【正文】 大的不同，就是其他地域性和物業(yè)周圍的商務氛圍。住宅可以選擇在風景優(yōu)美的青山綠水之間，稱之做雅致，并且所建住宅往往都以天價成交，因此業(yè)主對居住環(huán)境的理想注釋就是安靜、幽雅，陶淵明筆下的世外桃源，也就是居家生活的理想境界。而寫字樓市場卻最忌諱這點。甲級寫字樓要想取得好的銷售業(yè)績，就一定要注重中心商業(yè)區(qū)的宣傳推廣。 第二講 立體交通網(wǎng)絡中心地鐵聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)絡中心 深圳市地鐵工程帶來的便利不只是深圳人，我們最親密的鄰居香港可以同步享受交通便捷帶來的好處。它將緩解港人經(jīng)羅湖口岸、皇崗口岸出入境的擁塞，尤以節(jié)假日受惠最明顯。深圳地鐵初步規(guī)劃將深港兩地的地鐵系統(tǒng)合二為一，一條路線走羅湖口岸進市區(qū)。另一條從香港落馬洲接駁深圳皇崗口岸往市區(qū)延伸——也就是說，不定那一天，香港的親朋好友就可以搭乘地鐵從香港直達深圳口岸再轉(zhuǎn)乘地鐵進入市區(qū)。 中國有色金屬大廈不僅是地鐵沿線的高檔甲級寫字樓，而且是真正意義上的地鐵聯(lián)體物業(yè)，作為立體交通網(wǎng)絡的中心樞紐，將改變傳統(tǒng)寫字樓的運作模式，改變我們的生活交通便捷，給客戶帶來真正意義上的實惠！地鐵的貫通，最直接也最明顯的效應是使人們的出行更為便利，而且它還將啟動“地鐵經(jīng)濟效應，如此，客流的增加使周邊的商業(yè)繁榮，交通、商業(yè)的改善將使周邊的物業(yè)升值。物業(yè)升值的差異取決于地理位置的重要性，而市政基礎設施的改善無疑會使該使該地段的物業(yè)升值。另外一個影響體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目本身是區(qū)域性非常強的，而地鐵的貫通使周圍的客戶輻射范圍更廣對于本項目而言，地鐵無疑會縮短潛在客戶的心理距離。中國有色大廈周邊泛配套及交通情況一覽表文化醫(yī)療名 稱時 間休閑、娛樂、購物關山月美術館8分鐘深圳市文化中心6分鐘華夏藝術中心8分鐘蓮花山公園7分鐘深圳市民廣場6分鐘深圳電視中心5分鐘友誼醫(yī)院5分鐘中心醫(yī)院8分鐘特區(qū)報業(yè)大廈4分鐘沙河高爾夫球俱樂部12分鐘山姆會員店8分鐘東門20分鐘世界之窗10分鐘錦繡中華8分鐘五洲賓館5分鐘市民購物廣場6分鐘水上樂園3分鐘天安高爾夫俱樂部2分鐘歡樂谷8分鐘華強北商業(yè)圈6分鐘金融、商業(yè)2液 務高交會館6分鐘上海賓館8分鐘世貿(mào)大廈2分鐘市政府10分鐘地王大廈12分鐘交通深南大道路邊0分鐘距地鐵口0分鐘距機場30分鐘距火車站15分鐘（三）地鐵聯(lián)體物業(yè)的增值服務大廈地下一層直接與深圳地鐵車公廟站的出口相連，是深圳目前唯一的地鐵聯(lián)體物業(yè)?？旖莸慕煌檗k公人士提供本大廈特有的增值服務。增值服務一：強調(diào)由此帶來的實惠“節(jié)省時間，提高工作效率”所在物業(yè)使用的交通工具到達火車站所需時間到達機場所需時間中國有色大廈地鐵 1020其他物業(yè)公交車 3060私家車 2040增值服務二：降低交通費用所在物業(yè)使用的交通工具到達火車站所需費用到達機場所需費用中國有色大廈地鐵 2 3其他物業(yè)公交車 320私家車 按用車成本計算：約10元按用車成本計算：約30元 第三講 地鐵聯(lián)體物業(yè)在對與本項目的目標客戶現(xiàn)場講解時，銷售人員首先要從整體上了解地鐵聯(lián)的重要作用，從而在講解上可以說明要點，以事實為依據(jù)。以理說服人。地鐵在城市經(jīng)濟中的作用地鐵是城市經(jīng)濟實力的象征 一個現(xiàn)代化的大都市，是與地鐵相聯(lián)系的，如法國的巴黎、英國的倫敦、美國的紐約、日本的東京、亞洲的香港，你很難想象，如果沒有地鐵，那些舉世聞名的城市會有今天的指名度。 作為造價昂貴的地鐵，是成功城市的游戲，每公里造價67億元人民幣，首先使一些城市望而生畏，縱使就是建造起來了，其運行費用也不是每一個城市都能負擔起的。另外，國家在這方面也管理的非常嚴格，一般情況下嚴格審批建地鐵?，F(xiàn)在深圳是中國大陸第三個審批建成地鐵的城市。除北京、天津、上海三個直轄市以外，只有廣州排在深圳前面。這在無形當中暗示著深圳的綜合競爭力已經(jīng)是派在中國大陸五名。地鐵能促進一個城市吸引外資作為一個外國投資者，到中國增加吸引外來的投資者：考察、選擇投資地點之時，他們首先選擇有地鐵的城市，因此，我們可以相信有了地鐵，深圳在投資者的心中的地位會升高許多。地鐵能夠給城市居民帶來切實的便利地鐵的速度快，因為采用大功率電動機車牽引，其運行速度相當快，瞬間運行速度最快能達到100公里以上，比公交車的3040公里快的多，并且地鐵是程序控制，非常準時。地鐵運力大，一列地鐵可以同時拉一兩千人。地鐵里面采用全程空調(diào)系統(tǒng)，作到冬暖夏涼，乘坐的舒適性很高，使在外出行不再是一個難事。地鐵可以改變城市的重心和區(qū)域結(jié)構，只要有地鐵到達的地方，其開發(fā)和建設迅速發(fā)展，并且由于地鐵的開通，可以帶來諸多的人流量。地鐵還可以改變城市的地面交通和減少城市污染，因為地鐵是由電力機車牽引，所以不會產(chǎn)生任何尾氣污染。地鐵是地下運行，基本沒有噪音，對地面的居住不造成影響，因而是環(huán)保的綠色交通系統(tǒng)深圳市地鐵概況深圳地鐵是國家計委1998年5月份批準的重點基礎設施建設項目，總長270公里，分成6條路線，分別是：1號線：羅湖火車站——深圳機場2號線：深圳大劇院——鹽田3號線：鹿丹村——坪地 4號線：皇崗口岸——觀瀾5號線：蛇口碼頭——西麗6號線：深圳機場——松崗，由羅湖站至僑城車站的一號線和由皇崗至少年宮的4號線組成，共設18座車站，分別是：1號線13個站：羅湖、國貿(mào)、老街、大劇院、科學館、華強路、崗廈、會展中心、購物公園、香米湖、車公廟、竹子林、僑城東4號線5 個站：皇崗、福民、會展中心、少年宮。其中會展中心是1號線和4號線的換站，而皇崗站與香港西站走廊鐵路的落馬洲站僅一河相隔，之間有過境通道相連，是今后深港交通的重要通道。，于2000年8月份全面開工，2004年全線試通車，2001年深圳地鐵將迎來火熱的全線建設高潮，2001年1月8日深圳地鐵一期工程8個土建合同以及一個設備招標合同正式簽字，地鐵一期工程各大主要站點，6大區(qū)間將于3月份相繼開工，合同涉及的8個土建工程為：崗廈站——會展中心間 香蜜湖—— 車工廟間 老街—— 大劇院 車工廟—— 竹子林 會展中心——市民中心 少年宮——市民中心 福民站 老街站地鐵初步設計概算情況 ；深圳地鐵的造價為每公里5億多元；投入運營后，共有列、114節(jié)車廂，列車總長140米，額定載客1920人；時速80公里，全天運營18個小時，實際發(fā)車間隔8——10分鐘；；每個地鐵站均設有公廁。 深圳軌道交通網(wǎng)擬分三期建設，近期（2004年—2008年）結(jié)合深圳地鐵一期建設，將一號線從竹子林延伸至南頭檢查站，四號線延伸至龍華新區(qū)或布吉檢查站，改造現(xiàn)平南鐵路，作為南山至龍華新區(qū)的經(jīng)軌。中期（2008年—2012年）將四號線繼續(xù)延伸至龍崗中心城，一號線延伸至寶安中心城，平南輕軌延伸平湖，改造平鹽鐵路成成輕軌。至此，深圳基本形成55公里市區(qū)線以及45公里郊區(qū)線。而到2025年，全市將建成軌道交通約125公里市區(qū)線175公里郊區(qū)線,構成300—,軌道類型分為地下鐵路(市區(qū)線)高架及地面輕軌(郊區(qū)線),地面和高架軌道總長250300公里.工程進展及遠景規(guī)劃地鐵一期1號線東段(羅湖至橋城東)四號線南段(皇崗至少年宮)工程以于今年春節(jié)全面開工.地鐵一號線從西至東站名為:橋城東、竹子林、車公廟、香蜜湖、購物公園、會展中心、福民、皇崗站。軌道交通的概念軌道交通，是指城市中有軌大運量的公共交通運輸系統(tǒng)，稱叫城市快速軌道交通。目前國際上已上線運營的城市軌道交通有地鐵、輕軌鐵路、市郊鐵路、有軌電車等7種類型。深圳地鐵一期沿線住宅分布1號線大劇院站：都市名園、美荔園、科學館站：富怡雅居、航天立業(yè)華庭、閣林網(wǎng)苑、緯朋花園華強路站：都會100、嘉匯新城、鼎盛時代、南光格蘭情天崗廈站： 彩天名苑香蜜湖站：安柏麗晶車公廟站：東?；▓@、雍祥居、泰康軒、世紀豪庭竹子林站：錦繡花園、金海燕花園4號線皇崗站：崗田花園、港城華庭、海悅?cè)A庭福民站：金雨豪苑、皇庭居、紫光名苑地鐵開通對于本物業(yè)的影響地鐵開通后可帶旺福田及中心區(qū)物業(yè)的外銷?？邕^羅湖到福田，香港人在深圳的置業(yè)重點在很大程度上由地鐵而起。預計香港落馬洲鐵路到深圳只需16分鐘，比現(xiàn)在縮短了一半。許多有意向進行房地產(chǎn)投資的客戶十分看好地鐵建成后中小戶型，投資商鋪就選擇最近地鐵出入口這樣的地段。 相比香港人濃厚的地鐵置業(yè)情結(jié)，深圳人就平靜許多。從目前深圳人的置業(yè)情況看，本地居民顯然還沒有感受到地鐵建成后帶來的便利。到地鐵落成后，遠離市中心的沿線物業(yè)樓價預計將有一定程度攀升，尤其以香蜜湖、世界之窗一帶的樓盤為先。福田區(qū)今后將成為深圳的文化中心區(qū)，與羅湖作為商業(yè)中心區(qū)是完全不同的概念。福田區(qū)的生活環(huán)境和配套并不比羅湖差，但是樓價差了一大節(jié)，可以說，福田區(qū)的住宅價值被低估了。地鐵建成以后，這些環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的住宅小區(qū)的居住價值將被重新評估，因此升值潛力前景良好。對于本項目的公寓部分影響地鐵帶來的是交通便利，帶來的是繁華和熱鬧，這些對住宅來說有利也有弊。繁華是便利，熱鬧卻擾人。收入高的購房者考略更多的是環(huán)境。經(jīng)濟條件許可，有車一族可能更容易選擇郊外居??；收入中等的置業(yè)者（如白領）在買房時首選的是價格和方便，這就是地鐵物業(yè)應面對的消費群體，以白領為主，兼顧部分工薪階層的需求。當然地鐵經(jīng)過的中心區(qū)物業(yè)，其所走的豪華型商住類路線也是符合部分消費者要求的。對于影響客戶購買地鐵物業(yè)的熱情還有一個重要因素就是，地鐵的票價。如果票價過高，羅湖工作的人到南山買房就要考慮每天的交通成本。地鐵并非所有物業(yè)都可以受惠地鐵對物業(yè)的影響也存在一個限度，并不是任何物業(yè)都能得其利。首先，目標客戶群的置業(yè)需求，是物業(yè)是否成功的關鍵，地鐵因素只是能起到積極作用的因素之一，有關調(diào)查顯示，只有離地鐵站700米范圍內(nèi)物業(yè)才可能有較大影響。其次是地鐵同勤成本的高低是要素之一，1012元/天（單程5至6元/每次）是大多數(shù)上班族能夠承擔的交通成本上限，而4至8元/天（單程24元/次）是上班族認為合理的交通成本。中國有色大廈商務無國界，搶先贏未來按照深圳市發(fā)展目標策略，福田中心區(qū)建設將成為體現(xiàn)國際性城市功能的中心商務區(qū)。它是深圳邁向國際化大都市的標志。如果說東門國貿(mào)商業(yè)圈的繁榮是步行時代的產(chǎn)物，華強北的迅速崛起是公交時代造就，那么中國有色大廈無疑是地鐵時代的新寵！地鐵聯(lián)體物業(yè)，帶來新商機地鐵是城市現(xiàn)代化程度的標志之一，它將改變一個城市的商業(yè)、生活。隨著全民汽車時代的逼近，深圳的城市交通已出現(xiàn)日益嚴重的路車失衡與環(huán)境污染。而以地鐵為主導的軌道交通系統(tǒng)將成為未來城市交通的核心。根據(jù)市政府的總體規(guī)劃地鐵聯(lián)體物業(yè)的商業(yè)價值是被國際公認的，物業(yè)價格相對而言應比其他區(qū)域物業(yè)高出20—30個百分點。在深圳由于城區(qū)的交通網(wǎng)絡未能跟上商業(yè)需求的發(fā)展，致使地區(qū)的物業(yè)價值一直未有較大的上升空間。不久，地鐵開通后，人們對地鐵方便的領悟?qū)⑷諠u加深，地鐵聯(lián)體物業(yè)的價值將被重新評估。在國外，地鐵上蓋物業(yè)的價格與非地鐵上蓋物業(yè)的價格是明顯有差別的，香港地鐵上蓋物業(yè)的價格也明顯高于非地鐵上蓋物業(yè)第四講 五A級智能化寫字樓（一）大廈配置了5A級的智能系統(tǒng)：樓宇自動化（BA）系統(tǒng)具備空調(diào)、變配電、給排水、電梯、照明的綜合自動化監(jiān)控管理功能停車場智能化管理系統(tǒng)。通訊自動化（CA）系統(tǒng)具備內(nèi)部、外部聯(lián)系的語音、數(shù)據(jù)、圖像、無線通訊及其共用無線電和衛(wèi)星電視系統(tǒng)的綜合管理功能；辦公自動化（OA）系統(tǒng)采用ATM高速主干網(wǎng)絡，連接大廈內(nèi)外各局域和計算機，使得信息傳輸速率高，范圍廣，互聯(lián)完善，可靠性強，數(shù)據(jù)庫資源共享。安保自動化系統(tǒng)（SA）采用紅外微波報警系統(tǒng)，出入門禁系統(tǒng)、保安員巡邏系統(tǒng)和閉路電視錄象監(jiān)控系統(tǒng)，安全自動化系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)、達到對必要區(qū)域的安全自動化防范功能。；聯(lián)網(wǎng)可視對講消防自動化（FA）將獨立的消防監(jiān)控、報警、防排煙、滅火噴淋系統(tǒng)通過IBMS納入BA系統(tǒng)聯(lián)動控制響應，組成一個全方位的消防自動化防范系統(tǒng)。包括自動監(jiān)測火災報警系統(tǒng)、自動啟動消防系統(tǒng)； 上述智能化具體配套設備的品牌和相關數(shù)據(jù)需要發(fā)展商提供。（二）大廈主要機電設備介紹：電梯是什么品牌？ 是世界名牌德國帝森。這種品牌的電梯有什么好處？ 環(huán)保、節(jié)能、低噪音、全天候遠程24小時監(jiān)控，占地面積小， 無齒輪運作。 電梯分布：消防梯2部（1部到頂層，1部到轉(zhuǎn)換層） 公寓部分客梯2部 辦公部分客梯4部 裙樓部分扶梯6部大廈內(nèi)設有的空調(diào)是什么牌子的？ 是世界名牌美國約克。這種品牌的空調(diào)有哪些好處？216。 可分戶、分區(qū)獨立控制；216。 “可變?nèi)荨薄⒆冾l節(jié)省能源；216。 可模端控制主機；216。 戶外機體，站地面積小，噪音?。ǖ陀?0分貝）216。 比傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)能30%（是新世紀的全新設計）此外，網(wǎng)