投資基金（公司型） 有限合伙 — 金地長三角房地產(chǎn)開發(fā)投資基金 ? 組織結(jié)構(gòu) 基金介紹 ? 普通合伙人：金地 **基金管理公司，認(rèn)繳出資總額的 5% ? 委托投資人：通過委托顯名的機(jī)構(gòu)或個(gè)人成為 GP或 LP，本人選擇隱名成為合伙份額法律上的所有人 ? 有限合伙人 A保本型（ 40%）： 2年期限，固定年化收益率 8%，一次性還本付息；結(jié)構(gòu)化比例下限低于 40%則放棄該類投資者，即保本型投資額 /LP總投資額 40%則放棄； B非保本型（ 60%）： 60%的 B型 LP的本金對(duì) 40%A型 LP的本金及收益提供有限擔(dān)保； 即相當(dāng)于 LP本金總額損失不超過 60%， A型仍可保本；當(dāng) LP本金損失不超過 %， A型LP仍可實(shí)現(xiàn)兩年 8%的年化收益率；而 B型 LP獲得了 A型投資額的杠桿融資 ? 基金規(guī)模： 10億元 ? 最低認(rèn)購額： 500萬元 /份額，委托投資者集合資金的最低限額可不受此限額，但集合資金總額不得低于此限額 ? 經(jīng)營期限： 5+1+1，其中封閉期 ? 基金管理費(fèi)：在投資期，按承諾出資額的 2%/年支付。在投資期之后按實(shí)際出資額的2%/年收取。 ? 利潤分配： A型有限合伙人本金，按 8%的年化收益率優(yōu)先回報(bào)； B型有限合伙人本金； ，剩余利潤在 GP和 B型 LP之間按照 20%： 80%的比例分配 ? 這個(gè)案例運(yùn)用 隱名合伙 ，突破合伙企業(yè)法規(guī)定合伙人數(shù) 50人限制 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標(biāo) 拿到預(yù)售證 結(jié)構(gòu)封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動(dòng)資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā) 貸款 缺口三： 項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn) 信托型 —— （有三個(gè)個(gè)案，關(guān)鍵是第三個(gè)）北京金典集團(tuán)“貼息委托貸款” 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。某基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： ? 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； ? 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； ? 資金鏈連上后，某基金作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，某基金介入后的操作方式： ? 基金以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； ? 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付基金利息； ? 發(fā)展商四證全后，基金協(xié)助其向銀行貸款 。 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例 資金缺口一的解決個(gè) 案： 資金缺口 二的解決個(gè)案： 資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán) “ 蘋果社區(qū) ” 的 “ 貼息委托貸款 ” 案例。因?yàn)?“ 121文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出 “ 發(fā)展商貼息委托貸款 ” 的策略，今典自己出資 2億元，以“ 貼息委托貸款 ” 的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個(gè)案： ? 先由北國投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； ? 在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項(xiàng)，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來做； ④ 購 房 者 機(jī)構(gòu)和個(gè)人 （精瑞基金） 蘋果社區(qū) 北 國 投 樓盤封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 銀 行 支付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計(jì)劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。在新模式中，這 2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 ,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 公司型 — 建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金 ? 組織結(jié)構(gòu) ? 我國第一只以民間資金為主的公租房建設(shè)投資基金 — 建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金，已報(bào)送至主管部門待批 ? 基金首期募集資金不低于 100億元人民幣，未來 3年內(nèi)在全國范圍選擇符合基金投資條件的項(xiàng)目，投資建設(shè)數(shù)百萬平方米的公共租賃住房，并計(jì)劃在第 7年退出 ? 建銀精瑞將成為基金管理公司的主要發(fā)起人之一，負(fù)責(zé)基金的管理。在基金籌備方面，目前已得到眾多房地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、華潤置地等知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人。 ? 保守預(yù)計(jì)其年收益率在 5%至 12%之間，在政府對(duì)保障房稅收、土地、金融等政策適度支持下，基金收益甚至可能將高于 12% ? 最終成本價(jià)值的回報(bào)核算，還是來自于退出方式。目前擬定的退出方式包括資產(chǎn)變現(xiàn)和上市退出兩大類。前者包括政府回購或基金整體轉(zhuǎn)讓，后者則有 REITs(房地產(chǎn)信托基金 )和公司直接上市兩種。 ? 基金介紹 演講完畢，謝謝觀看！
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