【正文】 (一)招商管理 (1)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須符合規(guī)劃區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)總體定位的要求 規(guī)劃區(qū)主要以展示沙縣文化為主，因此，商業(yè)的主業(yè)態(tài)必須以小吃、農(nóng)副產(chǎn)品和工藝品大類為主。除了旅游休閑街所必須的食品、飲食、小吃店等商店外，進(jìn)駐規(guī)劃區(qū)的主要商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須符合定位要求。 (2)對(duì)經(jīng)營(yíng)者有一定資職要求 規(guī)劃區(qū)的改造與建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一種短期經(jīng)濟(jì)行為，為了規(guī)劃區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)進(jìn)駐規(guī)劃區(qū)的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)設(shè)置一定的門(mén)檻，即要引進(jìn)有良好信譽(yù)與口碑的企業(yè)。這一原則對(duì)于啟動(dòng)階段的十分必要。 (3)不符合主題定位及環(huán)保要求的商業(yè)企業(yè)，原則上不得進(jìn)駐規(guī)劃區(qū) 對(duì)于明顯違背規(guī)劃區(qū)主題定位，或給規(guī)劃區(qū)環(huán)境帶來(lái)負(fù)面影響的商業(yè)企業(yè)，如產(chǎn)生大量油煙、污物的餐飲類企業(yè)應(yīng)給予堅(jiān)決拒絕。 　　招商方式具有多樣性，但各有利弊。租賃雖然不能快速回籠大筆資金，但在時(shí)間與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上對(duì)商業(yè)企業(yè)比較容易控制；拍買(mǎi)能迅速得到投資回報(bào)，但對(duì)業(yè)主控制力度明顯減弱。實(shí)踐證明，主題公園的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理本身是一個(gè)難度很大的課題，規(guī)劃區(qū)建設(shè)又肩負(fù)著為沙縣旅游的后續(xù)開(kāi)發(fā)摸索與積累經(jīng)驗(yàn)，為沙縣文化創(chuàng)品牌，打知名度的重大責(zé)任，因此在招商時(shí)一定要謹(jǐn)慎，不能以資金的短期回收率作為衡量規(guī)劃區(qū)改造建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。建議采用租賃為主，拍賣為輔的招商方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)主業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)以租賃為主，目的是維護(hù)規(guī)劃區(qū)的主題與特色，對(duì)于其它經(jīng)營(yíng)輔助業(yè)態(tài)的企業(yè)則采用拍賣為主，具體可視以下兩種情況加以區(qū)別對(duì)待。 (1)對(duì)一般的購(gòu)物商品類企業(yè) 對(duì)于其它體現(xiàn)主業(yè)態(tài)的工藝類企業(yè)的引入以租賃形式為主，但在租金上、在店面的選址上應(yīng)把握主動(dòng)權(quán)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定與規(guī)劃要求辦事。 (2)對(duì)飲食類的商業(yè)企業(yè) 這類企業(yè)的引入可以選用拍買(mǎi)形式為主，以快速收回投資 但要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，特別是衛(wèi)生狀況。 無(wú)論是經(jīng)營(yíng)主業(yè)態(tài)的企業(yè)還是非主業(yè)態(tài)的企業(yè)，一旦進(jìn)駐規(guī)劃區(qū)，就應(yīng)該按規(guī)劃要求進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為此在與進(jìn)駐企業(yè)簽訂合同時(shí)，必須明確以下三方面內(nèi)容。 (1)確定大類的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 　　現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的，企業(yè)可以根據(jù)變化的市場(chǎng)調(diào)整其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，但為了確保規(guī)劃區(qū)的主題定位，在與商業(yè)企業(yè)簽訂合同時(shí)必須明確其在規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)的主體內(nèi)容，使其經(jīng)營(yíng)商品的大類符合規(guī)劃區(qū)定位的要求，只允許在大類范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，不能因其它原因而隨意更改大類經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。 (2)限定店鋪的租賃時(shí)間 為了掌握主動(dòng)權(quán)，不易與商業(yè)企業(yè)鑒定時(shí)間太長(zhǎng)的合同，根據(jù)規(guī)劃區(qū)建設(shè)的具體情況，規(guī)劃區(qū)店輔租賃的時(shí)間一般情況以應(yīng)以一年為易。同時(shí)，應(yīng)該考慮到規(guī)劃區(qū)整體投資建設(shè)中的困難，規(guī)劃區(qū)的改造建設(shè)可能會(huì)出現(xiàn)一些新情況，如投資主體多元化，從而可能會(huì)引入一些新理念、新思路，因此，在合同時(shí)間上還應(yīng)該有一些補(bǔ)充說(shuō)明，以便在出現(xiàn)新情況時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)，減少日后的糾紛。 （3）明確違約處罰條例 對(duì)于違約者，必須有相應(yīng)的處罰條例。若經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上超出了規(guī)定的商品大類，則可根據(jù)具體情況分別采取以下懲罰措施：①終止合同。②罰款，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)調(diào)整經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，使其符合合同要求。若投資方與經(jīng)營(yíng)者終止合同，則也應(yīng)給予經(jīng)營(yíng)者以一定的賠償。 (二)品牌管理 　　品牌是主題公園經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，特別是現(xiàn)在相似的主題公園項(xiàng)目粗制濫造的情況下，加強(qiáng)品牌管理是當(dāng)務(wù)之急。 1．重點(diǎn)保護(hù)主打產(chǎn)品。 2．注冊(cè)鳳凰主題商標(biāo)，依法保護(hù)。 全力打造鳳凰主題品牌，首先必須對(duì)主題品牌進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè)，做到依法保護(hù)品牌，依法管理。 3．積極引導(dǎo)進(jìn)駐規(guī)劃區(qū)的商業(yè)企業(yè)進(jìn)行差別經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。 對(duì)于進(jìn)駐規(guī)劃區(qū)的企業(yè)，在符合主題定位的大類商品經(jīng)營(yíng)范圍的前提下，要有意識(shí)地引導(dǎo)其進(jìn)行差別經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，既在商品小類上要鼓勵(lì)其進(jìn)行差別經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)檔次上、風(fēng)格上鼓勵(lì)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，提倡文明經(jīng)商，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，滿足各種消費(fèi)層次的需要。 (三)景區(qū)管理 1．管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 主題公園的管理涉及到方方面面，必須有一個(gè)協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、辦事效率高的管理隊(duì)伍。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，規(guī)劃區(qū)內(nèi)應(yīng)成立專門(mén)的景區(qū)管理委員會(huì)，大致分為環(huán)境管理部、招商引資管理部、文藝節(jié)慶管理部、項(xiàng)目策劃管理部、市場(chǎng)營(yíng)銷管理部等部門(mén)，各分管不同的事務(wù)，以維護(hù)景區(qū)的正常秩序與經(jīng)營(yíng)。 2．管理模式 規(guī)劃區(qū)作為沙縣景區(qū)的有機(jī)組成部分，對(duì)內(nèi)為廣大市民提供休閑之所，發(fā)展文化事業(yè)，豐富人民業(yè)余生活，陶冶情操，這才是目的，若對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裾魇臻T(mén)票，無(wú)疑是將市民拒之園外，與政策目標(biāo)相背馳，而對(duì)外則是弘揚(yáng)沙縣文化，因而采取該主題公園向當(dāng)?shù)鼐用衩赓M(fèi)，向外地游客實(shí)行一票制。 3．管理基本思路 （1）游客為中心 　　主題公園的建設(shè)改造是否成功，最終要由游客來(lái)進(jìn)行評(píng)判，要由游客的滿意程度來(lái)決定，因此，游客為中心是一個(gè)必須牢固樹(shù)立的理念。這一理念說(shuō)明的不僅僅是一個(gè)工作重心問(wèn)題，而是強(qiáng)調(diào)了在工作中必須始終貫穿“以游客為本”、“以人為本”的思想。我們?cè)谇捌诟脑旖ㄔO(shè)中要從游客角度出發(fā)，為其今后的游覽休閑活動(dòng)創(chuàng)造良好的環(huán)境與設(shè)施條件，如有大面積的綠地，有舒適的坐椅，甚至有完備的無(wú)障礙設(shè)施。在運(yùn)營(yíng)中，管理人員更是要時(shí)時(shí)從為游客提供方便出發(fā)，將游客作為管理工作的中心，如維持良好的游覽秩序，對(duì)游客行為的管理必須采用疏導(dǎo)式而非強(qiáng)制式。設(shè)立游客意見(jiàn)箱與投訴電話，及時(shí)了解反饋信息，及時(shí)處理各種投訴，不讓游客帶著遺憾離開(kāi)景區(qū)。 （2）關(guān)鍵點(diǎn)管理 　　景區(qū)的管理要強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵點(diǎn)管理理念，特別是對(duì)于主題公園來(lái)說(shuō)，地域空間較大，管理內(nèi)容又雜，管理中若不分輕重緩急，必然造成無(wú)序與無(wú)效。主題公園中的管理關(guān)鍵點(diǎn)可考慮為收費(fèi)的主要景點(diǎn)項(xiàng)目，人員流動(dòng)性較大的停車場(chǎng)、鳳凰湖游泳、水幕電影、戲臺(tái)。對(duì)這些點(diǎn)或應(yīng)該配備專門(mén)人員進(jìn)行管理，或應(yīng)該加強(qiáng)管理上的力度。主題公園各種文化活動(dòng)的開(kāi)展應(yīng)成為管理時(shí)段上的關(guān)鍵點(diǎn)，活動(dòng)期間要增加各部門(mén)的服務(wù)人員，特別是對(duì)以上關(guān)鍵點(diǎn)以及大門(mén)入口處一定要配備專門(mén)的人員來(lái)疏導(dǎo)人流，維持秩序。 (四)規(guī)避問(wèn)題策略 主題公園建設(shè)開(kāi)發(fā)在我國(guó)近時(shí)期十分活躍，審視較近期的主題公園建設(shè)，急功近利地經(jīng)營(yíng)理念使得前期規(guī)劃的不完善，導(dǎo)致主題公園缺乏文化的積淀，沒(méi)有一個(gè)明確的主題，項(xiàng)目繁多，但無(wú)精品，只是對(duì)國(guó)內(nèi)或國(guó)際上著名的主題公園的照搬，主題公園重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，與當(dāng)?shù)氐穆糜瘟?xí)慣和文化乃至中國(guó)的文化相差深遠(yuǎn)。各地盲目開(kāi)發(fā)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，缺乏明確的主題，文化內(nèi)涵單一，經(jīng)營(yíng)管理模式落后，游樂(lè)設(shè)備陳舊，收入結(jié)構(gòu)單一等種種原因致使主題公園“短命”，如前段,廣州東方樂(lè)園宣布“休克式”歇業(yè)；隨后，水鄉(xiāng)周莊的“上下五千年”主題公園項(xiàng)目遭到專家質(zhì)疑。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)2500個(gè)主題公園沉淀了1500億元投資，其中70%處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%左右盈利——中國(guó)已經(jīng)成為主題公園的“重災(zāi)區(qū)”。而沙縣鳳凰主題公園建設(shè)起步晚，故應(yīng)該吸取其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)管理以防患于未然 （1）明確主題，深挖文化，做出特色，打出品牌； （2）中期建設(shè)注重管理模式的靈活與創(chuàng)新； （3）走可持續(xù)發(fā)展之路，不斷開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目特別是動(dòng)態(tài)體驗(yàn)項(xiàng)目，注入活力。 （4）加強(qiáng)商業(yè)性項(xiàng)目管理，防治污染，在公眾樹(shù)立良好形象