【正文】 度： 構(gòu)筑物最高點： m 總層數(shù)： 40層 塔樓實用率： % 本項目可售物業(yè)包含兩部分：高尚公寓、 5A 寫字樓 二 、項目 S、 W、 O、 T 分析 1．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀 主要的交通主干道 A． 城市 干道：人民路、澮水路 人民路 、澮水路是一級城市干道， 其中 人民路 將是宿州重點打造的商業(yè)街， 離高速路口僅 2 公里距離 。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 三、項目定位 一、項目整體定位 我們的項目是什么樣的項目？ 項目整體定位描述： 針對項目特點充分挖掘地塊的自身優(yōu)勢，高層公寓、 5A智能辦公與五星級酒店高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項目建成以居住為主、辦公，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有高尚生活工作形態(tài)的財富精英領(lǐng)地。 企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感。 ? 結(jié)合樓頂造型，可運用雷射燈光映射出項目 LOGO、名稱等增加項目的展示性 ； ? 增添樓宇電子顯示屏； ? 投入使用后，夜景也可成為項目的獨有特色，增加項目的展示性，同時亦可通過電子顯示屏增收利潤 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 入口建議 寫字樓入口處采用外延式頂棚，結(jié)合大堂，顯示氣派與大度 要點： ? 地面、天花、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案吸引無意識的人流 ? 設(shè)置咨詢臺；醒目位置設(shè)水牌 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 關(guān)鍵詞： 智能進出、每層監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 通風好、流線設(shè)計科學 每層安裝 360 度旋轉(zhuǎn)云臺攝像機 根據(jù)不同需求的停車客人，準備有 月、季、年租泊車位智慧卡，或者隨機取定時票停車 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 寫字樓裝修建議 國際 5A 標準裝修 高端 商務(wù) 時尚 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 六星級酒店服務(wù) ? 每一位用戶都持有一張非接觸式 IC 卡，在大廈內(nèi)部實現(xiàn)一卡通消費； ? 識別系統(tǒng)可以根據(jù)使用權(quán)限確定進入的樓層、辦公室，還可以在商業(yè)區(qū)、商務(wù)吧進行消費； ? 水電氣、電話、物管費都通過該卡結(jié)清；方便快捷； ? 對外通過專業(yè)網(wǎng)聯(lián)設(shè)備，與英特網(wǎng)高速專線連接，支持專線和光纖到桌面。 持續(xù)銷售階段 持續(xù)延伸全新形象，持續(xù)高端形象。 持續(xù)銷售階段 持續(xù)延伸全新形象，持續(xù)高端調(diào)性。 建議 ： 對 現(xiàn)有售樓部 進一步軟 裝修 ，增加會客功能； 實際銷售中增設(shè)迎賓和保安職位。 自中國先秦時代開始，已有君主賜封公爵，是中國古代封建制度五等爵的第一等。王制： ―王者之制祿爵， 公 侯 伯 子 男 ，凡五等 ‖。時間節(jié)點根據(jù)現(xiàn)場客戶積累情況。 通過體驗式營銷，樹立項目良好口碑，為后續(xù)的經(jīng)營奠定市場基礎(chǔ)。 通過體驗式營銷，樹立項目良好口碑， 為后續(xù)的經(jīng)營奠定市場基礎(chǔ)。 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 視頻辦公系統(tǒng) 可直接通過視頻辦公系統(tǒng)整棟大樓及對外交流溝通 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 產(chǎn)品建議 細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) ? 電梯： 電梯內(nèi)部裝修必須到位，建議適當提高轎廂尺寸，體現(xiàn)人性化需求； ? 智能化： 完全參照五星級酒店對于智能化配備的要求，以保證項目檔次； ? 公共裝修： 以五星級酒店的檔次來進行公共部分的裝修； ? 套房裝修： 邀請著名設(shè)計師設(shè)計交樓標準，并選用進口國際品牌的用材，提升項目整體檔次。 高 檔公寓部分： 私營業(yè)主、企業(yè)高管 —— 有相當?shù)慕?jīng)濟實力，需要擁有與之身份相配的住宅，以顯示其身份地位品味與眾不同。 ■ 從 城市發(fā)展需求 分析： □ 從一個城市的發(fā)展需要來看：提升城市知名度和城市形象也需要地標建筑，地標建筑好比是一張城市名片，宿州中央廣場就是這樣的一張名片 。 ■ 宿州現(xiàn)尚無同類競爭項目，地標項目，沒有競爭壓力 。 2．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 餐飲： 喜爾頓大酒店等 超市、百貨： 樂購超市（在建） ； 人民路商業(yè)街 商業(yè)街 （規(guī)劃中） 等 醫(yī)療機構(gòu) 宿州市 醫(yī)院 、礦務(wù)局醫(yī)院 等 文化教育 下關(guān)中學等 政府機構(gòu)事業(yè)單位： 移動公司 市容辦 市政 管理 處 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 市煙草專賣局 市檢察院 環(huán)保局環(huán)科所 皖北煤電集團公司 中國電信 中石化宿州分公司 市法院 第一建安公司 宿州市國稅局 宿州供水股份公司 宿州市房產(chǎn)局 等 地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 （ Strength） 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ■ 升值潛力較大：本項目位于 人民路 核心地段，也是 承接老城區(qū)擴張 的核心位置，居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和 城市副中心 正在形成之中，未來投資潛力巨大。鳳凰假日 項目位置： 勝利路與人民路交匯處 開 發(fā) 商： 宿州中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 ： 9萬方 物業(yè)類型： 多層、小高層、高層 形象定位： 城市中堅領(lǐng)域，陽光雙景名宅 核心賣點： 區(qū)位、配套 戶型范圍： 高層 100123㎡，多層85134㎡ 價格情 況： 多層均價 2500元 /㎡， 高 層 均 價2700元 /㎡ 銷售情況 ：目前推售四幢多層，兩幢高層， 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 安廈 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 尚街 銀河廣場、河畔一號、新都市 體量 萬方 在售兩幢高層約 2 萬方 在售戶型 92 ㎡兩室， 118 ㎡、 131 ㎡三室 75140 ㎡兩居到四居 80 ㎡兩室， 1 130 ㎡三室 92136 ㎡兩室和三室 價格情況 3100— 3700 元 /㎡，均價 3450元 /㎡ 均價 3600 元 /㎡ 小高層均價 2800 元 /㎡ 起價 2400 元 /㎡，均價 2900 元 /㎡ 銷售情況 目前銷售 40%左右 50%左右 銷售率不足 20% 10 月份開盤，目前銷售 30% 后期推量 后期高層存量約 8 萬方 存量約 萬方 后期存量約 5 萬方 后期體量較大，估計有 40 萬方 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 宿州市在售高層項目分析 項目名稱 環(huán)宇 位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全，房價在各區(qū)中最高城市重點發(fā)展區(qū)域，受城市規(guī)劃發(fā)展引導(dǎo)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)氛圍濃厚，樓盤品質(zhì)高，規(guī)模大。 國際花園藍石 城市佳苑兩淮 華庭項目 即將推出項目明日 康城尚街 麗景灣恒馨 ? 宿州市的 GDP 增長率也低于其他城市，低于全省平均水平， 表現(xiàn)出經(jīng)濟發(fā)展的后勁不足。與 徐州市 更是 近鄰，地理上無縫對接，文化上一脈相承，產(chǎn)業(yè)上相輔相連， 在徐州的輻射帶動下，新的都市形象正在崛起。 在 進行了大量的數(shù)據(jù)收集和 部分 市場調(diào)研 工亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 作后， 完成了本項目 的 定位，并對項目營銷作了細致的闡述。預(yù)祝本項目成功熱銷！謝謝！ 安徽百惠置業(yè)投資顧問機構(gòu) 第一部分 宿州概況 及經(jīng)濟發(fā)展情況 一、多角度看宿州 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 中國的宿州 歷 史 的 宿州是一座具有 1200 年歷史的古城 ， 5000 年前便有人進行開發(fā)活動。 宿州市位于安徽省東北部，全市東西長約 公里 ,南北寬約 公里， 總面積 為 9786 平方公里， 人口規(guī)模近期（ 2020 年）60 萬人，遠期（ 2020 年） 7075 萬人。 汴河新區(qū)板塊老城區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊道東板塊本項目汴河新區(qū)板塊老城區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊道東板塊本項目亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 宿州房地產(chǎn)板塊內(nèi)樓盤分布新都市 新街坊鴻儒世家瑞隆 城市廣場南方 美廬奧城香林 祥福園天蘊 銀河廣場本項目天鵝灣東方明珠花園亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 宿州房地產(chǎn)板塊特征分析老城區(qū)板塊汴河 新區(qū)板塊九中板塊經(jīng)開區(qū)板塊西區(qū)板塊道東板塊宿州市商業(yè)、文化中心。 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料下載 二、宿州市在售高