【正文】 江蘇省血液中心大樓遮蔽，雖然可以有效阻隔噪聲，但卻也使人產(chǎn)生局促之感。項(xiàng)目出口處為一排放生活污水的河道，容易對(duì)客戶產(chǎn)生負(fù)面影響。1） 主城區(qū)土地資源日益稀缺，高端物業(yè)保值升值功能明顯主城區(qū)近些年隨著城市化進(jìn)程的加快，土地資源日益稀缺，主城區(qū)的房?jī)r(jià)居高不下，并在一定時(shí)期內(nèi)，仍會(huì)保持上升的勢(shì)頭，因此主城區(qū)物業(yè)保值升值的作用明顯。同時(shí)由于主城區(qū)臨近繁華，生活便利，因此仍是購(gòu)房者的首選之地。無庶作為城東傳統(tǒng)富人區(qū)的高端物業(yè)，在市場(chǎng)上具有相當(dāng)大的機(jī)會(huì)。2） 無庶徽派建筑風(fēng)格及蘇式園林景觀容易引起愛好中國(guó)傳統(tǒng)文化人士的共鳴目前在南京市場(chǎng)上樓盤多為西方風(fēng)格，這種一窩蜂照搬西方建筑的模式已經(jīng)遭到國(guó)內(nèi)有識(shí)之士的反感，呼吁繼承中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化的倡議不絕。在南京樓市上中式建筑風(fēng)格的樓盤并不在少數(shù)，然而獲得市場(chǎng)認(rèn)可的并不是很多，根由仍是在于繼承重于形而忽視了神的表現(xiàn)。無庶通過長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)的傾心打磨，在南京樓市將會(huì)給人眼前一亮之感，并會(huì)受到迷戀中國(guó)傳統(tǒng)文化人士的追捧。3） 無庶主力建筑面積控制在120－130㎡左右，市場(chǎng)接受度較高與其它城中項(xiàng)目盲目追求大戶型不同，無庶的主力戶型面積在120－130㎡左右，有效地控制了總價(jià)。購(gòu)買高端物業(yè)的購(gòu)房者對(duì)于單價(jià)不太敏感，只有總價(jià)才有較高的參考意義。從城中高端物業(yè)的去化來看，小面積的戶型去化狀況良好，總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。4） 無庶為主城區(qū)低密度住宅，屬稀缺物業(yè)目前南京主城區(qū)物業(yè)多為高層、小高層，多層住宅較為稀缺。5） 長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)的品牌價(jià)值使項(xiàng)目自一亮相便受到高度關(guān)注長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的一系列項(xiàng)目在南京樓市贏得了較好的口碑，作為漢府雅苑的姊妹篇，借助漢府雅苑打下的基實(shí)基礎(chǔ)，有望在南京樓市再次樹立一個(gè)精品樓盤。而在今年5月1日德基展廳舉行的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)中，無庶項(xiàng)目亦取得了較高的市場(chǎng)關(guān)注。6） 無庶一期僅80套房源，去化壓力相對(duì)較小無庶開發(fā)成本較高決定售價(jià)不菲，在目前南京樓市疲軟的情況下易遭受價(jià)格抗性。無庶周邊生活配套及環(huán)境在某種程度上會(huì)影響銷售速度，在后期推廣中應(yīng)注意規(guī)避此類不利因素。無庶作為長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的主城區(qū)低密度高端項(xiàng)目，傳統(tǒng)的中式建筑風(fēng)格，且體量較小，去化壓力相對(duì)較小。無庶主力面積在市場(chǎng)上的接受度較高，但總價(jià)應(yīng)當(dāng)控制在一個(gè)合理區(qū)間。五、 無庶一期價(jià)格分析（市場(chǎng)價(jià)格比較法） 本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算主要從地理位置、戶型設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配套（包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套和外部配套）、環(huán)境以及物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等方面進(jìn)行綜合比較打分。樓盤的選擇上則主要選擇南京主城區(qū)在售樓盤以及市場(chǎng)上高端項(xiàng)目，包括萬科紅郡、金鼎灣、仁恒國(guó)際公寓、鋒尚、世茂濱江、新世界花園、凱潤(rùn)金城等。萬科紅郡項(xiàng)目與新世界花園項(xiàng)目均位于南京城北片區(qū)，區(qū)位上可比性較大，且項(xiàng)目均為住宅類產(chǎn)品，；仁恒國(guó)際公寓為酒店式公寓，且仁恒國(guó)際公寓位于河西片區(qū)，區(qū)位可比性和產(chǎn)品可比性均不大，但究其在市場(chǎng)上均有一定的影響力，；凱潤(rùn)金城與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性亦不是很大，；鋒尚國(guó)際公寓位于城北下關(guān)區(qū)，產(chǎn)品均好性較高，但是與我們項(xiàng)目的可比性不大，；金鼎灣為目前南京主城區(qū)具有代表性的高端住宅項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算具有綜合性的參考價(jià)值，；世貿(mào)濱江新城位于南京城北板塊，是一個(gè)中高端項(xiàng)目，其體量較大，總建筑面積約150萬平方米，對(duì)本案的影響力與凱潤(rùn)金城相當(dāng)。無庶產(chǎn)品毛坯價(jià)格測(cè)算——市場(chǎng)比較法項(xiàng) 目本案萬科紅郡金鼎灣仁恒國(guó)際公寓鋒尚國(guó)際公寓世茂濱江新世界花園凱潤(rùn)金城毛坯價(jià)格（元/m2）　13000180001600018000140001700018500地理位置141210131112101214戶型設(shè)計(jì)1614121481281013生活配套小區(qū)配套935488822周邊配套975856468生活環(huán)境社區(qū)環(huán)境151514111115141011周邊環(huán)境151412111215131411物業(yè)管理141014814121278開發(fā)商品牌878586754修訂值　8280747786766671修訂價(jià)格　　16250243242077920930184212575826056權(quán)重（總和為1）　 本案價(jià)格（毛坯）17910結(jié)論：通過市場(chǎng)價(jià)格比較法，可以得出本案產(chǎn)品的毛坯價(jià)格為17910元/平方米。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)上的裝修房的銷售狀況，按照裝修的不同價(jià)位，我們把當(dāng)前的裝修標(biāo)準(zhǔn)分為豪華裝、精裝、簡(jiǎn)裝三個(gè)檔次，即4000元/平方米及以上的為豪華裝，3000—4000元/平方米為精裝，3000元/平方米以下的為簡(jiǎn)裝。l 豪華裝修4000元/平方米及以上項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點(diǎn)鋒尚國(guó)際公寓4000元/㎡目前僅剩南區(qū)10余套公寓恒溫恒濕系統(tǒng)萬科紅郡4000元/㎡%。1bus家居控制系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)及低溫?zé)崴匕宕蠼鹂照{(diào)西門子櫥柜（包含櫥柜、電器、燃?xì)饩?、廚房功能用具）品牌衛(wèi)浴（科勒、摩恩）西蒙歐式60系列電源開關(guān)Ibus家居控制系統(tǒng)l 高檔裝修3000—4000元/平方米項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點(diǎn)金域緹香（大戶型）3500元/㎡大戶型總體銷售29%，中小戶型整體去化55%配備全屋地暖系統(tǒng)大金中央空調(diào)萬科定制進(jìn)口廚柜、德國(guó)西門子全套廚房電器（雙開門冰箱、內(nèi)嵌式烤箱、內(nèi)嵌式微波爐、內(nèi)嵌式洗碗機(jī)、脫排抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睿┛评諠嵕?、摩恩五金西蒙、梅蘭日蘭品牌家庭電源開關(guān)室外大堂裝修：根據(jù)五星級(jí)酒店會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)打造全屋地暖系統(tǒng)萬科光明城市3000元/㎡目前上市房源僅剩1套東鵬墻磚、地磚方太櫥柜；西門子全套廚房電器（油煙機(jī)、灶具、烤箱、冰箱、微波爐）戶內(nèi)天然氣潔具：摩恩櫥盆、龍頭、方太浴柜、科勒潔具、東鵬、加楓、精英、瑞高或同類品牌淋浴房西蒙開關(guān)面板大金空調(diào)（，、客廳為3匹柜機(jī)）燈飾（客廳、餐廳、臥室安裝藝術(shù)吊燈）陽(yáng)臺(tái)：好太太品牌或同類產(chǎn)品晾衣架、西門子洗衣機(jī)、配拖把池戶內(nèi)家具：“彌爾皇家”品牌或同類檔次(衣櫥)公共裝修：廣州日立電梯、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)（地面、墻面為石材；配置燈具、裝飾品、家具）金鼎灣國(guó)際3000元/㎡二期推出275套房源，%意大利進(jìn)口防盜門西門子灶具、油煙機(jī)韓國(guó)品牌水槽德國(guó)進(jìn)口的燃?xì)忮仩t朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)05幢3200元/㎡三期推出2棟共157套兩房、三房，%地緣熱泵系統(tǒng)、混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)及外墻保溫系統(tǒng)西門子家電科勒潔具恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)星雨華府3000元/㎡目前二期推出500套，可售房源約占10%，其余為限制狀態(tài)，目前僅售出4套，認(rèn)購(gòu)2套室內(nèi)門：步陽(yáng)防盜門廚房：整體櫥柜；油煙灶具；消毒柜品牌彩電；冰箱；洗衣機(jī)中央空調(diào)；品牌地板、瓷磚電梯：日立電梯仁恒國(guó)際公寓3500—4000元/㎡B棟住宅共推253套，已銷售88套，%廚房：西門子嵌入式電器設(shè)備、洗碗機(jī)、烤箱、10英寸嵌入式液晶電視；意大利頂級(jí)櫥柜衛(wèi)浴裝修：　德國(guó)Grohe龍頭及花灑、德國(guó)Keramag潔具、美國(guó)Kohler浴缸、香港Delong五金澳大利亞Everhot熱水系統(tǒng)、美國(guó)Broan新風(fēng)系統(tǒng)、日本Toshiba中央空調(diào)、丹麥Danfoss地暖等電梯： 公寓內(nèi)戶均一梯，全部采用進(jìn)口原裝高速電梯，轎箱高度3米 大堂裝修：雙層大堂——地下室和地面，地面大堂設(shè)置內(nèi)、外雙廳，每個(gè)廳超高9米，豪華配置l 精裝修2000—3000元/平方米項(xiàng)目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點(diǎn)仁恒翠竹園2500元/㎡100㎡左右的兩房房源去化很快，目前去化達(dá)到了87%，%廚衛(wèi)用品：西門子灶具、油煙機(jī)、消毒柜；品牌櫥柜潔具：科勒衛(wèi)浴地板：實(shí)木復(fù)合地板地磚：諾貝爾瓷磚墻面：鹿牌乳膠漆、部分歐亞墻紙電梯：廣州日立小結(jié)：從以上提及的高端項(xiàng)目可以看出，市場(chǎng)中高檔樓盤的裝修不僅僅從內(nèi)部的配置方面體現(xiàn)，而在項(xiàng)目的公共配置和人性化關(guān)懷方面也不可忽視，4000元的裝修費(fèi)用可能含有較大的噱頭，但項(xiàng)目產(chǎn)品所傳達(dá)出的精致的生活方式卻是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，較高的裝修費(fèi)用并沒有對(duì)銷售造成消極的影響，而3000至4000元的裝修價(jià)格是能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)消費(fèi)者所接受的。 本案裝修標(biāo)準(zhǔn)通過對(duì)市場(chǎng)中裝修房的價(jià)格分析可以看出，目前大多數(shù)高檔房的裝修標(biāo)準(zhǔn)均集中于3000至4000元/平方米，雖然其實(shí)際裝修成本可能達(dá)不到消費(fèi)者最終承受的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，但是仍能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)消費(fèi)者所接受。因此，參照市場(chǎng)上其他項(xiàng)目的裝修價(jià)格，無庶項(xiàng)目的裝修價(jià)格擬定為4000元/平方米是能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受的。本案銷售的裝修價(jià)格擬定為4000元/平方米。本案產(chǎn)品通過市場(chǎng)比較法得出的銷售價(jià)格擬定為17910+4000，約22000元/平方米。中百達(dá)無庶項(xiàng)目組2008623