20xx年蘇州相城臺家大廈項目入市戰(zhàn)略報告-資料下載頁
2025-03-22 03:09本頁面
【正文】 珠湖酒店 出租狀況 : 出租率不到 20% 經(jīng)營狀況： 慘淡 社區(qū)類商業(yè)配套 齊門北大街、陽澄湖中路 齊門北大街和陽澄湖路（主要是中路）是相城區(qū)南北向和東西向的兩條主干道，其沿街散鋪較多，但尚未形成規(guī)模，街鋪檔次較低，主要為當?shù)鼐用窈屯鈦砣藛T服務。 類別 面積需求 銀行 100300平米 小型超市 50100平米 便利店 2030平米 賓館 100300平米 餐飲 20200平米 項目周邊業(yè)態(tài)分布 房產(chǎn)中介 2030平米 廣告公司 2040平米 嬰兒用品 2050平米 醫(yī)藥保健 1550平米 網(wǎng)吧 100150平米 洗浴休閑 400500平米 文化用品 2040平米 家居裝飾 2040平米 眼鏡 1530平米 五金機械 2030平米 ? 相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域， 整體的商業(yè)氛圍不夠成熟 ，相比起主城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)相對較弱。 ? 區(qū)域 多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)， 缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心。 ? 相城大道是相城區(qū)現(xiàn)在較為成熟的商圈，但是專業(yè)性市場占據(jù)了很大的比例，生活類商圈集中兩個大型超商周邊，但是 品質中段，并且功能性單一 。 ? 相城中心商貿(mào)城起步較晚，發(fā)展至今依然是大工地一片。 恒達中環(huán) 元聯(lián)中心 智海廣場 中祥麗晶 嘉元廣場 如果產(chǎn)品平行于現(xiàn)行市場 —— 金融街地產(chǎn)效應的游離特性，短期難有質變 作為 SOHO辦公，很難； 2元租金突破，更難 臺家大廈 [風險分析 ] 商業(yè)地產(chǎn)最大風險來自 滯銷 導致的建設資金積壓，致使 資金斷流 產(chǎn)品定位同質，受到后來者的差異化攻擊或品牌項目的客群分流 不能一味思考既成擴初的產(chǎn)品優(yōu)化， 而應謀劃再塑產(chǎn)品的唯一性，執(zhí)掌區(qū)域定價權 同質比拼，低價攬客 [四 ] 定位溝通 項目面臨的主要環(huán)境 S—— 項目優(yōu)勢 金融街優(yōu)勢 入市產(chǎn)品具可調空間 區(qū)位價格優(yōu)勢 交通大格局給足紅利 W—— 項目劣勢 金融街顯性價值不高 周邊商務氣氛不足 住商倒掛難以扭轉 辦公剛性需求較弱 O—— 項目機會 未來市級商圈依托 細分市場存在機遇 結論：必須塑造壟斷型的產(chǎn)品競爭力！ T—— 項目威脅 潛在競爭對手強（商貿(mào)城產(chǎn)品截流） 純投資項目的后現(xiàn)金流壓力 辦公 43000方 商業(yè) 23000方 行情值： *+* 6億 動魄值： *1+* 10億 未來產(chǎn)品的變化值得再精研 亮點案例就在身邊 環(huán)球奧食卡城 采用產(chǎn)權式扣率回報商鋪的方式，獨立產(chǎn)權，收益 =租金 +營業(yè)額分紅。 前 2年年固定回報 8%，第 3～ 5年開始享受固定回報 6%+營業(yè)利潤 30%，第 6年開始按當時實際營業(yè)額 8%或營業(yè)利潤 60%兩者取其高。 頭兩年 16%一次性抵扣首付。 該案是建筑在 2022年開盤的 ABOSS國際精品城被爛尾的基礎上獲得新生！ 敢于高調（高價）入市：基于創(chuàng)造產(chǎn)品的全市唯一性 敢于高額（回報）受眾：基于把握日后經(jīng)營的持續(xù)性 找準平臺，說好故事 是創(chuàng)造需求，更是 壟斷消費 品牌貼金 / 樓下促旺樓上 需求互動 / 樓上服務樓下 跳脫區(qū)域市場的資源性 產(chǎn)品導入 THE END
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