【導(dǎo)讀】本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為一幢主樓及一幢附樓。年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問題。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計(jì)算結(jié)果確定其價(jià)值。萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)元/㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。經(jīng)計(jì)算，土地出讓金總額為。萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。抵債，則應(yīng)從公開市場(chǎng)價(jià)值總額中扣除。包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)。××公司購買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補(bǔ)辦過戶手續(xù)。用途商住綜合工程質(zhì)量主樓19-20層天棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見異常。

　　

【正文】 不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 裝飾工程 210 其 它 18 水電安裝 20 合 計(jì) 860 附樓工程造價(jià)估算表 項(xiàng) 目 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 基礎(chǔ)工程 90 鋼筋混凝土工程 230 磚石工程 50 腳手架工程 40 門窗工程 130 樓地面工程 45 裝飾工程 120 其 它 15 水電安裝 80 合 計(jì) 800 主樓建安工程費(fèi)＝ 860 元 /㎡ /10000 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 ＝ 萬元 附樓建安工程費(fèi)＝ 800 元 /㎡ /10000 ＝ 萬元 ② 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：按建安工程費(fèi)的 6%計(jì)，則： 主樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝ 6% ＝ 萬元 附樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＝ 6% ＝ 萬元 ③ 市政設(shè)施配套費(fèi)：按政府有關(guān)規(guī)定 40元 /㎡計(jì)算，則： 主樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝ 40 ＝ 萬元 附樓市政設(shè)施配套費(fèi)＝ 40 ＝ 萬元 ④ 開發(fā)成本合計(jì)＝ ① ＋ ② ＋ ③ 主樓＝ ＋ ＋ ＝ 萬元 附樓＝ ＋ ＋ ＝ 萬元 (2)管理費(fèi)：（土地取得費(fèi)＋開發(fā)成本） 2 ％ 主樓管理費(fèi) ＝（ ＋ ） 2% ＝ 萬元 附樓管理費(fèi)＝（ ＋ ） 2% ＝ 萬元 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 (3)投資利息 :利率按國家一年期貸款利率 %,按現(xiàn)狀建設(shè)期為一年計(jì)，則 ① 土地費(fèi)用利息 主樓 :[ （ 1＋ %） 1－ 1]＝ 萬元 附樓 :[ （ 1＋ %） 1－ 1]＝ 萬元 ② 開發(fā)成本、管理費(fèi)利息 主樓 :（ ＋ ） [(1 ＋ %)－ 1]＝ 萬元 附樓 :（ ＋ ） [( 1＋ %)－ 1]＝ 萬元 ③ 投資利息合計(jì)： 主樓 :＋ ＝ 萬元 附樓 :＋ ＝ 萬元 (4)銷售費(fèi)用：未發(fā)生 ,故不計(jì) (5)開發(fā)利潤(rùn)：取土地價(jià)格、開發(fā)成本的 3%計(jì) 主樓開發(fā)利潤(rùn)＝（ ＋ ） 3% ＝ 萬元 附樓開發(fā)利潤(rùn)＝（ ＋ ） 3% ＝ 萬元 (6)稅費(fèi)：稅金按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，交易手續(xù)費(fèi)按 2 元 /㎡計(jì) ,則 : 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 主樓稅費(fèi)＝ 2/10000＝ 萬元 附樓稅費(fèi)＝ 2/10000 ＝ 萬元 (7)建筑物重置成本 主樓＝ ＋ ＋ ＋ ＋ ＝ 萬元 附樓＝ ＋ ＋ ＋ ＋ ＝ 萬元 計(jì)算建筑物折舊 (1)物質(zhì)折舊：建筑物耐用年限為 60年，主樓已經(jīng)過年限為 8年，附樓已經(jīng)過年限為 10年。主樓成新度＝ 1－ 8/60＝ % ，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于停工時(shí)間較長(zhǎng)，物業(yè)維護(hù)差，部分樓層露筋、 滲水，因停業(yè)多年 ,營業(yè) 用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為 83%，附樓自然成新度 ＝ 1－ 10/60＝ %；結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于查封后無人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜合確定附樓成新度為 80%。 主樓物質(zhì)折舊額＝ (1 － 83%)＝ 萬元 附樓物質(zhì)折舊額＝ (1 － 80%)＝ 萬元 (2)功能折舊 :由于建筑物設(shè)計(jì)至今已相隔 10 年 ,需求市場(chǎng)的變化必然影響到原設(shè)計(jì)使用功能的貶值。依據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應(yīng)市場(chǎng)需求，附樓平面布置不 合理，故分別取主樓功能折舊率 10%,附樓功能折舊率 15%計(jì)，則 : 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 主樓功能折舊額＝ 10% ＝ 萬元 附樓功能折舊額＝ 15% ＝ 萬元 (3)經(jīng)濟(jì)折舊：由于估價(jià)對(duì)象主樓主體為半拉子工程，目前市場(chǎng)積壓半拉子工程較多，變現(xiàn)的難度較大 ,附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，結(jié)合估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況及物業(yè)類型的特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折舊率為 15% 。 主樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝ 15% ＝ 萬元 附樓經(jīng)濟(jì)折舊額＝ 15% ＝ 萬元 (4)建筑物折舊總額 主樓折舊額＝ ＋ ＋ ＝ 萬元 附樓折舊額＝ ＋ ＋ ＝ 萬元 計(jì)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值： (1)主樓市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ － ＝ 萬元 (2)附樓市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ － ＝ 萬元 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 (3)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值總額＝ ＋ ＝ 萬元 綜合確定估價(jià)對(duì) 象的市場(chǎng)價(jià)值：以上采用兩條技術(shù)路線的估價(jià)結(jié)果相近 ,故采用算術(shù)平均法確定其市場(chǎng)價(jià)值，則： 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值總額＝ (＋ )/2 ＝ 萬元 估價(jià)對(duì)象平均市值單價(jià)＝ 15976900/ ＝ 元 /㎡ (七 )估價(jià)結(jié)果確定 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為 萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià) 元 /㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹 拾陸元柒角整。 附 件 《土地估價(jià)報(bào)告》明正評(píng)（ 2020）估字第 號(hào)鑒定委托書 [海南 （ 2020）第 號(hào) ] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公 號(hào)） “ 大廈 ” 各層房產(chǎn)平面圖 土地登記審批表瓊山市 公司宗地圖 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)拍攝的照片 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資格證明 土地估價(jià)報(bào)告（略） 估價(jià)師心得 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為海南房地產(chǎn)開發(fā)高潮時(shí)期遺留的一個(gè)停建項(xiàng)目，在評(píng)估 過程中有以下幾點(diǎn)體會(huì)： 要調(diào)查摸清估價(jià)對(duì)象的相關(guān)背景資料。如本報(bào)告中主樓停工日期為 1994 年，而附樓竣工日期為 1992 年；在停工期間，主樓 24 層出租由承租人裝修并經(jīng)營使用，需確定哪些項(xiàng)目列入估價(jià)范圍；開發(fā)商從某公司購地后未辦理土地使用權(quán)證，宗地性質(zhì)仍為劃撥用地；房屋所有權(quán)證只有總建筑面積，由于估價(jià)對(duì)象存在有的是現(xiàn)房，有的是半拉子工程，有的是商業(yè)用房，有的是商住房，以及架空層需分?jǐn)偟纫蛩兀瑒t需根據(jù)平面圖分別計(jì)算出各部分的建筑面積。只有掌握了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。 在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類型，緊扣估價(jià)對(duì)象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。 半拉子工程形態(tài)各異，必須根據(jù)已完成的分項(xiàng)工程（或未完成的分項(xiàng)工程），結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)確定其建安造價(jià)，這是估價(jià)過程中的重要環(huán)節(jié)。估價(jià)人員需了解掌握當(dāng)?shù)亟ㄖこ填A(yù)算定額的相關(guān)知識(shí)，作出估價(jià)對(duì)象建安造價(jià)的合理確定，否則需借助相關(guān)專業(yè)人士的幫助。 采用成本法計(jì)算半拉子工程的價(jià)值，要掌握政府有關(guān)政策和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)停建項(xiàng)目交易狀況，合理選擇諸如稅費(fèi)、利潤(rùn) 率、經(jīng)濟(jì)折舊率等的確定，以期計(jì)算結(jié)果貼近市場(chǎng)。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意 相信 . 請(qǐng)?jiān)L問 3722, 加入 必要時(shí) 可將此文 件 解密 由于估價(jià)對(duì)象宗地為劃撥用地，在辦理宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，需向土地管理部門提交《土地估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)確認(rèn)后補(bǔ)交土地出讓金。故采取單獨(dú)撰寫《土地估價(jià)報(bào)告》作附件的做法，利于今后辦理相關(guān)手續(xù)的使用。 評(píng) 析 本報(bào)告為涉案的某停建工程價(jià)格評(píng)估，針對(duì)估價(jià)對(duì)象已用、空置、停建三種狀態(tài)及不同商業(yè)、居住等不同用途分別進(jìn)行了估價(jià)，選用估價(jià)技術(shù)路線與方法正確、完整，思路清楚。 針對(duì)停建工程的特點(diǎn)，在認(rèn)真調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮了物質(zhì)、功 能與經(jīng)濟(jì)折舊。 報(bào)告全文闡述明確、清晰、簡(jiǎn)明扼要，反映了估價(jià)師的認(rèn)真態(tài)度。 市場(chǎng)背景分析不夠。 2～ 4 層商業(yè)用房的收益年限不應(yīng)超過商業(yè)用途最高出讓年限。