【正文】 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其它要素，諸如：設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等的創(chuàng)新具有直接的指導(dǎo)作用。內(nèi)容也可以從以下幾方面考慮：一、出成果，即開(kāi)發(fā)出受歡迎的新型房地產(chǎn)產(chǎn)品，使發(fā)展商真正賺到錢(qián)；二、出機(jī)制，今后的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，不單是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，而是開(kāi)發(fā)商總體實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想打硬仗，必須有良好的企業(yè)運(yùn)做機(jī)制，這是非常關(guān)鍵的，尤其對(duì)于綜合性大盤(pán)的開(kāi)發(fā)，老板縱有三頭六臂也很難像以前那樣，包打天下；三、出品牌；品牌給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)超額回報(bào)，是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)品牌的動(dòng)力。對(duì)于具有實(shí)力、銳意進(jìn)取的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在考慮的不僅是創(chuàng)區(qū)域品牌，更要超前一步，為創(chuàng)造跨區(qū)域的全國(guó)性品牌創(chuàng)造條件，因?yàn)榉旱禺a(chǎn)時(shí)代使房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)、連鎖經(jīng)營(yíng)成為可能，我們正在探索相應(yīng)的品牌開(kāi)發(fā)和管理模式；四、出人才；房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，使多數(shù)企業(yè)都感到，人才、特別是能獨(dú)當(dāng)一面的將才的嚴(yán)重匱乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，機(jī)會(huì)來(lái)了由于缺人而無(wú)法消化。所以，我們對(duì)參與策劃的大型成長(zhǎng)性企業(yè)，都提出了相應(yīng)的人才戰(zhàn)略，協(xié)助他們籌辦“黃浦軍校”是一項(xiàng)重要的任務(wù)。五、出網(wǎng)絡(luò)；現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)概念也已擴(kuò)大，不單是指過(guò)去企業(yè)局部市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，而可能擴(kuò)展成全國(guó)性的連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)、品牌控制網(wǎng)絡(luò)，更包括互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的嫁接，房地產(chǎn)如何與互聯(lián)網(wǎng)相互為用等全新的課題。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)創(chuàng)新 技術(shù)創(chuàng)新地產(chǎn)即科技地產(chǎn)。已經(jīng)成為順應(yīng)時(shí)代潮流、打造市場(chǎng)主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新體系、實(shí)施國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式?？萍嫉禺a(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)的高階階段是從土地屬性來(lái)定義的。在我國(guó)，土地按照用途分為工業(yè)用地、城市綜合用地、住宅用地和商業(yè)金融用地等各種類(lèi)型?？萍加玫卦谕恋貙傩陨蠚w類(lèi)于工業(yè)用地，但是，科技是工業(yè)化生產(chǎn)鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端?？萍嫉禺a(chǎn)的服務(wù)對(duì)象不是普通的工業(yè)企業(yè)，而是高新技術(shù)企業(yè)，土地單位面積創(chuàng)造的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)地產(chǎn)，所以是工業(yè)地產(chǎn)的高階階段?？萍嫉禺a(chǎn)理論體系以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)。涵義是：在一個(gè)特定區(qū)域的一個(gè)特別領(lǐng)域，集聚著一組相互關(guān)聯(lián)的公司、供應(yīng)商、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和專(zhuān)門(mén)化的制度和協(xié)會(huì)，通過(guò)這種區(qū)域集聚形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建出專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)要素優(yōu)化集聚洼地，使企業(yè)共享區(qū)域公共設(shè)施、市場(chǎng)環(huán)境和外部經(jīng)濟(jì)，降低信息交流和物流成本，形成區(qū)域集聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)、外部效應(yīng)和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。世界一流科技園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)?？萍嫉禺a(chǎn)以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客群對(duì)象，重點(diǎn)面向高新技術(shù)企業(yè)。這些企業(yè)一般能夠持續(xù)進(jìn)行研究開(kāi)發(fā)與技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，形成企業(yè)核心自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，是知識(shí)密集、技術(shù)密集、介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的一種產(chǎn)業(yè)實(shí)體。其從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一般屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，具有較強(qiáng)的創(chuàng)新活力、較高的成長(zhǎng)潛力，產(chǎn)品具有高附加值等特點(diǎn)?？萍紙@區(qū)拒絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業(yè)企業(yè)。科技地產(chǎn)以服務(wù)國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略、推動(dòng)科技創(chuàng)新為目標(biāo)，所以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)都選擇急需大力發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段，我國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)選擇了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車(chē)七個(gè)領(lǐng)域作為重點(diǎn)。科技地產(chǎn)必須堅(jiān)持以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為手段。科技地產(chǎn)為入駐企業(yè)提供的主要是企業(yè)發(fā)展的建筑空間，因此，作為市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)主體的開(kāi)發(fā)商，企業(yè)必須按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律來(lái)運(yùn)作，整個(gè)生產(chǎn)作業(yè)流程與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相一致?？萍嫉禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)化企業(yè)從事科技園區(qū)投資開(kāi)發(fā)，必須按市場(chǎng)規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場(chǎng)“無(wú)形的手”的作用，從土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)招商、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)交易等園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府、開(kāi)發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關(guān)系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場(chǎng)行為而非行政行為聚攏在一起，發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用，使政府、開(kāi)發(fā)商與入駐企業(yè)達(dá)到價(jià)值和利益的平衡。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要有制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新等,但無(wú)論什么創(chuàng)新都需要經(jīng)過(guò)企業(yè)管理職能逐步實(shí)施,都需要經(jīng)過(guò)管理的各個(gè)層次具體執(zhí)行,管理創(chuàng)新在企業(yè)創(chuàng)新中處于綜合統(tǒng)籌、指揮協(xié)調(diào)的關(guān)鍵地位。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀大多還是粗放型和松散型的戰(zhàn)略、管理模式,管理水平普遍比較低下,如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質(zhì)低等,與國(guó)際強(qiáng)勢(shì)企業(yè)相比存在相當(dāng)大的差距。因此,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高經(jīng)營(yíng)管理水平,并不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新,縮小差距。房產(chǎn)企業(yè)的知識(shí)管理在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代已成為一個(gè)重要領(lǐng)域,知識(shí)管理是運(yùn)用集體的智慧來(lái)提高應(yīng)變和創(chuàng)新能力,而知識(shí)的產(chǎn)生又是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對(duì)象的過(guò)程,只有把信息與信息、信息與人、信息與過(guò)程聯(lián)系起來(lái)才能進(jìn)行大量的創(chuàng)新,才能在知識(shí)經(jīng)濟(jì)中求得生存與發(fā)展。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái),一些有影響有代表性的新思想和新模式陸續(xù)出現(xiàn), 如再造工程、學(xué)習(xí)型組織、精靈生產(chǎn)、虛擬企業(yè)、電子商務(wù)等。再造工程就是對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程所進(jìn)行 的基本再思考和根本上的再設(shè)計(jì),以求明顯改善一些關(guān)鍵性績(jī)效指標(biāo)如成本、質(zhì)量、速度、服務(wù)等, 這種再造過(guò)程不僅限于對(duì)舊的過(guò)程的修補(bǔ)和改進(jìn)而是破舊立新, 完全摒棄舊有的思維模式對(duì)過(guò)程進(jìn)行根本性改造。學(xué)習(xí)型組織是指一個(gè)組織通過(guò)學(xué)習(xí)自我調(diào)整和改造, 以適應(yīng)迅速變化的環(huán)境。持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)需要具備比你競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更多更快的能力。建立學(xué)習(xí)型組織不僅必要而且可能, 信息量的飛速膨脹,要求企業(yè)不斷學(xué)習(xí), 而信息技術(shù)的高速發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用已為企業(yè)的集體學(xué)習(xí)奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。精靈生產(chǎn)是通過(guò)先進(jìn)的柔性生產(chǎn)技術(shù)和動(dòng)態(tài) 服務(wù)管理網(wǎng)格化。將服務(wù)的內(nèi)容、實(shí)施者和接受者通過(guò)網(wǎng)格明確地體現(xiàn)出來(lái)。各開(kāi)發(fā)企業(yè)和其相應(yīng)的管理內(nèi)容、工作進(jìn)度、工作措施、出現(xiàn)的問(wèn)題在網(wǎng)格上一目了然，通過(guò)理順?lè)?wù)信息的產(chǎn)生、傳遞、處理反饋等一系列程序，不斷優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)，取得了良好的效果。創(chuàng)新動(dòng)態(tài)監(jiān)管。深入施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解情況，對(duì)存在問(wèn)題的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，幫助其分析問(wèn)題原因，制定整改預(yù)案，并對(duì)落實(shí)情況進(jìn)行“跟蹤督察”。從源頭加強(qiáng)監(jiān)管、服務(wù)和防控，以解決影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問(wèn)題為突破口，應(yīng)對(duì)處理各種問(wèn)題，創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。逐步形成有效的矛盾調(diào)處和權(quán)益保障機(jī)制，降低信訪投訴率，主動(dòng)依法維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，最大限度把矛盾化解在萌芽狀態(tài)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。務(wù)實(shí)服務(wù)舉措。將集中檢查、日常巡查、跟蹤督察有效結(jié)合起來(lái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案和企業(yè)不良記錄結(jié)合起來(lái)，將月度考核、季度考核和年底綜合考核結(jié)合起來(lái)，將服務(wù)細(xì)節(jié)和人性化管理結(jié)合起來(lái)，有效防控違法違規(guī)和不良經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。做好信訪維穩(wěn)工作。暢通信訪渠道，落實(shí)首接負(fù)責(zé)制、限時(shí)辦結(jié)制、跟蹤回訪制，及時(shí)開(kāi)展信訪事件隱患排查，認(rèn)真解決群眾的合理訴求；對(duì)來(lái)人上訪，做到熱情接待，合理答復(fù)，同時(shí)，派駐一名人員協(xié)助接訪部門(mén)，開(kāi)展聯(lián)合接訪并建立專(zhuān)門(mén)信訪工作臺(tái)賬。從另一方面講，管理的創(chuàng)新還包括建立一個(gè)富有彈性和行業(yè)特點(diǎn)的激勵(lì)機(jī)制，如：?jiǎn)T工虛擬股權(quán)期權(quán)制、職業(yè)計(jì)劃培訓(xùn)、企業(yè)文化歸屬感的培養(yǎng)等，留住人才，穩(wěn)住人才，企業(yè)才能發(fā)展。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織創(chuàng)新組織創(chuàng)新就是隨著生產(chǎn)的不斷發(fā)展而產(chǎn)生的新的企業(yè)組織形式如股份制、股份合作制等，為了使企業(yè)更適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，改變企業(yè)原有的財(cái)產(chǎn)組織形式或法律形式。組織創(chuàng)新是企業(yè)管理創(chuàng)新的關(guān)鍵?，F(xiàn)代企業(yè)組織創(chuàng)新就是為了實(shí)現(xiàn)管理目的，將企業(yè)資源進(jìn)行重組與重置，采用新的管理方式和方法，新的組織結(jié)構(gòu)和比例關(guān)系，使企業(yè)發(fā)揮更大效益的創(chuàng)新活動(dòng)。企業(yè)組織創(chuàng)新是通過(guò)調(diào)整優(yōu)化管理要素人、財(cái)、物、時(shí)間、信息等資源的配置結(jié)構(gòu)，提高現(xiàn)有管理要素的效能來(lái)實(shí)現(xiàn)的。作為企業(yè)的組織創(chuàng)新，可以有新的產(chǎn)權(quán)制、新的用工制、新的管理機(jī)制，公司兼并和戰(zhàn)略重組，對(duì)公司重要人員實(shí)行聘任制和選舉制，企業(yè)人員的調(diào)整與分流等等。組織創(chuàng)新的方向就是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，做到產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企公開(kāi)、管理科學(xué)。中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）繼續(xù)教育學(xué)院現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）結(jié) 論“結(jié)論”兩字中間空兩格、三號(hào)黑體、居中，與正文空一行?？偠灾覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序存在一系列的問(wèn)題繼續(xù)進(jìn)行全方位的配套改革和制度建設(shè)，要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中注重加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作和提高決策效率，重視加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和計(jì)劃工作，有效整合設(shè)計(jì)資源。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司要提前做好風(fēng)險(xiǎn)管控，及其開(kāi)發(fā)建設(shè)前期需要的準(zhǔn)備工作，積極相應(yīng)政府規(guī)定政策，配合政府部門(mén)審查。政府部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)法律法規(guī)將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)范化，并且要真實(shí)有效的執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，對(duì)相關(guān)企業(yè)單位進(jìn)行有效監(jiān)管。此外還要及時(shí)對(duì)現(xiàn)有成熟的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行創(chuàng)新性研究使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。致 謝在中國(guó)地質(zhì)大學(xué)學(xué)習(xí)的時(shí)光過(guò)的飛快，在即將結(jié)束之時(shí)深感戀戀不舍，在這段認(rèn)知求學(xué)的道路上我獲得的良師益友的相伴和解惑。在論文寫(xiě)作和答辯準(zhǔn)備期間，得到了很多老師和同學(xué)的大力支持和熱心幫助，特別是我的導(dǎo)師曹石磊老師。在我完成本論文期間給予我無(wú)私的幫助和精心的指導(dǎo)，他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從課題的選擇到最終完成，曹老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持, 耐心地為我審閱文稿，幫助我分析存在的問(wèn)題，同時(shí)提出了不少寶貴的意見(jiàn)。在此，特向曹老師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。感謝我的爸爸媽媽?zhuān)傻弥X草，言樹(shù)之背，養(yǎng)育之恩，無(wú)以回報(bào)，你們永遠(yuǎn)健康快樂(lè)是我最大的心愿。限于我的能力和水平，本文難免有錯(cuò)誤和不足之處，希望廣大老師和同學(xué)能夠批評(píng)指正，特此致謝！參考文獻(xiàn)[1]曹振良，高曉慧等 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展和管理研究（2002622）[2]宋春紅 論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化，（200674）[3]何繼志 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評(píng)估要點(diǎn) .中國(guó)國(guó)際咨詢(xún)，2003[4]劉志平，王學(xué)孝 ，2001[5]Abraham, . 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