房地產(chǎn)估價習題集計算題和論述題2-資料下載頁
2025-03-26 00:25本頁面
【正文】 =1001/103=30萬元 ④長壽命項目的折舊額=(－8－140－100)1/383= 建筑物的折舊總額=8+84+30+= ⑤該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=+－=某房地產(chǎn)占地4000平方米，土地使用年限為50年，容積率為6，24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成解：（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：（2）各層建筑面積=40006/24=1000（m2/層）（3）計算1層商鋪收益價格 年凈收益=1000（160%）75%90%6012=（萬元） V1=[11/（1+10%）503]=（萬元）（4）計算2～3層商場收益價格 年凈收益=1000270%600=84（萬元） V23=84/10%[11/（1+10%）503]=（萬元）（5）計算4層酒樓收益價格 年凈收益=100070%501280000=34（萬元） V4=34/8%[11/（1+8%）503]=（萬元）（6）計算5～10層辦公樓收益價格年凈收益=62018001280%（110%）=（萬元） V510=[11/（1+7%）503]=（萬元）（7）計算11～24層住宅價格 V1124=1000144000=5600（萬元）（8）計算房地產(chǎn)價格V=V1+V23+V4+V510+V1124=++++5600=（萬元）為評估某住宅的價格，估價人員在住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：解：（1）選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點間隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例，而選取A、C、E作為可比實例。（2）計算公式：比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（3）交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/102可比實例C=100/100可比實例E=100/97（4）交易日期修正系數(shù)可比實例A=（1+1%）可比實例C=（1+1%）可比實例E=（1+1%）3（5）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：可比實例A=100/[1001/3+（1002）1/3+（1004）1/3]=100/98可比實例C=100/[（100+3）1/3+（100+2）1/3+（1002）1/3]=100/101 可比實例E=100/[1001/3+（1001）1/3+（100+1）1/3]=100/100（6）計算比準價格比準價格A=5100（100/102）（1+1%）4（100/98）=（元/m2）比準價格C=5200（100/100）（1+1%）4（100/101）=（元/m2）比準價格E=5000（100/97）（1+1%）3（100/100）=（元/m2）（7）將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格（單價）=（++）/3=（元/m2）
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