【導(dǎo)讀】存在涉稅問(wèn)題多的特點(diǎn)。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來(lái),每年均對(duì)房。2020年全系統(tǒng)查補(bǔ)稅款在上千萬(wàn)元以上的重大案件19件，共。億,占83%.因此，該行業(yè)是稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)行業(yè)之一。納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效納稅評(píng)估，本手冊(cè)的編寫(xiě)，體現(xiàn)了現(xiàn)代稅收管理理念，對(duì)。同時(shí)，通過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。通俗易懂的原則編寫(xiě)。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)入手，分析了三種不同環(huán)境下適用的不同評(píng)估方法，希望此手冊(cè)能成為廣大評(píng)估人員了解和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)。營(yíng)業(yè)評(píng)估的工具。由于編者水平有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。

　　

【正文】 22 二、具體應(yīng)用 （一）評(píng)估工作 評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。 專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)： ⑴ 企業(yè)基本情況 ① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。 ② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售時(shí)間、總建筑面積、已銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 ⑵ 假設(shè)涉稅科目 ⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審批評(píng)估工作： ⑴ 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。 ⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。 （二）約談工作 根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案： ⑴ 制作約談 通知書(shū)。 ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 約談： ⑴ 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估方法 23 ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 ⑶ 宣傳稅法。 ⑷ 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。 約談處理： ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： ① 案件報(bào)告。 ② 案件審批。 ③ 案件歸檔。 ⑵ 不能排除假設(shè)案件： ① 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。 ② 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。 （三）評(píng)估流程圖 （如圖所示） ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估方法 21 “系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目 政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批 案卷歸檔 案件報(bào)告書(shū) 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 轉(zhuǎn)入檢查 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 25 第三章 評(píng)估指標(biāo) 本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問(wèn)題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。納稅評(píng)估指標(biāo)需要在評(píng)估實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)和完善。 第一節(jié) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo) 會(huì)計(jì)報(bào)表指標(biāo)即是通過(guò)分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表之間的關(guān)系，結(jié)合稅收法規(guī)政策，建立測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅情況的數(shù)學(xué)模型。 一、指標(biāo)基礎(chǔ) （一）依據(jù) 數(shù)據(jù)、資料來(lái)源較為豐富、準(zhǔn)確。 通過(guò)熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的操作流程，其銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)（ 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為專(zhuān)業(yè)。 《中國(guó)人民銀行關(guān)于 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā) [2020]121號(hào)等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)；大中型企業(yè)具有專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。 涉稅情況較為簡(jiǎn)單。 檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 26 房產(chǎn)稅、土地增值稅。 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； 個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售； 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 （二 ）切入點(diǎn) 提供 約束 規(guī)范 會(huì)計(jì)科目 稅 法 資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表 現(xiàn)金流量表 納稅人 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 會(huì)計(jì)制度 評(píng)估指標(biāo) 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 收 入 土地增值稅 印花稅 成本、費(fèi)用 個(gè)人所得稅 企業(yè)所得稅 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 27 檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為： ① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售，混淆收入科目，混淆稅目； ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目； ③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷(xiāo)發(fā)票、產(chǎn)品視同銷(xiāo)售 ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。 在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問(wèn) 題： ① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷(xiāo)售； ② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷(xiāo)售、費(fèi)用混列期間； ③ 個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷(xiāo)售 ④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 《征管法》第二十五條規(guī)定： 納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表間數(shù)據(jù)有相互制約關(guān)系。 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 28 大中型企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 納稅人通常提供、披露的是審計(jì)報(bào) 告或財(cái)務(wù)報(bào)表， 審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表都附有注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字。 納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。 綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注可以作為評(píng)估數(shù)據(jù)的來(lái)源。 二、指標(biāo)確定 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和報(bào)表附注之間的聯(lián)系：資產(chǎn)負(fù)債表，靜態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的狀況；現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)的報(bào)表，反映一個(gè)企業(yè)在一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)現(xiàn)金的流量 。利潤(rùn)表反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤(rùn)（虧損）的情況；報(bào)表附注是披露有助于理解、分析會(huì)計(jì)報(bào)表的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。依據(jù)《 2020 企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 、《 2020 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《 2020 年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注》。 （一）收入指標(biāo) 收入的確認(rèn)，涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題。 目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。 完整模型： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額） + 其他應(yīng)付帳款 ——定金 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 29 銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 建立房地產(chǎn)收入指標(biāo) 3指標(biāo) 32，如下： ① 指標(biāo) 31，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“ 應(yīng)收帳款”，在前期已確認(rèn)收入。 ② 指標(biāo) 32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。 對(duì)比結(jié)果，反映： ⑴ 可能存在的問(wèn)題。 ⑵ 可能涉及的稅種。 ⑶ 可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。 該指標(biāo)不能解決的問(wèn)題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。 靈活應(yīng)用：如果“定金”直接記入預(yù)收帳款，則沒(méi)有“其他應(yīng)付款 定金”；可以將企業(yè)的整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。 使用該指標(biāo)前了解企業(yè)對(duì)于“應(yīng)收帳款” 確認(rèn)收入的方式，了解企業(yè)對(duì)于“定金”、“認(rèn)購(gòu)金”的記帳科目。 +本期銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 +本期收到前期的 應(yīng)收帳款 +本期收到前期的應(yīng)收票據(jù) +本期的預(yù)收帳款 — 本期因銷(xiāo)售退回而支付的現(xiàn)金 +本期收回前期核銷(xiāo)的壞帳損失 ? 納稅評(píng)估手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 評(píng)估指標(biāo) 30 （二）營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)： 目的：通過(guò)指標(biāo) 3 分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的營(yíng)業(yè)稅對(duì)比，初步核實(shí)營(yíng)業(yè)稅繳納的情況。 建立模型： （ 1） 指標(biāo) 4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥ 1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 + （