【正文】 解項(xiàng)目情況，會(huì)派專(zhuān)人對(duì)接，關(guān)注項(xiàng)目的層高、單層平面、硬件設(shè)施，對(duì)東源現(xiàn)有的人流量有些擔(dān)心， 18 人人樂(lè) 超市 否 東源人口太少，消費(fèi)力有限，認(rèn)為 5年后才能發(fā)展起來(lái) 19 易初蓮花 超市 否 常規(guī) 1萬(wàn) 2萬(wàn)㎡ 序號(hào) 商家 業(yè)態(tài) 是否有意向 面積需求 跟進(jìn)情況 20 永輝 超市 否 暫無(wú)計(jì)劃 21 華潤(rùn)萬(wàn)家 超市 觀望 2022030000㎡ 對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度不夠，需考察，如果過(guò)來(lái)項(xiàng)目上 提前聯(lián)系 22 新一佳 超市 是 有意向，需要現(xiàn)場(chǎng)考察，需求面積 500020220平方米，關(guān)注層高及項(xiàng)目定位 23 金海馬 建材家居 否 沒(méi)有拓展計(jì)劃 24 萬(wàn)眾城 建材家居 否 近期暫時(shí)只考慮深圳本地（龍華片區(qū)） 25 Sport100 零售 否 不考慮廣東區(qū)域 26 中國(guó)聯(lián)通服務(wù) 點(diǎn) 通訊 否 暫時(shí)無(wú)計(jì)劃 27 博納 休閑娛樂(lè) 否 未明確表示已向， 20223000㎡ ，有限考慮扣點(diǎn)分成形式 28 大地影院 休閑娛樂(lè) 否 會(huì)派專(zhuān)人劉經(jīng)理負(fù)責(zé)，去現(xiàn)場(chǎng)考察，需求面積 在 20223000平方米 29 兒童游樂(lè)園 休閑娛樂(lè) 否 目前無(wú)拓展計(jì)劃 30 好樂(lè)迪 休閑娛樂(lè) 否 負(fù)責(zé)浙江區(qū)域，暫無(wú)廣東計(jì)劃 31 華誼兄弟 休閑娛樂(lè) 否 河源暫無(wú)計(jì)劃 32 時(shí)代今典影院 休閑娛樂(lè) 否 公司不考慮拓展 33 太平洋影院 休閑娛樂(lè) 否 只考慮一二線城市 ,暫不考慮河源 34 星期八 KTV 休閑娛樂(lè) 否 暫時(shí)只考慮深圳中心城區(qū)（羅、福、南） 35 中山丗宇（電 玩） 休閑娛樂(lè) 否 暫不考慮，目前只在一二線城市 36 橫店電影院 休閑娛樂(lè) 觀望 20222500㎡ 需要現(xiàn)場(chǎng)考察 37 金逸影院 休閑娛樂(lè) 觀望 20223000㎡ 認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)位，但只考慮加盟的方式，院線45%扣點(diǎn)，無(wú)加盟費(fèi) 38 沐足 休閑娛樂(lè) 觀望 500800㎡ 考察后進(jìn)行確定 附：商家訪談跟詳表 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page73 開(kāi)發(fā)商需求 三、開(kāi)發(fā)商需求分析 2 打造河源最具特色和知名度的新生活方式中心，休閑娛樂(lè)消費(fèi)目的地。 1 整體持有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理，培養(yǎng)成寶晟集團(tuán)未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益貢獻(xiàn)點(diǎn)； —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page74 注重點(diǎn) 商戶(hù) 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)商 關(guān)注商業(yè)周邊人氣，對(duì)項(xiàng)目的差異化概念表示認(rèn)同 對(duì)購(gòu)物產(chǎn)品的豐富性和購(gòu)物環(huán)境要求越來(lái)越高； 打造領(lǐng)先的重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，自持商業(yè)為主，控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 利益方 對(duì)項(xiàng)目的影響 商業(yè)氣氛培養(yǎng)需要特別注意 在建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商經(jīng)營(yíng)悉心經(jīng)營(yíng)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高水準(zhǔn) 制定出符合市場(chǎng)的商業(yè)定位，滿(mǎn)足消費(fèi)者多元化的需求，同時(shí)注意停車(chē)位等硬件配套設(shè)施的建設(shè) 四、各方需求總結(jié) 案例分析 5 案例選取原則 案例分析 案例啟發(fā) —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page76 一、案例選取選擇 ?從項(xiàng)目區(qū)位、商業(yè)體量、區(qū)位條件以及基本價(jià)值等方面考量，與本項(xiàng)目契合度高，具有較高的借鑒意義。 ?從項(xiàng)目商業(yè)定位清晰、業(yè)態(tài)組合落位合理，經(jīng)營(yíng)良好，經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證并獲得成功，可以為本項(xiàng)目提供操作借鑒性。 ?甄選出深圳羅湖喜薈城以及 COCOPARK商業(yè)模式研究作為借鑒。 次級(jí)商業(yè)中心 新區(qū)中心或中心商圈邊緣 10萬(wàn)㎡以?xún)?nèi) 區(qū)位 商業(yè)規(guī)模 商圈級(jí)別 業(yè)態(tài) 特色餐飲、休閑娛樂(lè) 喜薈城 COCOPARK模式 裙商綜合體參考 業(yè)態(tài)組合匯聚人氣 案例選擇依據(jù) —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page77 百仕達(dá)樂(lè)湖是深圳百仕達(dá)集團(tuán)百仕達(dá)花園第五期。 位于羅湖太寧路北側(cè)東樂(lè)路以西愛(ài)國(guó)路以東，靠近東湖公園，是一個(gè)集休閑購(gòu)物，文化娛樂(lè)，特色餐飲，體育健身，酒店辦公樓等多功能于一體的建筑綜合體。 物業(yè)組成：該項(xiàng)目占地面積 4萬(wàn)余平方米，總建筑面積超過(guò) 30萬(wàn)平方米，商業(yè)建面 4萬(wàn)余㎡。 包括： 四棟 3234層的住宅樓；裙樓商業(yè) — 喜薈城；一棟代建的 34層的酒店、寫(xiě)字樓。 ◆ 項(xiàng)目概況 百仕達(dá)樂(lè)湖 二、案例分析 —— 喜薈城 物業(yè) 類(lèi)型 占地 面積 容積 率 總建面積 （㎡） 計(jì)容積率 建筑面積 （㎡） 車(chē)位（個(gè)） 綜合體 ㎡ 萬(wàn) ㎡ ㎡ 2357，商業(yè)約 1000個(gè)，非商業(yè)約 1200個(gè) —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page78 ?居住氛圍濃厚 ：喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū) ，周邊主要被住宅小區(qū)圍繞 ， 居住氛圍濃厚 。 ?交通便利 ：項(xiàng)目位于太寧路上與愛(ài)國(guó)路交匯處 ， 周邊道路四通八大 ， 附近有多條公交線路；規(guī)劃建設(shè)中的 3條地鐵線 —— 7號(hào)線縱橫交匯 。 ◆ 項(xiàng)目概況 二、案例分析 —— 喜薈城 商業(yè)定位 —— 喜薈城在羅湖以 區(qū)域型生活購(gòu)物中心 的型態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門(mén)、地王“金三角”形成了很好互補(bǔ)，雙方的目標(biāo)客群、輻射商圈、功能定位、品牌組合均有差異，一主一次形成梯形互補(bǔ)。 目標(biāo)客群 —— 喜薈城以服務(wù)于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決 家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者 假日購(gòu)物休閑、提升生活品質(zhì)的需求。喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級(jí)商業(yè)中心上的空白，補(bǔ)齊了“羅湖東”這個(gè)優(yōu)質(zhì)居住片區(qū)的“商業(yè)短板”，使羅湖商業(yè)格局更為完善和合理。 經(jīng)營(yíng)特色 —— 以 時(shí)尚、親子、美食 為三大主題，設(shè)計(jì)中加入藝術(shù)潮流元素。 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page79 項(xiàng)目名稱(chēng) 百仕達(dá)喜薈城 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022年 4月 22日 項(xiàng)目地址 深圳寶羅湖區(qū)太寧路與愛(ài)國(guó)路交匯處 總建筑面積 喜薈城商業(yè)實(shí)用面積 ㎡ 單層面積㎡ 約 1萬(wàn)㎡ （吉之島單層占約 28%） 柱距 8米 建筑層數(shù) 4層 建筑層高 外廣場(chǎng)面積㎡ 內(nèi)廣場(chǎng)（中庭）面積 580 ㎡ 項(xiàng)目定位 社區(qū)型中高檔購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)特色 以服務(wù)區(qū)域性消費(fèi)需求為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)為時(shí)尚、親子、美食三大主題。 經(jīng)營(yíng)情況 較好 各樓層規(guī)劃 負(fù)一樓： 停車(chē)場(chǎng) 一樓： 男女時(shí)裝、運(yùn)動(dòng)服飾、皮鞋 /皮具、精品 /飾品 /眼鏡、個(gè)人護(hù)理 /化妝品、手機(jī) /數(shù)碼、特色餐飲、咖啡 /飲品、銀行、顧客服務(wù)中心 二樓： 男女時(shí)裝、皮鞋 /皮具、時(shí)尚飾品、個(gè)人護(hù)理 /化妝品、洲立影城、手表、特色餐飲、咖啡 /飲品、銀行 三樓： 童裝 /玩具、家居飾品 /床上用品、理療 /纖體、美容 /美甲、美發(fā)、早教中心、反斗樂(lè)園、兒童攝影、特色餐飲、藥店一樓 :主力店鋪、男裝、女裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)用品、家居生活、影音、鐘表、珠寶、飾品、鞋包、禮品、餐飲、銀行、展示中心、服務(wù) ◆ 商業(yè)資料 二、案例分析 —— 喜薈城 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page80 喜薈城采取“主力店 +專(zhuān)門(mén)店 ” 的門(mén)店組合形式 ? 餐飲：漢拿山、星巴克、滿(mǎn)記、黃記煌、毛家飯店 ? 家居：全棉時(shí)代、你可居、 ? 服裝： G202 ochirly、 JACKamp。JONES、 Levi’s 、 NIKE、 CONVERSE、 CROCS、 ? 護(hù)理 /藥品：屈臣氏、二天堂、絲域養(yǎng)發(fā)館 ? 童裝 /玩具：翻斗樂(lè)園、成長(zhǎng)腳印、喜洋洋 ? 吉之島：日本永旺集團(tuán)下屬公司，是日本及亞洲知名的百貨零售企業(yè)。 ? 洲立影城：香港洲立影院，配備有 5個(gè)高檔次影廳、 500多個(gè)座位。 ? 圣豐城酒家：創(chuàng)于 06年，主營(yíng)“精美點(diǎn)心、經(jīng)典粵菜”，粵菜經(jīng)典品牌。 ? 西湖春天：連鎖餐飲企業(yè)，創(chuàng)建于二十世紀(jì)八十年代中期，經(jīng)過(guò)二十余年不斷發(fā)展，創(chuàng)立了“西湖春天”、“江南廚子”、“江南味道”三大品牌， ? 完美美容：五星級(jí)連鎖美容纖體中心 。 ? GSD纖體塑身館 喜薈城其它重要品牌 喜薈城主力店鋪： ◆ 業(yè)態(tài)組合 二、案例分析 —— 喜薈城 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page81 主力店 面積（㎡） 占比例 樓層分布 吉之島 5766 % 二、三層，相對(duì)獨(dú)立、天橋相連 洲立影城 2187 % 二、三層 西湖春天 861 % 二層 圣豐城酒家 853 8% 一層 完美美容 474 % 三層 GSD纖體塑身館 428 4% 三層 總計(jì) 10570 100% / 主力店面積 ?喜薈城主力店總面積約 10570平方米 ， 占總建筑面積的比例約 %， 占總實(shí)用面積的 %。 ?主力店較多 ， 規(guī)模不集中 ， 其中最大的是吉之島 ，約 5766平方米； ?由于自身區(qū)位條件良好 ， 覆蓋羅湖大部分住宅名盤(pán)的居民人氣旺 。 喜薈城的業(yè)態(tài)比例中 ， 休閑娛樂(lè)的比例相對(duì)較低 ， 零售業(yè) ， 餐飲的比例較高 。 ◆ 主力店情況 二、案例分析 —— 喜薈城 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page82 一層平面圖 1層主力店與名品店結(jié)合分布，多為大眾型餐飲及中高檔服裝類(lèi)店鋪，有利于聚集人氣。 ?品牌 ：喜薈城一層主要分布的品牌有圣豐城 、 漢拿山 、 面點(diǎn)王 、 滿(mǎn)記 、 G202 BASIC HOUSE、 ochirly，Levi’s 、 NIKE、 CONVERSE、 SELECTED等； ?定位 ：多為中高檔品牌 ， 符合項(xiàng)目定位 ， 樹(shù)立社區(qū)型家庭購(gòu)物中心形象 。 ?布局 ：主力店及餐飲類(lèi)品牌店主要分布在盡端處 ， 多為靠近太寧路一側(cè) ， 有利于聚集人氣 ， 拉動(dòng)人流平面流動(dòng) ，提升鋪位整體價(jià)值；重要服裝類(lèi)重要品牌店主要分布在中間段 。 ?客群 ：該層主要以 2035歲的年輕消費(fèi)人群為主； 主出入口 主出入口 主出入口 餐飲 餐飲 餐飲 餐飲 購(gòu)物中心的左邊由于為地下室 ， 為盡端 ， 人流量較差 ，把主力店圣豐城酒家放于此 ， 吸引人流 ， 提升這邊的鋪位價(jià)值 。 把快餐店放于主入口 ， 集聚人群 ， 帶動(dòng)內(nèi)部商業(yè)發(fā)展 ，并更好的突出項(xiàng)目的整體定位 。 備注：由于地面的高低，不平整，黃色部分為地下室、深紅色部分為地上，即購(gòu)物中心的一層 高 低 ◆ 業(yè)態(tài)分布 二、案例分析 —— 喜薈城 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page83 ?品牌： 二層主要分布有吉之島一層 、 洲立影院 、 西湖春天 、 星巴克 、 屈臣氏 、 JACKamp。JONES、 ONLY、VERO MODA、 銀行等；吉之島一層主要為超級(jí)市場(chǎng) 、 家庭用品 、 小家電 、 個(gè)人護(hù)理品 、 茶酒等 。 ?定位 ：基本上都是國(guó)內(nèi)外大眾品牌 ， 延續(xù)中高檔品牌 ， 形成連貫性；客戶(hù)向上延伸 。 ?布局 ：餐飲和重要品牌店主要分布在兩端節(jié)點(diǎn)和中間節(jié)點(diǎn) ， 拉動(dòng)人流平面流動(dòng)； 電影院放于中庭廣場(chǎng)正上方 ， 昭示性較強(qiáng) ， 提高整個(gè)購(gòu)物中心在消費(fèi)者心目中休閑娛樂(lè)的分量； 銀行復(fù)式 ， 使二層本身地段最差的鋪位 ， 能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； ?客群 ：二層的客戶(hù)主要是 2535歲之間 ， 是喜薈城的主力消費(fèi)客戶(hù)群體 。 2樓的特色主要是吉之島、洲立影院、餐飲、時(shí)尚女裝結(jié)合分布，引導(dǎo)人流平面與上下流動(dòng)。 洲立影院 西湖春天 餐飲 餐飲 餐飲 二層平面圖 ◆ 業(yè)態(tài)分布 二、案例分析 —— 喜薈城 —— Copyright 169。 2022 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page84 ?品牌： 三層主要分布有吉之島二層 、 洲立影院 、 完美美容 、 GSD纖體塑身館 、 反斗樂(lè)園 、 你可居 、 全棉時(shí)代 、黃記煌 、 毛家飯店等；吉之島二層主要為中檔男女服裝 、 男女鞋包 、 餐飲等 。 ?定位： 主要品牌大多延續(xù)中高端大眾檔次 。 ?布局： 本層多為美容美體 、 餐飲 、 家庭生活和兒童類(lèi)品牌店 ， 品牌性較強(qiáng) ， 客戶(hù)主要為目的性消費(fèi)者 ， 使本身相對(duì)獨(dú)立的店鋪 ， 得到價(jià)值提升；同時(shí)拉動(dòng)人流橫向移動(dòng)