房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集計(jì)算題和論述題2-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 層酒樓收益價(jià)格 年凈收益=100070%501280000=34（萬(wàn)元） V4=34/8%[11/（1+8%）503]=（萬(wàn)元）（6）計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格年凈收益=62018001280%（110%）=（萬(wàn)元） V510=[11/（1+7%）503]=（萬(wàn)元）（7）計(jì)算11～24層住宅價(jià)格 V1124=1000144000=5600（萬(wàn)元）（8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格V=V1+V23+V4+V510+V1124=++++5600=（萬(wàn)元）為評(píng)估某住宅的價(jià)格，估價(jià)人員在住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：解：（1）選取可比實(shí)例。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建筑全新?tīng)顟B(tài)建筑物的建造成本為800解：(1)計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：①建造成本=800萬(wàn)元②管理費(fèi)用=8003%=24萬(wàn)元③投資利息=(800+24)60%[(1+6%)]+(800+24)40%[(1+6%)]= ?、芙ㄖ锏闹刂脙r(jià)格=800+24++50+120= (2)計(jì)算建筑物的折舊額：?、賶?、地面等損壞的折舊額=18萬(wàn)元 ②裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬(wàn)元 ?、墼O(shè)備部分的折舊額=1108/10=88萬(wàn)元?、荛L(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=()8/50= ⑤建筑物的折舊總額=18+80+88+= 為評(píng)估某寫字樓2001年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作可比實(shí)例，解：（1）交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例A=100/103可比實(shí)例B=100/99可比實(shí)例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)①因素權(quán)重值的計(jì)算因素1的權(quán)重=4/（1++4）==（1++4）==1/（1++4）=②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計(jì)算可比實(shí)例A 可比實(shí)例B可比實(shí)例C（4）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格A比準(zhǔn)價(jià)格B比準(zhǔn)價(jià)格C（5）估價(jià)對(duì)象的價(jià)格6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成投入使用，辦公樓正常解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值 ①辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=（萬(wàn)元） ②收益年限=406=34（年） ③辦公樓現(xiàn)值為： （2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格 ①乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=（萬(wàn)元） ②乙方使用權(quán)剩余收益年限=154=11（年） ③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格==（萬(wàn)元）某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。將某成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本
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