房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集計(jì)算題和論述題2-文庫(kù)吧
2025-03-11 00:25 本頁(yè)面
【正文】 七通一平的待建筑土地在1995年9月的價(jià)格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，(折現(xiàn)率為10%）。[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值＝200050002/（1+12%）2＝（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)等的總額＝800（1+12％）50002[60％/（1+12%）＋40%/（1+12%）]＝（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見(jiàn)，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣?！ ′N售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額＝（2％+6％）＝（萬(wàn)元） 購(gòu)買該宗土地的稅費(fèi)總額＝V3％＝（萬(wàn)元） V＝－－－ V=（萬(wàn)元） 故：土地總價(jià)＝（萬(wàn)元）土地單價(jià)＝（元／m2）樓面地價(jià)＝（元／m2） 房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，估價(jià)實(shí)質(zhì)是模擬（ 市場(chǎng) ）的價(jià)格形成過(guò)程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)。房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、（ 裝修 ）、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度來(lái)劃分的。認(rèn)清房地產(chǎn)的單位價(jià)格，主要是認(rèn)清其貨幣單位、（ 面積單位 ）、面積含義。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)；（2）有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；（3）（有良好的職業(yè)道德 ）。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，重新建造成本是假設(shè)在（ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)）重新建造或購(gòu)置全新?tīng)顟B(tài)的舊有房地產(chǎn)時(shí)所必要的成本或價(jià)格。資本化率=（ 安全利率 ）+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。某商店?duì)I業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營(yíng)業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（ 396 ）。將某成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價(jià)為（ 500 ）元/平方米。某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設(shè)備均已過(guò)時(shí)，需拆除重建，估計(jì)每建筑平方米拆遷費(fèi)300元、殘值50元，則該土地的減價(jià)修正額為（ 5 ）。某類商品房平均售價(jià)1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價(jià)格的年平均上漲幅度為（ 10 ）%。某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)=建筑物現(xiàn)時(shí)單價(jià)=310000/500=620元/m2某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價(jià)平均為1100元/平方米，底層的單價(jià)比第二層的單價(jià)低150元（1） 該公寓房地產(chǎn)總價(jià)值V=110010003=3300000（元）=330（萬(wàn)元）（2） 設(shè)第二層單價(jià)為x元/㎡，則： =1100 解得x=1200（元/㎡）（3） 第二層房地總價(jià)值為: 12001000=1200000（元）=120（萬(wàn)元）（4） 第二層土地占有份額為：100%=
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