【正文】 的行為。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅?！　。ǘ┓课萁ǔ珊蠹追饺绻扇“翠N售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！　栴}內(nèi)容：我公司與一公司簽訂了產(chǎn)品銷售合同，收取定金5萬元?！　∫罁?jù)發(fā)票管理辦法的規(guī)定，在沒有發(fā)生購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動的情況下，因?qū)Ψ轿绰男泻贤碌倪`約收取的違約金，不是經(jīng)營活動，不屬于開具發(fā)票的范圍。　　　　在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目?！　。?）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)?！　。?）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%?！　。?）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用?！　、谄髽I(yè)依照國務院有關(guān)主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的）　　③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。　　同時確認投資成本100萬元?！　〔疬w補償視同銷售如何調(diào)整計稅基礎(chǔ)？　　【例題】某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元/平米，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?！　》治觯簩崉罩腥绾卫斫鈭?zhí)行？　　《中華人民共和國稅收征收管理法》　　第五十一條 納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關(guān)及時查實后應當立即退還?！　。?）原《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》第五條： 因債權(quán)人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得額依法繳納企業(yè)所得稅?！　　　』榘咐　∧撤康禺a(chǎn)企業(yè)將自有資金借與部分關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，未收取利息費用?！　　秾嵤┘殑t》第三條 提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應稅行為）?！　《?、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。　?。?）對企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。　　《實施條例》　　——國債利息收入，是指企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入?！　、?凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：　　—— 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。　?。?）廣東某房地產(chǎn)公司作為獨立核算企業(yè)仍繼續(xù)經(jīng)營，只是股東發(fā)生變化，對其凈資產(chǎn)進行評估，是股東為了確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的目的，公司的資產(chǎn)不得按經(jīng)評估確認的價值調(diào)整?！　、垌樀率薪?jīng)濟開發(fā)公司股權(quán)增值7500萬元不納稅。　　清算時可以扣除股息　　實施條例第十一條　企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。『答案解析』可扣除成本=100（萬元）轉(zhuǎn)讓所得=130100=30（萬元）如果在轉(zhuǎn)讓之前，先將30萬元進行分配，為免稅收入，再轉(zhuǎn)讓，此時轉(zhuǎn)讓收入為100萬元，轉(zhuǎn)讓所得為0萬元。『答案解析』新稅法沒有明確規(guī)定查補收入能否作為基數(shù)，但稅法規(guī)定收入可作為計提基數(shù)，所以查補收入是可作為計提基數(shù)?！捍鸢附馕觥还I(yè)企業(yè)為試生產(chǎn)之日，商業(yè)企業(yè)為試營業(yè)之日。但不包括機器設(shè)備、建筑設(shè)施等固定資產(chǎn)的購置、建造支出；購進各項無形資產(chǎn)的支出；以及根據(jù)合同、協(xié)議、章程的規(guī)定應由投資者自行負擔的費用。　　【例題】業(yè)務招待費是否可以列入開辦費？　　　　企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。其中住宿費在出差地住宿費開支標準上限以內(nèi)憑據(jù)報銷，出差人員無住宿費發(fā)票，一律不予報銷住宿費；伙食補助費為每人每天50元：公雜費為每人每天30元，用于補助市內(nèi)交通、通訊等支出。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。為避免對稅后利潤重復征稅，影響企業(yè)改組活動，在計算投資方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，允許從轉(zhuǎn)讓收入中減除上述股息性質(zhì)的所得?！　√厥庑远悇仗幚怼　∈召徠髽I(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：　?、俦皇召徠髽I(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)確定。　　廣東房地產(chǎn)公司是順德市某經(jīng)濟開發(fā)總公司投資5000萬元創(chuàng)辦的全資子公司，該公司2007年12月31日的資產(chǎn)賬面凈值為7000萬元，經(jīng)評估確認后的價值為10000萬元?！　　镀髽I(yè)所得稅法實施條例》　　第六條　企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得?！　∝敹悺?009〕87號　　一、對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；　　（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；　?。ㄈ┢髽I(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算?！　。?）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。　　　　《實施條例》第三十八條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：　?。?）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；　　（2）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分?！　　短貏e納稅調(diào)整實施辦法》（國稅發(fā)[2009]2號）　　第三十條 實際稅負相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整?！　⒖己颖眹惖囊庖姟　∑髽I(yè)確實無法償付的應付款項應繳納企業(yè)所得稅，應付未付款項是否包括無法支付的其他應付款，稅務機關(guān)如何認定企業(yè)無法償付？　　應付款項是指企業(yè)應當支付而尚未支付的各種款項，包括應付賬款、應付票據(jù)和其他應付款?！　　纠}】某開發(fā)產(chǎn)品2008年完工，可售面積10000平米，2008年已售4000平米，2009年已售2000平米，剩余4000平米。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?！　　纠}】某房地產(chǎn)企業(yè)為促銷，購買住房贈送車庫?！　。ㄒ唬┯糜谑袌鐾茝V或銷售；　?。ǘ┯糜诮浑H應酬；　?。ㄈ┯糜诼毠お剟罨蚋＠弧　。ㄋ模┯糜诠上⒎峙洌弧　。ㄎ澹┯糜趯ν饩栀洠弧　。┢渌淖冑Y產(chǎn)所有權(quán)屬的用途?！　　　。?）新法規(guī)定：　　《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務?！　、萜髽I(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準予扣除?！　　　、偎枚惙ǖ诎藯l 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。　　如：2008年預收收入100，毛利15；2009年結(jié)轉(zhuǎn)收入100，成本75，應納稅所得額：2515=10?！　惡?008〕635號　　現(xiàn)就企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表的有關(guān)填報口徑問題明確如下：　　《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”?！　　　栴}內(nèi)容：　　我公司是一家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，2009年6月與境外一家設(shè)計公司簽訂協(xié)議，委托該公司對項目進行設(shè)計，合同規(guī)定該設(shè)計活動全部由該境外公司在境外總部設(shè)計，最終向我公司提交設(shè)計成果，且該境外公司在我國無任何分支機構(gòu)，現(xiàn)因涉及納稅問題需咨詢，我單位接受勞務，該行為是否要扣繳營業(yè)稅？　　《實施細則》第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：　　（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內(nèi)；　　（二）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個人在境內(nèi)；　　（三）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；　　（四）所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)。　　財稅[2003]16號　?。ㄊ牛氖挛飿I(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。　　國家稅務總局/2009/11/09　　關(guān)于賠償金問題 我公司與另一家公司簽訂的鋼材購買合同因2008年市場價格大幅下滑而單方面違約，根據(jù)合同應賠償對方1億元，經(jīng)過雙方多次協(xié)商最后達成一致賠給對方6000萬元。　?。ㄙr償金）收入征稅問題　　一房地產(chǎn)開發(fā)公司預售房產(chǎn)時，與客戶簽訂合同，收取定金2萬元。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅?！赫_答案』土地增值稅影響　　：收入=8000（800005000）=60000（萬元） 　　稅金計算如下：=28000247。　??？　　國稅函發(fā)[1995]549號——內(nèi)資企業(yè)也一樣適用　　對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅?！　〉谌臈l 費用只有在經(jīng)濟利益很可能流出從而導致企業(yè)資產(chǎn)減少或者負債增加、且經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量時才能予以確認?！　√厥庖?guī)定　　第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！　惡?006〕1278號 　　中國移動有限公司內(nèi)地子公司開展的以業(yè)務銷售附帶贈送實物業(yè)務（包括贈送用戶SIM卡、手機或有價物品等實物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務（營業(yè)稅業(yè)務）的同時贈送實物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進項稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實物的行為是電信單位無償贈與他人實物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！　。?）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。　?、诜制陂_發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配?！　∑趦?nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積?！赫_答案』①占地面積法：1000（6000247?！　、劾靡?guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：　　——建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。清算的總建筑面積　　清算案例分析：　　我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。否則，其建造的普通標準住宅不得適