【正文】 VCD： 售樓 VCD，相當(dāng)于一本可視的有聲樓書(shū)，能更好更直觀(guān) 的反映本案的環(huán)境特色，外觀(guān)效果，這對(duì)于期房來(lái)講是 不可或缺的。 電視媒體：主要以建立品牌為主，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)曝光度。 軟性廣告：主要在新聞報(bào)和文匯報(bào)上發(fā)表，主要以“大面積水體” 和“開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念”為新聞炒作題材，同時(shí)在輿論上 樹(shù)立樓盤(pán) 品牌形象。發(fā)布方向一方面注意覆蓋周邊大盤(pán)的影響區(qū)域的戶(hù)外媒體發(fā)布 ,另一方面配合以報(bào)紙常規(guī)媒體的軟硬性廣告發(fā)布 ,并運(yùn)用 VCD,上網(wǎng) ,電視媒體等媒體通道。而且本案的特色和優(yōu)勢(shì)也需要有較高密度的高質(zhì)量廣告進(jìn)行訴求支持。） 詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書(shū)》（附件） ? 專(zhuān)業(yè)視角 ,人文情懷 : 威尼斯名人苑專(zhuān)家講解會(huì) ,分主題 1 規(guī)劃 2 環(huán)境設(shè)計(jì) 3 戶(hù)型解析 4 物業(yè)管理 ? 特別活動(dòng) : 利用時(shí)間性（國(guó)慶節(jié)、教師節(jié)、春節(jié)、元宵）對(duì)特定的對(duì)象進(jìn)行 促銷(xiāo)。詳見(jiàn)《活動(dòng)計(jì)劃書(shū)》（附件） ? 導(dǎo)入期結(jié)束后在已積累的準(zhǔn)客戶(hù)（來(lái)看過(guò)房的客戶(hù)）范圍內(nèi)，也可適當(dāng)在社會(huì)上發(fā)布信息，讓準(zhǔn)客戶(hù)參與小區(qū)標(biāo)志性風(fēng)景的題案和討論活動(dòng)。 媒體以報(bào)紙硬性廣告為主軟性報(bào)道為輔 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新積累客量： 150組 累計(jì)積累客戶(hù)： 1220組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 10% （ 44套） 總計(jì)：一年銷(xiāo)售期內(nèi)（鋪墊期除外）積累客戶(hù) 1220組 實(shí)銷(xiāo) 套數(shù) 396套，銷(xiāo)售率 90%（以 441套總戶(hù)數(shù)計(jì)） 中國(guó)最大管理資源中心 第 46 頁(yè) 共 49 頁(yè) 營(yíng)銷(xiāo)主題推廣活動(dòng)運(yùn)用 舉辦一系列的活動(dòng)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售氛圍，針對(duì)特定目標(biāo)階層進(jìn)行織網(wǎng)式營(yíng)銷(xiāo)，強(qiáng)化銷(xiāo)售聲勢(shì)。 降低，保持一定的投放力度，維持市場(chǎng)曝光率 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 中國(guó)最大管理資源中心 第 45 頁(yè) 共 49 頁(yè) 第五期：銷(xiāo)售末期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 二個(gè)月 以輝煌的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，展示世紀(jì)之交文化型物業(yè)在特定階層中所具的魅力，強(qiáng)化本案磁場(chǎng)效應(yīng)，在最終確立本案鮮明特色品牌的同時(shí)，促動(dòng)前期未及介入的客戶(hù)快速認(rèn)購(gòu)。 戶(hù)外媒體：本案影響范圍內(nèi)和瑞虹新城影響范圍內(nèi)的道路旗，路牌，燈箱等。 菁英世紀(jì)觸角 ——2020版智能小區(qū)。 文化，無(wú)所不在 。同時(shí)進(jìn)一步以本案的文化內(nèi)涵加深目標(biāo)客戶(hù)的認(rèn)可度。 報(bào)紙媒體以硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 采用電視媒體加強(qiáng)廣告力度，強(qiáng)化目標(biāo)客戶(hù)的認(rèn)知新積累客量： 400組 累計(jì)積累客戶(hù)： 750組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 30% （ 132套） 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 49 頁(yè) 度。 窗前風(fēng)景 —— 歐洲最漂亮客廳：威尼斯圣馬可廣場(chǎng)。 第一客廳 —— 從 戶(hù)內(nèi)延伸到戶(hù)外的生活空間。 報(bào)紙媒體以軟性新聞評(píng)論稿和硬性廣告為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 新積累客量： 200組 累計(jì)積累客戶(hù)： 350組 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)： 總體量的 25% （ 110套） 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 49 頁(yè) 第三期：強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 四個(gè)月 以本案文化性物業(yè)的核心體現(xiàn) —— 中庭 —第一客廳，確立本案與瑞虹新城等周邊高檔樓盤(pán)的差異性?xún)?yōu)勢(shì)，展開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客戶(hù)。 人以品位而聚，物業(yè)以文化而 貴。 軟性新聞評(píng)論稿為主 新民晚報(bào) 解放日?qǐng)?bào) 新聞報(bào) 申江服務(wù)導(dǎo)報(bào) 積累客量： 150組 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 49 頁(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 49 頁(yè) 第二期：開(kāi)盤(pán)期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 二個(gè)月 借勢(shì)虹口高檔住宅區(qū)域概念，把本案訴求成與瑞虹新城、綠洲紫荊、正潤(rùn)歐洲花園同檔次的高檔住宅小區(qū)，并予以文化性物業(yè)形象提升，吸引與瑞虹新城同級(jí)的目標(biāo)客戶(hù)前來(lái)看房。 市中心 4000平米水系的房子，你見(jiàn)過(guò)嗎？ 綠化率后還能講什么？ —— 30%水化率。 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 49 頁(yè) 七、推廣進(jìn)程 第一期：鋪墊導(dǎo)入期 時(shí)間 軟性目標(biāo) 廣告主題 媒體重點(diǎn) 銷(xiāo)售目標(biāo) 三個(gè)月 通過(guò)對(duì)上海市中心罕見(jiàn)的4000平米水系的大手筆， 推出開(kāi)發(fā)商營(yíng)造特色文化樓盤(pán)，建立一個(gè)高檔精品住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念，帶動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本案特色的關(guān)注，初步樹(shù)立目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本案的信心。 大眾媒體通道：路牌，燈箱，報(bào)紙廣告等 ２、特殊媒體通道：售樓 VCD，樓刊，樓報(bào)等 以此類(lèi)媒體的特殊性（售樓 VCD 的直觀(guān)性，樓刊的包容性， 樓報(bào)的可看性，知識(shí)性）吸引目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注。 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 49 頁(yè) ? 建立品牌： 品牌導(dǎo)入點(diǎn) —— 主題文化的環(huán)境特色。 隱性競(jìng)爭(zhēng)： 在各大常規(guī)媒體通道，如新民晚報(bào)、解放日?qǐng)?bào)、新聞報(bào)等，以大密度的廣告樹(shù)立本案的品牌形象，形成與瑞虹新城的差異和超越，最終取得目標(biāo)客戶(hù)的認(rèn)可。我們可以采取與瑞虹新城同時(shí)進(jìn)行顯性競(jìng)爭(zhēng)和隱性競(jìng)爭(zhēng)的策略。 第一客廳 First View 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 49 頁(yè) 五、 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法（與本區(qū)主要高檔樓盤(pán)瑞虹新城相對(duì)照）和客戶(hù)認(rèn)知定價(jià)法相結(jié)合的定 價(jià)方法來(lái)進(jìn)行價(jià)格定位，通過(guò)深刻洞察目標(biāo)客戶(hù) —— 知識(shí)智能階層的基礎(chǔ)特征，進(jìn)行更具個(gè)性的產(chǎn)品風(fēng)格創(chuàng)造，疊現(xiàn)出物業(yè)差異優(yōu)勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)意引導(dǎo)出種種真正有說(shuō)法、具文脈的消費(fèi)生活方式來(lái)，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)深層次的心理需求， 使客戶(hù)對(duì)本案的價(jià)格認(rèn)知達(dá)到 6500元 / m2一線(xiàn)（吻合知識(shí)智能階層中高層人士消費(fèi)能力）并確保在 6000元 / m2一線(xiàn)的平穩(wěn)快速去化。 客、餐廳獨(dú)立而又過(guò)渡自然。 盡量采用短進(jìn)深戶(hù)型設(shè)計(jì)，增加朝陽(yáng)采光面，并確保最 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 49 頁(yè) 大 程度南北通透。 由于項(xiàng)目中庭景觀(guān)系數(shù)高及加大采光量的需要，戶(hù)型主要 對(duì)外窗口采用大玻璃外挑八角低窗臺(tái)。 同樣，基于知識(shí)智能階層多方面特征的研究，基于項(xiàng)目所在地的場(chǎng)所精神，結(jié)合外部可資利用資源（浦江美景、都市景觀(guān)）、內(nèi)部可資利用資源（中庭環(huán)境塑造