【正文】 。并且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據(jù)，而是采用“設(shè)立在先，效力優(yōu)先” 的原則?！稉７ā返谖迨臈l規(guī)定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的、自愿的，就不應(yīng)予以限制，不應(yīng)否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力?！　》康禺a(chǎn)權(quán)利人為同一抵押人時，抵押人只以房屋或土地使用權(quán)中的一物抵押給一個抵押權(quán)人，而抵押權(quán)人在簽訂合同時又未依法要求抵押人將兩物同時抵押，以至于該抵押人有機會將另一物另設(shè)一個抵押，應(yīng)視為前一抵押權(quán)人放棄同時抵押的權(quán)利，后一抵押權(quán)人對兩物未能同時抵押亦無異議。對同一抵押人的兩物兩押合同進行處理時，應(yīng)把兩物同時拍賣，分別計算拍賣價值，分別按兩個合同的約定受償?！　≡诜课菖c土地使用權(quán)主體不同一時，兩個合同各不相擾。在處理抵押物時，應(yīng)將房地產(chǎn)同時拍賣，分別計價，分別按兩個合同受償?！　⌒杼峒暗氖?，如果房屋抵押權(quán)人先行使用抵押而將房屋連同該房屋占用土地的使用權(quán)一同拍賣，他只能就房屋賣得價金優(yōu)先受償，那么在土地使用權(quán)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)之前，對于拍賣土地使用權(quán)所得價金的處理，應(yīng)當向土地使用權(quán)抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向公證機關(guān)提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。　　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押　　《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同?！边@一規(guī)定表明：土地使用者是無償獲得的國有土地使用權(quán)，其本身由于未支付土地出讓金，因此當事人不能設(shè)置抵押，必須經(jīng)“評估 ”、“核定出讓金數(shù)額后”方可設(shè)置抵押。因此，未經(jīng)過上述兩程序的，抵押無效，且登記機構(gòu)的辦理登記行為違法。　　根據(jù)《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。根據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)，作為土地使用者，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的必須依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。以房屋連同劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地使用者僅僅是在房地產(chǎn)上設(shè)定了擔保物權(quán)，并未轉(zhuǎn)讓劃撥土地的使用權(quán)，也無須交納出讓金。當?shù)盅悍康禺a(chǎn)被拍賣時，雖然土地使用權(quán)人是被迫的，但已經(jīng)構(gòu)成了轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為。拍賣房地產(chǎn)的價款中，包含了劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金。隨著房地產(chǎn)的拍賣，劃撥土地使用權(quán)人交納土地使用權(quán)出讓金的法定義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，首先從拍賣抵押房地產(chǎn)的價款由交納相當于土地使用權(quán)出讓金的款額后，對于剩下的余款，抵押權(quán)人才可以享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。所以，設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押權(quán)人要詳細了解抵押人提供的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式?！　》康禺a(chǎn)抵押后土地上新增房屋的受償問題　　《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋的所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！　。?）、房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬抵押物。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后土地上新增的房屋，一是以房屋連同房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)作抵押，其所占用范圍的土地上新建的房屋。二是 以土地使用權(quán)作抵押，該土地上新建造的房屋。房地產(chǎn)抵押合同 簽訂后，并依據(jù)法定程序辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人依法取得了房地產(chǎn)抵押權(quán)。抵押合同簽訂時，是以現(xiàn)實存在的房地產(chǎn)作為抵押標的物進行抵押的，抵押合同簽訂后，新增的房屋，不是抵押合同確定的抵押權(quán)客體對象，不能作為抵押物?！　。?）、抵押房地產(chǎn)拍賣時，對新增房屋的處理。雖然房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，但一旦抵押房地產(chǎn)的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范圍的土地便不可分。當需要拍賣抵押房地產(chǎn)時，新增的房屋雖不屬抵押財產(chǎn)，但應(yīng)同抵押房地產(chǎn)一同拍賣，如果拍賣時將新增房屋從拍賣的抵押房地產(chǎn)中剝離出來，使新的房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，則這一新增的房屋權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以法律規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)時，可以將土地上新增的房屋與抵押房地產(chǎn)一同拍賣。　?。?）、新增房屋的拍賣所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂并生效后，土地上新增的房屋，拍賣抵押房地產(chǎn)時，雖可一同拍賣，但抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償，其前提是新增的房屋不屬抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人只能對抵押房地產(chǎn)的拍賣所得優(yōu)先受償，無權(quán)對新增房屋的價款優(yōu)先受償。當?shù)盅喝思礊閭鶆?wù)人時，抵押權(quán)人可以用新增房屋的拍賣價款進行清償；當?shù)盅喝藶榈谌藭r，抵押權(quán)人無權(quán)對抵押人新增房屋的價款進行清償。本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押,若干問題,思考 抵押可以重復(fù)嗎 青島銀行二手房貸款辦理 上海購買二手房如何貸款 《中華人民共和國物權(quán)法》實施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別 房屋贈與合同過戶才具有法律效力 銀行是如何實現(xiàn)抵押權(quán)的 二手房貸款需關(guān)注七要素 牢記五要點順利辦理二手房貸款 宗教活動場所的房屋由誰申請登記 上海市公有住房差價交換合同 發(fā)放職工住房補貼有關(guān)問題的通知 中介問題頻出二手房交易有風(fēng)險各地樓市也趨冷 房產(chǎn)中介公司自訂居間協(xié)議條款相互矛盾 劃撥土地上的房屋進行抵押時，是否要先繳土地出讓金 向市直機關(guān)事業(yè)單位未享受購房優(yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補貼中需要明確的幾個 2003年度住房公積金，新職工住房補貼有關(guān)政策調(diào)整的通知 二手房交易“十謹記六掌握”輕松圓購房夢想 二手房意向金該不該交中介 地役權(quán)設(shè)定契約書 印發(fā)杭州市區(qū)集體土地房屋拆遷搬家補貼費非住宅搬遷補貼費住宅臨時過渡費等 國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知 二手房貸款年限 二手房按揭房貸跳過中介省萬元 在什么情況下抵押權(quán)人可以處分抵押物 住房補貼收入有關(guān)個人所得稅問題的補充通知 出具查詢結(jié)果應(yīng)該注意哪些問題 二手房按揭貸款步驟 換中介是否都屬于“跳單”行為 房屋過戶登記手續(xù)是否能對抗法院的判決書 在建工程抵押是否可以辦理預(yù)告登記 在協(xié)助人民法院執(zhí)行時，如遇到房地產(chǎn)權(quán)利主體不一致，應(yīng)當如何處理 二手房傭金調(diào)整萌動中介生存壓力考驗市場彈性 二手市場走向規(guī)范教你如何識別黑中介 當事人提供了擔保后法院是否應(yīng)該解除保全措施 登記機關(guān)應(yīng)否推行‘當場發(fā)證’ 農(nóng)村的房子能否抵押 50平米以下二手房仍能貸款 購房小心中介公司變戲法 以道路路面作頂蓋的地下商場，是否可以申請權(quán)屬登記 近來很多銀行都推出了用房產(chǎn)做抵押的消費貸款，那什么是房產(chǎn)抵押消費貸款 原以個體工商戶字號登記的房產(chǎn)，是否可以改登記為個人所有 2017二手房貸款指南 怎樣辦理二手房商業(yè)貸款 私人借款用房產(chǎn)抵押僅簽訂房地產(chǎn)抵押合同不辦理抵押登記是否有效 婚前個人購買的房產(chǎn)，其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸，對這類房屋 一方婚前買房雙方婚后還貸，房子究竟屬于誰 二手房維權(quán)要先找對路中介自發(fā)設(shè)立業(yè)務(wù)監(jiān)管 房產(chǎn)中介掛牌價私漲業(yè)內(nèi)人稱 北京市提高公有住房租金增發(fā)補貼有關(guān)問題的通知 預(yù)付款的概述 哪些證件，證明可以作為自然人申請權(quán)屬登記時的身份證明 為購房將中介投訴到消協(xié) 二手房中介陷阱知多少 在建工程抵押評估的特點與評估范圍 商品房期權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，如可以，應(yīng)如何辦理登記手續(xù) 對于在建工程的抵押登記為什么要慎重辦理 房屋中介常見的無效霸王條款 深圳二手房中介費是多少 重慶市房屋建筑白蟻預(yù)防合同 部分按份共有人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，登記機構(gòu)是否要通知其他共有人 房地產(chǎn)借款抵押合同 合同表述失誤引發(fā)中介費糾紛這套二手房傭金竟寫成“天價” 銀行如何辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù) 登記機構(gòu)認為登記簿的記載沒有錯誤，但當事人要求更正登記的，是否應(yīng)當更正 國務(wù)院下發(fā)住房補貼專戶管理操作九大流程步驟 抵押人在抵押期間有什么義務(wù) 專家指點二手房按揭貸款 二手房公積金貸款種類所需資料 《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》對查詢機關(guān)有什么要求 我與馬某簽訂的附條件換房協(xié)議是否有效 新建商品房的轉(zhuǎn)移登記要雙方共同申請，開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何申請 二手房貸款注意什么 房產(chǎn)金融專家提醒大家銀行貸款買賣二手房有“三項注意” 申請人登記時如使用偽造的證件，造成登記不實的，登記機關(guān)是否應(yīng)承擔責任 對農(nóng)民自建房，是先辦房產(chǎn)證還是先辦土地證 加強城鎮(zhèn)住房保障促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見 二手房購房貸款如何還貸 個人購買二手房如何申請按揭貸款 房產(chǎn)交易以后，房屋受讓人在登記時，是否要重新填寫墻界表 什么是‘流抵押條款’ 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