【導讀】最近新出臺的商品房預銷售管理辦法摘要（摘自南昌市人民政府辦公廳洪府廳發(fā)119號印發(fā)《關于開。理局、南昌市工商行政管理局洪房字49號關于進一步規(guī)范我市商品房預銷售行為的通知，以下簡稱。在全市范圍內，開發(fā)企業(yè)申請《商品房預售許可證》時，內，會減少一部分市場供應量，反而在一定程度上刺激市場需求。售許可證，在他們之前積極發(fā)動宣傳攻勢，爭取更多客戶群，對其進行有效客戶攔截。認購或以辦理VIP卡等形式收取任何預付款性質的費用；數量的限制要求對本項目影響不大。

　　

【正文】 性的海選造星活動，引發(fā)社會特別是目標客戶群 的關注與參與，既促進項目 SOHO 概念廣泛傳播，又促進起項目時尚、活力形象的建立；由于活動直指目標客戶群體，他們廣泛的參與及相互 之間的口碑傳播，將有效促進項目有效客戶的積累，推動項目銷售。 備注：利用網絡、短信、電臺等跟蹤傳播選秀進程，為項目形象建立不斷造勢，同時強化項目社會關注度。 系列活動三： 樣板房開放暨新思路模特 T 臺秀 活動時間： 通過活動，使樣板房同 T 型臺相結合，靜與動相結合，個性裝修同時尚美女相結合；另外通過 T 臺秀演繹樣板房的故 事，充分展示項目及產品時尚形象，激發(fā)客戶購買欲望。 系列活動四： 對話：健康宣言 —— 關上電腦 一起來運動 活動時間： 我們的自住客戶、和將來這些小戶型的租賃者大都是南昌的白領階層，他們每天大量時間面對電腦，身體大都處于亞健康狀態(tài)。通過對話活動，發(fā)表健康宣言 —— 關上電腦 一起來運動，運用網絡、報紙、電臺等 節(jié)活動進行項目理念傳播，引發(fā)社會廣泛關注并形成公共話題，促進項目有效客戶的積累。 系列活動五： “高能 10 年”業(yè)主答謝暨圣誕假面舞 會 活動時間： 今年是高能公司 10 年大慶年，將企業(yè)的品牌活動同目標客戶群所熱衷的時尚圣誕假面舞會相結合，既將給企業(yè)品牌帶來嶄新的面貌，同時又使業(yè)主感覺到企業(yè)富有人情味，擴大企業(yè)品牌影響力，促進客戶老帶新；另外通過活動傳遞給 SOHO 一族本項目強大的實力保障及品牌信心，促進猶豫不決或觀望客戶的購買。 系列活動六： 歡樂 SOHO 狂歡節(jié) 活動時間： 在新春之后， 13 號樓開盤前，充分利用項目資源集中開展此活動，如同時在售樓處前休閑商業(yè)街開展新奇的冰雕表演，刺激的“歡樂蹦極”，搞笑的情景劇情表演，在會所拉開趣味“乒乒乓乓”賽，在泳池進行“歡樂悠波球”娛樂活動、在社區(qū)園林進行模特秀等。通過活動： 充分展示社區(qū)規(guī)模，配套，營造一種社區(qū)生活氛圍，為項目宣傳提供更好的素材； 給脫下冬衣的業(yè)主及 SOHO 一族一個歡樂假日，進一步提升項目輕松、自由、時尚的形象，促進 14 號樓尾盤的銷售，同時促進 13號樓目標客戶的積累。 價格策略 ? 由于 1 14號樓可 售數量達到 1248 套，數量較多，前后開盤時間差距不足半年，因而采取“低 開高走，小幅多頻提升”為價格制定總體原則。 ? 14 號樓在銷售中，價格采取按銷售率進行爬坡提升原則，如在開盤時為一個價格，其銷售率達到 40% 時，價格提升 3— 5%（根據銷售進度及周邊樓盤因素確定），待其銷售率達到 65%時，價格再提升 3— 5%，待其銷售率達到 85%時，價格再提升 3— 5%。 采用此方法， 在開盤時價格最低，有利于提升項目前期一定的成交率，促進資金回籠； 在每次價格即將提升時，運用此杠桿，可促使猶豫不決客戶進行購買； 項目價格在銷售過程中不斷提升，使投資客戶看到項目物業(yè)在不斷增值，促進猶豫不決投資客的購買。 14 號樓的價格不斷小幅提升，為 13 號樓價格的“高走”創(chuàng)造有利條件 ? 市場小戶型較多，競爭較大，在采用比較法定價的過程中，應加大加多比較樣本采集量及可比因素， 多次多角度實地考察 14 號樓，以制定出更貼切與市場及項目的銷售價格。 四、 階段營銷策略 形象樹立期： —— 階段營銷思路：告知項目小戶型新產品信息，快速樹立項目時尚活力新形象。 現(xiàn)場包裝安排：塔吊霓虹燈、樓體大型噴繪制作完成，彭家 橋、工地圍墻廣告更換；售樓處現(xiàn)場包裝改造完成；樣板房包裝故事創(chuàng)作完成。 廣告推廣安排：戶外、報紙、網絡、短信、雜志廣告啟動，轟炸造勢打造 SOHO 概念，建立時尚活力新形象。 活動營銷安排： “不同的角度 —— 0 點 15 分青春攝影展”、“尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評選活動啟動， “ 樣板房開放暨新思路模特 T 臺秀”舉辦。 營銷準備工作：制作并完善 14 號樓百問；對置業(yè)顧問進行百問、攝影展、形象大使評選活動內容培訓； 對置業(yè)顧問、樣板房管理員進行 SOHO 概念、樣板房故事培訓； 14 號樓海報、折頁、戶型單張制作； 活動執(zhí)行案、認籌方案、價格方案、開盤方案等方案的制定與執(zhí)行； 樣板房開放。 市場預熱期： —— 階段營銷思路：強化客戶對項目的認知，加強客戶購買信心。 現(xiàn)場包裝安排：售樓處改造完成，樣板房軟件包裝到位。 廣告推廣安排：報紙、網絡、電臺進行項目賣點宣泄；戶外、雜志持續(xù)形象宣傳、短信對形象大使評選活動信息進行跟蹤傳播，對攝影展開展、派籌、開盤等重大信息進 行即時傳播。 活動營銷安排： “不同的角度 —— 0 點 15 分青春攝影展”會所、勝利路步行街震撼開展； “尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評選活動進行中。 營銷準備工作：客戶梳理、價格體系的制定、價格測試、價格表的確定 認籌方案的確定與執(zhí)行；開盤方案的確定與執(zhí)行； 各種法律文件的準備及 14 號樓預售的獲取； 交樓標準的確定； 按揭銀行、合同范本的確定 物管服務內容及收費標準的確定。 強銷期： —— 階段營銷思路：項目強勢爆發(fā)、重點宣傳、刺激購買。 現(xiàn)場包裝安排：圍墻廣告進行更換，內容以賣點為主；顯示透明銷售，售樓處對法律文件、房源等進行公示。 廣告推廣安排：報紙深挖項目賣點；報紙軟文、網絡跟蹤炒作對話活動及形象大使評選；電臺、短信對活動 信息即時傳播；戶外持續(xù)形象；電臺、雜志廣告進行賣點傳播； 活動營銷安排： “對話：健康宣言 —— 關上電腦 一起來運動”舉辦 “尋找 SOHO 之星”金域名都形象大使評選 結果揭曉 營銷準備工作：成交客戶分析； 成交客戶合同簽訂；成交客戶銀行按揭資料收集； 廣告、活動效果評估； 跟蹤并預測銷售進度，進行價格調整； 電臺、短信播報內容及軟文撰寫； 未成交客戶追蹤。 持銷期： —— 階段營銷思路：強化企業(yè)品牌、物管服務、投資價值，進行老客戶挖掘，促進銷售。 廣告推廣安排：戶外轉向高 能 10 年，進行企業(yè)品牌推廣；報紙、網絡以高能品牌、物管服務以及項目投資價值為主；電臺繼續(xù)項目賣點播報。 活動營銷安排： “高能 10 年”業(yè)主答謝暨圣誕假面舞會舉辦。 “歡樂 SOHO 狂歡節(jié)” 銷售準備工作：老客戶回訪； 活動執(zhí)行方案制定與執(zhí)行； 階段成交客戶分析； 跟蹤并預測銷售進度，進行價格調整； 尾盤期： —— 階段營銷思路：加強以老帶新，運用促銷政策，營造青年社區(qū)活力氛圍，促進銷售。 廣告推廣安排：戶外、電臺進行企業(yè)品牌傳播；短信進行活動和利用節(jié)假日進行溫馨祝福信息傳播 。 活動營銷安排： “歡樂 SOHO 狂歡節(jié)”舉辦 銷售準備工作：促銷政策制定 活動執(zhí)行方案制定并執(zhí)行 祝福短信內容的撰寫 13 號樓開盤前的價格制定與測試 13 號樓開盤前各項準備 END 地產策劃、地產營銷推廣、地產調研、地產定位、商業(yè)地產，總量超過 200G，房地產策劃人的必備資料庫，歡迎打包下載。 聯(lián)系 ： 17425192 淘寶店： 地產策劃資料大全