星期八大廈房地產(chǎn)評估報(bào)告-資料下載頁
2025-01-21 16:15本頁面
【正文】 湖南實(shí)際情況綜合確定4. 抵押物評估、辦理及變現(xiàn)過程風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）房地拆分評估及抵押情況：根據(jù)委托方提供的資料獲悉，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押登記。另外，本次評估是房地合一的價(jià)值。（2）優(yōu)先受償情況提示（含已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、拖欠建筑工程款等）：根據(jù)委托方提供的資料，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已取得房屋所有權(quán)證，不存在建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)，也未設(shè)定抵押權(quán)，已抵押擔(dān)保的數(shù)額為零。即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象不存在法定優(yōu)先受償權(quán)。（3）土地特殊權(quán)屬說明：估價(jià)對象之占地為國有出讓土地，產(chǎn)權(quán)清晰。（4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)：由于房地產(chǎn)為大宗物品，一旦抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，因處置抵押物的的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力和處置稅費(fèi)等因素，難以找到合適的買家，勢必造成抵押物價(jià)值減損甚至資不抵債，出現(xiàn)因急于變現(xiàn)帶來的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。（5）政策風(fēng)險(xiǎn)：如相關(guān)政策法規(guī)發(fā)生變化等。（6）市場風(fēng)險(xiǎn)：因估價(jià)對象是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產(chǎn)抵押價(jià)值減損；宏觀經(jīng)濟(jì)變化或市場供求失衡等因素導(dǎo)致價(jià)值急速貶值的風(fēng)險(xiǎn)（7）法律風(fēng)險(xiǎn)。避免抵押人以顯著低于市場價(jià)出租或是提前預(yù)收長期租金的房地產(chǎn)（特別是簽訂了長期租賃協(xié)議）來進(jìn)行抵押。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在產(chǎn)權(quán)人與第三者約定的租賃期限內(nèi)不能受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。（8）抵押物的損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)。抵押物因發(fā)生為火災(zāi)、拆遷等因素造成抵押物的損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)。（9）預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價(jià)值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。（10）償還風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，收回貸款本息，而不是直接回收抵押物。這時(shí)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價(jià)甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。（11）其它相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示：① 估價(jià)對象抵押期間，仍由產(chǎn)權(quán)人占有、使用，在抵押期間正常使用會造成抵押物不可避免的一般耗損；不當(dāng)使用或空置，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價(jià)值的嚴(yán)重減損；加之人們消費(fèi)觀念的改變及建筑技術(shù)的進(jìn)步，有可能降低抵押物價(jià)值，提請報(bào)告使用方注意。② 本報(bào)告結(jié)論系為報(bào)告使用方提供專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估機(jī)構(gòu)只對結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對信貸決策負(fù)責(zé)；本報(bào)告中確定的價(jià)格均具有時(shí)效性，是相應(yīng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)格，其使用也受到本報(bào)告及附件中的相關(guān)聲明、假設(shè)、解釋、說明的約束及限制，因此報(bào)告使用方應(yīng)全面閱讀本評估報(bào)告的內(nèi)容并合理使用本報(bào)告結(jié)論。③ 時(shí)間、市場情況及相關(guān)政策的變化將影響估價(jià)對象抵押價(jià)值的變化。因此估價(jià)對象抵押期間，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期或者在相關(guān)政策或市場供求關(guān)系發(fā)生較大變化時(shí)選擇注重評估質(zhì)量、業(yè)務(wù)操作流程規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)對已抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行再評估，以動態(tài)掌握估價(jià)對象的抵押價(jià)值變化情況，并采取相應(yīng)監(jiān)控措施。④ 估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響。在估價(jià)對象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。⑤ 估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評估價(jià)值,關(guān)注處置估價(jià)對象時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 附 件1. 估價(jià)對象位置示意圖2. 估價(jià)對象實(shí)景圖片3. 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件4. 《國有土地使用證》復(fù)印件5. 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及估價(jià)人員資格證書復(fù)印件 湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司評估報(bào)告書審批表委托單位（個(gè)人）名稱湘潭名流貿(mào)易有限公司評估單位名稱湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司評估報(bào)告書編號湘國地信之源估（抵）字2013第1266號評估項(xiàng)目名稱湘潭名流貿(mào)易有限公司位于株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105號的房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)評估目的為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年9月12日評估工作時(shí)間2013年9月12日—2013年11月18日評估方法市場法，收益法評估對象株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105號，㎡。評估結(jié)果（金額）人民幣柒拾陸萬柒仟貳佰元整（￥），單價(jià)78049元/平方米估價(jià)人員自審李松柏另外估價(jià)人員復(fù)審總審意見簽字估價(jià)師方丹 周英英合作單位中信銀行報(bào)告領(lǐng)取人簽字 報(bào)告份數(shù)3標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（元）69200實(shí)際收費(fèi)（元）湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司 16 HUNAN GUODITRUSTamp。SOURCE REAL E STATE APPRAISAL CO., LTD
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