【正文】 。并且，對一物兩押或一物多押認(rèn)定為無效亦缺乏法律依據(jù)，而是采用“設(shè)立在先，效力優(yōu)先” 的原則?！稉?dān)保法》第五十四條規(guī)定，也承認(rèn)一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的、自愿的，就不應(yīng)予以限制，不應(yīng)否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力。　　房地產(chǎn)權(quán)利人為同一抵押人時(shí)，抵押人只以房屋或土地使用權(quán)中的一物抵押給一個(gè)抵押權(quán)人，而抵押權(quán)人在簽訂合同時(shí)又未依法要求抵押人將兩物同時(shí)抵押，以至于該抵押人有機(jī)會(huì)將另一物另設(shè)一個(gè)抵押，應(yīng)視為前一抵押權(quán)人放棄同時(shí)抵押的權(quán)利，后一抵押權(quán)人對兩物未能同時(shí)抵押亦無異議。對同一抵押人的兩物兩押合同進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)把兩物同時(shí)拍賣，分別計(jì)算拍賣價(jià)值，分別按兩個(gè)合同的約定受償。　　在房屋與土地使用權(quán)主體不同一時(shí)，兩個(gè)合同各不相擾。在處理抵押物時(shí)，應(yīng)將房地產(chǎn)同時(shí)拍賣，分別計(jì)價(jià)，分別按兩個(gè)合同受償?！　⌒杼峒暗氖?，如果房屋抵押權(quán)人先行使用抵押而將房屋連同該房屋占用土地的使用權(quán)一同拍賣，他只能就房屋賣得價(jià)金優(yōu)先受償，那么在土地使用權(quán)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)之前，對于拍賣土地使用權(quán)所得價(jià)金的處理，應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向公證機(jī)關(guān)提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！　∫詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)的房地產(chǎn)抵押　　《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同?！边@一規(guī)定表明：土地使用者是無償獲得的國有土地使用權(quán)，其本身由于未支付土地出讓金，因此當(dāng)事人不能設(shè)置抵押，必須經(jīng)“評估 ”、“核定出讓金數(shù)額后”方可設(shè)置抵押。因此，未經(jīng)過上述兩程序的，抵押無效，且登記機(jī)構(gòu)的辦理登記行為違法?！　「鶕?jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。根據(jù)房地產(chǎn)管理法規(guī)，作為土地使用者，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的必須依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。以房屋連同劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地使用者僅僅是在房地產(chǎn)上設(shè)定了擔(dān)保物權(quán)，并未轉(zhuǎn)讓劃撥土地的使用權(quán)，也無須交納出讓金。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)被拍賣時(shí)，雖然土地使用權(quán)人是被迫的，但已經(jīng)構(gòu)成了轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為。拍賣房地產(chǎn)的價(jià)款中，包含了劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。隨著房地產(chǎn)的拍賣，劃撥土地使用權(quán)人交納土地使用權(quán)出讓金的法定義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，首先從拍賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款由交納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，對于剩下的余款，抵押權(quán)人才可以享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。所以，設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押權(quán)人要詳細(xì)了解抵押人提供的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。　　房地產(chǎn)抵押后土地上新增房屋的受償問題　　《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋的所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！　。?）、房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬抵押物。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后土地上新增的房屋，一是以房屋連同房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)作抵押，其所占用范圍的土地上新建的房屋。二是 以土地使用權(quán)作抵押，該土地上新建造的房屋。房地產(chǎn)抵押合同 簽訂后，并依據(jù)法定程序辦理了抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人依法取得了房地產(chǎn)抵押權(quán)。抵押合同簽訂時(shí)，是以現(xiàn)實(shí)存在的房地產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押的，抵押合同簽訂后，新增的房屋，不是抵押合同確定的抵押權(quán)客體對象，不能作為抵押物?！　。?）、抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，對新增房屋的處理。雖然房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但一旦抵押房地產(chǎn)的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范圍的土地便不可分。當(dāng)需要拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，新增的房屋雖不屬抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)同抵押房地產(chǎn)一同拍賣，如果拍賣時(shí)將新增房屋從拍賣的抵押房地產(chǎn)中剝離出來，使新的房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，則這一新增的房屋權(quán)利就無法得到實(shí)現(xiàn)。所以法律規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以將土地上新增的房屋與抵押房地產(chǎn)一同拍賣?！　。?）、新增房屋的拍賣所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂并生效后，土地上新增的房屋，拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，雖可一同拍賣，但抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償，其前提是新增的房屋不屬抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人只能對抵押房地產(chǎn)的拍賣所得優(yōu)先受償，無權(quán)對新增房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)?shù)盅喝思礊閭鶆?wù)人時(shí)，抵押權(quán)人可以用新增房屋的拍賣價(jià)款進(jìn)行清償；當(dāng)?shù)盅喝藶榈谌藭r(shí)，抵押權(quán)人無權(quán)對抵押人新增房屋的價(jià)款進(jìn)行清償。本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押,若干問題,思考 抵押可以重復(fù)嗎 青島銀行二手房貸款辦理 上海購買二手房如何貸款 《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別 房屋贈(zèng)與合同過戶才具有法律效力 銀行是如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的 二手房貸款需關(guān)注七要素 牢記五要點(diǎn)順利辦理二手房貸款 宗教活動(dòng)場所的房屋由誰申請登記 上海市公有住房差價(jià)交換合同 發(fā)放職工住房補(bǔ)貼有關(guān)問題的通知 中介問題頻出二手房交易有風(fēng)險(xiǎn)各地樓市也趨冷 房產(chǎn)中介公司自訂居間協(xié)議條款相互矛盾 劃撥土地上的房屋進(jìn)行抵押時(shí)，是否要先繳土地出讓金 向市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位未享受購房優(yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補(bǔ)貼中需要明確的幾個(gè) 2003年度住房公積金，新職工住房補(bǔ)貼有關(guān)政策調(diào)整的通知 二手房交易“十謹(jǐn)記六掌握”輕松圓購房夢想 二手房意向金該不該交中介 地役權(quán)設(shè)定契約書 印發(fā)杭州市區(qū)集體土地房屋拆遷搬家補(bǔ)貼費(fèi)非住宅搬遷補(bǔ)貼費(fèi)住宅臨時(shí)過渡費(fèi)等 國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知 二手房貸款年限 二手房按揭房貸跳過中介省萬元 在什么情況下抵押權(quán)人可以處分抵押物 住房補(bǔ)貼收入有關(guān)個(gè)人所得稅問題的補(bǔ)充通知 出具查詢結(jié)果應(yīng)該注意哪些問題 二手房按揭貸款步驟 換中介是否都屬于“跳單”行為 房屋過戶登記手續(xù)是否能對抗法院的判決書 在建工程抵押是否可以辦理預(yù)告登記 在協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí)，如遇到房地產(chǎn)權(quán)利主體不一致，應(yīng)當(dāng)如何處理 二手房傭金調(diào)整萌動(dòng)中介生存壓力考驗(yàn)市場彈性 二手市場走向規(guī)范教你如何識別黑中介 當(dāng)事人提供了擔(dān)保后法院是否應(yīng)該解除保全措施 登記機(jī)關(guān)應(yīng)否推行‘當(dāng)場發(fā)證’ 農(nóng)村的房子能否抵押 50平米以下二手房仍能貸款 購房小心中介公司變戲法 以道路路面作頂蓋的地下商場，是否可以申請權(quán)屬登記 近來很多銀行都推出了用房產(chǎn)做抵押的消費(fèi)貸款，那什么是房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款 原以個(gè)體工商戶字號登記的房產(chǎn)，是否可以改登記為個(gè)人所有 2017二手房貸款指南 怎樣辦理二手房商業(yè)貸款 私人借款用房產(chǎn)抵押僅簽訂房地產(chǎn)抵押合同不辦理抵押登記是否有效 婚前個(gè)人購買的房產(chǎn)，其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸，對這類房屋 一方婚前買房雙方婚后還貸，房子究竟屬于誰 二手房維權(quán)要先找對路中介自發(fā)設(shè)立業(yè)務(wù)監(jiān)管 房產(chǎn)中介掛牌價(jià)私漲業(yè)內(nèi)人稱 北京市提高公有住房租金增發(fā)補(bǔ)貼有關(guān)問題的通知 預(yù)付款的概述 哪些證件，證明可以作為自然人申請權(quán)屬登記時(shí)的身份證明 為購房將中介投訴到消協(xié) 二手房中介陷阱知多少 在建工程抵押評估的特點(diǎn)與評估范圍 商品房期權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，如可以，應(yīng)如何辦理登記手續(xù) 對于在建工程的抵押登記為什么要慎重辦理 房屋中介常見的無效霸王條款 深圳二手房中介費(fèi)是多少 重慶市房屋建筑白蟻預(yù)防合同 部分按份共有人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是否要通知其他共有人 房地產(chǎn)借款抵押合同 合同表述失誤引發(fā)中介費(fèi)糾紛這套二手房傭金竟寫成“天價(jià)” 銀行如何辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù) 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記簿的記載沒有錯(cuò)誤，但當(dāng)事人要求更正登記的，是否應(yīng)當(dāng)更正 國務(wù)院下發(fā)住房補(bǔ)貼專戶管理操作九大流程步驟 抵押人在抵押期間有什么義務(wù) 專家指點(diǎn)二手房按揭貸款 二手房公積金貸款種類所需資料 《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》對查詢機(jī)關(guān)有什么要求 我與馬某簽訂的附條件換房協(xié)議是否有效 新建商品房的轉(zhuǎn)移登記要雙方共同申請，開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何申請 二手房貸款注意什么 房產(chǎn)金融專家提醒大家銀行貸款買賣二手房有“三項(xiàng)注意” 申請人登記時(shí)如使用偽造的證件，造成登記不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 對農(nóng)民自建房，是先辦房產(chǎn)證還是先辦土地證 加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見 二手房購房貸款如何還貸 個(gè)人購買二手房如何申請按揭貸款 房產(chǎn)交易以后，房屋受讓人在登記時(shí)，是否要重新填寫墻界表 什么是‘流抵押條款’ 《房屋登記辦法》為什么要對登記的定義作出新的規(guī)定 通過中介購二手房也要謹(jǐn)慎購房注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 簽訂《房屋買賣中介協(xié)議》要謹(jǐn)慎 已設(shè)定抵押的房產(chǎn)由法院委托拍賣給了非抵押權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)證無法收回登記機(jī)關(guān) 房地產(chǎn)權(quán)益糾紛有哪些解決途徑 銀行貸款沒有批下來能否解除購房合同 二手房貸需要哪些資料 企業(yè)形式不同責(zé)任大相徑庭 個(gè)人住房貸款借款合同 商品房預(yù)售合同 天津市調(diào)整公有住房租金和發(fā)放住房補(bǔ)貼辦法 房地產(chǎn)黑中介暴利內(nèi)幕 稅費(fèi)、貸款等二手房交易常識 調(diào)整2004年度住房公積金，新職工住房補(bǔ)貼繳存基數(shù)的通知 商品房已售出已經(jīng)備案，還可能被開發(fā)商抵押嗎 開發(fā)商已破產(chǎn)，房屋沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)，買房群眾要辦權(quán)屬登記，是否可以 貸款二手房的貸款資格 二手房商業(yè)貸款的辦理 買賣房屋未過戶合同是否有效 哪些情況下查詢機(jī)關(guān)可以拒絕提供查詢服務(wù)的