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房地產企業(yè)納稅焦點問題及解析-資料下載頁

2025-03-26 00:25本頁面
  

【正文】 前扣除?! 。?)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除?! 》治觯菏欠裥枰〉冒l(fā)票稅前扣除?  財稅字[2000]7號  一、為緩解中小企業(yè)融資難的問題,對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位(以下簡稱統(tǒng)借方)向金融機構借款后,將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位),并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅?! 《?、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位,不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息,否則,將視為具有從事貸款業(yè)務的性質,應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅?!   ∝敹怺2008]151號 ?。?)企業(yè)取得的各類財政性資金,除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外,均應計入企業(yè)當年收入總額?! 。?)對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經國務院批準的財政性資金,準予作為不征稅收入,在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。  分析:一般企業(yè)基本沒有不征稅收入。 ?。ㄈ┘{入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織按照核定的預算和經費報領關系收到的由財政部門或上級單位撥入的財政補助收入,準予作為不征稅收入,在計算應納稅所得額時從收入總額中減除,但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。  本條所稱財政性資金,是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息,以及其他各類財政專項資金,包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收,但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款?! ∝敹悺?009〕87號  一、對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金,凡同時符合以下條件的,可以作為不征稅收入,在計算應納稅所得額時從收入總額中減除:  (一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件,且文件中規(guī)定該資金的專項用途; ?。ǘ┴斦块T或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求; ?。ㄈ┢髽I(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算?! 《?、根據實施條例第二十八條的規(guī)定,上述不征稅收入用于支出所形成的費用,不得在計算應納稅所得額時扣除;用于支出所形成的資產,其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除?! ∪?、企業(yè)將符合本通知第一條規(guī)定條件的財政性資金作不征稅收入處理后,在5年(60個月)內未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分,應重新計入取得該資金第六年的收入總額;重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出,允許在計算應納稅所得額時扣除?!    吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》  第二十六條 企業(yè)的下列收入為免稅收入:   (一)國債利息收入;   (二)符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益;   (三)在中國境內設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯系的股息、紅利等權益性投資收益;   (四)符合條件的非營利組織的收入。  《實施條例》  ——國債利息收入,是指企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入?!  蠗l件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益,是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益?!  舛惖墓上?、紅利等權益性投資收益,不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月取得的投資收益?! 》蔷用衿髽I(yè)股息所得要納稅  《企業(yè)所得稅法》  第三條第三款 非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場所的,或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的,應當就其來源于中國境內的所得繳納企業(yè)所得稅?!  镀髽I(yè)所得稅法實施條例》  第六條 企業(yè)所得稅法第三條所稱所得,包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利等權益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得?! 。?4)財稅字第020號  下列所得,暫免征收個人所得稅: ?。ò耍┩饧畟€人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得。  財稅[2005]102號  對個人投資者從上市公司取得的股息紅利所得,暫減按50%計入個人應納稅所得額,依照現行稅法規(guī)定計征個人所得稅?! 惏l(fā)〔2009〕31號  第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,按下列規(guī)定進行處理: ?、?凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方)分配開發(fā)產品的,企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時,如該項目已經結算計稅成本,其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理?! 、?凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的,應按以下規(guī)定進行處理:  —— 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出?!  ?投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。      【例題】深圳市某股份公司2008年6月以12500萬元收購廣東某房地產公司的全部股權,廣東房地產公司經評估確認的凈資產價值為10000萬元?! V東房地產公司是順德市某經濟開發(fā)總公司投資5000萬元創(chuàng)辦的全資子公司,該公司2007年12月31日的資產賬面凈值為7000萬元,經評估確認后的價值為10000萬元?! ∩鲜鼋灰咨婕暗漠斒赂鞣剿枚惖奶幚韱栴}? ?。?)深圳股份公司長期股權投資的稅務處理問題  根據稅收法規(guī)的規(guī)定,企業(yè)為取得另一企業(yè)的股權支付的全部代價,屬股權投資支出不得計入投資企業(yè)的當期費用,也不得通過折舊或攤銷方式分期計入投資企業(yè)的費用,應作為股權投資的計稅成本,待將來轉讓股權或收回投資時,用以計算股權轉讓所得或投資收益。因此,深圳公司取得此項長期股權投資的計稅成本應該是實際支付的12500萬元,不論會計上采取何種方法核算,除追加或減少投資外,一律不得調整?! 。?)順德市經濟開發(fā)總公司轉讓持有的廣東某房地產公司的100%股權取得的股權投資收入12500萬元,與其投資成本5000萬元之間的差額7500萬元,應確認為轉讓當期的股權投資轉讓所得,依法繳納企業(yè)所得稅?! 。?)廣東某房地產公司作為獨立核算企業(yè)仍繼續(xù)經營,只是股東發(fā)生變化,對其凈資產進行評估,是股東為了確定股權轉讓收入的目的,公司的資產不得按經評估確認的價值調整。  財政部國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知(財稅[2009]59號)  一般性稅務處理 ?、俦皇召彿綉_認股權轉讓所得或損失。 ?、谑召彿饺〉霉蓹嗟挠嫸惢A應以公允價值為基礎確定?! 、郾皇召徠髽I(yè)的相關所得稅事項原則上保持不變?! √厥庑远悇仗幚怼 ∈召徠髽I(yè)購買的股權不低于被收購企業(yè)全部股權的75%,且收購企業(yè)在該股權收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%,可以選擇按以下規(guī)定處理: ?、俦皇召徠髽I(yè)的股東取得收購企業(yè)股權的計稅基礎,以被收購股權的原有計稅基礎確定?! 、谑召徠髽I(yè)取得被收購企業(yè)股權的計稅基礎,以被收購股權的原有計稅基礎確定?! 、凼召徠髽I(yè)、被收購企業(yè)的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變?! √厥庑远悇仗幚砣缦拢骸 、俦皇召徠髽I(yè)廣東房地產公司的股東順德市經濟開發(fā)公司取得深圳股份公司12500萬元股權的計稅基礎是5000萬元; ?、谑召徠髽I(yè)深圳股份公司取得廣東房地產公司股權的計稅基礎是12500萬元?! 、垌樀率薪洕_發(fā)公司股權增值7500萬元不納稅?! 、苌钲诠煞莨?、廣東房地產公司資產計稅基礎(7000萬元)及所得稅事項(包括虧損彌補)不變?!   惡痆2004]390號  一、企業(yè)在一般的股權買賣中,股權轉讓人應分享的被投資方累計未分配利潤或累計盈余公積應確認為股權轉讓所得,不得確認為股息性質的所得?! 《?、企業(yè)進行清算或轉讓全資子公司以及持股95%以上的企業(yè)時,投資方應分享的被投資方累計未分配利潤和累計盈余公積應確認為投資方股息性質的所得。為避免對稅后利潤重復征稅,影響企業(yè)改組活動,在計算投資方的股權轉讓所得時,允許從轉讓收入中減除上述股息性質的所得。  《實施條例》  第七十一條 企業(yè)所得稅法第十四條所稱投資資產,是指企業(yè)對外進行權益性投資和債權性投資形成的資產。  企業(yè)在轉讓或者處置投資資產時,投資資產的成本,準予扣除。  投資資產按照以下方法確定成本: ?。ㄒ唬┩ㄟ^支付現金方式取得的投資資產,以購買價款為成本; ?。ǘ┩ㄟ^支付現金以外的方式取得的投資資產,以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本?! ∏逅銜r可以扣除股息  實施條例第十一條 企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得,是指企業(yè)的全部資產可變現價值或者交易價格減除資產凈值、清算費用以及相關稅費等后的余額。  投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產,其中相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得;剩余資產減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資資產轉讓所得或者損失?! 惡痆2010]79號  企業(yè)轉讓股權收入,應于轉讓協(xié)議生效、且完成股權變更手續(xù)時,確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本后,為股權轉讓所得。企業(yè)在計算股權轉讓所得時,不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。  【例題】A公司投資100萬元占B公司30%。B公司實現稅后利潤100萬元,A公司應分享30萬元?,FA公司轉讓股權,收入130萬元,可以扣除的成本是多少?如何避免重復征稅?『答案解析』可扣除成本=100(萬元)轉讓所得=130100=30(萬元)如果在轉讓之前,先將30萬元進行分配,為免稅收入,再轉讓,此時轉讓收入為100萬元,轉讓所得為0萬元?! £P于企業(yè)員工出差的日補助金額有什么規(guī)定?出差補助允許稅前扣除的標準是多少?因為員工在外出差吃飯無法獲得發(fā)票,這種情況是否可以稅前扣除?扣除標準是多少?我公司給員工在外出差補助一人一日160元。稅務部門在檢查中認為沒有160元的票據,不讓稅前扣除?!  吨醒雵覚C關和事業(yè)單位差旅費管理辦法》(財行[2006]313號)規(guī)定,  城市間交通費和住宿費在規(guī)定標準內憑據報銷,伙食補助費和公雜費實行定額包干。其中住宿費在出差地住宿費開支標準上限以內憑據報銷,出差人員無住宿費發(fā)票,一律不予報銷住宿費;伙食補助費為每人每天50元:公雜費為每人每天30元,用于補助市內交通、通訊等支出?! ??  【例題】M公司2009年納稅申報表附表一第1行為1000萬元,當年發(fā)生廣告費200萬元,該企業(yè)適用的廣告宣傳費扣除比例為15%,當年調增應納稅所得額50萬元?! ?010年稅務稽查局對M公司2009年納稅情況進行稽查,發(fā)現企業(yè)隱瞞銷售收入500萬元,因此應調增應納稅所得額500萬元,該公司提出查補的收入可以作為計提三項費用的基數,因此該公司2009年計提三項費用基數應該按照1500萬元計算,即:200萬元的廣告費均應允許稅前扣除。所以該公司應該納稅調增500萬50萬=450(萬)『答案解析』新稅法沒有明確規(guī)定查補收入能否作為基數,但稅法規(guī)定收入可作為計提基數,所以查補收入是可作為計提基數?! ≡?guī)定(已作廢):國稅發(fā)[2006]56號:查補的應納稅所得額,應并入所屬年度的應納稅所得中,按稅法規(guī)定計算應補稅額,但不得彌補以前年度虧損,不得作為計算公益、救濟性捐贈稅前扣除的基數?! ∧壳耙?guī)定:國家稅務總局2010年第20號公告已明確查補的應納稅所得額允許彌補以前年度虧損?! 『颖眹愇募鞔_規(guī)定:  根據國家稅務總局2010年第20號公告精神,查補收入可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數?!   ∑髽I(yè)自開始生產經營的年度,為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產經營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出,不得計算為當期的虧損,應按照國稅函[2009]98號第九條規(guī)定執(zhí)行。(國稅函〔2010〕79號)  新稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用,企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除,也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理,但一經選定,不得改變?!  纠}】開始生產經營的年度從何時算起?『答案解析』工業(yè)企業(yè)為試生產之日,商業(yè)企業(yè)為試營業(yè)之日?! ≡?guī)定可參考:《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》  第三十四條 企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費,應當從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期限內分期扣除?! ∏翱钏f的籌建期,是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業(yè))之日的期間。開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌損益和利息等支出?!  纠}】業(yè)務招待費是否可以列入開辦費?『答案解析』新稅法沒有明確。但原來的規(guī)定有明確規(guī)定,是需要作為開辦費列支?! 。?6)財稅外字第102號  合資經營、合作生產經營企業(yè)和外商獨資經營企業(yè)籌辦期間發(fā)生的費用是指與企業(yè)籌建有關的費用,其范圍包括:籌建人員工資、差旅費、培訓費、咨詢調查費、交際應酬費、文件印刷費、通訊費、開工典禮費等。但不包括機器設備、建筑設施等固定資產的購置、建造支出;購進各項無形資產的支出;以及根據合同、協(xié)議、章程的規(guī)定應由投資者自行負擔的費用?! ?四、個人所得稅方面存在的問題    【例題
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