星期八大廈房地產(chǎn)評估報告-全文預覽
【正文】 ）土地特殊權屬說明：估價對象之占地為國有出讓土地，產(chǎn)權清晰。2．估價對象權屬狀況、登記狀況：序號調(diào)查項目明細調(diào)查落實情況1權屬狀況產(chǎn)權明晰2登記狀況無抵押等他項權利登記3．變現(xiàn)相關預計費用：短期強制處分等因素折價一般在評估價格的15%30%左右，變現(xiàn)稅費及交易成本合計在評估價格的1520%之間，結合估價對象的實際情況，其變現(xiàn)價值(估價對象評估的市場價值處置折價交易成本交易稅費法定優(yōu)先受償款)在評估價值的4560%之間，其具體稅費種類及標準如下：抵押房地產(chǎn)處置稅費(實現(xiàn)抵押權的稅費及處置折價)明細表項目標準收費(折價)比例備注處置折價評估額1530%短期強制處分等因素折價案件受理費、執(zhí)行費、其他訴訟費等訴訟標的合計約45%法[司]發(fā)[1989]14號最高人民法院關于印發(fā)《人民法院訴訟收費辦法》的通知等有關文件并結合實際情況綜合確定拍賣傭金成交額15%以內(nèi)（超額遞減累進）法釋［２００４］１６號《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》評估鑒定費評估額%－2%湘價服〔2007〕110號湖南省物價局關于印發(fā)《湖南省司法鑒定服務收費管理試行辦法》的通知契稅成交額14%按房產(chǎn)、國土管理部門規(guī)定綜合稅成交額%營業(yè)稅成交額%印花稅、手續(xù)費、登記費、土地使用權轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等成交額等12%律師費、廣告費等及其他不可預見費訴訟標的12%根據(jù)銀監(jiān)會在全國8個城市全體金融機構調(diào)查結果并結合湖南實際情況綜合確定4. 抵押物評估、辦理及變現(xiàn)過程風險提示：（1）房地拆分評估及抵押情況：根據(jù)委托方提供的資料獲悉，在估價時點，估價對象未設定抵押登記。本估價報告應用的有效期自不動產(chǎn)抵押管理部門辦理抵押登記并取得他項權利證書之日起至自報告完成之日滿壹年止。十、估價結果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經(jīng)過現(xiàn)場勘察與市場調(diào)查，采用科學合理的估價方法，綜合考慮房地產(chǎn)市場價格影響因素的影響和相關估價資料，通過認真的分析和測算，我公司確認估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的前提下，于估價時點的估價結果如下：1. 估價對象在假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值為：人民幣玖仟零陸拾捌萬玖仟元整（￥），房地產(chǎn)單價為78049元/m2。九、估價方法估價師深入細致地分析了估價項目的特點和實際情況，并研究了委托方提供的及估價師掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎上，根據(jù)估價對象同一供求圈內(nèi)并在估價時點的近期，類似房地產(chǎn)的交易較為活躍的特點及估價對象類似房地產(chǎn)租賃較多，有收益或有潛在收益的情況，決定采用市場法和收益法進行估價。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與估價對象進行比較來確定估價對象價格。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。四、估價目的為金融機構確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價對象入戶為玻璃推拉門，樓地面為普通瓷磚地面，內(nèi)墻刷墻漆，天棚為石膏板吊頂。 房地產(chǎn)抵押估價結果報告湘國地信之源估（抵）字2013第1266號一、委托方 姓 名：湘潭名流貿(mào)易有限公司委托方與產(chǎn)權方的關系：一致二、估價方 機構名稱：湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司機構地址：長沙市天心區(qū)芙蓉路與城南路交匯處西北角城市之心909室資質(zhì)級別：二級證書編號：湘建房（估）證字第048號法人代表：方 丹聯(lián)系電話：073185132578三、估價對象(一)估價對象范圍的界定本次估價對象范圍為株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105號房地產(chǎn)，㎡，設計用途為商業(yè)服務，本次評估設定用途為商業(yè)，包括房屋主體、分攤的土地使用權價值、上下水、供電、供氣、衛(wèi)生等設施設備，不包含房屋裝飾、家具家電等非房屋附屬設施設備的價值。（4） 根據(jù)《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。（2） 本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。即在估價時點，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權。（2） 本報告估價結果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權利轉(zhuǎn)移相關費用對估價對象房地產(chǎn)的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。（6） 對于法定優(yōu)先受償款，通過估價師進行必要的盡職調(diào)查和委托方的配合是可以得知的。（2） 市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。10. 根據(jù)《物權法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三
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