20xx年蘇州相城臺(tái)家大廈項(xiàng)目入市戰(zhàn)略報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-22 03:09本頁(yè)面
【正文】 珠湖酒店 出租狀況 : 出租率不到 20% 經(jīng)營(yíng)狀況： 慘淡 社區(qū)類商業(yè)配套 齊門北大街、陽(yáng)澄湖中路 齊門北大街和陽(yáng)澄湖路（主要是中路）是相城區(qū)南北向和東西向的兩條主干道，其沿街散鋪較多，但尚未形成規(guī)模，街鋪檔次較低，主要為當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦?lái)人員服務(wù)。 類別 面積需求 銀行 100300平米 小型超市 50100平米 便利店 2030平米 賓館 100300平米 餐飲 20200平米 項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分布 房產(chǎn)中介 2030平米 廣告公司 2040平米 嬰兒用品 2050平米 醫(yī)藥保健 1550平米 網(wǎng)吧 100150平米 洗浴休閑 400500平米 文化用品 2040平米 家居裝飾 2040平米 眼鏡 1530平米 五金機(jī)械 2030平米 ? 相城區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域， 整體的商業(yè)氛圍不夠成熟 ，相比起主城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)相對(duì)較弱。 ? 區(qū)域 多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)， 缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂(lè)購(gòu)物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心。 ? 相城大道是相城區(qū)現(xiàn)在較為成熟的商圈，但是專業(yè)性市場(chǎng)占據(jù)了很大的比例，生活類商圈集中兩個(gè)大型超商周邊，但是 品質(zhì)中段，并且功能性單一 。 ? 相城中心商貿(mào)城起步較晚，發(fā)展至今依然是大工地一片。 恒達(dá)中環(huán) 元聯(lián)中心 智海廣場(chǎng) 中祥麗晶 嘉元廣場(chǎng) 如果產(chǎn)品平行于現(xiàn)行市場(chǎng) —— 金融街地產(chǎn)效應(yīng)的游離特性，短期難有質(zhì)變 作為 SOHO辦公，很難； 2元租金突破，更難 臺(tái)家大廈 [風(fēng)險(xiǎn)分析 ] 商業(yè)地產(chǎn)最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自 滯銷 導(dǎo)致的建設(shè)資金積壓，致使 資金斷流 產(chǎn)品定位同質(zhì)，受到后來(lái)者的差異化攻擊或品牌項(xiàng)目的客群分流 不能一味思考既成擴(kuò)初的產(chǎn)品優(yōu)化， 而應(yīng)謀劃再塑產(chǎn)品的唯一性，執(zhí)掌區(qū)域定價(jià)權(quán) 同質(zhì)比拼，低價(jià)攬客 [四 ] 定位溝通 項(xiàng)目面臨的主要環(huán)境 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 金融街優(yōu)勢(shì) 入市產(chǎn)品具可調(diào)空間 區(qū)位價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通大格局給足紅利 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 金融街顯性價(jià)值不高 周邊商務(wù)氣氛不足 住商倒掛難以扭轉(zhuǎn) 辦公剛性需求較弱 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 未來(lái)市級(jí)商圈依托 細(xì)分市場(chǎng)存在機(jī)遇 結(jié)論：必須塑造壟斷型的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力！ T—— 項(xiàng)目威脅 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)（商貿(mào)城產(chǎn)品截流） 純投資項(xiàng)目的后現(xiàn)金流壓力 辦公 43000方 商業(yè) 23000方 行情值： *+* 6億 動(dòng)魄值： *1+* 10億 未來(lái)產(chǎn)品的變化值得再精研 亮點(diǎn)案例就在身邊 環(huán)球奧食卡城 采用產(chǎn)權(quán)式扣率回報(bào)商鋪的方式，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，收益 =租金 +營(yíng)業(yè)額分紅。 前 2年年固定回報(bào) 8%，第 3～ 5年開(kāi)始享受固定回報(bào) 6%+營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 30%，第 6年開(kāi)始按當(dāng)時(shí)實(shí)際營(yíng)業(yè)額 8%或營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 60%兩者取其高。 頭兩年 16%一次性抵扣首付。 該案是建筑在 2022年開(kāi)盤的 ABOSS國(guó)際精品城被爛尾的基礎(chǔ)上獲得新生！ 敢于高調(diào)（高價(jià)）入市：基于創(chuàng)造產(chǎn)品的全市唯一性 敢于高額（回報(bào)）受眾：基于把握日后經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性 找準(zhǔn)平臺(tái)，說(shuō)好故事 是創(chuàng)造需求，更是 壟斷消費(fèi) 品牌貼金 / 樓下促旺樓上 需求互動(dòng) / 樓上服務(wù)樓下 跳脫區(qū)域市場(chǎng)的資源性 產(chǎn)品導(dǎo)入 THE END
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