房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集計(jì)算題和論述題2(已修改)
2025-04-07 00:25 本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的主要原則有：合法原則，（ 最高最佳使用原則 ），供求原則；替代原則，（ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ），公平原則。估價(jià)機(jī)構(gòu)完成委托估價(jià)后提供給委托人的“產(chǎn)品”，通常稱為（ 估價(jià)報(bào)告書 ）。市場(chǎng)比較法所依據(jù)的是（ 替代 ）原理。成本法計(jì)算建筑物重新建造完全價(jià)值的方法通常分為三種，即：凈計(jì)法，（平方法 ），立方法。在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價(jià)格（ 越低 ）。建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價(jià)時(shí)適用（重置成本 ）。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別，在估價(jià)上C為（ 重新建造成本 ），它通常隨著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同而（ 不同 ）。在路線價(jià)法中，普通臨街宗地價(jià)格的計(jì)算公式為：宗地總價(jià)=路線價(jià)（ 深度百分率 ）宗地面積。試述成本法與收益法的區(qū)別。1．理論依據(jù)不同或估價(jià)的立足點(diǎn)不同：(成本法基于已付出的代價(jià)，收益法基于未來(lái)的收益能力)；2．計(jì)算公式不同(成本法以各項(xiàng)費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)累加為基礎(chǔ)，收益法以收益減費(fèi)用為基礎(chǔ))；3．所需資料不同；4．適用對(duì)象不同(成本法主要適用于無(wú)交易、無(wú)收益或收益難以直接測(cè)定的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、政府辦公樓、醫(yī)院、公園等公共建筑、公益設(shè)施及工廠等；收益法主要適用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，如商店、賓館、出租房屋等)。有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需600（1）計(jì)算土地現(xiàn)時(shí)價(jià)格：土地底價(jià)=1000*600=60萬(wàn)（2）計(jì)算建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格：建筑物現(xiàn)價(jià)=C*【1（1R）*t/t+n】=2000*1000【1（15%）*8/8+32】=1620000=162萬(wàn)（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為：60+162=222萬(wàn)（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2220000/2000=1100某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=30050365（130%）=3832500元=（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬(wàn)元/月12月=168萬(wàn)元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益年總費(fèi)用==（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無(wú)限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=（5）計(jì)算同檔次賓館年總收益=30045365（120%）=3942000元=（6）計(jì)算同檔次賓館年總費(fèi)用=30%=（7）計(jì)算同檔次賓館年凈收益=年總收益年總費(fèi)用=70%=（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無(wú)限年限，則同檔次賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=（9）該賓館與當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價(jià)5045元，但空房率也高，30%20%，特別是營(yíng)運(yùn)費(fèi)用過(guò)高，%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營(yíng)運(yùn)支出。（10）經(jīng)過(guò)綜合考慮后，估計(jì)該賓館的價(jià)格以2450萬(wàn)元比較合理。需要評(píng)估一宗
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