星期八大廈房地產評估報告(編輯修改稿)
2025-02-17 16:15 本頁面
【文章內容簡介】 對象的具體狀況如下1．區(qū)位狀況四至東臨車站巷，南臨站北巷，西臨人民南路，北臨住宅交通條件道路通達度較好，靠近人民南路，有1路、 3路、 7路、 14路、25路、34路、42路、 43路、 101路、t19路等多趟公交車經過，距公交車站點近生活服務設施家潤多超市、家樂福超市等購物場所；株洲火車站，金帝廣場，株洲市一醫(yī)院，金德酒店等臨街狀況一門臨街教育配套設施湖南工貿技師學院、湖南鐵路科技職業(yè)技術學院環(huán)境質量較好基礎配套設施水、電、訊等齊全2．權益狀況（1） 房產登記狀況所有權證號株房權證株字第1000329554號房屋座落株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105房屋所有權人湘潭名流貿易有限公司共有情況單獨所有樓號或幢號0004房屋結構鋼混房屋總層數18層所在層數1層建筑面積(m2)分攤面積(m2)房號105房屋用途商業(yè)服務建成年代2009年登記日期20130520（2） 土地登記狀況國有土地使用證號株國用（2013）A0447號地類（用途）城鎮(zhèn)住宅用地座落蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈使用權類型國有出讓使用權面積終止日期20481218（3）他項權利狀況根據委托方提供的估價對象權證資料，估價對象尚未設定抵押登記。（4） 法定優(yōu)先受償權利狀況根據委托方提供的資料及估價人員的調查，無估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．估價對象實物狀況（1）建筑物實物狀況估價對象所在大樓為鋼混結構，總層數為18層，估價對象位于第1層，建筑年代約為2009年，現整體出租為網吧與賓館經營使用，臨街寬度約10米。估價對象入戶為玻璃推拉門，樓地面為普通瓷磚地面，內墻刷墻漆，天棚為石膏板吊頂。室內水電設施齊全，通風采光條件良好，使用正常。（2）土地實物狀況四至東臨車站巷，南臨站北巷，西臨人民南路，北臨住宅分攤面積用途城鎮(zhèn)住宅（兼容商業(yè)）用地形狀形狀規(guī)則地形地勢地形地勢平坦地質地基地質狀況為25噸/㎡，地質地基條件較好基礎設施“六通”：通路、通電、通訊、供水、排水、通氣平整程度土地平整 4．房地產用途：法定用途：商業(yè)服務。實際用途：與法定用途一致。四、估價目的為金融機構確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點根據《房地產抵押估價指導意見》，本報告的估價時點為完成估價對象實地查勘之日，即2013年9月12日。六、價值定義本次估價的房地產抵押價值為估價對象在估價時點2013年9月12日，在現實市場情況下，滿足上述全部限制條件下的市場價值。等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(一)國家和地方的有關法律、法規(guī)和部門規(guī)章1.《中華人民共和國物權法》2.《中華人民共和國城市房地產管理法》3.《中華人民共和國土地管理法》4.《中華人民共和國擔保法》5.《城市房地產抵押管理辦法》6.《城市房地產轉讓管理辦法》(二) 采用的技術規(guī)程1.《房地產估價規(guī)范》（GB/T502911999）2.《房地產抵押估價指導意見》3.《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》(三)委托方提供的估價對象有關資料 (四)估價方實地勘察及房地產市場相關調查資料八、估價原則1. 獨立、客觀、公正原則評估價值如不公平、合理，必然會損害相關當事人中某一方的利益，也有損于房地產估價師、房地產估價機構以至整個房地產估價行業(yè)的社會公信力和聲譽。因此，房地產估價工作的性質，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。2．合法原則房地產價格實質上是房地產權益的價格，只有當房地產合法使用時，其權益才能得到法律法規(guī)的保障。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。3. 最高最佳使用原則房地產估價要以房地產的最高、最佳使用為前提。也就是說，房地產評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結果。4. 替代原則同一個市場中的具有相近效用的房地產，其價格應當相近。在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產的價格和條件，通過與估價對象進行比較來確定估價對象價格。5. 估價時點原則估價實際上是求取某一時點上的價格。房地產的價格具有很強的時間性，在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。6. 謹慎原則為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注，這就要求房地產估價師在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權
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