【正文】 江蘇省血液中心大樓遮蔽，雖然可以有效阻隔噪聲，但卻也使人產(chǎn)生局促之感。項目出口處為一排放生活污水的河道，容易對客戶產(chǎn)生負(fù)面影響。1） 主城區(qū)土地資源日益稀缺，高端物業(yè)保值升值功能明顯主城區(qū)近些年隨著城市化進程的加快，土地資源日益稀缺，主城區(qū)的房價居高不下，并在一定時期內(nèi)，仍會保持上升的勢頭，因此主城區(qū)物業(yè)保值升值的作用明顯。同時由于主城區(qū)臨近繁華，生活便利，因此仍是購房者的首選之地。無庶作為城東傳統(tǒng)富人區(qū)的高端物業(yè)，在市場上具有相當(dāng)大的機會。2） 無庶徽派建筑風(fēng)格及蘇式園林景觀容易引起愛好中國傳統(tǒng)文化人士的共鳴目前在南京市場上樓盤多為西方風(fēng)格，這種一窩蜂照搬西方建筑的模式已經(jīng)遭到國內(nèi)有識之士的反感，呼吁繼承中國傳統(tǒng)建筑文化的倡議不絕。在南京樓市上中式建筑風(fēng)格的樓盤并不在少數(shù)，然而獲得市場認(rèn)可的并不是很多，根由仍是在于繼承重于形而忽視了神的表現(xiàn)。無庶通過長發(fā)地產(chǎn)的傾心打磨，在南京樓市將會給人眼前一亮之感，并會受到迷戀中國傳統(tǒng)文化人士的追捧。3） 無庶主力建筑面積控制在120－130㎡左右，市場接受度較高與其它城中項目盲目追求大戶型不同，無庶的主力戶型面積在120－130㎡左右，有效地控制了總價。購買高端物業(yè)的購房者對于單價不太敏感，只有總價才有較高的參考意義。從城中高端物業(yè)的去化來看，小面積的戶型去化狀況良好，總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。4） 無庶為主城區(qū)低密度住宅，屬稀缺物業(yè)目前南京主城區(qū)物業(yè)多為高層、小高層，多層住宅較為稀缺。5） 長發(fā)地產(chǎn)的品牌價值使項目自一亮相便受到高度關(guān)注長發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的一系列項目在南京樓市贏得了較好的口碑，作為漢府雅苑的姊妹篇，借助漢府雅苑打下的基實基礎(chǔ)，有望在南京樓市再次樹立一個精品樓盤。而在今年5月1日德基展廳舉行的產(chǎn)品發(fā)布會中，無庶項目亦取得了較高的市場關(guān)注。6） 無庶一期僅80套房源，去化壓力相對較小無庶開發(fā)成本較高決定售價不菲，在目前南京樓市疲軟的情況下易遭受價格抗性。無庶周邊生活配套及環(huán)境在某種程度上會影響銷售速度，在后期推廣中應(yīng)注意規(guī)避此類不利因素。無庶作為長發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的主城區(qū)低密度高端項目，傳統(tǒng)的中式建筑風(fēng)格，且體量較小，去化壓力相對較小。無庶主力面積在市場上的接受度較高，但總價應(yīng)當(dāng)控制在一個合理區(qū)間。五、 無庶一期價格分析（市場價格比較法） 本項目的價格測算主要從地理位置、戶型設(shè)計、項目配套（包括項目內(nèi)部配套和外部配套）、環(huán)境以及物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等方面進行綜合比較打分。樓盤的選擇上則主要選擇南京主城區(qū)在售樓盤以及市場上高端項目，包括萬科紅郡、金鼎灣、仁恒國際公寓、鋒尚、世茂濱江、新世界花園、凱潤金城等。萬科紅郡項目與新世界花園項目均位于南京城北片區(qū)，區(qū)位上可比性較大，且項目均為住宅類產(chǎn)品，；仁恒國際公寓為酒店式公寓，且仁恒國際公寓位于河西片區(qū)，區(qū)位可比性和產(chǎn)品可比性均不大，但究其在市場上均有一定的影響力，；凱潤金城與本項目的關(guān)聯(lián)性亦不是很大，；鋒尚國際公寓位于城北下關(guān)區(qū)，產(chǎn)品均好性較高，但是與我們項目的可比性不大，；金鼎灣為目前南京主城區(qū)具有代表性的高端住宅項目，對本項目的價格測算具有綜合性的參考價值，；世貿(mào)濱江新城位于南京城北板塊，是一個中高端項目，其體量較大，總建筑面積約150萬平方米，對本案的影響力與凱潤金城相當(dāng)。無庶產(chǎn)品毛坯價格測算——市場比較法項 目本案萬科紅郡金鼎灣仁恒國際公寓鋒尚國際公寓世茂濱江新世界花園凱潤金城毛坯價格（元/m2）　13000180001600018000140001700018500地理位置141210131112101214戶型設(shè)計1614121481281013生活配套小區(qū)配套935488822周邊配套975856468生活環(huán)境社區(qū)環(huán)境151514111115141011周邊環(huán)境151412111215131411物業(yè)管理141014814121278開發(fā)商品牌878586754修訂值　8280747786766671修訂價格　　16250243242077920930184212575826056權(quán)重（總和為1）　 本案價格（毛坯）17910結(jié)論：通過市場價格比較法，可以得出本案產(chǎn)品的毛坯價格為17910元/平方米。 競爭樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)前市場上的裝修房的銷售狀況，按照裝修的不同價位，我們把當(dāng)前的裝修標(biāo)準(zhǔn)分為豪華裝、精裝、簡裝三個檔次，即4000元/平方米及以上的為豪華裝，3000—4000元/平方米為精裝，3000元/平方米以下的為簡裝。l 豪華裝修4000元/平方米及以上項目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點鋒尚國際公寓4000元/㎡目前僅剩南區(qū)10余套公寓恒溫恒濕系統(tǒng)萬科紅郡4000元/㎡%。1bus家居控制系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)及低溫?zé)崴匕宕蠼鹂照{(diào)西門子櫥柜（包含櫥柜、電器、燃?xì)饩摺N房功能用具）品牌衛(wèi)?。评铡⒛Χ鳎┪髅蓺W式60系列電源開關(guān)Ibus家居控制系統(tǒng)l 高檔裝修3000—4000元/平方米項目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點金域緹香（大戶型）3500元/㎡大戶型總體銷售29%，中小戶型整體去化55%配備全屋地暖系統(tǒng)大金中央空調(diào)萬科定制進口廚柜、德國西門子全套廚房電器（雙開門冰箱、內(nèi)嵌式烤箱、內(nèi)嵌式微波爐、內(nèi)嵌式洗碗機、脫排抽油煙機、燃?xì)庠睿┛评諠嵕?、摩恩五金西蒙、梅蘭日蘭品牌家庭電源開關(guān)室外大堂裝修：根據(jù)五星級酒店會所標(biāo)準(zhǔn)打造全屋地暖系統(tǒng)萬科光明城市3000元/㎡目前上市房源僅剩1套東鵬墻磚、地磚方太櫥柜；西門子全套廚房電器（油煙機、灶具、烤箱、冰箱、微波爐）戶內(nèi)天然氣潔具：摩恩櫥盆、龍頭、方太浴柜、科勒潔具、東鵬、加楓、精英、瑞高或同類品牌淋浴房西蒙開關(guān)面板大金空調(diào)（，、客廳為3匹柜機）燈飾（客廳、餐廳、臥室安裝藝術(shù)吊燈）陽臺：好太太品牌或同類產(chǎn)品晾衣架、西門子洗衣機、配拖把池戶內(nèi)家具：“彌爾皇家”品牌或同類檔次(衣櫥)公共裝修：廣州日立電梯、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)（地面、墻面為石材；配置燈具、裝飾品、家具）金鼎灣國際3000元/㎡二期推出275套房源，%意大利進口防盜門西門子灶具、油煙機韓國品牌水槽德國進口的燃?xì)忮仩t朗詩國際街區(qū)05幢3200元/㎡三期推出2棟共157套兩房、三房，%地緣熱泵系統(tǒng)、混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)及外墻保溫系統(tǒng)西門子家電科勒潔具恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)星雨華府3000元/㎡目前二期推出500套，可售房源約占10%，其余為限制狀態(tài)，目前僅售出4套，認(rèn)購2套室內(nèi)門：步陽防盜門廚房：整體櫥柜；油煙灶具；消毒柜品牌彩電；冰箱；洗衣機中央空調(diào)；品牌地板、瓷磚電梯：日立電梯仁恒國際公寓3500—4000元/㎡B棟住宅共推253套，已銷售88套，%廚房：西門子嵌入式電器設(shè)備、洗碗機、烤箱、10英寸嵌入式液晶電視；意大利頂級櫥柜衛(wèi)浴裝修：　德國Grohe龍頭及花灑、德國Keramag潔具、美國Kohler浴缸、香港Delong五金澳大利亞Everhot熱水系統(tǒng)、美國Broan新風(fēng)系統(tǒng)、日本Toshiba中央空調(diào)、丹麥Danfoss地暖等電梯： 公寓內(nèi)戶均一梯，全部采用進口原裝高速電梯，轎箱高度3米 大堂裝修：雙層大堂——地下室和地面，地面大堂設(shè)置內(nèi)、外雙廳，每個廳超高9米，豪華配置l 精裝修2000—3000元/平方米項目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)去化情況裝修配置裝修亮點仁恒翠竹園2500元/㎡100㎡左右的兩房房源去化很快，目前去化達到了87%，%廚衛(wèi)用品：西門子灶具、油煙機、消毒柜；品牌櫥柜潔具：科勒衛(wèi)浴地板：實木復(fù)合地板地磚：諾貝爾瓷磚墻面：鹿牌乳膠漆、部分歐亞墻紙電梯：廣州日立小結(jié)：從以上提及的高端項目可以看出，市場中高檔樓盤的裝修不僅僅從內(nèi)部的配置方面體現(xiàn)，而在項目的公共配置和人性化關(guān)懷方面也不可忽視，4000元的裝修費用可能含有較大的噱頭，但項目產(chǎn)品所傳達出的精致的生活方式卻是項目的一大賣點。從市場反應(yīng)來看，較高的裝修費用并沒有對銷售造成消極的影響，而3000至4000元的裝修價格是能夠為大多數(shù)消費者所接受的。 本案裝修標(biāo)準(zhǔn)通過對市場中裝修房的價格分析可以看出，目前大多數(shù)高檔房的裝修標(biāo)準(zhǔn)均集中于3000至4000元/平方米，雖然其實際裝修成本可能達不到消費者最終承受的價格標(biāo)準(zhǔn)，但是仍能夠為大多數(shù)消費者所接受。因此，參照市場上其他項目的裝修價格，無庶項目的裝修價格擬定為4000元/平方米是能夠為市場所接受的。本案銷售的裝修價格擬定為4000元/平方米。本案產(chǎn)品通過市場比較法得出的銷售價格擬定為17910+4000，約22000元/平方米。中百達無庶項目組2008623