星期八大廈房地產(chǎn)評估報告-預(yù)覽頁
【正文】 項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。但僅限于其外觀和目前維護管理狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。估價對象所分攤的土地價值為人民幣玖拾壹萬叁仟元整（￥）。國有土地使用證編號為株國用（2013）第A0447號，地類（用途）為城鎮(zhèn)住宅（兼容商業(yè)）用地，使用權(quán)類型為國有出讓。估價對象：房屋所有權(quán)證編號為株房權(quán)證株字第1000329554號，設(shè)計用途為商業(yè)服務(wù)。2. 估價師知悉的法定優(yōu)先受償款：零3. 估價對象抵押價值為：人民幣玖仟零陸拾捌萬玖仟元整（￥），房地產(chǎn)單價為78049元/m2。此致 湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章) 法定代表人：（簽章） 二○一三年十一月十八日 估價師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。5. 我們已派方丹等估價師于2013年9月12日對本估價報告中估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查勘。7. 本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責。金融機構(gòu)應(yīng)在充分考慮借款人信用、市場風險、兌現(xiàn)難易、短期強制處分的不確定性及變現(xiàn)費用、政府有關(guān)稅費繳納等因素后，根據(jù)本報告評估結(jié)果慎重確定抵押率。它依據(jù)了如下假設(shè)：（1） 估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓，并以所確認的房屋用途和土地用途評估估價對象的價值。（5） 估價對象為一整體小區(qū)的一部分，公共配套設(shè)施、水、電供應(yīng)及人流、物流交通均與整體物業(yè)為不可分割的一體，因此本次估價是以估價對象可享有合理的公共配套設(shè)施、水、電供應(yīng)及道路交通的使用的權(quán)益為假設(shè)前提。3. 估價中未考慮的因素及一些特殊處理：（1） 估價結(jié)果未考慮估價對象及其權(quán)利人已承擔的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。（5） 根據(jù)委托方提供的資料，在估價時點，估價對象已取得房屋所有權(quán)證，不存在建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)，也未設(shè)定抵押權(quán)，已抵押擔保的數(shù)額為零。4. 本報告使用的限制條件：（1） 估價對象的建筑面積及土地使用面積，以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》為依據(jù)。估價時點之后，或估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。（6） 本估價報告專為委托人所使用，未經(jīng)本單位同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位與個人提供，報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。3．估價對象實物狀況（1）建筑物實物狀況估價對象所在大樓為鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為18層，估價對象位于第1層，建筑年代約為2009年，現(xiàn)整體出租為網(wǎng)吧與賓館經(jīng)營使用，臨街寬度約10米。實際用途：與法定用途一致。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。2．合法原則房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，只有當房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才能得到法律法規(guī)的保障。4. 替代原則同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當相近。6. 謹慎原則為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權(quán)人對變現(xiàn)風險高度關(guān)注，這就要求房地產(chǎn)估價師在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。（1）收益法的基本公式為：P＝A/R[11/（1+R）N]式中：P ：房地產(chǎn)價格 A：房地產(chǎn)年凈收益 R:資本化率 N:收益年限（2）收益法測算步驟①搜集有關(guān)收入和費用的資料→②估算潛在毛收入→③估算有效毛收入→④估算運營費用→⑤估算凈收益→⑥選用適當?shù)馁Y本化率→⑦選用適宜的計算公式求出收益價格將兩種估價方法的估價結(jié)果分析綜合后，得出最終評估價值。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之法律規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)抵押管理部門抵押登記，本評估報告無效。估價對象屬于普通商業(yè)門面，其通用性一般，變現(xiàn)時間一般，處置費用一般。即在估價時點，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權(quán)。（6）市場風險：因估價對象是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產(chǎn)抵押價值減損；宏觀經(jīng)濟變化或市場供求失衡等因素導致價值急速貶值的風險（7）法律風險。抵押物因發(fā)生為火災(zāi)、拆遷等因素造成抵押物的損毀、滅失風險。抵押人不能履行債務(wù)時，金融機構(gòu)是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，收回貸款本息，而不是直接回收抵押物。③ 時間、市場情況及相關(guān)政策的變化將影響估價對象抵押價值的變化。⑤ 估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,關(guān)注處置估價對象時快速變現(xiàn)及費用的影響,當房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受
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