星期八大廈房地產(chǎn)評估報告(編輯修改稿)
2025-02-17 16:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對象的具體狀況如下1．區(qū)位狀況四至東臨車站巷，南臨站北巷，西臨人民南路，北臨住宅交通條件道路通達(dá)度較好，靠近人民南路，有1路、 3路、 7路、 14路、25路、34路、42路、 43路、 101路、t19路等多趟公交車經(jīng)過，距公交車站點近生活服務(wù)設(shè)施家潤多超市、家樂福超市等購物場所；株洲火車站，金帝廣場，株洲市一醫(yī)院，金德酒店等臨街狀況一門臨街教育配套設(shè)施湖南工貿(mào)技師學(xué)院、湖南鐵路科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院環(huán)境質(zhì)量較好基礎(chǔ)配套設(shè)施水、電、訊等齊全2．權(quán)益狀況（1） 房產(chǎn)登記狀況所有權(quán)證號株房權(quán)證株字第1000329554號房屋座落株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105房屋所有權(quán)人湘潭名流貿(mào)易有限公司共有情況單獨所有樓號或幢號0004房屋結(jié)構(gòu)鋼混房屋總層數(shù)18層所在層數(shù)1層建筑面積(m2)分?jǐn)偯娣e(m2)房號105房屋用途商業(yè)服務(wù)建成年代2009年登記日期20130520（2） 土地登記狀況國有土地使用證號株國用（2013）A0447號地類（用途）城鎮(zhèn)住宅用地座落蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈使用權(quán)類型國有出讓使用權(quán)面積終止日期20481218（3）他項權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的估價對象權(quán)證資料，估價對象尚未設(shè)定抵押登記。（4） 法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查，無估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．估價對象實物狀況（1）建筑物實物狀況估價對象所在大樓為鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為18層，估價對象位于第1層，建筑年代約為2009年，現(xiàn)整體出租為網(wǎng)吧與賓館經(jīng)營使用，臨街寬度約10米。估價對象入戶為玻璃推拉門，樓地面為普通瓷磚地面，內(nèi)墻刷墻漆，天棚為石膏板吊頂。室內(nèi)水電設(shè)施齊全，通風(fēng)采光條件良好，使用正常。（2）土地實物狀況四至東臨車站巷，南臨站北巷，西臨人民南路，北臨住宅分?jǐn)偯娣e用途城鎮(zhèn)住宅（兼容商業(yè)）用地形狀形狀規(guī)則地形地勢地形地勢平坦地質(zhì)地基地質(zhì)狀況為25噸/㎡，地質(zhì)地基條件較好基礎(chǔ)設(shè)施“六通”：通路、通電、通訊、供水、排水、通氣平整程度土地平整 4．房地產(chǎn)用途：法定用途：商業(yè)服務(wù)。實際用途：與法定用途一致。四、估價目的為金融機構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，本報告的估價時點為完成估價對象實地查勘之日，即2013年9月12日。六、價值定義本次估價的房地產(chǎn)抵押價值為估價對象在估價時點2013年9月12日，在現(xiàn)實市場情況下，滿足上述全部限制條件下的市場價值。等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)(一)國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1.《中華人民共和國物權(quán)法》2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3.《中華人民共和國土地管理法》4.《中華人民共和國擔(dān)保法》5.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》6.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(二) 采用的技術(shù)規(guī)程1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）2.《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》3.《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》(三)委托方提供的估價對象有關(guān)資料 (四)估價方實地勘察及房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)查資料八、估價原則1. 獨立、客觀、公正原則評估價值如不公平、合理，必然會損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以至整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的社會公信力和聲譽。因此，房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。2．合法原則房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，只有當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才能得到法律法規(guī)的保障。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。3. 最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高、最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。4. 替代原則同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與估價對象進行比較來確定估價對象價格。5. 估價時點原則估價實際上是求取某一時點上的價格。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性，在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。6. 謹(jǐn)慎原則為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注，這就要求房地產(chǎn)估價師在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)
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