房地產(chǎn)估價習(xí)題集計算題和論述題2-展示頁
2025-04-04 00:25本頁面
【正文】 是（ 替代 ）原理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的主要原則有：合法原則，（ 最高最佳使用原則 ），供求原則；替代原則，（ 估價時點原則 ），公平原則。估價機構(gòu)完成委托估價后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（ 估價報告書 ）。成本法計算建筑物重新建造完全價值的方法通常分為三種，即：凈計法，（平方法 ），立方法。建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價時適用（重置成本 ）。在路線價法中，普通臨街宗地價格的計算公式為：宗地總價=路線價（ 深度百分率 ）宗地面積。1．理論依據(jù)不同或估價的立足點不同：(成本法基于已付出的代價，收益法基于未來的收益能力)；3．所需資料不同；有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該土地每平方米需600（1）計算土地現(xiàn)時價格：土地底價=1000*600=60萬（2）計算建筑物現(xiàn)時價格：建筑物現(xiàn)價=C*【1（1R）*t/t+n】=2000*1000【1（15%）*8/8+32】=1620000=162萬（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時總價為：60+162=222萬（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時單價=2220000/2000=1100某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%解：（1）計算該賓館年總收益=30050365（130%）=3832500元=（2）計算該賓館年總費用=14萬元/月12月=168萬元（3）計算該賓館年凈收益=年總收益年總費用==（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=（5）計算同檔次賓館年總收益=30045365（120%）=3942000元=（6）計算同檔次賓館年總費用=30%=（7）計算同檔次賓館年凈收益=年總收益年總費用=70%=（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價格=年凈收益/還原利率=（9）該賓館與當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價5045元，但空房率也高，30%20%，特別是營運費用過高，%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營運支出。需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。[解]設(shè)該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值＝200050002/（1+12%）2＝（萬元）建筑安裝工程費等的總額＝800（1+12％）50002[60％/（1+12%）＋40%/（1+12%）]＝（萬元）建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣。房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、（ 裝修 ）、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。一名合格的房地產(chǎn)估價人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實的估價理論知識；（2）有豐富的估價實踐經(jīng)驗；（3）（有良好的職業(yè)道德 ）。資本化率
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