【導(dǎo)讀】業(yè)，年內(nèi)的開發(fā)量達(dá)到了200萬平米。上海最具開發(fā)前景的北外灘黃。心依托北外灘而成的高檔生活居住區(qū)。瑞虹新城、正潤歐洲花園、綠。色樓盤，一為樓盤均價(jià)5500元/平米左右的中檔樓盤。飄鷹花苑、臨平采風(fēng)。為主體目標(biāo)客戶群。預(yù)計(jì)價(jià)格空間源于階層客戶經(jīng)濟(jì)特征，于更為不利的境地。進(jìn)入銷售末期，周邊只有瑞虹新城形成競爭威脅。業(yè)管理提前介入，就能最大程度的化解以上兩個(gè)品牌壓力。套設(shè)施并通過長時(shí)間的廣告訴求所形成的。廣告效應(yīng)，樹立自己的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢，在軟硬件上壓倒瑞虹新城，才能化解瑞虹新城的產(chǎn)品特色品牌壓力。了及時(shí)敏感的反應(yīng)。地區(qū)的導(dǎo)入集聚，勢在必行。分發(fā)揮，受益最大的群體。深層次關(guān)注、研究這一群體利益需求及特征，并以此作

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 49 頁 第二期：開盤期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 二個(gè)月 借勢虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤歐洲花園同檔次的高檔住宅小區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提升，吸引與瑞虹新城同級(jí)的目標(biāo)客戶前來看房。初步啟動(dòng)樓盤品牌 新興高檔住宅區(qū)的新寵 —— 威尼斯名人苑。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而 貴。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以軟性新聞評(píng)論稿和硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 新積累客量： 200組 累計(jì)積累客戶： 350組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 25% （ 110套） 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 49 頁 第三期：強(qiáng)銷期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 四個(gè)月 以本案文化性物業(yè)的核心體現(xiàn) —— 中庭 —第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤的差異性優(yōu)勢，展開正面競爭，爭奪客戶。輔以物業(yè)細(xì)節(jié)優(yōu)勢描述，初步確立樓盤品牌。 第一客廳 —— 從 戶內(nèi)延伸到戶外的生活空間。 社會(huì)中堅(jiān)，品位與價(jià)值取向的 ——第一客廳。 窗前風(fēng)景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 采用電視媒體加強(qiáng)廣告力度，強(qiáng)化目標(biāo)客戶的認(rèn)知新積累客量： 400組 累計(jì)積累客戶： 750組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 30% （ 132套） 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 49 頁 度。 第四期：持續(xù)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 四個(gè)月 持續(xù)以本 案的硬件優(yōu)勢和軟件優(yōu)勢與瑞虹新城展開競爭。同時(shí)進(jìn)一步以本案的文化內(nèi)涵加深目標(biāo)客戶的認(rèn)可度。 樓盤品牌地位確立。 文化，無所不在 。 名流薈萃 —— 這里需要衡山路。 菁英世紀(jì)觸角 ——2020版智能小區(qū)。 陽光燦爛的日子 —— 新人生，新空間。 戶外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主密度適當(dāng)新積累客量： 320組 累計(jì)積累客戶： 1070組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量 的 25% （ 110套） 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 49 頁 全能管家 —— 人本物業(yè)管理。 降低，保持一定的投放力度，維持市場曝光率 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 49 頁 第五期：銷售末期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷售目標(biāo) 二個(gè)月 以輝煌的銷售業(yè)績，展示世紀(jì)之交文化型物業(yè)在特定階層中所具的魅力，強(qiáng)化本案磁場效應(yīng)，在最終確立本案鮮明特色品牌的同時(shí)，促動(dòng)前期未及介入的客戶快速認(rèn)購。 魅力四射 —— 銷售神話再現(xiàn)滬上。 媒體以報(bào)紙硬性廣告為主軟性報(bào)道為輔 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新積累客量： 150組 累計(jì)積累客戶： 1220組 銷售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 10% （ 44套） 總計(jì)：一年銷售期內(nèi)（鋪墊期除外）積累客戶 1220組 實(shí)銷 套數(shù) 396套，銷售率 90%（以 441套總戶數(shù)計(jì)） 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 49 頁 營銷主題推廣活動(dòng)運(yùn)用 舉辦一系列的活動(dòng)來促進(jìn)銷售氛圍，針對(duì)特定目標(biāo)階層進(jìn)行織網(wǎng)式營銷，強(qiáng)化銷售聲勢。 ? 前若干位業(yè)主可獲免費(fèi)威尼斯旅游 (費(fèi)用計(jì)入廣告費(fèi)）并邀請(qǐng)其作為本案環(huán)境設(shè)計(jì)的業(yè)主特邀代表，以期能吸引一批客戶。詳見《活動(dòng)計(jì)劃書》（附件） ? 導(dǎo)入期結(jié)束后在已積累的準(zhǔn)客戶（來看過房的客戶）范圍內(nèi)，也可適當(dāng)在社會(huì)上發(fā)布信息，讓準(zhǔn)客戶參與小區(qū)標(biāo)志性風(fēng)景的題案和討論活動(dòng)。（讓客戶自己設(shè)計(jì)自己的家，相信會(huì)引起準(zhǔn)客戶的興趣，并最終達(dá)成購買意向，購買自己設(shè)計(jì)的 物業(yè)。） 詳見《活動(dòng)計(jì)劃書》（附件） ? 專業(yè)視角 ,人文情懷 : 威尼斯名人苑專家講解會(huì) ,分主題 1 規(guī)劃 2 環(huán)境設(shè)計(jì) 3 戶型解析 4 物業(yè)管理 ? 特別活動(dòng) : 利用時(shí)間性（國慶節(jié)、教師節(jié)、春節(jié)、元宵）對(duì)特定的對(duì)象進(jìn)行 促銷。 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 49 頁 廣告宣傳 廣告策略 廣告是房產(chǎn)推向市場的最主要手段，尤其對(duì)本案來說，目標(biāo)客戶與瑞虹新城趨同，勢必要與瑞虹新城進(jìn)行直接的競爭，如果沒有大量的廣告支持，就無法與瑞虹新城爭奪客戶。而且本案的特色和優(yōu)勢也需要有較高密度的高質(zhì)量廣告進(jìn)行訴求支持。 廣告采用按 銷售階段發(fā)布的策略。發(fā)布方向一方面注意覆蓋周邊大盤的影響區(qū)域的戶外媒體發(fā)布 ,另一方面配合以報(bào)紙常規(guī)媒體的軟硬性廣告發(fā)布 ,并運(yùn)用 VCD,上網(wǎng) ,電視媒體等媒體通道。 中國最大管理資源中心 第 48 頁 共 49 頁 廣告安排 硬性廣告：主要在新民晚報(bào)和解放日?qǐng)?bào)上發(fā)布，因?yàn)樾旅裢韴?bào)作為 上海市發(fā)行量最大，廣告效果最佳的大眾媒體，其上發(fā) 布廣告是最佳的選擇。 軟性廣告：主要在新聞報(bào)和文匯報(bào)上發(fā)表，主要以“大面積水體” 和“開發(fā)商開發(fā)理念”為新聞炒作題材，同時(shí)在輿論上 樹立樓盤 品牌形象。 戶外媒體：主要集中在瑞虹新城周遍地區(qū)和本案影響范圍地區(qū)，吸 引瑞虹新城的客戶到本案銷售現(xiàn)場。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴(kuò)大市場影響力和市場曝光度。 網(wǎng)上廣告：在各大主要網(wǎng)站發(fā)布樓盤信息 ,同時(shí)在網(wǎng)上購物網(wǎng)站和網(wǎng) 上股票行情網(wǎng)站上發(fā)布樓盤信息。 VCD： 售樓 VCD，相當(dāng)于一本可視的有聲樓書，能更好更直觀 的反映本案的環(huán)境特色，外觀效果，這對(duì)于期房來講是 不可或缺的。 中國最大管理資源中心 第 49 頁 共 49 頁 廣告預(yù)算 一年廣告預(yù) 算 =小區(qū)總可售建筑面積平均價(jià) 2% 小區(qū)總可售建筑面積 60000 平米 平均價(jià) 6000 元 /M2 廣告預(yù)算 =60000 6000 2% =7202000 元