房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)納稅籌劃-資料下載頁
2025-05-11 00:05本頁面
【正文】 米 5200元與 4000元的價差部分，扣除乙公司應(yīng)交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方 服務(wù)性合作利潤 分回。 運用舉例 9參考答案 ? 這樣處理對乙公司而言： ? 每平米按 5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。 ? 對甲公司而言： （ 1）無須交納從甲公司分回實物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。 （ 2）甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。 （ 3）甲公司也不存在房屋計稅價格的調(diào)整問題（即：每平米按 5200再出售，而 稅務(wù)機關(guān)認定均價 為 5500元）。 （三）改變收入性質(zhì) ? 1． 改變收入的性質(zhì)應(yīng)具備的條件 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地 出售 ，可能存在以下幾種情況： （ 1）屬于精裝修房屋。 （ 2）屬于土地轉(zhuǎn)讓。 （ 3）屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓。 （ 4）或者公司做完最后一個項目，不打算再做。 ? 針對以上不同特殊情況，可以采用不同方法對房屋開發(fā)收入的性質(zhì) 進行轉(zhuǎn)化 。 2．收入分割法 （ 1） 對象 。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。 （ 2） 條件 。應(yīng)設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。 （ 3） 原因 。精裝修的房屋售價包括裝修費用及裝修的基本利潤在內(nèi)。 （ 4） 稅收差異 ： ①裝修收入單獨開票，營業(yè)稅稅率為 3%，比房產(chǎn)公司 5%的稅率要低。 ②裝修收入部分不交土地增值稅。 ③對于購房者而言，降低了契稅的 計稅基數(shù) 。 運用舉例 10： ? 丁房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的 部分高檔住宅 ，全部精裝修 ，共 15000平米，每平米售價在 8000元左右，每平米裝修成本可以估計在 1000~1200元之間，全部裝修由A公司完成。 ? 當(dāng)?shù)匾?guī)定 ，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為 %，裝飾行業(yè)為 %，該類房屋的 契稅稅率 為 4%。 運用舉例 10參考答案 1/2： 第一 ，若每平米裝修費結(jié)算價格為 1000元，由丁公司全部支付給 A， A公司作收入，丁公司作為房屋開發(fā)成本的一部分。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 =10000 %= （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=10000 %=448萬元 （ 3）購房者累計應(yīng)交契稅=10000 4%=320萬元 運用舉例 10參考答案 2/2： 第二 ，若裝修費直接由裝修公司開給購房者，而房產(chǎn)公司按差價款開票給購房者。 （ 1） A公司應(yīng)交營業(yè)稅等=10000 %=。 （ 2）丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =10000 （ － ） %=392萬元 （ 3）購房者累計應(yīng)交契稅 =10000 （ － ） 4%=280萬元 ? 以上比較表明，采用第二方案 ： ? 丁公司 少交營業(yè)稅 等 56萬元。 ? 購房者 少交契稅 40萬元。 3．整體轉(zhuǎn)化法 （ 1） 對象 ：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工項目，亦或公司最后一個項目轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營公司。 （ 2） 條件 ：公司業(yè)務(wù)很單一，債權(quán)債務(wù)項目幾乎沒有，公司過去的賬面資料等也很干凈。 （ 3） 原因 ：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實際屬于 轉(zhuǎn)讓整個公司 。 （ 4）稅收差異 ① 公司 轉(zhuǎn)讓土地或工程項目 ，轉(zhuǎn)讓收入依次要交納營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，若轉(zhuǎn)讓后公司再關(guān)門，獲得的利潤還要交納個人所得稅 。 ②若看成是 出售公司 ，則實際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅， 只須交納印花稅和個人所得稅 。 ? 而 公司的股權(quán)價值則全部體現(xiàn)在公司的土地 或開發(fā)項目 上。 運用舉例 11： ? B房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。 ? 該公司注冊資本 2600萬元。公司成立后購入一塊土地，其成本及費用總額為 2800萬元。 ? 目前，該部分土地增值潛力很大，若出售，市價在 9000萬元左右，若投入 14000萬元開發(fā)成房屋，可能增值空間更大，但股東對未來房地產(chǎn)業(yè)的走向把握不準，不愿冒更大的風(fēng)險。 ? 另外有一家公司看中這塊土地， 愿意購買 ，但最高出價不超過 8700萬元。 運用舉例 11參考答案 1/3： ? B公司的股東認為購買方的出價較低，難以決策，設(shè)計方案及建議如下： 第一，若 B公司單獨轉(zhuǎn)讓土地，然后再注銷公司，轉(zhuǎn)讓理想價位 9000萬元能實現(xiàn)，則： （ 1）轉(zhuǎn)讓收入交營業(yè)稅及附加稅（按 %計算） =9000 %=495萬元。 （ 2）應(yīng)交印花稅 =9000 ‰ =。 （ 3）預(yù)計至少交納土地增值稅和企業(yè)所得稅 =2300萬元（具體計算方法及原則后面介紹） （ 4）注銷時個人所得稅約 680萬元。 ? 累計交稅 約 =495++2300+680=3480萬元 運用舉例 11參考答案 2/3： 第二， 直接轉(zhuǎn)讓公司 ，作價 8700萬元，則： （ 1）印花稅 =8700 ‰ = （ 2）應(yīng)交個人所得稅 ＝（ 8700－ 2800－ ） 20% ≈1179萬元 （ 3） 累計應(yīng)交稅 ＝ 1179+= ≈ 1184萬元 運用舉例 11參考答案 3/3： ? 兩者比較 （ 1）形式上轉(zhuǎn)讓收入減少 =9000－ 8700=300萬元。 （ 2）實質(zhì)采用第二種方式少交稅 =3480－ 1184=2296萬元。 （ 3）股東采用第二方案多獲利 =2296－ 300=1996萬元。 ? 這種設(shè)計模式，屬于 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)典型的稅種規(guī)避規(guī)模 ，也是目前法規(guī)中 運用較方便 的方法之一。
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