【導(dǎo)讀】首先，感謝貴公司給予我司參與中央大廈項目提報的機(jī)會。在初次與開發(fā)商接觸后，我司成立了專案組。在進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集和部分市場調(diào)研工。作后，完成了本項目的定位，并對項目營銷作了細(xì)致的闡述。提供最好的服務(wù)。由于時間較倉促，本次報告的內(nèi)容主要是表達(dá)我司對項目的初判及策略的方向性思考。預(yù)祝本項目成功熱銷！基地和商貿(mào)物流中心之一。射帶動下，新的都市形象正在崛起。宿州市國名生產(chǎn)總值在安徽北部片區(qū)的城市中排名靠前，但就人均國名生產(chǎn)總值來看，在全省仍處于中等偏下水平，城市化水平仍然不高。宿州市的GDP增長率也低于其他城市，低于全省平均水平，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁不足。宿州市歷年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，且增長率也呈逐漸上升的趨勢發(fā)展，固定資產(chǎn)投資增速較快；

　　

【正文】 定市場基礎(chǔ)。 開盤 開盤階段 以 高檔公寓 為突破口，樹立市場高端產(chǎn)品形象。 引進(jìn)大客戶， 通過大客 戶入駐帶動項目熱銷。 媒體組合 戶外廣告 報紙廣告 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 《 東莞外商 》 活動營銷 戶外 報紙廣告 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 活動營銷 戶外 網(wǎng)絡(luò)硬廣告 論壇、新聞 活動營銷 樹立高形象 實現(xiàn)高價格 形成高口碑 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 推廣渠道選擇 ?口碑傳播作用較大； ?戶外廣告牌、路牌采用較多 ，效果較為明顯； ?營銷通路狹窄，多鎖定室外廣告牌、報廣等傳統(tǒng)營銷渠道； ?DM、客戶俱樂部、電影片頭及走廊廣告、電梯、等離子媒介及電梯廣告牌等形式較少使用； 渠道宣傳主要特征 市場對渠道的反應(yīng) ?圈層帶動，口碑營銷效果明顯； ?宿州 本土客戶接觸渠道 有限 ，接受信息速度 較慢 ； ?營銷活動對銷售和上門量促進(jìn)有一定顯著作用。 本項目渠道選擇 ? 路牌、戶外廣告是宣傳渠道的重要部分 ? 車體及站牌廣告效果逐漸顯現(xiàn)，可以考慮 ? 圈層營銷，老客戶帶動新客戶 ? 營銷活動 效果明顯，可經(jīng)常開展小型活動 ? 短信平臺建議采用，低成本高效率 ? 電視字幕、車體條幅、 DM單頁、網(wǎng)站等在重要節(jié)點跟近 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 ? 讓客戶記住相關(guān)信息，轉(zhuǎn)化為購買力 ? 讓客戶感受項目形象的影響力 ? 讓客戶建立形象 和項目之間的關(guān)聯(lián)性 開盤前期 開盤及開盤后 傳遞項目基本信息 高形象占位市場 樹立區(qū)域高品質(zhì)形象 強化產(chǎn)品賣點 制造熱銷氛圍 配合銷售拔高形象 總體上，要配合銷售節(jié)奏、工程節(jié)奏，不斷吸引市場關(guān)注 營銷各階段目標(biāo) 整體目標(biāo) 各階段目標(biāo) 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 五、項目包裝 售樓處 包裝 —— 客戶體驗 售樓處要設(shè)計獨特新異，力爭為消費者創(chuàng)造一個良好的購房環(huán)境。 1 組合互動 2 體驗式環(huán)境 3 聲、光、電 4 動感時尚 具有一定的休閑 風(fēng)格 現(xiàn)有售樓部裝修與本項目品質(zhì)定位有距離： 面積太小，不能體現(xiàn)樓盤氣勢； 本項目在宿州是高端產(chǎn)品， 而本售樓部裝修顯得粗糙。 建議 ： 對 現(xiàn)有售樓部 進(jìn)一步軟 裝修 ，增加會客功能； 實際銷售中增設(shè)迎賓和保安職位。 圍墻包裝等 —— 樓盤形象 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 六、 營銷策略 運用 項目預(yù)熱，項目整體推介： 在客戶積累到一定量時，可在宿州最高檔酒店內(nèi)舉辦中央 廣場說明會。時間節(jié)點根據(jù)現(xiàn)場客戶積累情況。 產(chǎn)品推介會 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 只有 中央大夏金爵會員 才有購買中央大夏的資格，同時金爵會員享有在中央廣場購房優(yōu)惠的權(quán)利。金爵會員卡門檻2020元，購房不成功可退。“金爵會”會員卡可分為“公爵卡”“伯爵卡”兩種 。 “公爵卡”可購 5A 寫字樓，“伯爵卡”可購高檔公寓。（ 公爵 是中國古代爵位名，后來也用作英文貴族稱號 Duke的翻譯。 自中國先秦時代開始，已有君主賜封公爵，是中國古代封建制度五等爵的第一等。禮記 王制： ―王者之制祿爵， 公 侯 伯 子 男 ，凡五等 ‖。 ） 公開認(rèn)籌 目的：鎖定客戶 權(quán)益內(nèi)容： （ 1） 、 2020元訂金 （ 2） 、卡號 =選房順序號 成立中央大廈“金爵會” 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 （ 3） 、選房當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠 開盤慶典 小型冷餐會 客戶抽獎活動 現(xiàn)場豐富的活動，制造熱銷氛圍，帶動客戶情緒，促進(jìn)成交 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 項目開盤 預(yù)售許可證 /按揭銀行 價目表 整個選房流程安排 認(rèn)購書、合同等相關(guān)銷售資料到位 人員到位 選房須知 /選房通知函 （提前投遞） 媒體全面覆蓋（提前一星 期） 現(xiàn)場氛圍營造 銷控板 茶點、活動等準(zhǔn)備充足 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 業(yè)主答謝會 加強與老客戶溝通，依靠老客戶資源，帶動新客戶，建立開發(fā)商市場品牌 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 合合 作作 模模 式式 全全 程程 營營 銷銷 代代 理理 項目組人員架構(gòu) 項目總監(jiān) 策劃師 銷售經(jīng)理 市場部經(jīng)理 文案 設(shè)計師 銷售員若干 。 媒介 附： 百惠 合作模 式及收費標(biāo)準(zhǔn)。 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 定位策劃部分 平面設(shè)計部分 營銷策劃部分 地段價值研究 項目各項指標(biāo)分析 項目 研究 目標(biāo)客戶訪談 競爭樓盤調(diào)查 微觀 調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 國家房地產(chǎn)政策 宏觀 分析 專 業(yè) 基 礎(chǔ) 研 究 平面廣告設(shè)計建議 項目分賣點整理 主打推廣語建議 項目推廣案名 形象定位 戶型創(chuàng)新建議 戶 型配比建議 單體設(shè)計要點 規(guī)劃設(shè)計要點 物業(yè)類型建議 產(chǎn)品定位 主力客戶描述 目標(biāo)客戶范圍 客戶定位 整 合 創(chuàng) 意 定 位 第一部分：策劃部分 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 VIP卡設(shè)計 置業(yè)計劃書 樓書設(shè)計 宣傳折頁設(shè)計 宣 傳 印 刷 品 設(shè) 計 戶外導(dǎo)視牌 工地圍墻廣告牌 戶外廣告牌 戶 外 廣 告包裝VI系統(tǒng)應(yīng)用設(shè)計 項目 VI及 LOGO設(shè)計 平 面 廣 告 創(chuàng) 意 基 礎(chǔ) 根據(jù)項目需要新增廣告設(shè)計項目 樓體條幅 專車廣告設(shè)計 創(chuàng)意類報版 營銷 活動廣告設(shè)計 媒 體 平 面 廣 告 服 務(wù) 現(xiàn)場導(dǎo)示牌 售樓部 POP吊旗 售樓部燈箱 售樓部展板 售樓部背景形象墻 售樓部屋頂廣告牌 售 樓 部 廣 告 包 裝 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 營銷總策略 營銷策略總綱 市場競爭策略 銷售目標(biāo)與節(jié)奏安排 營銷總費用計劃與安排 包裝策略 現(xiàn)場包裝方案 銷售物料組合方案 媒體策略 媒體調(diào)查 媒體組合方案 媒體內(nèi)容規(guī)劃 營銷活動 認(rèn)籌活動方案 解籌活動方案 開盤活動方案 其它活動創(chuàng)意 價格策略 項目整體利潤分析 核心均價推導(dǎo) 階段均價執(zhí)行建議 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 銷售團(tuán)隊基礎(chǔ)管理體系 案場銷售執(zhí)行 認(rèn)購書及買賣合同培訓(xùn) 營銷活動培訓(xùn) 銷售 物料及廣告培訓(xùn) 項目銷售 200問培訓(xùn) 房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓(xùn) 建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 商業(yè)禮儀培訓(xùn) 銷售技巧培訓(xùn) 跑盤指引培訓(xùn) 培訓(xùn)體系 《 現(xiàn)場銷售管理套表 》 《 策劃師工作手冊 》 《 置業(yè)顧問工作手冊 》 《 項目經(jīng)理工作手冊 》 管理體系 策劃師 1名 置業(yè)顧問 N名 項目經(jīng)理 1名 團(tuán)隊編制 營銷診斷與銷售流程修正 月度營銷總結(jié) 競爭樓盤實時市場調(diào)查 營銷活動總結(jié)與分析 營銷活動方案實施與調(diào)整 廣告日統(tǒng)計與分析 媒體策略實施與調(diào)整 銷售周例會 成交客戶分析 進(jìn)線和上門客戶分析 價格策略實施與價格 表制定 策劃力 協(xié)同客戶與銀行辦理按揭手續(xù) 協(xié)同客戶與甲方簽訂買賣合同 與成交客戶簽訂認(rèn)購書 進(jìn)線與上門客戶接待 銷售隊伍進(jìn)場 銷售力 第二部分：代理部分 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 以 銷售基準(zhǔn)單價 為基礎(chǔ) ，超過部分乙方分成 30% 溢價部分 合同中約定 銷售額的 4%（含廣告費） 全程代理費用 （含策劃、銷售、平面設(shè)計） 付款方式 費用標(biāo)準(zhǔn) 費用欄目 百惠 服務(wù)取費標(biāo)準(zhǔn) 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 活動營銷 開盤 蓄 客 期 6—9 4 —3 9 12200 .48階段推廣 項目置業(yè)顧問選拔賽 在項目籌備前期，以報紙的形式登載項目置業(yè)顧問選拔報名通知，并附帶項目資料，通過活動使項目首次登活動營銷蓄 客期項目置業(yè)顧問使 項目活動營銷項目置業(yè)顧問