【導(dǎo)讀】首先，感謝貴公司給予我司參與中央大廈項(xiàng)目提報(bào)的機(jī)會(huì)。在初次與開發(fā)商接觸后，我司成立了專案組。在進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集和部分市場(chǎng)調(diào)研工。作后，完成了本項(xiàng)目的定位，并對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷作了細(xì)致的闡述。提供最好的服務(wù)。由于時(shí)間較倉(cāng)促，本次報(bào)告的內(nèi)容主要是表達(dá)我司對(duì)項(xiàng)目的初判及策略的方向性思考。預(yù)祝本項(xiàng)目成功熱銷！基地和商貿(mào)物流中心之一。射帶動(dòng)下，新的都市形象正在崛起。宿州市國(guó)名生產(chǎn)總值在安徽北部片區(qū)的城市中排名靠前，但就人均國(guó)名生產(chǎn)總值來(lái)看，在全省仍處于中等偏下水平，城市化水平仍然不高。宿州市的GDP增長(zhǎng)率也低于其他城市，低于全省平均水平，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁不足。宿州市歷年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)率也呈逐漸上升的趨勢(shì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資增速較快；

　　

【正文】 定市場(chǎng)基礎(chǔ)。 開盤 開盤階段 以 高檔公寓 為突破口，樹立市場(chǎng)高端產(chǎn)品形象。 引進(jìn)大客戶， 通過(guò)大客 戶入駐帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷。 媒體組合 戶外廣告 報(bào)紙廣告 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 《 東莞外商 》 活動(dòng)營(yíng)銷 戶外 報(bào)紙廣告 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 活動(dòng)營(yíng)銷 戶外 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 活動(dòng)營(yíng)銷 樹立高形象 實(shí)現(xiàn)高價(jià)格 形成高口碑 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 推廣渠道選擇 ?口碑傳播作用較大； ?戶外廣告牌、路牌采用較多 ，效果較為明顯； ?營(yíng)銷通路狹窄，多鎖定室外廣告牌、報(bào)廣等傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道； ?DM、客戶俱樂(lè)部、電影片頭及走廊廣告、電梯、等離子媒介及電梯廣告牌等形式較少使用； 渠道宣傳主要特征 市場(chǎng)對(duì)渠道的反應(yīng) ?圈層帶動(dòng)，口碑營(yíng)銷效果明顯； ?宿州 本土客戶接觸渠道 有限 ，接受信息速度 較慢 ； ?營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)銷售和上門量促進(jìn)有一定顯著作用。 本項(xiàng)目渠道選擇 ? 路牌、戶外廣告是宣傳渠道的重要部分 ? 車體及站牌廣告效果逐漸顯現(xiàn)，可以考慮 ? 圈層營(yíng)銷，老客戶帶動(dòng)新客戶 ? 營(yíng)銷活動(dòng) 效果明顯，可經(jīng)常開展小型活動(dòng) ? 短信平臺(tái)建議采用，低成本高效率 ? 電視字幕、車體條幅、 DM單頁(yè)、網(wǎng)站等在重要節(jié)點(diǎn)跟近 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 ? 讓客戶記住相關(guān)信息，轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力 ? 讓客戶感受項(xiàng)目形象的影響力 ? 讓客戶建立形象 和項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)性 開盤前期 開盤及開盤后 傳遞項(xiàng)目基本信息 高形象占位市場(chǎng) 樹立區(qū)域高品質(zhì)形象 強(qiáng)化產(chǎn)品賣點(diǎn) 制造熱銷氛圍 配合銷售拔高形象 總體上，要配合銷售節(jié)奏、工程節(jié)奏，不斷吸引市場(chǎng)關(guān)注 營(yíng)銷各階段目標(biāo) 整體目標(biāo) 各階段目標(biāo) 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 五、項(xiàng)目包裝 售樓處 包裝 —— 客戶體驗(yàn) 售樓處要設(shè)計(jì)獨(dú)特新異，力爭(zhēng)為消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)良好的購(gòu)房環(huán)境。 1 組合互動(dòng) 2 體驗(yàn)式環(huán)境 3 聲、光、電 4 動(dòng)感時(shí)尚 具有一定的休閑 風(fēng)格 現(xiàn)有售樓部裝修與本項(xiàng)目品質(zhì)定位有距離： 面積太小，不能體現(xiàn)樓盤氣勢(shì)； 本項(xiàng)目在宿州是高端產(chǎn)品， 而本售樓部裝修顯得粗糙。 建議 ： 對(duì) 現(xiàn)有售樓部 進(jìn)一步軟 裝修 ，增加會(huì)客功能； 實(shí)際銷售中增設(shè)迎賓和保安職位。 圍墻包裝等 —— 樓盤形象 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 六、 營(yíng)銷策略 運(yùn)用 項(xiàng)目預(yù)熱，項(xiàng)目整體推介： 在客戶積累到一定量時(shí)，可在宿州最高檔酒店內(nèi)舉辦中央 廣場(chǎng)說(shuō)明會(huì)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶積累情況。 產(chǎn)品推介會(huì) 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 只有 中央大夏金爵會(huì)員 才有購(gòu)買中央大夏的資格，同時(shí)金爵會(huì)員享有在中央廣場(chǎng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠的權(quán)利。金爵會(huì)員卡門檻2020元，購(gòu)房不成功可退?！敖鹁魰?huì)”會(huì)員卡可分為“公爵卡”“伯爵卡”兩種 。 “公爵卡”可購(gòu) 5A 寫字樓，“伯爵卡”可購(gòu)高檔公寓。（ 公爵 是中國(guó)古代爵位名，后來(lái)也用作英文貴族稱號(hào) Duke的翻譯。 自中國(guó)先秦時(shí)代開始，已有君主賜封公爵，是中國(guó)古代封建制度五等爵的第一等。禮記 王制： ―王者之制祿爵， 公 侯 伯 子 男 ，凡五等 ‖。 ） 公開認(rèn)籌 目的：鎖定客戶 權(quán)益內(nèi)容： （ 1） 、 2020元訂金 （ 2） 、卡號(hào) =選房順序號(hào) 成立中央大廈“金爵會(huì)” 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 （ 3） 、選房當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠 開盤慶典 小型冷餐會(huì) 客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)豐富的活動(dòng)，制造熱銷氛圍，帶動(dòng)客戶情緒，促進(jìn)成交 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 項(xiàng)目開盤 預(yù)售許可證 /按揭銀行 價(jià)目表 整個(gè)選房流程安排 認(rèn)購(gòu)書、合同等相關(guān)銷售資料到位 人員到位 選房須知 /選房通知函 （提前投遞） 媒體全面覆蓋（提前一星 期） 現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造 銷控板 茶點(diǎn)、活動(dòng)等準(zhǔn)備充足 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 業(yè)主答謝會(huì) 加強(qiáng)與老客戶溝通，依靠老客戶資源，帶動(dòng)新客戶，建立開發(fā)商市場(chǎng)品牌 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 合合 作作 模模 式式 全全 程程 營(yíng)營(yíng) 銷銷 代代 理理 項(xiàng)目組人員架構(gòu) 項(xiàng)目總監(jiān) 策劃師 銷售經(jīng)理 市場(chǎng)部經(jīng)理 文案 設(shè)計(jì)師 銷售員若干 。 媒介 附： 百惠 合作模 式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 定位策劃部分 平面設(shè)計(jì)部分 營(yíng)銷策劃部分 地段價(jià)值研究 項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)分析 項(xiàng)目 研究 目標(biāo)客戶訪談 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 微觀 調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)家房地產(chǎn)政策 宏觀 分析 專 業(yè) 基 礎(chǔ) 研 究 平面廣告設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目分賣點(diǎn)整理 主打推廣語(yǔ)建議 項(xiàng)目推廣案名 形象定位 戶型創(chuàng)新建議 戶 型配比建議 單體設(shè)計(jì)要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 物業(yè)類型建議 產(chǎn)品定位 主力客戶描述 目標(biāo)客戶范圍 客戶定位 整 合 創(chuàng) 意 定 位 第一部分：策劃部分 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 VIP卡設(shè)計(jì) 置業(yè)計(jì)劃書 樓書設(shè)計(jì) 宣傳折頁(yè)設(shè)計(jì) 宣 傳 印 刷 品 設(shè) 計(jì) 戶外導(dǎo)視牌 工地圍墻廣告牌 戶外廣告牌 戶 外 廣 告包裝VI系統(tǒng)應(yīng)用設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 VI及 LOGO設(shè)計(jì) 平 面 廣 告 創(chuàng) 意 基 礎(chǔ) 根據(jù)項(xiàng)目需要新增廣告設(shè)計(jì)項(xiàng)目 樓體條幅 專車廣告設(shè)計(jì) 創(chuàng)意類報(bào)版 營(yíng)銷 活動(dòng)廣告設(shè)計(jì) 媒 體 平 面 廣 告 服 務(wù) 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌 售樓部 POP吊旗 售樓部燈箱 售樓部展板 售樓部背景形象墻 售樓部屋頂廣告牌 售 樓 部 廣 告 包 裝 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 營(yíng)銷總策略 營(yíng)銷策略總綱 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 銷售目標(biāo)與節(jié)奏安排 營(yíng)銷總費(fèi)用計(jì)劃與安排 包裝策略 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案 銷售物料組合方案 媒體策略 媒體調(diào)查 媒體組合方案 媒體內(nèi)容規(guī)劃 營(yíng)銷活動(dòng) 認(rèn)籌活動(dòng)方案 解籌活動(dòng)方案 開盤活動(dòng)方案 其它活動(dòng)創(chuàng)意 價(jià)格策略 項(xiàng)目整體利潤(rùn)分析 核心均價(jià)推導(dǎo) 階段均價(jià)執(zhí)行建議 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 銷售團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)管理體系 案場(chǎng)銷售執(zhí)行 認(rèn)購(gòu)書及買賣合同培訓(xùn) 營(yíng)銷活動(dòng)培訓(xùn) 銷售 物料及廣告培訓(xùn) 項(xiàng)目銷售 200問(wèn)培訓(xùn) 房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓(xùn) 建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 商業(yè)禮儀培訓(xùn) 銷售技巧培訓(xùn) 跑盤指引培訓(xùn) 培訓(xùn)體系 《 現(xiàn)場(chǎng)銷售管理套表 》 《 策劃師工作手冊(cè) 》 《 置業(yè)顧問(wèn)工作手冊(cè) 》 《 項(xiàng)目經(jīng)理工作手冊(cè) 》 管理體系 策劃師 1名 置業(yè)顧問(wèn) N名 項(xiàng)目經(jīng)理 1名 團(tuán)隊(duì)編制 營(yíng)銷診斷與銷售流程修正 月度營(yíng)銷總結(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)時(shí)市場(chǎng)調(diào)查 營(yíng)銷活動(dòng)總結(jié)與分析 營(yíng)銷活動(dòng)方案實(shí)施與調(diào)整 廣告日統(tǒng)計(jì)與分析 媒體策略實(shí)施與調(diào)整 銷售周例會(huì) 成交客戶分析 進(jìn)線和上門客戶分析 價(jià)格策略實(shí)施與價(jià)格 表制定 策劃力 協(xié)同客戶與銀行辦理按揭手續(xù) 協(xié)同客戶與甲方簽訂買賣合同 與成交客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書 進(jìn)線與上門客戶接待 銷售隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng) 銷售力 第二部分：代理部分 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 以 銷售基準(zhǔn)單價(jià) 為基礎(chǔ) ，超過(guò)部分乙方分成 30% 溢價(jià)部分 合同中約定 銷售額的 4%（含廣告費(fèi)） 全程代理費(fèi)用 （含策劃、銷售、平面設(shè)計(jì)） 付款方式 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用欄目 百惠 服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料下載 活動(dòng)營(yíng)銷 開盤 蓄 客 期 6—9 4 —3 9 12200 .48階段推廣 項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)選拔賽 在項(xiàng)目籌備前期，以報(bào)紙的形式登載項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)選拔報(bào)名通知，并附帶項(xiàng)目資料，通過(guò)活動(dòng)使項(xiàng)目首次登活動(dòng)營(yíng)銷蓄 客期項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)使 項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)