【正文】 大的不同，就是其他地域性和物業(yè)周圍的商務(wù)氛圍。住宅可以選擇在風(fēng)景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，并且所建住宅往往都以天價(jià)成交，因此業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的理想注釋就是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也就是居家生活的理想境界。而寫字樓市場(chǎng)卻最忌諱這點(diǎn)。甲級(jí)寫字樓要想取得好的銷售業(yè)績(jī)，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。 第二講 立體交通網(wǎng)絡(luò)中心地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)中心 深圳市地鐵工程帶來的便利不只是深圳人，我們最親密的鄰居香港可以同步享受交通便捷帶來的好處。它將緩解港人經(jīng)羅湖口岸、皇崗口岸出入境的擁塞，尤以節(jié)假日受惠最明顯。深圳地鐵初步規(guī)劃將深港兩地的地鐵系統(tǒng)合二為一，一條路線走羅湖口岸進(jìn)市區(qū)。另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸——也就是說，不定那一天，香港的親朋好友就可以搭乘地鐵從香港直達(dá)深圳口岸再轉(zhuǎn)乘地鐵進(jìn)入市區(qū)。 中國(guó)有色金屬大廈不僅是地鐵沿線的高檔甲級(jí)寫字樓，而且是真正意義上的地鐵聯(lián)體物業(yè)，作為立體交通網(wǎng)絡(luò)的中心樞紐，將改變傳統(tǒng)寫字樓的運(yùn)作模式，改變我們的生活交通便捷，給客戶帶來真正意義上的實(shí)惠！地鐵的貫通，最直接也最明顯的效應(yīng)是使人們的出行更為便利，而且它還將啟動(dòng)“地鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如此，客流的增加使周邊的商業(yè)繁榮，交通、商業(yè)的改善將使周邊的物業(yè)升值。物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善無疑會(huì)使該使該地段的物業(yè)升值。另外一個(gè)影響體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是區(qū)域性非常強(qiáng)的，而地鐵的貫通使周圍的客戶輻射范圍更廣對(duì)于本項(xiàng)目而言，地鐵無疑會(huì)縮短潛在客戶的心理距離。中國(guó)有色大廈周邊泛配套及交通情況一覽表文化醫(yī)療名 稱時(shí) 間休閑、娛樂、購(gòu)物關(guān)山月美術(shù)館8分鐘深圳市文化中心6分鐘華夏藝術(shù)中心8分鐘蓮花山公園7分鐘深圳市民廣場(chǎng)6分鐘深圳電視中心5分鐘友誼醫(yī)院5分鐘中心醫(yī)院8分鐘特區(qū)報(bào)業(yè)大廈4分鐘沙河高爾夫球俱樂部12分鐘山姆會(huì)員店8分鐘東門20分鐘世界之窗10分鐘錦繡中華8分鐘五洲賓館5分鐘市民購(gòu)物廣場(chǎng)6分鐘水上樂園3分鐘天安高爾夫俱樂部2分鐘歡樂谷8分鐘華強(qiáng)北商業(yè)圈6分鐘金融、商業(yè)2液 務(wù)高交會(huì)館6分鐘上海賓館8分鐘世貿(mào)大廈2分鐘市政府10分鐘地王大廈12分鐘交通深南大道路邊0分鐘距地鐵口0分鐘距機(jī)場(chǎng)30分鐘距火車站15分鐘（三）地鐵聯(lián)體物業(yè)的增值服務(wù)大廈地下一層直接與深圳地鐵車公廟站的出口相連，是深圳目前唯一的地鐵聯(lián)體物業(yè)。快捷的交通為辦公人士提供本大廈特有的增值服務(wù)。增值服務(wù)一：強(qiáng)調(diào)由此帶來的實(shí)惠“節(jié)省時(shí)間，提高工作效率”所在物業(yè)使用的交通工具到達(dá)火車站所需時(shí)間到達(dá)機(jī)場(chǎng)所需時(shí)間中國(guó)有色大廈地鐵 1020其他物業(yè)公交車 3060私家車 2040增值服務(wù)二：降低交通費(fèi)用所在物業(yè)使用的交通工具到達(dá)火車站所需費(fèi)用到達(dá)機(jī)場(chǎng)所需費(fèi)用中國(guó)有色大廈地鐵 2 3其他物業(yè)公交車 320私家車 按用車成本計(jì)算：約10元按用車成本計(jì)算：約30元 第三講 地鐵聯(lián)體物業(yè)在對(duì)與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶現(xiàn)場(chǎng)講解時(shí)，銷售人員首先要從整體上了解地鐵聯(lián)的重要作用，從而在講解上可以說明要點(diǎn)，以事實(shí)為依據(jù)。以理說服人。地鐵在城市經(jīng)濟(jì)中的作用地鐵是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征 一個(gè)現(xiàn)代化的大都市，是與地鐵相聯(lián)系的，如法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、美國(guó)的紐約、日本的東京、亞洲的香港，你很難想象，如果沒有地鐵，那些舉世聞名的城市會(huì)有今天的指名度。 作為造價(jià)昂貴的地鐵，是成功城市的游戲，每公里造價(jià)67億元人民幣，首先使一些城市望而生畏，縱使就是建造起來了，其運(yùn)行費(fèi)用也不是每一個(gè)城市都能負(fù)擔(dān)起的。另外，國(guó)家在這方面也管理的非常嚴(yán)格，一般情況下嚴(yán)格審批建地鐵。現(xiàn)在深圳是中國(guó)大陸第三個(gè)審批建成地鐵的城市。除北京、天津、上海三個(gè)直轄市以外，只有廣州排在深圳前面。這在無形當(dāng)中暗示著深圳的綜合競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)是派在中國(guó)大陸五名。地鐵能促進(jìn)一個(gè)城市吸引外資作為一個(gè)外國(guó)投資者，到中國(guó)增加吸引外來的投資者：考察、選擇投資地點(diǎn)之時(shí)，他們首先選擇有地鐵的城市，因此，我們可以相信有了地鐵，深圳在投資者的心中的地位會(huì)升高許多。地鐵能夠給城市居民帶來切實(shí)的便利地鐵的速度快，因?yàn)椴捎么蠊β孰妱?dòng)機(jī)車牽引，其運(yùn)行速度相當(dāng)快，瞬間運(yùn)行速度最快能達(dá)到100公里以上，比公交車的3040公里快的多，并且地鐵是程序控制，非常準(zhǔn)時(shí)。地鐵運(yùn)力大，一列地鐵可以同時(shí)拉一兩千人。地鐵里面采用全程空調(diào)系統(tǒng)，作到冬暖夏涼，乘坐的舒適性很高，使在外出行不再是一個(gè)難事。地鐵可以改變城市的重心和區(qū)域結(jié)構(gòu)，只要有地鐵到達(dá)的地方，其開發(fā)和建設(shè)迅速發(fā)展，并且由于地鐵的開通，可以帶來諸多的人流量。地鐵還可以改變城市的地面交通和減少城市污染，因?yàn)榈罔F是由電力機(jī)車牽引，所以不會(huì)產(chǎn)生任何尾氣污染。地鐵是地下運(yùn)行，基本沒有噪音，對(duì)地面的居住不造成影響，因而是環(huán)保的綠色交通系統(tǒng)深圳市地鐵概況深圳地鐵是國(guó)家計(jì)委1998年5月份批準(zhǔn)的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，總長(zhǎng)270公里，分成6條路線，分別是：1號(hào)線：羅湖火車站——深圳機(jī)場(chǎng)2號(hào)線：深圳大劇院——鹽田3號(hào)線：鹿丹村——坪地 4號(hào)線：皇崗口岸——觀瀾5號(hào)線：蛇口碼頭——西麗6號(hào)線：深圳機(jī)場(chǎng)——松崗，由羅湖站至僑城車站的一號(hào)線和由皇崗至少年宮的4號(hào)線組成，共設(shè)18座車站，分別是：1號(hào)線13個(gè)站：羅湖、國(guó)貿(mào)、老街、大劇院、科學(xué)館、華強(qiáng)路、崗廈、會(huì)展中心、購(gòu)物公園、香米湖、車公廟、竹子林、僑城東4號(hào)線5 個(gè)站：皇崗、福民、會(huì)展中心、少年宮。其中會(huì)展中心是1號(hào)線和4號(hào)線的換站，而皇崗站與香港西站走廊鐵路的落馬洲站僅一河相隔，之間有過境通道相連，是今后深港交通的重要通道。，于2000年8月份全面開工，2004年全線試通車，2001年深圳地鐵將迎來火熱的全線建設(shè)高潮，2001年1月8日深圳地鐵一期工程8個(gè)土建合同以及一個(gè)設(shè)備招標(biāo)合同正式簽字，地鐵一期工程各大主要站點(diǎn)，6大區(qū)間將于3月份相繼開工，合同涉及的8個(gè)土建工程為：崗廈站——會(huì)展中心間 香蜜湖—— 車工廟間 老街—— 大劇院 車工廟—— 竹子林 會(huì)展中心——市民中心 少年宮——市民中心 福民站 老街站地鐵初步設(shè)計(jì)概算情況 ；深圳地鐵的造價(jià)為每公里5億多元；投入運(yùn)營(yíng)后，共有列、114節(jié)車廂，列車總長(zhǎng)140米，額定載客1920人；時(shí)速80公里，全天運(yùn)營(yíng)18個(gè)小時(shí)，實(shí)際發(fā)車間隔8——10分鐘；；每個(gè)地鐵站均設(shè)有公廁。 深圳軌道交通網(wǎng)擬分三期建設(shè)，近期（2004年—2008年）結(jié)合深圳地鐵一期建設(shè)，將一號(hào)線從竹子林延伸至南頭檢查站，四號(hào)線延伸至龍華新區(qū)或布吉檢查站，改造現(xiàn)平南鐵路，作為南山至龍華新區(qū)的經(jīng)軌。中期（2008年—2012年）將四號(hào)線繼續(xù)延伸至龍崗中心城，一號(hào)線延伸至寶安中心城，平南輕軌延伸平湖，改造平鹽鐵路成成輕軌。至此，深圳基本形成55公里市區(qū)線以及45公里郊區(qū)線。而到2025年，全市將建成軌道交通約125公里市區(qū)線175公里郊區(qū)線,構(gòu)成300—,軌道類型分為地下鐵路(市區(qū)線)高架及地面輕軌(郊區(qū)線),地面和高架軌道總長(zhǎng)250300公里.工程進(jìn)展及遠(yuǎn)景規(guī)劃地鐵一期1號(hào)線東段(羅湖至橋城東)四號(hào)線南段(皇崗至少年宮)工程以于今年春節(jié)全面開工.地鐵一號(hào)線從西至東站名為:橋城東、竹子林、車公廟、香蜜湖、購(gòu)物公園、會(huì)展中心、福民、皇崗站。軌道交通的概念軌道交通，是指城市中有軌大運(yùn)量的公共交通運(yùn)輸系統(tǒng)，稱叫城市快速軌道交通。目前國(guó)際上已上線運(yùn)營(yíng)的城市軌道交通有地鐵、輕軌鐵路、市郊鐵路、有軌電車等7種類型。深圳地鐵一期沿線住宅分布1號(hào)線大劇院站：都市名園、美荔園、科學(xué)館站：富怡雅居、航天立業(yè)華庭、閣林網(wǎng)苑、緯朋花園華強(qiáng)路站：都會(huì)100、嘉匯新城、鼎盛時(shí)代、南光格蘭情天崗廈站： 彩天名苑香蜜湖站：安柏麗晶車公廟站：東海花園、雍祥居、泰康軒、世紀(jì)豪庭竹子林站：錦繡花園、金海燕花園4號(hào)線皇崗站：崗田花園、港城華庭、海悅?cè)A庭福民站：金雨豪苑、皇庭居、紫光名苑地鐵開通對(duì)于本物業(yè)的影響地鐵開通后可帶旺福田及中心區(qū)物業(yè)的外銷?？邕^羅湖到福田，香港人在深圳的置業(yè)重點(diǎn)在很大程度上由地鐵而起。預(yù)計(jì)香港落馬洲鐵路到深圳只需16分鐘，比現(xiàn)在縮短了一半。許多有意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資的客戶十分看好地鐵建成后中小戶型，投資商鋪就選擇最近地鐵出入口這樣的地段。 相比香港人濃厚的地鐵置業(yè)情結(jié)，深圳人就平靜許多。從目前深圳人的置業(yè)情況看，本地居民顯然還沒有感受到地鐵建成后帶來的便利。到地鐵落成后，遠(yuǎn)離市中心的沿線物業(yè)樓價(jià)預(yù)計(jì)將有一定程度攀升，尤其以香蜜湖、世界之窗一帶的樓盤為先。福田區(qū)今后將成為深圳的文化中心區(qū)，與羅湖作為商業(yè)中心區(qū)是完全不同的概念。福田區(qū)的生活環(huán)境和配套并不比羅湖差，但是樓價(jià)差了一大節(jié)，可以說，福田區(qū)的住宅價(jià)值被低估了。地鐵建成以后，這些環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的住宅小區(qū)的居住價(jià)值將被重新評(píng)估，因此升值潛力前景良好。對(duì)于本項(xiàng)目的公寓部分影響地鐵帶來的是交通便利，帶來的是繁華和熱鬧，這些對(duì)住宅來說有利也有弊。繁華是便利，熱鬧卻擾人。收入高的購(gòu)房者考略更多的是環(huán)境。經(jīng)濟(jì)條件許可，有車一族可能更容易選擇郊外居住；收入中等的置業(yè)者（如白領(lǐng)）在買房時(shí)首選的是價(jià)格和方便，這就是地鐵物業(yè)應(yīng)面對(duì)的消費(fèi)群體，以白領(lǐng)為主，兼顧部分工薪階層的需求。當(dāng)然地鐵經(jīng)過的中心區(qū)物業(yè)，其所走的豪華型商住類路線也是符合部分消費(fèi)者要求的。對(duì)于影響客戶購(gòu)買地鐵物業(yè)的熱情還有一個(gè)重要因素就是，地鐵的票價(jià)。如果票價(jià)過高，羅湖工作的人到南山買房就要考慮每天的交通成本。地鐵并非所有物業(yè)都可以受惠地鐵對(duì)物業(yè)的影響也存在一個(gè)限度，并不是任何物業(yè)都能得其利。首先，目標(biāo)客戶群的置業(yè)需求，是物業(yè)是否成功的關(guān)鍵，地鐵因素只是能起到積極作用的因素之一，有關(guān)調(diào)查顯示，只有離地鐵站700米范圍內(nèi)物業(yè)才可能有較大影響。其次是地鐵同勤成本的高低是要素之一，1012元/天（單程5至6元/每次）是大多數(shù)上班族能夠承擔(dān)的交通成本上限，而4至8元/天（單程24元/次）是上班族認(rèn)為合理的交通成本。中國(guó)有色大廈商務(wù)無國(guó)界，搶先贏未來按照深圳市發(fā)展目標(biāo)策略，福田中心區(qū)建設(shè)將成為體現(xiàn)國(guó)際性城市功能的中心商務(wù)區(qū)。它是深圳邁向國(guó)際化大都市的標(biāo)志。如果說東門國(guó)貿(mào)商業(yè)圈的繁榮是步行時(shí)代的產(chǎn)物，華強(qiáng)北的迅速崛起是公交時(shí)代造就，那么中國(guó)有色大廈無疑是地鐵時(shí)代的新寵！地鐵聯(lián)體物業(yè)，帶來新商機(jī)地鐵是城市現(xiàn)代化程度的標(biāo)志之一，它將改變一個(gè)城市的商業(yè)、生活。隨著全民汽車時(shí)代的逼近，深圳的城市交通已出現(xiàn)日益嚴(yán)重的路車失衡與環(huán)境污染。而以地鐵為主導(dǎo)的軌道交通系統(tǒng)將成為未來城市交通的核心。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃地鐵聯(lián)體物業(yè)的商業(yè)價(jià)值是被國(guó)際公認(rèn)的，物業(yè)價(jià)格相對(duì)而言應(yīng)比其他區(qū)域物業(yè)高出20—30個(gè)百分點(diǎn)。在深圳由于城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)未能跟上商業(yè)需求的發(fā)展，致使地區(qū)的物業(yè)價(jià)值一直未有較大的上升空間。不久，地鐵開通后，人們對(duì)地鐵方便的領(lǐng)悟?qū)⑷諠u加深，地鐵聯(lián)體物業(yè)的價(jià)值將被重新評(píng)估。在國(guó)外，地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)格與非地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)格是明顯有差別的，香港地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)格也明顯高于非地鐵上蓋物業(yè)第四講 五A級(jí)智能化寫字樓（一）大廈配置了5A級(jí)的智能系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（BA）系統(tǒng)具備空調(diào)、變配電、給排水、電梯、照明的綜合自動(dòng)化監(jiān)控管理功能停車場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)。通訊自動(dòng)化（CA）系統(tǒng)具備內(nèi)部、外部聯(lián)系的語音、數(shù)據(jù)、圖像、無線通訊及其共用無線電和衛(wèi)星電視系統(tǒng)的綜合管理功能；辦公自動(dòng)化（OA）系統(tǒng)采用ATM高速主干網(wǎng)絡(luò)，連接大廈內(nèi)外各局域和計(jì)算機(jī)，使得信息傳輸速率高，范圍廣，互聯(lián)完善，可靠性強(qiáng)，數(shù)據(jù)庫資源共享。安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）采用紅外微波報(bào)警系統(tǒng)，出入門禁系統(tǒng)、保安員巡邏系統(tǒng)和閉路電視錄象監(jiān)控系統(tǒng)，安全自動(dòng)化系統(tǒng)；防盜報(bào)警系統(tǒng)、達(dá)到對(duì)必要區(qū)域的安全自動(dòng)化防范功能。；聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講消防自動(dòng)化（FA）將獨(dú)立的消防監(jiān)控、報(bào)警、防排煙、滅火噴淋系統(tǒng)通過IBMS納入BA系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制響應(yīng)，組成一個(gè)全方位的消防自動(dòng)化防范系統(tǒng)。包括自動(dòng)監(jiān)測(cè)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防系統(tǒng)； 上述智能化具體配套設(shè)備的品牌和相關(guān)數(shù)據(jù)需要發(fā)展商提供。（二）大廈主要機(jī)電設(shè)備介紹：電梯是什么品牌？ 是世界名牌德國(guó)帝森。這種品牌的電梯有什么好處？ 環(huán)保、節(jié)能、低噪音、全天候遠(yuǎn)程24小時(shí)監(jiān)控，占地面積小， 無齒輪運(yùn)作。 電梯分布：消防梯2部（1部到頂層，1部到轉(zhuǎn)換層） 公寓部分客梯2部 辦公部分客梯4部 裙樓部分扶梯6部大廈內(nèi)設(shè)有的空調(diào)是什么牌子的？ 是世界名牌美國(guó)約克。這種品牌的空調(diào)有哪些好處？216。 可分戶、分區(qū)獨(dú)立控制；216。 “可變?nèi)荨?、變頻節(jié)省能源；216。 可模端控制主機(jī)；216。 戶外機(jī)體，站地面積小，噪音小（低于50分貝）216。 比傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)能30%（是新世紀(jì)的全新設(shè)計(jì)）此外，網(wǎng)