房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集計(jì)算題和論述題2-wenkub
2023-04-10 00:25:33 本頁(yè)面
【正文】 ①乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=（萬(wàn)元） ②乙方使用權(quán)剩余收益年限=154=11（年） ③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格==（萬(wàn)元）某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物現(xiàn)時(shí)總價(jià)=建筑物現(xiàn)時(shí)單價(jià)=310000/500=620元/m2某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產(chǎn)單價(jià)平均為1100元/平方米，底層的單價(jià)比第二層的單價(jià)低150元（1） 該公寓房地產(chǎn)總價(jià)值V=110010003=3300000（元）=330（萬(wàn)元）（2） 設(shè)第二層單價(jià)為x元/㎡，則： =1100 解得x=1200（元/㎡）（3） 第二層房地總價(jià)值為: 12001000=1200000（元）=120（萬(wàn)元）（4） 第二層土地占有份額為：100%=%=36%某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益55萬(wàn)元，需支出總費(fèi)用30萬(wàn)元。將某成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的各項(xiàng)必要費(fèi)用及正常利稅為300元/平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則可轉(zhuǎn)讓土地的成本價(jià)為（ 500 ）元/平方米。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)符合下列三方面要求：（1）有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)；（2）有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；（3）（有良好的職業(yè)道德 ）。[解]設(shè)該宗土地的總價(jià)為V：開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值＝200050002/（1+12%）2＝（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)等的總額＝800（1+12％）50002[60％/（1+12%）＋40%/（1+12%）]＝（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計(jì)算的方便起見(jiàn)，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣。有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該土地每平方米需600（1）計(jì)算土地現(xiàn)時(shí)價(jià)格：土地底價(jià)=1000*600=60萬(wàn)（2）計(jì)算建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格：建筑物現(xiàn)價(jià)=C*【1（1R）*t/t+n】=2000*1000【1（15%）*8/8+32】=1620000=162萬(wàn)（3）房地產(chǎn)和土地合成一體的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為：60+162=222萬(wàn)（4）房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2220000/2000=1100某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=30050365（130%）=3832500元=（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬(wàn)元/月12月=168萬(wàn)元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益年總費(fèi)用==（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無(wú)限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=（5）計(jì)算同檔次賓館年總收
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